Vous envisagez de vous lancer dans un investissement locatif et souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement bancaire ? Préparer un dossier bancaire solide est une étape incontournable pour convaincre les banques de la viabilité de votre projet. Voici comment monter votre dossier de demande de prêt !
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Réunir les conditions exigées pour monter un dossier de prêt
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement est un indicateur essentiel que les banques examinent attentivement lors de l’évaluation d’une demande de prêt immobilier. Il s’agit du rapport entre vos charges financières mensuelles et vos revenus mensuels nets. Généralement, les établissements financiers considèrent qu’un taux d’endettement maximal de 35% est acceptable.
Au-delà, les banques estiment que le risque de défaut de paiement est trop élevé. Pour optimiser vos chances, assurez vous que votre taux d’endettement reste en dessous de ce seuil en remboursant vos crédits en cours ou en augmentant vos revenus.
Les charges
Les charges regroupent l’ensemble des dépenses récurrentes qui impactent votre budget mensuel. Cela inclut les loyers, les crédits en cours (prêt automobile, crédit à la consommation, etc.), les pensions alimentaires, et autres engagements financiers. Les banques déduiront ces charges de vos revenus pour calculer votre reste à vivre. Un reste à vivre confortable après paiement des charges et du futur prêt rassure les établissements prêteurs.
L’apport personnel
Bien qu’il soit possible de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif sans apport, disposer d’un apport personnel équivalent à au moins 10% du montant total de l’investissement est fortement recommandé.
Quelles pièces à fournir dans un dossier bancaire pour un investissement locatif ?
L’apport de l’ensemble des documents demandés par les banques est indispensable pour l’acceptation de votre dossier, auquel cas l’examen du dossier sera systématiquement refusé en cas d’une pièce manquante ! Il y a plusieurs types de documents à intégrer dans votre dossier :
- Justificatifs d’identité : carte d’identité, justificatif de domicile et justificatif de la situation familiale
- Documents liés à l’activité professionnelle : justificatif de revenu, derniers avis d’imposition
- Pièces en lien avec le projet : compromis de vente, coût des travaux, contrat VEFA, garantie d’achèvement et garantie de remboursement
- Documents des revenus en provenance du patrimoine : épargne, compromis de vente en cas en cas de vente d’un autre bien, contrat de location en cours ou attestation de revenus délivrée par une agence immobilière
Présenter un projet immobilier solide pour obtenir un prêt
Description détaillée du bien
Pour convaincre votre banquier de la solidité de votre projet, commencez par fournir une description exhaustive du bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Cela inclut l’adresse précise, la superficie, le nombre de pièces, l’état général du logement, les équipements existants et les éventuels travaux à prévoir.
N’oubliez pas de mentionner des détails comme l’exposition, la présence d’un balcon ou d’un jardin, et les services à proximité (transports en commun, écoles, commerces). Inclure des photos de qualité et des plans peut également renforcer la présentation de votre projet.
Réaliser une étude de marché
Une étude de marché approfondie est indispensable pour démontrer la viabilité de votre investissement immobilier locatif. Analysez le quartier et la ville où se situe le bien : taux de vacance locative, niveau des loyers pratiqués, profil des locataires potentiels (étudiants, familles, professionnels), et projets d’aménagement urbain à venir. Identifiez votre cible locative et expliquez pourquoi ce bien répond à leurs besoins. Des données chiffrées et des sources fiables renforceront la crédibilité de votre étude.
Insister sur la rentabilité du projet
Les banques accordent une grande importance aux projections financières. Calculez la rentabilité brute et nette de votre investissement en tenant compte des loyers prévus, des charges, des taxes et des éventuelles vacances locatives. Présentez le cash flow attendu, c’est-à-dire la différence entre les revenus locatifs et les dépenses mensuelles (remboursement du prêt, charges, impôts).
Vous pouvez également apporter des simulations sur plusieurs années pour montrer la stabilité et la croissance potentielle de vos revenus. N’hésitez pas à évoquer les dispositifs fiscaux avantageux dont vous pourriez bénéficier.
