Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs grâce à sa fiscalité avantageuse et à la rentabilité intéressante de la location meublée. Les investisseurs sous le statut de l’auto entreprise peuvent se poser la question s’il est possible de cumuler ces deux statuts ?
La réponse est oui, mais sous certaines conditions. En fonction de la nature de l’activité exercée en auto-entreprise (BIC ou BNC), de son chiffre d’affaires et des revenus issus du LMNP, des règles fiscales spécifiques s’appliquent. Il est donc essentiel de bien comprendre les implications de ce cumul pour éviter de perdre certains avantages fiscaux ou de dépasser les seuils imposés.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP est un régime fiscal qui permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité attractive. Ce statut est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs sans être considérés comme des professionnels de l’immobilier.
Pour être qualifié de LMNP, il faut remplir deux conditions :
- Louer un bien meublé : le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire (lit, table, chaises, vaisselle, etc.).
- Respecter un seuil de revenus locatifs : les recettes annuelles issues de la location meublée doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC/BNC…)
Les revenus issus de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
Le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :
- Applicable si les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés).
- Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus, ce qui réduit la base imposable.
- Aucun besoin de justifier les charges réelles, ce qui simplifie la gestion comptable.
Le régime réel :
- Obligatoire si les revenus locatifs dépassent les seuils du micro-BIC, ou sur option.
- Permet de déduire toutes les charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.).
- Offre la possibilité d’amortir le bien immobilier et son mobilier, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu de manière significative.
Pour exercer en LMNP, il faut :
- Déclarer son activité de loueur meublé dans les 15 jours suivant la mise en location via le formulaire P0i auprès de l’INPI.
- Obtenir un numéro SIRET, utilisé pour les déclarations fiscales.
- Déclarer ses revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) lors de la déclaration annuelle d’impôt.
Je me lance avec Maslow !
Maslow vous propose de réaliser une simulation de votre capacité d’emprunt.
- Renseignez vos sources de revenus
- Renseignez vos différentes charges mensuelles
- Entrez le montant de vos impôts
Peut-on cumuler LMNP et auto-entrepreneur ?
Le cumul du statut LMNP et de l’auto-entreprise est possible, mais sous certaines conditions. La principale contrainte réside dans la nature de l’activité exercée et les seuils de chiffre d’affaires à respecter. En fonction de votre activité d’auto-entrepreneur, les revenus issus de la location meublée peuvent être comptabilisés séparément ou s’additionner, ce qui peut impacter votre régime fiscal.
Pour rappel, l’auto-entrepreneur est un entrepreneur individuel qui exerce une activité commerciale, artisanale ou libérale sous le régime de la micro-entreprise. Ce statut est idéal pour ceux qui veulent tester une activité sans les contraintes administratives d’une société classique.
Pour bénéficier du régime auto-entrepreneur avec une activité LMNP, il faut respecter les plafonds de chiffre d’affaires suivants :
- 77 700 € par an pour les prestations de services (BNC ou BIC )
- 188 700 € par an pour une micro-entreprise dont l’activité principale est la vente de marchandises et la location meublée de tourisme classée.
- limite de revenus de 15 000 € en tant que loueur en meublé non professionnel
Il est possible de cumuler ces deux statuts, mais la gestion fiscale dépend de la nature de l’activité exercée en auto-entreprise.
Si l’auto-entrepreneur exerce une activité en BNC (Bénéfices Non Commerciaux)
- Les revenus issus de l’activité LMNP et auto-entreprise sont séparés fiscalement.
- Chaque activité conserve son propre plafond et son propre régime fiscal.
Si l’auto-entrepreneur exerce une activité en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
- Les revenus issus de l’activité de location meublée et ceux de l’auto-entreprise s’additionnent.
- Il faut additionner les chiffres d’affaires pour vérifier si l’auto-entrepreneur reste sous les seuils du régime micro-BIC.
Vous ne devez pas dépasser le plafond de CA auquel cas vous basculerez vers le statut de l’entreprise individuelle, ce qui impactera la fiscalité. Toutefois, une période de tolérance s’applique, le basculement se fera au bout de 2 ans consécutifs
Exemples de cumul LMNP et de micro-entreprise
Cas n°1 :
- Chiffre d’affaires en prestations de services : 50 000 €
- Revenus LMNP : 20 000 €
- CA total : 70 000 €
Les plafonds ne sont pas dépassés et les revenus sont comptabilisés séparément. L’auto entrepreneur conserve ses deux statuts.
Cas n°2 :
- Chiffre d’affaires en vente de marchandises : 180 000 €
- Revenus LMNP : 10 000 €
- CA total : 200 000 €
Comme il y a dépassement du seuil de 188 700 €, l’auto-entrepreneur perd son statut de micro-entreprise et passe au régime réel.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Cumul LMNP et auto entreprise : comment déclarer ?
Lors de la création de votre activité de LMNP via le formulaire P0i, vous devenez automatiquement redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Ce document, dédié à l’exercice de la location meublée, vous permet d’indiquer si vous avez adhéré à un CGA. Par ailleurs, si vous exercez également une activité en auto-entreprise, vous devez la déclarer séparément.
Chaque activité se voit attribuer un numéro SIRET distinct. Si elles relèvent toutes deux des BIC, l’administration fiscale considère le chiffre d’affaires global pour déterminer le régime applicable. En cas de dépassement des plafonds, vous sortez du régime micro-BIC et passez automatiquement au régime réel après la période de tolérance de deux années consécutives.
En revanche, si l’une de vos activités relève des BNC, le cumul des revenus n’est pas effectif. Dans ce cas, chaque chiffre d’affaires est pris en compte individuellement. Il est essentiel de veiller à ne pas dépasser les seuils réglementaires propres à chaque activité.
Pour en savoir plus sur le LMNP
Pour en savoir plus sur le LMNP :
- Le LMNP en 2025
- Liste des meubles obligatoires
- Le bail commercial en LMNP
- Les plafonds en LMNP
- Les étapes pour devenir LMNP
- LMNP vs SCI
- L’investissement dans le LMNP ancien
- L’investissement en résidence étudiante
- L’investissement en résidence de tourisme
- L’investissement en résidence sénior et EHPAD
- L’achat en LMNP
- La fiscalité en LMNP
- LMNP et AirBnB
- La plus-value en LMNP
- La liasse fiscale en LMNP
- Liste des charges déductibles
- SARL de famille et LMNP
- Frais de notaire et LMNP
- La revente en LMNP
- L’amortissement en LMNP
- La déclaration en LMNP
- Le LMNP ancien
- Avantages et inconvénients du LMNP
- L’indivision en LMNP
- Revente LMNP
- Investir en LMNP à plusieurs
