Vous avez créé ou envisagez de créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour gérer vos biens immobiliers, que ce soit à titre familial ou pour un projet d’investissement locatif ? Vous avez sûrement entendu parler du concept d’amortissement, un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation des actifs immobiliers au fil du temps.
Mais qu’en est-il si la SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ? Peut-on vraiment profiter de l’amortissement dans ce cadre ? Dans cet article, nous vous proposons de découvrir en détail le principe de l’amortissement en SCI à l’IR, ses conditions d’application, ses avantages et ses limites.
Qu'est-ce que l'amortissement en SCI ?
Définition de l'amortissement comptable d'un bien immobilier
L’amortissement est un procédé comptable qui permet de répartir la perte de valeur d’un bien immobilier sur sa durée de vie. Concrètement, cela signifie que la dépréciation naturelle de la valeur du bien (comme un bâtiment, par exemple) est comptabilisée progressivement chaque année, reflétant ainsi son vieillissement. En divisant le coût d’achat d’un bien par sa durée de vie estimée, vous obtenez un montant que vous pouvez déduire de vos bénéfices chaque année. C’est ce qu’on appelle “amortir” le bien.
Cependant, les terrains ne peuvent pas être amortis. Pourquoi ? Parce que leur valeur est considérée comme stable dans le temps, contrairement aux constructions qui perdent de la valeur en raison de l’usure et du vieillissement. Les frais généraux liés à l’acquisition comme les frais de notaire par exemple, ne sont pas amortissables non plus.
Fonctionnement de l'amortissement en fonction du régime fiscal de votre SCI
Maintenant que vous comprenez ce qu’est l’amortissement, il est important de savoir que sa mise en place dépend du régime fiscal auquel votre SCI est soumise. En effet, une SCI peut être imposée de deux manières : soit à l’Impôt sur le Revenu (IR), soit à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Dans le cas d’une SCI à l’IR, les charges et les revenus générés par la SCI sont directement imputés sur le revenu global des associés. Cela signifie que vous, en tant qu’associé, êtes personnellement imposé sur les bénéfices réalisés par la société. En principe, sous ce régime, l’amortissement n’est pas applicable, car la SCI à l’IR est qualifiée de “SCI transparente” : le résultat imposable de la SCI est directement reporté dans vos revenus personnels.
Cependant, il existe des exceptions à cette règle. Certaines SCI à l’IR peuvent bénéficier d’un amortissement sous des conditions spécifiques, notamment si elles investissent dans des dispositifs de défiscalisation immobilière, comme le Pinel ou le Duflot. Ces dispositifs permettent, sous certaines conditions, de déduire les amortissements dans le calcul des revenus fonciers, vous offrant ainsi des avantages fiscaux.
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Comment utiliser l'amortissement dans une SCI à l'IR ?
SCI familiale et transmission de patrimoine
Si vous possédez une SCI familiale, l’amortissement peut être un outil puissant pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier. Bien que l’amortissement ne soit pas directement déductible des revenus fonciers sous le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR), il joue un rôle important dans la gestion comptable de la société, notamment lorsqu’il s’agit de préparer la transmission des biens aux générations futures.
L’amortissement permet de réduire la valeur comptable des biens immobiliers détenus par la SCI. Cela signifie que la valeur des parts sociales détenues par les associés diminue également, ce qui peut avoir un avantage important lors de la succession. En effet, en réduisant la valeur comptable de vos parts, vous réduisez les droits de succession que vous devrez verser à l’État. Pour une SCI familiale dont l’objectif est de transmettre un patrimoine immobilier, cette stratégie peut être particulièrement avantageuse.
Cependant, cette optimisation est surtout valable si vous prévoyez de conserver les biens au sein de la SCI pour les transmettre à vos héritiers. Si vous envisagez de céder ces biens avant la succession, l’amortissement peut au contraire augmenter la plus-value imposable, comme nous le verrons plus tard.
Amortissement avec dispositifs de défiscalisation
Bien que l’amortissement ne soit pas une pratique courante dans les SCI à l’IR, il existe une exception notable : les dispositifs de défiscalisation immobilière. Si vous avez investi dans un bien éligible à un dispositif de défiscalisation tel que le Pinel ou le Duflot, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’un amortissement partiel des biens immobiliers.
Prenons l’exemple du dispositif Pinel. Ce dispositif permet aux propriétaires qui s’engagent à louer un bien immobilier neuf pendant une période de 6, 9 ou 12 ans de bénéficier d’avantages fiscaux. Dans ce cadre, une SCI à l’IR peut amortir une partie du coût d’acquisition du bien en réduisant ainsi la charge fiscale des associés. Mais attention, pour bénéficier de cet avantage, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Type de bien : Le bien doit être neuf ou réhabilité, répondant aux critères du dispositif Pinel.
- Engagement de location : Vous devez vous engager à louer le bien nu pendant une période minimale de 6 ans.
- Respect des plafonds de loyer : Les loyers pratiqués doivent respecter les plafonds imposés par la législation, en fonction de la zone géographique où se situe le bien.
L’amortissement dans le cadre d’un dispositif Pinel est calculé sur la base du prix de revient du bien. La méthode d’amortissement est généralement linéaire, ce qui signifie que vous déduisez une même proportion chaque année, à hauteur de 2 % à 3 % du prix du bien, pendant une durée déterminée.
Comment calculer les amortissements d'une SCI soumise à l'IR ?
