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Prêt sur 25 ans pour un investissement locatif : ce qu’il faut retenir

Dans cet article vous trouverez :

L’investissement locatif est une stratégie prisée par de nombreux Français souhaitant se constituer un patrimoine tout en générant des revenus complémentaires. Face à la hausse des prix de l’immobilier, emprunter un crédit immobilier sur une durée plus longue, comme 25 ans, devient une option attrayante pour rendre le projet financièrement viable. Cependant, cette démarche soulève plusieurs questions : pourquoi emprunter sur 25 ans et est-il réellement avantageux d’étaler son prêt sur une telle période pour un investissement locatif ? Toutes les réponses ici !

Pourquoi envisager un prêt sur 25 ans pour un investissement locatif ?

Emprunter sur 20 ou 25 ans présente plusieurs avantages pour l’investisseur locatif. Premièrement, une durée d’emprunt plus longue se traduit par des mensualités réduites. Cela allège la charge financière mensuelle, rendant l’investissement plus accessible et facilitant la gestion du budget. Des mensualités plus faibles permettent également de mieux absorber les éventuelles périodes de vacance locative ou les imprévus financiers.

En diminuant les remboursements mensuels, l’investisseur peut améliorer sa capacité d’endettement. Cela offre la possibilité de financer des projets immobiliers plus ambitieux ou d’acquérir plusieurs biens simultanément. Enfin, une durée d’emprunt étendue peut faciliter l’obtention du prêt en respectant le taux d’endettement maximal fixé par les banques.

Voici les taux immobiliers pour le mois d’octobre 2024 :

0 - 40 K 40 - 80 K + 80 K Tous profils
15 ans
3.50 %
3.36 %
3.17 %
3.34 %
20 ans
3.55 %
3.43 %
3.27 %
3.42 %
25 ans
3.66 %
3.56 %
3.42 %
3.55 %

Impact sur la rentabilité du projet

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend en grande partie du différentiel entre les loyers perçus et les charges associées au bien, y compris les mensualités du prêt. En réduisant ces dernières grâce à un emprunt sur 25 ans, l’investisseur peut augmenter son cash-flow positif. Cela signifie que, dès le départ, les loyers couvrent non seulement les charges, mais génèrent également un surplus financier.

Ce surplus peut être réinvesti pour améliorer le bien (rénovations, aménagements) ou pour constituer une épargne de précaution. De plus, un cash-flow positif renforce la solidité financière de l’investisseur, lui permettant de faire face aux imprévus sans mettre en péril son investissement. À long terme, cette stratégie peut conduire à une meilleure rentabilité globale du projet.

Cependant, il faut tenir compte du taux annuel effectif global (TAEG) qui devient plus important sur une durée de remboursement plus longue. Pour rappel, ce taux permet de calculer le coût global de l’emprunt immobilier.

Si vous souhaitez être accompagné dans votre projet d’investissement, Maslow vous propose une solution d’investissement locatif clé en main.

Comparaison avec les prêts sur 15 et 20 ans

Les prêts sur 15 ou 20 ans ont l’avantage de réduire le coût total du crédit, car les intérêts sont calculés sur une période plus courte. Cependant, ils impliquent des mensualités plus élevées, ce qui peut peser sur la trésorerie de l’investisseur et augmenter le risque de difficultés financières en cas de baisse des revenus locatifs.

À l’inverse, un prêt sur 25 ans, bien que générant plus d’intérêts au total, offre une plus grande flexibilité financière au quotidien. Les mensualités plus basses facilitent l’équilibre financier du projet et réduisent le stress lié aux obligations de remboursement.

De plus, l’investisseur a la possibilité de réaliser des remboursements anticipés sans pénalités dans certaines conditions, ce qui lui permet de raccourcir la durée du prêt si sa situation financière le permet ultérieurement.

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Les difficultés liées à l'obtention du prêt immobilier sur 25 ans

Emprunter sur 25 ans, notamment pour un premier investissement locatif n’est pas toujours une démarche aisée. Les banques et les organismes prêteurs sont souvent plus prudents lorsqu’il s’agit de financer un bien immobilier sur de longues durées. Cette réticence s’explique par plusieurs facteurs.

Tout d’abord, la durée prolongée du prêt augmente le risque pour la banque. Sur 25 ans, de nombreux aléas peuvent survenir, tels que des fluctuations du marché immobilier, des changements dans la situation financière de l’emprunteur ou des évolutions législatives impactant la fiscalité immobilière. Les banques considèrent que le projet doit être rentable et qu’il n’est pas nécessaire de prêter sur 25 ans pour du locatif.

De plus, les banques considèrent que le marché locatif comporte des risques spécifiques. Les impayés de loyers, les périodes de vacance locative ou encore les dégradations du bien par les locataires peuvent affecter la capacité de l’investisseur à rembourser son prêt.

Ces éléments incitent les prêteurs à être plus stricts dans l’octroi de prêts sur des durées longues pour ce type de projet.

Critères d'éligibilité plus stricts

Face à ces réticences, les banques imposent des critères d’éligibilité plus stricts pour obtenir un prêt immobilier sur 25 ans. Les investisseurs doivent ainsi présenter des garanties solides pour rassurer les prêteurs.

Parmi ces critères, la situation financière de l’emprunteur est scrutée de près. Un revenu stable et suffisant est indispensable pour démontrer sa capacité à assumer les mensualités sur le long terme. Les banques privilégient souvent les emprunteurs en CDI ou avec une ancienneté professionnelle significative.

Le taux d’endettement est également un facteur clé. Même si les mensualités sont plus faibles avec une durée de 25 ans, les établissements veillent à ce que l’endettement total n’excède pas 35 % des revenus nets de l’emprunteur, conformément aux recommandations en vigueur.

Un apport personnel de 5 % minimum peut également être exigé. Il témoigne de la solidité financière de l’investisseur et réduit le risque pour la banque en diminuant le montant du prêt. Dans certains cas, les établissements peuvent demander jusqu’à 20 % d’apport pour un investissement locatif sur 25 ans.

Bon à savoir

Sj vous faites face à un refus pour obtenir un prêt sur 25 ans de la part de votre banque, vous pouvez toujours vous tournez vers un courtier en crédit immobilier. Ce dernier démarchera différents établissements bancaires afin d’obtenir un crédit sur 25 ans au meilleur taux immobilier sur le marché et négociera avec elles pour que votre dossier soit accepté.

Pour en savoir plus

Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.