Le marché de l’immobilier locatif évolue et de nouvelles opportunités apparaissent pour les investisseurs. Depuis 2024, le logement locatif intermédiaire (LLI), autrefois réservé aux grands bailleurs institutionnels, est désormais accessible aux particuliers par le biais d’une société immobilière telle que la SCI (Société Civile Immobilière).
Pourquoi est-ce une opportunité ?
Avec la suppression progressive des dispositifs de défiscalisation classiques comme la loi Pinel, les investisseurs cherchent des alternatives. Le LLI se distingue par :
- Une TVA réduite à 10 %
- Des prix d’achat plus attractifs
- Un crédit d’impôt sur la taxe foncière
Est-ce un placement rentable ?
Un bien en LLI peut offrir une rentabilité allant tout en contribuant au développement de l’offre locative dans des zones où la demande est forte.
Dans ce guide complet, vous découvrirez :
- Ce qu’est le LLI et pourquoi il est devenu accessible aux particuliers
- Ses avantages fiscaux et ses atouts pour les investisseurs
- Comment investir efficacement en LLI et optimiser votre rentabilité
- Les risques et limites à prendre en compte avant d’investir
Découvrez notre guide complet sur l’investissement en LLI en 2025.
Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire ou LLI ?
Définition
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif immobilier qui vise à faciliter l’accès au logement pour les classes moyennes dans les zones où la demande locative est élevée. Initialement réservé aux bailleurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.), il est désormais ouvert aux investisseurs particuliers, ce qui représente une nouvelle opportunité d’investissement locatif.
Le cadre légal du LLI est défini par des lois de finances récentes, notamment celles de 2024, qui permettent à toutes personnes morales (comme une SCI) d’investir dans ce type de bien tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, sous reserve de l’éligibilité de l’opération au dispositif et du respect de certaines conditions notamment relatives à la mise en location et détaillées ci-dessous.
Les objectifs du LLI
Le LLI répond à plusieurs enjeux majeurs :
- Encourager l’investissement immobilier dans les zones tendues pour répondre au manque de logements.
- Proposer des loyers plus accessibles que ceux du marché classique tout en garantissant une rentabilité aux investisseurs.
- Offrir un équilibre entre accessibilité locative et rentabilité pour les propriétaires.
Comment fonctionne le LLI ?
Le principe du Logement Locatif Intermédiaire repose sur trois piliers essentiels :
- Un plafonnement des loyers : Contrairement au marché libre, les loyers des biens en logement intermédiaire sont réglementés et fixés à un niveau intermédiaire entre le logement social et le logement privé.
- Une fiscalité attractive : Les investisseurs bénéficient d’une TVA réduite à 10 % lors de l’achat et d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière pour une durée maximale de 20 ans, ce qui améliore la rentabilité du projet.
- Un engagement de location de 15 ans minimum jusqu’à 20 ans maximum : Pour profiter des avantages fiscaux, le bien doit être loué pendant une période définie, garantissant ainsi une stabilité locative.
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Pourquoi investir dans le logement intermédiaire ?
Une TVA réduite à 10 %
Contrairement à un investissement immobilier classique soumis à une TVA de 20 %, le LLI bénéficie d’une TVA réduite à 10 %.
Exemple chiffré :
- Prix d’un bien neuf classique : 224 000 € (avec TVA à 20 %)
- Prix du même bien en LLI : 205 000 € (avec TVA à 10 %) Gain immédiat : 19 000 € sur le prix d’achat
Un crédit d’impôt sur la taxe foncière : un avantage fiscal puissant
Un autre levier fiscal du LLI est le remboursement intégral de la taxe foncière sous forme de crédit d’impôt.
Exemple d’économie réalisée :
- Taxe foncière annuelle estimée : 1 500 € (exemple pour un T2 en zone A de 48 m2)
- Durée de l’exonération : 15 à 20 ans
- Économie totale sur 20 ans : 26 000 € !
Cet avantage est unique dans l’investissement immobilier et permet de booster la rentabilité nette. Etant précisé que ce credit d’impôt intervient annuellement durant la période de detention du bien dans la limite maximale de 20 ans et ne porte pas sur la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
Une forte demande locative et des loyers sécurisés
Le logement intermédiaire cible des zones où la demande de logements est très forte (zones A, Abis et B1, territoires de réindustrialisation[1], PPA[2], ORT[3], GOU[4] avec transformation ZAE[5], OPAH[6] ou ORCOD[7]), garantissant ainsi une occupation rapide et des loyers réguliers.
Type de logement | Loyer LLI |
T2 (48 m²) | 780 €/mois |
T3 (64 m²) | 940 €/mois |
Les loyers du LLI car ils sont identiques aux loyers Pinel 2024.
