Vous avez investi dans un bien immobilier que vous louez meublé ? Bonne nouvelle : en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous bénéficiez d’avantages fiscaux intéressants… à condition de bien maîtriser les règles du jeu. Et c’est encore plus vrai lorsqu’il s’agit de travaux !
Entre les dépenses déductibles, les travaux amortissables, les conditions à respecter et les choix de régime fiscal, il n’est pas toujours évident de savoir comment optimiser ses rénovations. Pourtant, bien gérer la fiscalité de vos travaux peut vous permettre de réduire fortement votre imposition pendant plusieurs années.
Alors, comment déduire ou amortir vos travaux en LMNP ? Quelles sont les règles à connaître ? Et surtout, quelles erreurs éviter pour ne pas risquer un redressement fiscal ?
A retenir
Pour en savoir plus sur le LMNP
Déduire ses travaux en LMNP : pourquoi passer par le régime réel ?
Les revenus de la location meublée non professionnelle entrent dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De ce fait, deux options s’offrent à vous : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Mais attention, seul le régime réel simplifié permet de bénéficier de la déduction des travaux.
Que propose le régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC est appliqué automatiquement si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € (ou 15 000 € pour une location saisonnière non classée). Il vous offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), ce qui simplifie la déclaration.
Mais cet abattement remplace toute autre déduction : aucune charge ni aucun amortissement (travaux, mobilier, intérêts d’emprunt…) ne peut être pris en compte.
Ce régime peut être intéressant si vos charges sont faibles, mais il devient désavantageux dès lors que vous engagez des travaux importants.
Pourquoi le régime réel est-il indispensable ?
Le régime réel simplifié vous permet de déduire toutes vos charges réelles, y compris :
Les travaux de rénovation ou d’amélioration ;
L’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des équipements ;
Les frais de gestion, d’assurance, de comptabilité, etc.
C’est donc le seul régime qui permet d’optimiser fiscalement vos travaux en les déduisant ou en les amortissant selon leur nature.
Comment opter pour le régime réel ?
Si vous créez votre activité LMNP, vous pouvez choisir le régime réel lors de l’immatriculation.
Si vous êtes déjà déclaré en micro-BIC, vous pouvez changer de régime en envoyant un courrier recommandé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de déclaration.
Ce changement est valable pour une durée irrévocable de 2 ans, renouvelable tacitement
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Quels types de travaux sont déductibles ou amortissables ?
Tous les travaux réalisés dans un bien loué en meublé ne se traitent pas de la même façon fiscalement. Certains peuvent être directement déduits en charge, tandis que d’autres doivent être amortis sur plusieurs années.
Quels travaux déduire en LMNP ?
Les travaux d’entretien courant ou de réparation sont généralement considérés comme des charges déductibles si vous êtes au régime réel. Ils visent à maintenir le bien en bon état, sans en améliorer la valeur ou prolonger sa durée de vie.
Parmi les exemples les plus courants :
Changement d’un robinet ;
Réparation d’une fuite ;
Remplacement d’un meuble usé ;
Réparation d’un interrupteur ou d’un petit appareil électroménager.
A retenir : Les travaux dont le montant est inférieur à 600 € TTC peuvent être passés en charge, à condition qu’ils relèvent de l’entretien ou du remplacement ponctuel.
- En dessous de 600 € : inclus dans les charges déductibles possible.
- Au-dessus de 600 € : envisager l’amortissement des travaux en LMNP.
Quels travaux amortissables ?
Les travaux plus lourds, qui augmentent la valeur du bien ou en prolongent l’usage, sont considérés comme des immobilisations. Ils doivent alors être amortis sur une durée correspondant à leur nature.
Il peut s’agir :
D’une rénovation complète du logement ;
De la réfection de la cuisine ou de la salle de bain ;
De travaux d’électricité ou de plomberie ;
De l’installation d’un chauffage central, d’un ascenseur ou d’un nouveau système d’isolation.
Ces dépenses ne peuvent pas être déduites immédiatement. Elles doivent être étalées dans le temps, car elles participent à la valorisation du bien sur le long terme.
