Investir dans l’immobilier locatif est une solution prisée par les Français souhaitant conjuguer sécurité et rentabilité. Parmi les nombreux dispositifs fiscaux disponibles, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue par ses nombreux avantages, notamment la possibilité d’amortir une partie des coûts liés à l’investissement. Mais pourquoi l’amortissement est-il si essentiel pour optimiser la rentabilité d’un bien en LMNP et comment cela fonctionne
Dans cet article, nous aborderons les aspects clés du fonctionnement de l’amortissement en LMNP : ses principes fondamentaux, ses avantages fiscaux, son calcul détaillé, ainsi que ses limites. À travers des exemples concrets, vous découvrirez comment tirer pleinement parti de ce mécanisme pour maximiser votre rentabilité.
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
Définition et principe de base
L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation progressive d’un bien au fil du temps. Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), il s’agit de répartir la valeur d’achat d’un bien, ainsi que celle des équipements et travaux, sur une durée définie. Cette charge fictive, inscrite dans les comptes, réduit les revenus locatifs imposables sans entraîner de décaissement réel.
En quoi cela est-il avantageux ? En LMNP, les investisseurs peuvent diminuer leur assiette fiscale en déduisant cette perte de valeur comptable, ce qui limite considérablement leur imposition. Contrairement à d’autres dispositifs, cette réduction n’impacte pas la valeur réelle du bien lors d’une éventuelle revente. Ainsi, l’amortissement devient un outil clé pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif.
Catégories concernées par l’amortissement
L’amortissement en LMNP ne se limite pas uniquement au bien immobilier mis en location. Il englobe plusieurs catégories de dépenses, chacune ayant une durée et des règles spécifiques :
L’amortissement du bien immobilier :
- Structure et gros œuvre : murs, toiture, fondations, amortis sur une durée allant de 25 à 80 ans selon les éléments.
- Aménagements intérieurs et extérieurs : installations électriques, plomberie, agencements, généralement amortis sur 10 à 25 ans.
L’amortissement du mobilier :
- Tout le mobilier nécessaire pour équiper le logement (lits, canapés, tables) peut être amorti sur une durée moyenne de 5 à 10 ans.
- Les appareils électroménagers, comme les réfrigérateurs ou les lave-linges, sont également concernés, avec des durées d’amortissement plus courtes (3 à 8 ans).
L’amortissement des travaux :
- Les travaux de rénovation ou d’amélioration sont également amortissables. Par exemple, un parquet peut être amorti sur 15 ans, tandis qu’un revêtement de sol est amorti sur 5 ans.
- Ces dépenses doivent être supérieures à 600 € pour être considérées comme des investissements et non comme de simples charges.
À savoir : En location meublée non professionnelle, vous pouvez amortir les frais d’agence et les frais de notaire ou les comptabiliser comme une charge déductible. Si vous anticiper des revenus locatifs importants dès la première année, il peut être judicieux de les comptabiliser en charges déductibles immédiatement par exemple. Découvrez notre article sur les frais de notaire en LMNP pour en savoir plus.
Un mécanisme précis et adapté
Chaque composant du bien (immobilier, mobilier, travaux) est évalué séparément, et son amortissement est calculé de manière linéaire sur la durée prévue. Ce découpage par composant permet d’optimiser au mieux la charge fictive imputable chaque année, tout en respectant les règles comptables en vigueur.
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Quels sont les avantages fiscaux de l'amortissement avec le statut LMNP ?
Un mécanisme précis et adapté
L’un des principaux atouts de l’amortissement en LMNP est sa capacité à réduire considérablement la base imposable des revenus locatifs. Grâce à ce mécanisme, l’investisseur peut comptabiliser une charge fictive correspondant à la dépréciation annuelle du bien immobilier, des meubles et des travaux, ce qui diminue automatiquement le revenu net imposable.
Ainsi, dans certains cas, le résultat fiscal annuel peut être ramené à zéro, voire rester nul pendant plusieurs années consécutives. Cela permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus dégagés par votre bien meublé, même si ceux-ci génèrent un rendement financier élevé.
Un autre avantage clé réside dans la possibilité de reporter les amortissements non utilisés. Si les revenus de votre location meublée sont inférieurs au montant total des charges déductibles et des amortissements, l’excédent d’amortissement peut être reporté sur les années suivantes, sans limite de durée. Cela garantit une optimisation fiscale durable, adaptée aux évolutions des revenus locatifs et des charges.
