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Investissement locatif vs SCPI : que choisir ?

Dans cet article vous trouverez :

Considéré comme une valeur refuge par de nombreux investisseurs, le marché immobilier offre diverses opportunités, parmi lesquelles l‘investissement locatif en direct et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se distinguent. Alors que l’investissement locatif en direct implique l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier pour le louer, les SCPI offrent une approche collectivisée, permettant d’investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Vous souhaitez investir mais vous hésitez sur le dispositif à choisir ? Les réponses dans cet article éclairciront votre choix !

Pourquoi choisir l’investissement locatif en direct ou la SCPI ?

L’investissement immobilier locatif et les SCPI représentent deux facettes de la même pièce : l’investissement dans la pierre. Chacun possède ses spécificités, répondant à des besoins et répondent à des objectifs différents. Premier investissement ? Voici un comparatif pour y voir plus clair !

Investissement immobilier locatif en direct

L’investissement immobilier locatif en direct est une démarche traditionnelle et populaire en France. Il s’agit d’acheter un bien immobilier — qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, ou même d’un local commercial — pour ensuite le louer. Cette forme d’investissement offre un contrôle complet sur le bien : le propriétaire décide du type de bien à acquérir, de sa localisation, et de la manière dont il sera géré, que ce soit en termes de location, de rénovation, ou de vente ultérieure. Le propriétaire assume également la responsabilité de la gestion locative, ce qui inclut la recherche de locataires, la perception des loyers, et l’entretien du bien.

Il est possible d’investir dans l’immobilier en direct sous plusieurs dispositifs de défiscalisation dans le neuf et l’ancien :

Loi Pinel LMNP Loi Malraux Loi Denormandie
Neuf ou ancien
  • Neuf
  • Ancien si optimisée au déficit foncier
  • Neuf
  • Ancien
  • Ancien
Fiscalité
  • 9 % sur 6 ans
  • 12 % sur 9 ans
  • 14 % sur 12 ans

Régime micro-BIC :

  • Abattement de 50 % sur les recettes


Régime réel :

  • Amortissement du bien et des meubles sur du déficit foncier

Réduction d’impôts à hauteur de 30 % des dépenses plafonnées à 100.000 € de travaux / an

  • 12 % sur 6 ans
  • 18 % sur 9 ans
  • 21 % sur 12 ans (9 ans prolongés sur 3 ans)
Plus-value

Imposition :

  • 19 % sur les revenus fonciers
  • Prélèvements sociaux de 17.2 %

Imposition :

  • 19 % sur les revenus fonciers
  • Abattement de 6 % au-delà de 5 ans de détention jusqu’à 22 ans
  • Exonération après 22 ans
  • Prélèvements sociaux de 17.2 % avec abattement à partir de 5 ans de détention

Imposition :

  • 19 % sur les revenus fonciers
  • Prélèvements sociaux de 17.2 %
  • Abattement de 6 % après 5 ans de détention
  • Exonération après 22 ans

Imposition :

  • 19 % sur les revenus fonciers
  • Prélèvements sociaux de 17.2 %
  • Abattement de 6 % après 5 ans de détention
  • Exonération après 22 ans

Investissement en SCPI

À l’opposé, l’investissement en SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion directe. Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, collectent des fonds auprès de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient copropriétaire d’un ensemble de biens immobiliers, gérés par la société de gestion.

Cette solution offre une diversification du risque, car le capital est réparti sur plusieurs types de biens (bureaux, commerces, logements, etc.) et différents emplacements géographiques. La gestion des biens est entièrement prise en charge par la SCPI, incluant la location, l’entretien, et la gestion des locataires.