Une rentabilité solide et une valorisation à long terme
Taux de rentabilité estimé : Le LLI permet de combiner revenus locatifs optimisés et fiscalité allégée, ce qui augmente la rentabilité nette sur la durée.
Exemple d’un investissement en LLI sur 20 ans :
- Achat d’un T2 à TTC
- Loyer mensuel :
- Crédit d’impôt sur la taxe foncière : 1 500 €/an
- Valorisation estimée du bien après 20 ans [1] : TTC
Un investissement fiscalement optimisé et valorisé sur le long terme.
Source : GreenCity Immobilier
[1] Sur la base de +1% par an
Un placement accessible avec un effort d’épargne réduit
L’investissement en LLI est particulièrement attractif pour les investisseurs avec un budget modéré.
Exemple de financement sur 25 ans :
• Montant emprunté : 205 000 € TTC
• Mensualité estimée : 850 €/mois TTC
• Loyer encaissé : 780 €/mois TTC
Un effort d’épargne limité à ~ 70 €/mois après déduction du crédit d’impôt
Source : GreenCity Immobilier
Qui peut investir dans le LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire est accessible à tous les particuliers sous certaines conditions. Cependant, l’acquisition doit se faire via une personne morale, comme une SCI (Société Civile Immobilière).
Les profils d’investisseurs concernés
- Investisseurs patrimoniaux : Offre une valorisation à long terme et des avantages fiscaux attractifs.
- Salariés et indépendants cherchant un complément de revenu : Une bonne option pour préparer sa retraite.
- Parents souhaitant anticiper une transmission : La SCI permet de transmettre son patrimoine avec des abattements fiscaux.
Le LLI s’adresse à tous ceux qui veulent investir intelligemment.
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Comment fonctionne un investissement en LLI ? (Les 4 étapes clés)
Étape 1 : Les conditions pré-requises de l’opération
- Nature de l’opération
Les logements résultent
- soit d’une construction nouvelle
- soit d’une transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation par des travaux de renovation à neuf (au sens TVA)
- soit d’une acquisition/amelioration avec prêt réglementé et conduisant à une amelioration de la performance énergétique (arrêté à paraître)
- Localisation du logement
Le LLI est disponible dans des zones où la demande locative est forte (zones A, Abis et B1, territoires de réindustrialisation, PPA, ORT, GOU avec transformation ZAE, OPAH ou ORCOD) à la date du dépôt de la demande de permis de construire.
Exemples de villes éligibles : Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Montpellier…
1.3 Mixité sociale
Les logements doivent répondre à une condition de mixite sociale alternative (sauf pour les logements en residence-services):
- Soit les logements sont intégrés dans un ensemble immobilier comprenant +25% de logements locatifs sociaux
- Soit les terrains des logements à construire sont situés dans une commune comportant + de 25% de logements locatifs sociauxou en quartier prioritaire de la ville (QPV) lors du dépôt de la demande de permis de construire
Critères à analyser avant d’acheter :
- L’emplacement et l’attractivité de la zone
- Le prix du bien et le rendement locatif
- La qualité du programme immobilier
Étape 2 : Créer une SCI pour acheter le bien
L’investissement en LLI doit obligatoirement être réalisé via une personne morale (SCI ou autre société).
Pourquoi créer une SCI ?
- Permet d’acheter à plusieurs (famille, associés)
- Optimise la fiscalité et la transmission du bien
- Facilite la gestion patrimoniale et la cession des parts
Étape 3 : Trouver un financement adapté
Le financement d’un bien en LLI peut se faire avec un prêt immobilier classique.
Exemple de financement sur 20 ans :
• Prix du bien : 205 000 € TTC
• Apport personnel : 10 % recommandé (20 500 € TTC)
• Mensualités estimées : 850 €/mois TTC
• Loyers encaissés : 780 €/mois TTC
• Crédit d’impôt taxe foncière : 1 500 €/an TTC
Effort d’épargne réduit grâce aux revenus locatifs et aux avantages fiscaux.
Source : GreenCity Immobilier
Étape 4 : Signature chez le notaire et mise en location
Une fois le financement validé, le bien est acté chez le notaire, puis mis en location.
Pourquoi choisir Maslow pour investir en logement locatif intermédiaire ?
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[1] Territoires où sont réalisés des projets d’intérêt national majeur, au sens du I de l’article L.300-6-2 du code de l’urbanisme
[2] Projet Partenarial d’Aménagement mentionné à l’article L.312-1 du code de l’urbanisme
[3] Opération de Revitalisation de Territoire prevue à l’article L.303-2 du CCH
[4] Périmètre d’une Grande Opération d’Urbanisme
[5] Zone d’Activité Economique
[6] Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
[7] Opération de Requalification de Copropriétés Dégradées prévue à l’article L.741-1 du CCH
