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Investir en LMNP neuf ou ancien : quel est le meilleur choix ?

Publié le 03/03/2025
- Mis à jour le 03/03/2025

L’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Mais un choix essentiel se pose : faut-il acheter un bien ancien ou un bien neuf avec le statut LMNP ?

Le LMNP ancien offre souvent une rentabilité immédiate et des prix d’achat plus attractifs, tandis que le LMNP neuf garantit des normes récentes, des frais de notaire réduits et moins de travaux. Chaque option présente des avantages et des contraintes, selon la stratégie d’investissement.

Pourquoi investir en LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de générer des revenus locatifs réguliers, ce qui peut être un complément intéressant à vos autres sources de revenus et répondre à des objectifs comme la préparation de la retraite. Pour rappel, il faut avoir des revenus locatifs qui représentent moins de 23 000 € / an ou plus de 50 % de la source de revenus des ménages. Le bien LMNP, comme son nom l’indique, doit impérativement être loué meublé.

Les loyers générés par la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

le régime micro-BIC : pour les investisseurs dont les revenus sont < à 77 700 €, permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les recettes locatives. Cet abattement est de 50 % pour les meublés classiques et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
le régime réel simplifié : pour les investisseurs dont les revenus sont > à 77 700 €, permet de déduire les charges liées à l’investissement (frais de notaire, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) ainsi que d’amortir l’acquisition du bien et du mobilier.

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LMNP neuf ou ancien : comparatif

Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) permet d’opter pour un bien ancien ou un bien neuf, chacun répondant à des critères distincts. Avant d’évaluer leur rentabilité et leurs avantages fiscaux, il est essentiel de bien comprendre leurs spécificités.

LMNP ancien : un bien déjà en exploitation

Le LMNP ancien concerne un logement existant, déjà détenu par un propriétaire et parfois déjà loué. Il peut s’agir :

d’un appartement ou d’une maison individuelle,
d’un logement en résidence de services (étudiante, senior, tourisme, EHPAD).

Un bien ancien peut nécessiter des travaux de rénovation ou de mise aux normes, mais permet généralement une mise en location immédiate après acquisition

Les avantages d’un logement ancien en LMNP :

Le coût de l’investissement est moins élevé que dans le neuf, vous pouvez ainsi bénéficier d’une décote de 30 % par rapport au neuf
Les biens anciens sont généralement situés dans des zones où la demande locative est la plus forte, ce qui réduit le risque de vacance locative
Vous pouvez mettre votre bien en location immédiatement
La TVA est d’or et déjà déduite de l’achat du bien, car régularisée par le vendeur, le prix d’achat est donc HT. Dans le neuf, l’achat d’un bien requiert l’avancement de la TVA et sera remboursée au moment de la livraison de la résidence, ce qui peut prendre plusieurs mois.

L’investissement dans un LMNP ancien comporte toutefois des inconvénients :

les frais de notaire sont plus élevés que dans le neuf, à haute de 7-8 % du prix d’achat total du bien contre 2-3 % pour le neuf
certains biens nécessitent des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir être mis en location. Suite à la réforme du DPE de 2021, les logements dépassant le seuil de 450 kWh/m2 sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Il en est de même pour les logements G, qui consomment plus de 420 kWh/m2, depuis le 1er janvier 2025. L’interdiction concernera également les logements E en 2028.

LMNP neuf : un investissement sécurisé

Le LMNP neuf désigne un logement neuf ou sur plan (Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA). Il est construit selon les dernières normes environnementales et énergétiques, comme la RE2020, et offre des garanties constructeur (biennale, décennale). L’immobilier neuf offre ainsi une tranquillité d’esprit aux investisseurs quant à la conformité et aux dépenses d’entretien du bien. Les biens neufs sont donc exempt de la nouvelle réglementation du DPE pour les logements énergivores.

Toutefois, un investissement en LMNP dans un bien immobilier neuf comporte quelques inconvénients à prendre en compte :

Délais de construction d’un VEFA qui peuvent connaître des retards sur certains chantiers
Le prix au m2 est généralement plus élevé, bien que compensé par les différentes charges de l’ancien

Pour en savoir plus sur le LMNP

Investir en LMNP ancien ou neuf : tableau comparatif

	LMNP neuf	LMNP ancien
Frais de notaire	Entre 2 et 3 % du prix d'achat	Plus élevés, entre 7 et 8 % du prix d'achat
Normes énergétiques	Conforme aux dernières normes énergétiques en vigueur	Peut nécessiter des travaux de rénovations, notamment pour les passoires thermiques.
Prix au m2	Plus élevé, mais avantages contrairement à l'ancien comme les garanties constructeur	Moins élevé, mais des coûts additionnels peuvent s'ajouter
Charges	Exonération possible de taxe foncière et charges de copropriétés moins élevées	Paiement de la taxe foncière et charges de copropriété plus élevés + travaux obligatoires dans la copropriété

Publié le 03/03/2025

Article rédigé par Aurélien Le Saint

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Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.