L’investissement locatif nécessite une préparation minutieuse et doit être considéré comme une création d’entreprise, notamment en cas d’investissement à plusieurs via une SCI (Société Civile Immobilière) ou bien la création d’un statut dédié (LMNP – LMP). C’est ici qu’intervient le business plan, un outil essentiel qui permet de définir clairement ses objectifs, d’analyser la faisabilité du projet et de sécuriser les financements nécessaires. Un business plan bien élaboré est la clé pour voir son projet d’immobilier locatif réussir et optimiser la rentabilité. Vous êtes intéressé par un investissement immobilier ? Voici ce qu’il faut retenir !
Pourquoi un business plan est-il indispensable pour un projet immobilier ?
Clarifier les objectifs
Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est essentiel de savoir exactement ce que vous souhaitez accomplir. Un business plan vous aide à définir précisément vos objectifs, qu’il s’agisse de générer un revenu complémentaire, de préparer votre retraite ou de constituer un patrimoine immobilier. En clarifiant vos intentions, vous pouvez aligner vos actions sur vos ambitions et mesurer votre progression.
Évaluer la faisabilité
Le business plan vous permet d’analyser en profondeur les contraintes et les opportunités de votre projet. En examinant le marché immobilier local, les tendances économiques et les réglementations en vigueur, vous pouvez déterminer si votre investissement est viable.
Assurer les financements
Convaincre les banques de financer votre projet nécessite des arguments solides. Le plan de financement présente des projections financières réalistes, des analyses de rentabilité et des plans de remboursement clairs.
Gérer les risques
Chaque investissement comporte des risques, mais un business plan vous permet de les anticiper et de les gérer efficacement. En identifiant les éventuels problèmes tels que les vacance locatives, les imprévus de travaux ou les fluctuations du marché, vous pouvez mettre en place des solutions préventives. Cela réduit l’impact des imprévus sur votre rentabilité et assure la pérennité de votre investissement.
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Qu'est-ce qu'on retrouve dans un business plan investissement locatif ?
Le business plan définit le modèle économique d’un investissement, il faut donc qu’il comprenne un certain nombre d’éléments pour que les parties externes puissent comprendre la viabilité de votre projet ! Voici ce que l’on retrouve généralement dans un business plan d’investissement locatif :
- résumé du projet et objectifs : revenus complémentaires avec les loyers perçus, plus-value à la revente, préparation de revenus à la retraite, etc.
- descriptif de la situation socio-économique : âge, situation professionnelle, situation personnelle, etc.
- descriptif de la situation patrimoniale : patrimoine immobilier, montant d’épargne, investissements en cours, etc.
- descriptif du bien concerné et si travaux envisagés pour de la rénovation
- raisons pour réaliser l’investissement : marché dynamique, attractivité, rendements, faible rénovation, etc.
- descriptif du plan de financement : montant de l’emprunt souhaité, durée de prêt et montant de l’apport personnel, part des loyers dans le remboursement de crédit, etc.
- prévisionnel de rentabilité en détaillant le montant des recettes ainsi que les dépenses/charges
Comment faire un business plan pour un investissement locatif ?
La réussite d’un investissement locatif repose en grande partie sur la qualité du business plan qui le soutient. Ce document stratégique sert de feuille de route, détaillant chaque aspect de votre projet. Voici les étapes clés pour élaborer un business plan immobilier locatif solide et efficace. Voici les étapes à suivre !
Étape 1 : L'étude de marché
Analyser le marché immobilier local
La première étape consiste à mener une analyse approfondie du marché immobilier dans la zone géographique ciblée. Il s’agit d’examiner :
- Les prix de l’immobilier : connaître le prix moyen au mètre carré vous aide à évaluer le budget nécessaire.
- La demande locative : identifier le profil des locataires potentiels (étudiants, familles, professionnels) et la tension locative.
- La concurrence : étudier les offres similaires déjà présentes sur le marché pour positionner votre bien de manière compétitive.
- Les perspectives économiques : tenir compte des projets urbains, des infrastructures en développement et des tendances démographiques.
- Identifier le type de bien à acquérir : en fonction de l’analyse du marché, déterminez le type de bien immobilier le plus adapté
Étudier la rentabilité locative potentielle
Évaluez la rentabilité de votre investissement en calculant :
- Le rendement brut : (Loyer annuel / Prix d’achat du bien) x 100.
- Le rendement net : En déduisant les charges (taxes, frais de gestion, assurances) du loyer annuel avant de le diviser par le prix d’achat.