Il existe plusieurs types de SCPI :

  • SCPI fiscales : pour bénéficier d’avantages fiscaux intéressants et faire valoir un patrimoine sur la durée
  • SCPI de rendement : à vocation de générer de la rentabilité à travers les loyers et la valorisation d’actifs immobiliers


Dans chacune de ces catégories, on retrouve plusieurs types de SCPI :

  • SCPI dites classiques : investissent dans le parc immobilier locatif à usage d’habitation
  • SCP de plus-value : investissent dans des biens avec un fort potentiel de revalorisation
  • SCPI « murs de magasins » : investissent dans les locaux commerciaux de détails
  • SCPI régionales : investissent dans des biens de proximité dont les performances tiennent compte de la situation économique locale
  • SCPI déficit foncier : investissent dans les bâtiments anciens à rénover
  • SCPI Malraux : investissent dans des immeubles à restaurer intégralement
  • SCPI Pinel : investissent dans des logements éligibles au dispositif à travers la société


Pour aller plus dans le détail, on peut distinguer les SCPI à capital variable de celle à capital fixe ! La première permet aux investisseurs d’acheter des parts dans la société dont le prix varie selon l’attrait de cette dernière. A l’inverse, la SCPI à capital fixe instaure dès le départ un capital plafond d’investissement qui peut être augmenté uniquement par la société. En dehors de ces augmentations de capital, il n’est pas possible d’acheter de nouvelles parts.

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Investissement locatif direct vs SCPI : quels avantages ?

Les investissements immobiliers, qu’ils soient en direct ou via des SCPI, offrent des avantages distincts, adaptés aux différents profils et objectifs des investisseurs.

Avantages de l’immobilier locatif en direct

L‘immobilier locatif en direct séduit par son potentiel de contrôle et de personnalisation. L’investisseur choisit précisément son bien, que ce soit en termes de type, de localisation, ou d’état.

Cette proximité permet non seulement une meilleure adaptation aux besoins du marché local mais offre également une opportunité de plus-value à la revente, particulièrement si l’investisseur a un œil pour les biens sous-évalués ou possède les compétences pour améliorer un bien.

Sur le plan fiscal, des dispositifs tels que la loi Pinel ou le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peuvent offrir des avantages significatifs, réduisant l’impôt sur le revenu ou permettant de récupérer la TVA.

Avantages des SCPI

Les SCPI, quant à elles, brillent par leur facilité d’accès et leur diversification. Elles permettent d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée plus faible comparé à l’achat direct d’un bien. En investissant dans des parts de SCPI, l’investisseur bénéficie d’un portefeuille immobilier diversifié, tant en termes de type de biens (bureaux, commerces, logements) que de leur emplacement géographique. Cette diversification réduit le risque global de l’investissement.

La gestion déléguée est un autre avantage majeur : la société de gestion s’occupe de toutes les opérations, de la location à l’entretien des biens, offrant ainsi à l’investisseur une expérience sans souci. Les revenus locatifs sont distribués régulièrement, généralement sous forme de dividendes, offrant un flux de trésorerie potentiellement stable et prévisible.

Inconvénients des deux parties

L’investissement locatif en direct implique une gestion active qui peut s’avérer chronophage et stressante. L’investisseur est responsable de la recherche de locataires, de la gestion des contrats de location, et de l’entretien du bien. Ces tâches, bien que souvent gratifiantes, peuvent être lourdes, surtout en cas de problèmes tels que les retards de paiement ou les dégradations.

De plus, l’investissement est généralement concentré sur un seul bien, ce qui augmente le risque : en cas de vacance locative ou de baisse de la valeur du marché, l’impact financier peut être significatif. Il faut aussi prendre en compte les frais liés à l’acquisition (notaire, agence) et à la gestion courante (taxes, entretien).

Côté SCPI, bien que moins contraignantes en termes de gestion, il faut prendre en compte des frais de gestion et des frais d’entrée qui peuvent diminuer la rentabilité de l’investissement. La performance des SCPI dépend de la qualité de la gestion de la société et du marché immobilier dans son ensemble, ce qui peut varier.

La liquidité est un autre point à considérer : vendre des parts de SCPI peut prendre du temps, rendant cet investissement moins flexible que d’autres formes de placements financiers. Enfin, les rendements des SCPI, bien que généralement stables, peuvent être plus faibles que ceux d’un investissement immobilier locatif en direct réussi, notamment en raison de la répartition des bénéfices entre un grand nombre d’investisseurs.