Le calcul de l’amortissement se fait selon la méthode de l’amortissement linéaire. Cela signifie que la dépréciation du bien est répartie de manière égale sur sa durée de vie. Par exemple, si vous possédez un bien immobilier dans une SCI et que sa durée d’amortissement est de 30 ans, vous déduirez chaque année une part fixe du coût d’acquisition. Ce pourcentage est défini par des normes comptables et peut varier en fonction du type de bien et des travaux effectués.
Pour les constructions, comme un immeuble d’habitation, l’amortissement se calcule entre 20 et 50 ans, avec des taux compris entre 2 % et 5 % par an. Par contre, les travaux d’aménagement ou d’amélioration réalisés sur un bien peuvent être amortis sur une durée plus courte, allant de 10 à 20 ans, en fonction de leur nature.

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Quelles sont les répercussions fiscales de l'amortissement pour une SCI ?
Lorsque vous amortissez un bien au sein d’une SCI à l’IR, cela réduit la valeur comptable du bien et, par conséquent, des parts sociales détenues par les associés. En réduisant la valeur des parts, vous pouvez optimiser les droits de succession, ce qui est un avantage majeur pour les SCI familiales. Toutefois, cette diminution comptable n’a pas d’effet direct sur la base fiscale utilisée pour calculer les revenus fonciers imposables. Cela signifie que les revenus locatifs que vous percevez continuent d’être imposés normalement, sans prise en compte de l’amortissement.
Sur le plan comptable, l’amortissement doit être inscrit dans la comptabilité de la SCI. Cette écriture permet de constater la dépréciation du bien sur plusieurs années. Si cela a pour effet de réduire le bénéfice comptable de la société, cela peut également entraîner une réduction des dividendes distribués aux associés.
Un autre point important à considérer est la répercussion de l’amortissement sur la plus-value imposable en cas de revente du bien. En effet, l’amortissement diminue la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire le prix d’acquisition après déduction des amortissements cumulés. Ainsi, si vous décidez de vendre le bien, la différence entre le prix de vente et cette valeur nette sera considérée comme une plus-value imposable. Plus le bien a été amorti, plus la plus-value imposable sera élevée, ce qui peut entraîner une charge fiscale importante lors de la vente.
Quels sont les avantages et inconvénients de l'amortissement en SCI à l'IR ?
Les avantages de l’amortissement en SCI à l’IR
L’amortissement en SCI à l’IR présente plusieurs avantages, surtout dans des situations spécifiques comme la gestion et la transmission de patrimoine. Tout d’abord, il permet de réduire les droits de succession. En amortissant les biens immobiliers, vous diminuez leur valeur comptable, ce qui entraîne une réduction de la valeur des parts sociales de la SCI. Cette baisse de valeur permet de réduire les droits de succession à payer lorsque le patrimoine est transmis à vos héritiers. Cela en fait un outil particulièrement intéressant pour les SCI familiales, où l’objectif principal est souvent de faciliter la transmission des biens immobiliers aux générations futures.
Un autre avantage réside dans l’optimisation fiscale que l’amortissement peut offrir dans certains dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel ou le Duflot. Ces dispositifs permettent de profiter d’une déduction des amortissements sous certaines conditions, réduisant ainsi la charge fiscale des associés. En réduisant le montant des impôts à payer, ces économies peuvent être réinvesties dans d’autres projets immobiliers ou dans des travaux d’amélioration.
De plus, l’amortissement est une charge comptable fictive, ce qui signifie qu’il n’a aucun impact direct sur la trésorerie de la société. En d’autres termes, vous bénéficiez d’une réduction de la valeur comptable des biens sans avoir à dépenser réellement de l’argent, ce qui est un avantage non négligeable pour améliorer la gestion de votre patrimoine à long terme.
Les inconvénients de l’amortissement en SCI à l’IR
Cependant, l’amortissement en SCI à l’IR n’est pas sans inconvénients. L’un des principaux désavantages est l’augmentation de la plus-value imposable en cas de revente du bien. En effet, lorsque vous amortissez un bien, sa valeur nette comptable diminue au fil des années. Si vous décidez de vendre le bien après une longue durée de détention, la différence entre le prix de vente et cette valeur nette (réduite par les amortissements successifs) est considérée comme une plus-value imposable. Cela peut donc entraîner une charge fiscale importante lors de la vente, particulièrement si le bien a été amorti pendant de nombreuses années.
En outre, l’amortissement dans une SCI à l’IR n’a aucun impact direct sur l’imposition des revenus fonciers. Contrairement aux SCI soumises à l’IS, où l’amortissement réduit immédiatement le bénéfice imposable, dans une SCI à l’IR, les revenus locatifs continuent d’être imposés de manière classique. Cela signifie que l’amortissement n’aide pas à réduire l’impôt foncier que vous devez payer chaque année.
Un autre inconvénient réside dans la complexité comptable. Mettre en place un amortissement demande une gestion rigoureuse et précise, notamment si vous combinez cela avec des dispositifs de défiscalisation ou des stratégies de transmission de patrimoine. Une mauvaise gestion peut avoir des répercussions négatives sur la fiscalité des associés ou sur la valeur des biens au sein de la SCI.
Enfin, il est important de noter que l’amortissement n’est pas accessible à toutes les SCI à l’IR. Il est généralement limité à des cas spécifiques, comme les dispositifs de défiscalisation, ce qui restreint son application dans les projets immobiliers classiques. Si vous n’entrez pas dans ces dispositifs, l’amortissement n’aura probablement aucun avantage pour votre SCI.
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