Préparer un plan de financement précis
Un plan de financement détaillé est essentiel pour démontrer la faisabilité financière de votre projet. Listez le coût total de l’opération : prix d’achat du bien, frais de notaire, coûts des travaux, frais d’agence, et autres dépenses annexes. Indiquez le montant de votre apport personnel et le montant du prêt sollicité.
Précisez la durée du prêt envisagée, le taux d’intérêt estimé et les mensualités correspondantes. Incluez également une analyse de sensibilité en cas de variation des taux d’intérêt ou des loyers. Un plan de financement solide rassurera la banque sur votre capacité à mener à bien le projet.
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- Renseignez vos sources de revenus
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- Entrez le montant de vos impôts


Travailler sa présentation de dossier bancaire investissement locatif
Au-delà des chiffres, votre capacité à convaincre le conseiller bancaire de la viabilité et de la rentabilité de votre projet est majeure. Préparez vous à expliquer en détail les raisons pour lesquelles vous avez choisi ce bien, le potentiel du marché locatif dans la zone ciblée, et comment vous envisagez de gérer les risques éventuels.
Une présentation claire, structurée et argumentée de votre projet peut faire la différence. N’hésitez pas à mettre en avant votre sérieux, votre engagement et votre connaissance du secteur immobilier.
Une situation professionnelle stable est un atout majeur pour rassurer les banques lors d’une demande de prêt immobilier. Les établissements financiers privilégient généralement les emprunteurs en Contrat à Durée Indéterminée (CDI) ou fonctionnaires, car ils offrent une garantie de revenus réguliers sur le long terme.
Si vous êtes travailleur indépendant ou en Contrat à Durée Déterminée (CDD), il est important de démontrer la pérennité de vos revenus en fournissant des documents complémentaires tels que plusieurs bilans comptables ou contrats récents.
Comment augmenter ses chances d'obtenir un crédit immobilier ?
Pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit, il est essentiel d’optimiser votre capacité d’emprunt. Cela peut passer par plusieurs actions :
- Réduire vos charges : remboursez vos crédits à la consommation en cours, limitez vos dépenses non essentielles et évitez de souscrire de nouveaux crédits avant la demande.
- Allonger la durée du prêt : une durée plus longue peut réduire vos mensualités, améliorant ainsi votre taux d’endettement.
- Augmenter votre apport personnel : si vous le pouvez, un apport plus conséquent réduira le montant à emprunter, facilitant l’obtention du crédit.
Les banques évaluent également le profil de l’emprunteur qui souhaite réaliser un investissement locatif pour déterminer le risque associé au prêt. Pour soigner votre profil et gagner du temps dans la négociation de votre prêt :
- Maintenez une gestion saine de vos comptes bancaires : évitez les découverts, les incidents de paiement et les dépenses impulsives. Des relevés bancaires exemplaires sur les derniers mois seront un atout.
- Stabilité professionnelle : une ancienneté dans votre emploi actuel et un contrat stable (CDI, fonctionnaire) rassurent les banques sur la régularité de vos revenus.
- Historique de crédit positif : si vous avez déjà remboursé des crédits sans incident, cela peut jouer en votre faveur.
- Épargne solide : disposer d’une épargne de précaution montre votre capacité à gérer vos finances et à faire face aux imprévus.
Se faire accompagner par un courtier immobilier
Le recours à un courtier est recommandé pour les investisseurs qui souhaitent un accompagnement dans le montage d’un dossier de prêt immobilier. Ce dernier vous accompagne tout au long du processus, de la création jusqu’à la signature de l’acte authentique. Il est votre interlocuteur privilégié et répond à toutes vos questions sur comment monter un dossier de financement.
De plus, ce professionnel vous fera gagner un temps précieux en comparant pour vous les différentes solutions et en sélectionnant celles qui correspondent le mieux à votre profil et à votre projet.
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