Pour en savoir plus sur l'investissement immobilier

Si vous vous demandez comment choisir le bon bien immobilier pour maximiser votre retour sur investissement, notre Conseiller Expert Anthony Foulonneau vous fournira des insights précieux.

Que vous soyez un investisseur aguerri ou un débutant dans le monde de l’immobilier, cette vidéo vous offrira des perspectives enrichissantes sur comment faire le meilleur choix pour votre portefeuille d’investissement !

SCPI ou Investissement locatif direct : quel profil d’investisseur ?

La décision d’investir dans l’immobilier locatif en direct ou dans des SCPI dépend largement du profil de l’investisseur, de ses objectifs, et de ses préférences personnelles. Comprendre ces critères est essentiel pour faire un choix d’investissement judicieux.

Critères de choix

Il est généralement conseillé aux investisseurs de fixer un prix plancher de location, soit un tarif en dessous duquel le loyer ne doit pas descendre pour ne pas perdre d’argent. Pour le calculer, il faut mettre en application la formule ci-dessous :

Prix plancher = ensemble des charges (mensualités de crédit, dépenses d’entretien, énergies, etc.) / 365 jours

Il faut toutefois prendre du recul et mettre en comparaison avec la moyenne locale. Si le prix plancher est trop élevé pour le logement, il risque de ne pas trouver preneur !

Quel type d’investisseur êtes-vous ?

L’investissement immobilier locatif en direct convient mieux aux investisseurs qui souhaitent un contrôle total sur leur investissement et qui sont disposés à s’impliquer dans la gestion immobilière. Ce profil inclut souvent ceux qui ont une certaine expérience de l’immobilier, qui disposent du temps nécessaire pour la gestion, ou qui recherchent activement à maximiser la valeur de leur investissement par des améliorations ou des stratégies locatives ciblées.

Les SCPI, en revanche, sont adaptées aux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille sans les contraintes de la gestion directe. Elles conviennent particulièrement à ceux qui préfèrent une approche plus passive, qui veulent éviter les soucis quotidiens de la gestion immobilière, ou qui souhaitent investir dans l’immobilier avec des montants moins élevés.

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Exemple comparatif entre l’investissement en SCPI et l’immobilier locatif en direct

Prenons l’exemple de Claire, une investisseuse qui achète un appartement en centre-ville pour 200 000 euros. Après quelques travaux de rénovation, elle le met en location à 800 euros par mois. Claire gère elle-même la location, ce qui lui permet de contrôler étroitement ses dépenses et ses revenus. Elle bénéficie d’une rentabilité brute d’environ 4.8% par an, sans compter la plus-value potentielle à la revente.

Cependant, elle doit faire face aux périodes de vacance locative et aux éventuelles réparations. Son investissement requiert une implication personnelle conséquente et une bonne connaissance du marché local.

À l’autre bout du spectre, considérons Marc, qui choisit d’investir 20 000 euros dans des parts de SCPI. Il reçoit des revenus trimestriels qui correspondent à sa part dans les loyers perçus par la SCPI, après déduction des frais de gestion.

La SCPI investit dans divers types de biens (bureaux, commerces, habitations) à travers la France, offrant à Marc une diversification de son investissement. La rentabilité annuelle moyenne de son investissement est de 4%, avec l’avantage d’une gestion passive. Toutefois, Marc doit être conscient que la liquidité de son investissement est moindre : la revente des parts peut prendre du temps.

Conclusion

Ces exemples mettent en lumière les différences clés entre les deux types d’investissement. Claire, avec son investissement locatif en direct, a un potentiel de rentabilité plus élevé et une plus-value à la revente, mais elle doit gérer activement son bien et assumer les risques liés à un seul investissement immobilier. Marc, en investissant dans une SCPI, bénéficie d’une diversification et d’une gestion passive, mais avec des rendements potentiellement plus faibles et une liquidité réduite.

Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Aurélien Le Saint

Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.

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