Bon à savoir
La loi de Finances 2025, impose dès le 1ᵉʳ mars, la réintégration des amortissements déduits sur les biens en LMNP dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition lors de la revente (19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Les locations de courte durée (type Airbnb), les locations meublées classiques (neuf ou ancien) et les résidences de tourisme sont impactées par cette réforme, tandis que certaines résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées) en sont exclues.
Comment calculer l'amortissement LMNP ?
La méthode de calcul
Le calcul de l’amortissement en LMNP repose sur le principe de décomposition par composant, conformément aux règles comptables en vigueur. Chaque élément du bien immobilier, du mobilier et des travaux est traité séparément pour déterminer sa durée d’amortissement et son taux annuel.
Voici les étapes clés du calcul :
- Décomposer le bien : Ventiler la valeur d’achat entre ses différents composants, tels que le gros œuvre, les aménagements intérieurs, le mobilier, etc.
- Estimer les durées d’amortissement : Chaque composant est amorti sur une durée spécifique, par exemple 25 ans pour une toiture ou 10 ans pour des meubles.
- Appliquer la formule : Montant annuel de l’amortissement = Valeur du composant / Durée d’amortissement
Exemple
Pour illustrer le calcul, prenons le cas d’un bien immobilier meublé :
Achat d’un appartement : 200 000 €
- Gros œuvre (70 %) : 140 000 €, amorti sur 40 ans → 3 500 €/an
- Aménagements intérieurs (20 %) : 40 000 €, amortis sur 15 ans → 2 666 €/an
- Terrain (10 %) : Non amortissable.
Achat de mobilier : 10 000 €
- Meubles (8 000 €), amortis sur 10 ans → 800 €/an
- Électroménager (2 000 €), amorti sur 5 ans → 400 €/an.
Travaux de rénovation : 15 000 €
- Plomberie et peinture (10 000 €), amortis sur 10 ans → 1 000 €/an
- Pose d’un parquet (5 000 €), amortie sur 15 ans → 333 €/an.
- Montant total annuel de l’amortissement : 8 699 €.
Cet exemple montre comment chaque composant contribue à la réduction de la base imposable de manière précise et efficace.
Durées d’amortissement standards
Les durées d’amortissement varient selon la nature des composants. Voici un tableau récapitulatif pour faciliter le calcul :
| Composant | Durée d'amortissement |
|---|---|
|
Gros œuvre
|
40 à 80 ans
|
|
Toiture
|
25 ans
|
|
Installations électriques
|
25 ans
|
|
Aménagements intérieurs
|
10 à 15 ans
|
|
Mobilier
|
5 à 10 ans
|
|
Travaux de rénovation
|
5 à 20 ans
|
LMNP 2025 : réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value
La loi de Finances de 2025 vient apporter des modifications quant au calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien LMNP. La réintégration des amortissements bouleverse le calcul de l’imposition sur les plus-values, en alourdissant cette dernière pour les investisseurs. Toutefois, cette mesure n’impacte pas les résidences de service comme les résidences étudiantes.
Exemple :
Prenons l’exemple d’une revente LMNP au bout de 10 ans. L’investisseur a acheté le bien à un prix de 150 000 € et l’a revendu à 170 000 €.
L’amortissement de l’acquisition du bien s’élève à 5 100 € / an soit 51 000 € au total.
L’ensemble des charges sur la période s’élève à un montant de 16 500 €.
Investissement en LMNP classique (hors résidence étudiante)
| Achat cash | Achat à crédit | |
|---|---|---|
|
Intérêts d'emprunt (10 ans)
|
0 €
|
35 980 €
|
|
Amortissements utilisés (10 ans)
|
55 000 €
|
19 020 €
|
|
Prix d'acquisition corrigé
(achat + Fdn + travaux - amortissement) |
128 750 €
|
164 730 €
|
|
PV Brute
|
41 250 €
|
5 270 €
|
|
Abattements impôts
|
12 375 €
|
1 581 €
|
|
Abattements prélèvements sociaux
|
3 403 €
|
435 €
|
|
Impôts
|
5 486 €
|
701 €
|
|
Prélèvements sociaux
|
6 510 €
|
832 €
|
|
Total des Impôts et Taxes
|
11 996 €
|
1 533 €
|
|
Plus-value nette
|
29 254 €
|
3 737 €
|
Investissement en LMNP étudiant avec crédit
| Achat à crédit | |
|---|---|
|
Loyers encaissé (10 ans)
|
60 000 €
|
|
Charges sur la période
|
- 7 500 €
|
|
Intérêts d'emprunt sur la période
|
- 35 980 €
|
|
Amortissement utilisé / 51 000
(loyers -intérêts d'emprunt - charges) |
- 16 520 €
|
|
Solde imposable
|
0 €
|
|
Impôt à payer
|
0 €
|
L’investissement LMNP en résidence étudiante avec le régime réel est le plus avantageux, car exempt de la réintégration de l’amortissement. L’achat avec crédit permet de diminuer l’impact car durant les premières années vous payez plus d’intérêts d’emprunt que vous amortissez.