- Le cash-flow : Différence entre les revenus locatifs et les dépenses totales (y compris les remboursements d’emprunt).
Cette étude vous permettra de sélectionner un bien offrant un équilibre optimal entre coût d’acquisition et revenus potentiels.
Étape 2 : Le montage financier
Évaluer les besoins en financement
Identifiez l’ensemble des coûts liés à votre projet :
- Prix d’achat du bien : Incluant les frais d’agence éventuels.
- Frais de notaire : Environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
- Travaux de rénovation : Estimation des coûts de mise aux normes ou d’amélioration.
- Frais annexes : Diagnostics obligatoires, garanties, frais de dossier bancaire.
Comparer les différents modes de financement
Plusieurs options s’offrent à vous :
- Crédit immobilier : Le financement le plus courant, pouvant couvrir jusqu’à 100 % du projet selon votre profil.
- Apport personnel : Réduit le montant à emprunter et peut faciliter l’obtention du prêt.
- Prêts aidés : Comme le prêt à taux zéro (PTZ) sous certaines conditions
Étape 3 : La partie opérationnelle
Définir la stratégie de location
Choisissez le mode de location le plus adapté à votre bien et au marché local :
- Location à long terme : Offre une stabilité des revenus, convient aux logements familiaux ou pour les étudiants.
- Location meublée : Peut générer des loyers plus élevés et offre des avantages fiscaux (régime LMNP).
- Location saisonnière ou de courte durée : Potentiellement plus rentable mais nécessite une gestion plus intensive et dépend de la saisonnalité.
Estimer les charges
Identifiez et évaluez toutes les dépenses liées à la gestion du bien :
- Impôts et taxes : Taxe foncière, impôt sur les revenus fonciers, contributions sociales.
- Assurances : Assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés.
- Charges de copropriété : Si le bien est en copropriété, incluant l’entretien des parties communes.
- Entretien et réparations : Prévoir un budget pour les travaux courants et les imprévus.
Étape 4 : Le suivi et l'évaluation
Mettre en place un tableau de bord pour suivre les indicateurs clés de performance (KPI)
Pour piloter efficacement votre investissement, suivez régulièrement des indicateurs tels que :
- Taux d’occupation : Pour les locations saisonnières, indique la proportion du temps où le bien est loué.
- Revenus locatifs : Comparaison entre les loyers prévus et les loyers réellement perçus.
- Évolution des charges : Suivi des dépenses pour anticiper les variations et optimiser les coûts.
- Rentabilité nette : Ajustée en fonction des dépenses imprévues ou des variations de loyers.
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Exemple de modèle de business plan d'un investissement locatif
Voici l’exemple d’un business plan pour un investissement dans un bien neuf d’une valeur de 200 000 € avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en régime réel et un apport personnel de 10 % :
- prêt de 186 000 € sur 20 ans soit 775 € / mois
- mensualité de 800 €
| Caractéristiques | Montant |
|---|---|
|
Prix d'acquisition sans frais de notaire
|
200 000 €
|
|
Frais de notaire de 3 %
|
6 000 €
|
|
Apport
|
20 000 €
|
|
Total de l'opération
|
186 000 €
|
|
Montant annuel des loyers
|
9 600 €
|
Il faut par la suite ajouter les différents frais déductibles des revenus fonciers sur une année :
| Charges | Montant |
|---|---|
|
Taxe foncière
|
600 €
|
|
Charges non récupérables
|
25 % des charges annuelles de copropriété de 700 €
175 € |
|
Le plan de trésorerie pour travaux
|
20 % des loyers
1 920 € |
|
Assurance propriétaire non occupant
|
150 €
|
|
Frais de gestion
|
7 % des loyers perçus : 9 600 x 0.07
672 € |
|
Intérêt d'emprunt annuel
|
1 145 €
(taux de 3.64 % sur 20 ans) |
|
Total des charges déductibles
|
4 662 €
|
Bon à savoir
Le taux d’endettement ne doit pas dépasser le seuil de 35 % pour qu’une banque accepte de vous financer. En pratique, il se peut qu’elles puissent être indulgentes et financer pour un taux d’endettement légèrement supérieur si le business plan permet de montrer que le projet est viable et n’affecte pas vos charges actuelles.
Pour en savoir plus sur l’investissement locatif :
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- Prêt pour un investissement locatif
- Investissement locatif saisonnier
- Calcul rentabilité locative
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