L’investissement locatif est une stratégie prisée par de nombreux Français souhaitant se constituer un patrimoine tout en générant des revenus complémentaires. Face à la hausse des prix de l’immobilier, emprunter un crédit immobilier sur une durée plus longue, comme 25 ans, devient une option attrayante pour rendre le projet financièrement viable. Cependant, cette démarche soulève plusieurs questions : pourquoi emprunter sur 25 ans et est-il réellement avantageux d’étaler son prêt sur une telle période pour un investissement locatif ? Toutes les réponses ici !
Notre podcast sur le prêt immobilier en 2026
Pourquoi envisager un prêt sur 25 ans pour un investissement locatif ?
Emprunter sur 20 ou 25 ans présente plusieurs avantages pour l’investisseur locatif. Premièrement, une durée d’emprunt plus longue se traduit par des mensualités réduites. Cela allège la charge financière mensuelle, rendant l’investissement plus accessible et facilitant la gestion du budget. Des mensualités plus faibles permettent également de mieux absorber les éventuelles périodes de vacance locative ou les imprévus financiers.
En diminuant les remboursements mensuels, l’investisseur peut améliorer sa capacité d’endettement. Cela offre la possibilité de financer des projets immobiliers plus ambitieux ou d’acquérir plusieurs biens simultanément. Enfin, une durée d’emprunt étendue peut faciliter l’obtention du prêt en respectant le taux d’endettement maximal fixé par les banques.
Voici les taux immobiliers mis à jour pour le mois de juillet 2026 :
| Durée emprunt | Taux moyen |
|---|---|
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15 ans
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3.28 %
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20 ans
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3.40 %
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25 ans
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3.69 %
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Source : Meilleurtaux.com
La lente remontée des taux peut s’expliquer par deux facteur :
- La BCE a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 11 juin 2026
- l’OAT 10 ans, la référence des taux fixes, reste tendue, en avoisinant les 4 %
Profiter de l'effet de levier du crédit
C’est l’avantage le plus spécifique à l’investissement locatif. Le principe : faire travailler l’argent de la banque plutôt que le sien. En finançant le bien à crédit et en limitant l’apport, l’investisseur mobilise peu de capital propre tout en percevant l’intégralité des loyers et en captant la valorisation du bien.
La durée de 25 ans pousse cette logique à son maximum : mensualité minimale, apport contenu, trésorerie personnelle disponible pour d’autres placements ou une nouvelle opération. Tant que la rentabilité du bien reste supérieure au coût du crédit, l’effet de levier joue en faveur de l’investisseur.
Impact sur la rentabilité du projet
La rentabilité d’un investissement immobilier dépend en grande partie du différentiel entre les loyers perçus et les charges associées au bien, y compris les mensualités du prêt. En réduisant ces dernières grâce à un emprunt sur 25 ans, l’investisseur peut augmenter son cash-flow positif. Cela signifie que, dès le départ, les loyers couvrent non seulement les charges, mais génèrent également un surplus financier.
Ce surplus peut être réinvesti pour améliorer le bien (rénovations, aménagements) ou pour constituer une épargne de précaution. De plus, un cash-flow positif renforce la solidité financière de l’investisseur, lui permettant de faire face aux imprévus sans mettre en péril son investissement. À long terme, cette stratégie peut conduire à une meilleure rentabilité globale du projet.
Cependant, il faut tenir compte du taux annuel effectif global (TAEG) qui devient plus important sur une durée de remboursement plus longue. Pour rappel, ce taux permet de calculer le coût global de l’emprunt immobilier.
Si vous souhaitez être accompagné dans votre projet d’investissement, Maslow vous propose une solution d’investissement locatif clé en main.
Comparaison avec les prêts sur 15 et 20 ans
Les prêts sur 15 ou 20 ans ont l’avantage de réduire le coût total du crédit, car les intérêts sont calculés sur une période plus courte. Cependant, ils impliquent des mensualités plus élevées, ce qui peut peser sur la trésorerie de l’investisseur et augmenter le risque de difficultés financières en cas de baisse des revenus locatifs.
À l’inverse, un prêt sur 25 ans, bien que générant plus d’intérêts au total, offre une plus grande flexibilité financière au quotidien. Les mensualités plus basses facilitent l’équilibre financier du projet et réduisent le stress lié aux obligations de remboursement.
De plus, l’investisseur a la possibilité de réaliser des remboursements anticipés sans pénalités dans certaines conditions, ce qui lui permet de raccourcir la durée du prêt si sa situation financière le permet ultérieurement.
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Les difficultés liées à l'obtention du prêt immobilier sur 25 ans
Emprunter sur 25 ans, notamment pour un premier investissement locatif n’est pas toujours une démarche aisée. Les banques et les organismes prêteurs sont souvent plus prudents lorsqu’il s’agit de financer un bien immobilier sur de longues durées. Cette réticence s’explique par plusieurs facteurs.
Tout d’abord, la durée prolongée du prêt augmente le risque pour la banque. Sur 25 ans, de nombreux aléas peuvent survenir, tels que des fluctuations du marché immobilier, des changements dans la situation financière de l’emprunteur ou des évolutions législatives impactant la fiscalité immobilière.
De plus, les banques considèrent que le marché locatif comporte des risques spécifiques. Les impayés de loyers, les périodes de vacance locative ou encore les dégradations du bien par les locataires peuvent affecter la capacité de l’investisseur à rembourser son prêt.
Ces éléments incitent les prêteurs à être plus stricts dans l’octroi de prêts sur des durées longues pour ce type de projet.