La réintégration de l’amortissement cible principalement les investisseurs qui gardent leur bien sur du court terme. En effet, le régime de la plus-value permet de bénéficier d’abattements fiscaux et sur les prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention. A partir de 23 ans de détention, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value ! Il en est de même pour les prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. L’effet de la mesure est donc limité.
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Quelles sont les limites de l'amortissement sous le statut LMNP ?
- Impossibilité de générer un déficit foncier : Contrairement aux régimes fonciers classiques, les amortissements en LMNP ne peuvent pas créer de déficit. Si les charges déductibles et les amortissements dépassent les revenus locatifs, le surplus est reporté sur les années suivantes sans limite de temps, mais il ne peut pas être déduit du revenu global.
- Dépenses inférieures à 600 € non amortissables : Les éléments mobiliers ou travaux d’une valeur inférieure à ce seuil ne peuvent être amortis. Ils sont directement comptabilisés en charges déductibles immédiatement, limitant leur impact sur le long terme.
- Tenue d’un tableau d’amortissement : Il est impératif de maintenir à jour un tableau détaillant les composants, leurs valeurs, les durées d’amortissement et les reports éventuels. Ce document doit être joint à la déclaration fiscale pour garantir la transparence.
Quel régime fiscal choisir en tant que loueur en meublé non professionnel ?
Lorsqu’un investisseur opte pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il doit choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel simplifié. Ces régimes présentent des caractéristiques distinctes, adaptées à différents profils d’investisseurs.
Opter pour le régime micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire
Par défaut, les investisseurs LMNP bénéficient du régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Ce régime convient aux investisseurs ayant peu de charges et d’amortissements, car l’abattement couvre souvent l’ensemble des frais liés à la location. Il est accessible tant que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700€.
Attention, en contre partie de cet abattement forfaitaire, le régime micro-BIC ne permet pas de déduire les charges liées à l’activité de location meublée, ni les amortissements !
A noter que l’abattement de 50% avec un plafond de 77 700€ sont valables uniquement dans le cadre d’une location meublée classique, d’une location meublée touristique classée et d’une location meublée en chambre d’hôte.
Dans le cadre d’une location meublée touristique non classée, l’abattement est de 30% avec un plafond fixé à 15 000€.
Opter pour le régime réel simplifié : une obligation pour pratiquer l'amortissement
Le régime réel en LMNP est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant des charges élevées (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, travaux) et souhaitant profiter de l’amortissement. Contrairement au micro-BIC, ce régime permet de déduire précisément les dépenses et amortissements des revenus locatifs, offrant, dans certains cas, une fiscalité nulle pendant plusieurs années ! Ce régime est par ailleurs obligatoire, pour les investisseurs dont les revenus locatifs dépassent le plafond du micro-BIC.
En résumé, le régime réel simplifié devient pertinent si les charges et amortissements excèdent 50 % des loyers (ou 30% dans le cadre d’une location meublée touristique non classée), car il permet, dans ce cas, de réduire davantage l’imposition.
Conseils pour optimiser l’amortissement en location meublée non professionnelle
Pour optimiser l’amortissement en LMNP, il est crucial de bien préparer son investissement dès les premières étapes. Il faut commencer par identifier toutes les dépenses éligibles à l’amortissement, telles que l’immobilier, les meubles, l’électroménager ou encore les travaux d’aménagement, en veillant à inclure uniquement celles dont le montant dépasse 600 €.
La décomposition du bien en différents composants, comme le gros œuvre, la toiture ou les installations électriques, permet ensuite de calculer des amortissements plus précis et avantageux. Par ailleurs, investir dès le départ dans du mobilier et des équipements électroménagers offre la possibilité de maximiser les déductions sur plusieurs années, augmentant ainsi le bénéfice fiscal de l’investissement.
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Pour en savoir plus sur le LMNP :
- Le LMNP en 2025
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