Critères d'éligibilité plus stricts
Face à ces réticences, les banques imposent des critères d’éligibilité plus stricts pour obtenir un prêt immobilier sur 25 ans. Les investisseurs doivent ainsi présenter des garanties solides pour rassurer les prêteurs.
Parmi ces critères, la situation financière de l’emprunteur est scrutée de près. Un revenu stable et suffisant est indispensable pour démontrer sa capacité à assumer les mensualités sur le long terme. Les banques privilégient souvent les emprunteurs en CDI ou avec une ancienneté professionnelle significative.
Le taux d’endettement est également un facteur clé. Même si les mensualités sont plus faibles avec une durée de 25 ans, les établissements veillent à ce que l’endettement total n’excède pas 35 % des revenus nets de l’emprunteur, conformément aux recommandations en vigueur.
Un apport personnel de 5 % minimum peut également être exigé. Il témoigne de la solidité financière de l’investisseur et réduit le risque pour la banque en diminuant le montant du prêt. Dans certains cas, les établissements peuvent demander jusqu’à 20 % d’apport pour un investissement locatif sur 25 ans.
Bon à savoir
Si vous faites face à un refus pour obtenir un prêt sur 25 ans de la part de votre banque, vous pouvez toujours vous tourner vers un courtier en crédit immobilier. Ce dernier démarchera différents établissements bancaires afin d’obtenir un crédit sur 25 ans au meilleur taux immobilier sur le marché et négociera avec elles pour que votre dossier soit accepté.
La fiscalité du prêt immobilier sur 25 ans
Il s’agit de l’un des points souvent oubliés quand on compare les durées : pour un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont une charge déductible. Selon votre régime d’imposition, ils viennent en déduction de vos revenus locatifs, ce qui permet d’alléger votre imposition sur le revenu. Autrement dit, une partie du surcoût d’un prêt sur 25 ans est prise en charge, indirectement, par une économie fiscale. C’est un avantage propre à l’investissement, qui n’existe pas pour l’achat d’une résidence principale.
En location nue comme en location meublée au régime réel
Au régime réel foncier, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, aux côtés des autres charges : taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, travaux, etc.
En revanche, les intérêts ne peuvent pas, à eux seuls, créer un déficit imputable sur votre revenu global : ils s’imputent d’abord sur les loyers, et leur excédent éventuel n’est reportable que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
En 2026, ce déficit reste imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (plafond inchangé, hors intérêts d’emprunt), l’excédent étant reportable dix ans sur les revenus fonciers. Ce plafond est porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant sortir le bien du statut de passoire, dispositif prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026.
Refus de la banque : quelles solutions ?
Un refus n’est pas la fin du projet. Sur un financement locatif de 25 ans, les banques se montrent prudentes (durée longue, risque locatif, plafond d’endettement) mais un dossier retravaillé ou présenté ailleurs aboutit très souvent. Plusieurs leviers existent.
Renforcer votre dossier
Avant de représenter votre demande, identifiez ce qui a bloqué. Les points les plus regardés sont votre taux d’endettement, la stabilité de vos revenus et la cohérence du projet. Quelques ajustements changent souvent l’issue : augmenter légèrement votre apport, présenter une estimation réaliste des loyers et de la rentabilité, assainir vos comptes sur les mois précédant la demande, ou ajouter un co-emprunteur.
Un dossier qui démontre que le loyer couvre l’essentiel de la mensualité rassure immédiatement le prêteur.
Ajuster les paramètres du projet
Si l’endettement reste le point de blocage, la durée de 25 ans est justement votre meilleur allié. Revoir légèrement le montant emprunté ou renforcer l’apport peut également suffire à faire passer le dossier sous le seuil des 35 %.
Vous faire accompagner en amont
Le meilleur moyen d’éviter un refus reste de préparer son financement en amont, avec un projet solide et un dossier calibré dès le départ. C’est tout l’objet de l’accompagnement Maslow avec notre service de courtage pour maximiser vos chances d’obtenir votre prêt dans les meilleures conditions.
FAQ - Prêt sur 5 ans pour un investissement locatif
Peut-on emprunter sur 25 ans pour un investissement locatif ?
Peut-on emprunter sur 25 ans pour un investissement locatif ?
Oui. C’est même la durée maximale autorisée par les règles du HCSF (hors exceptions VEFA ou gros travaux, où elle peut atteindre 27 ans).
Quel apport faut-il prévoir ?
Quel apport faut-il prévoir ?
Un apport de 10 % minimum, destiné à couvrir les frais de notaire et de garantie, est généralement attendu. Pour un investissement locatif sur 25 ans, certaines banques demandent davantage. Un apport plus élevé rassure le prêteur et améliore les conditions obtenues.
Les intérêts d'un prêt sur 25 ans sont-ils déductibles ?
Les intérêts d'un prêt sur 25 ans sont-ils déductibles ?
Oui, pour un investissement locatif nu ou meublé au régime réel, les intérêts d’emprunt se déduisent des revenus locatifs, ce qui réduit votre imposition et allège le coût réel du crédit.
Peut-on rembourser un prêt de 25 ans par anticipation ?
Peut-on rembourser un prêt de 25 ans par anticipation ?
Oui. Rien ne vous oblige à aller au terme des 25 ans : en cas de revente, de rentrée d’argent ou de hausse des loyers, vous pouvez rembourser par anticipation et réduire le coût total. Vérifiez les indemnités de remboursement anticipé (IRA) prévues au contrat, parfois négociables dès la signature.