A retenir
Comment fonctionne l’amortissement des travaux en LMNP ?
L’amortissement est un levier fiscal majeur pour les investisseurs en LMNP au régime réel. Il permet d’étaler la valeur d’un bien ou d’un équipement sur plusieurs années, en tenant compte de son usure dans le temps. Cette mécanique peut paraître complexe, mais elle repose sur des principes simples.
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
En comptabilité, amortir un bien ou un travail consiste à répartir son coût sur sa durée d’utilisation estimée. Chaque année, une partie de ce coût vient réduire vos revenus imposables.
Exemple : si vous installez une nouvelle cuisine à 6 000 € amortissable sur 10 ans, vous déduirez 600 € par an de vos revenus locatifs.
En LMNP, on peut amortir :
Le bien immobilier (hors valeur du terrain) ;
Le mobilier (si sa valeur dépasse 600 €) ;
Les travaux d’amélioration ou de rénovation.
Quel est le plafond d’amortissement ?
L’administration fiscale impose un plafond annuel à respecter :
Amortissement annuel ≤ Recettes locatives – Charges déductibles
Cela signifie que l’amortissement ne doit pas créer de déficit. Si votre amortissement dépasse ce plafond, l’excédent peut être reporté sans limitation de durée, ce qui vous permet d’en bénéficier les années suivantes.
Exemple :
Recettes locatives annuelles : 18 000 €
Charges déductibles : 11 000 €
Amortissement possible cette année : 7 000 €
Si vos amortissements totaux sont de 9 000 €, les 2 000 € restants seront reportés.
L’amortissement linéaire par composant
L’amortissement comptable des travaux avec le statut LMNP suit une logique linéaire : la même somme est déduite chaque année, selon la durée d’usage du bien ou de l’équipement.
Il repose aussi sur le principe de décomposition par composant. Par exemple, un bien immobilier est ventilé entre la toiture, les installations électriques, les aménagements intérieurs, etc. Chacun a une durée d’amortissement propre.
A retenir
Quelles sont les durées d’amortissement selon les types de travaux ?
L’un des éléments clés de l’amortissement en LMNP repose sur la durée d’usage du bien ou de l’équipement concerné. Cette durée détermine sur combien d’années la dépense peut être répartie. Elle dépend du type de travaux réalisés, mais aussi parfois de la valeur des factures.
Combien de temps peut-on amortir ses travaux ?
Les travaux réalisés dans un logement meublé peuvent généralement être amortis sur une période allant de 5 à 25 ans. Voici un tableau récapitulatif des durées d’amortissement les plus fréquentes en LMNP :
| Type de travaux | Durée d’amortissement |
|---|---|
|
Maçonnerie
|
15 ans
|
|
Électricité (installation complète)
|
20 à 30 ans
|
|
Plomberie
|
10 à 20 ans
|
|
Cuisine équipée
|
10 ans
|
|
Parquet
|
15 ans
|
|
Revêtements de sols
|
5 ans
|
|
Peinture, papiers peints
|
10 ans
|
|
Étanchéité, fenêtres
|
25 ans
|
|
Chauffage
|
20 ans
|
|
Gros œuvre (structure du bâtiment)
|
55 à 80 ans
|
Ces durées sont des repères usuels, souvent retenus par les experts-comptables et acceptés par l’administration fiscale. En cas de rénovation globale, il est aussi possible de globaliser l’ensemble des travaux et d’amortir la totalité sur une durée moyenne (souvent 10 à 15 ans).
Un exemple concret d’amortissement
Prenons un cas simple : vous réalisez les travaux suivants dans un logement LMNP :
Peinture : 2 000 € (10 ans)
Cuisine équipée : 6 000 € (10 ans)
Pose de parquet : 1 500 € (15 ans)
Amortissement annuel :
Peinture : 200 €/an
Cuisine : 600 €/an
Parquet : 100 €/an
Total amorti chaque année : 900 €, à déduire de vos revenus locatifs dans la limite du plafond prévu.
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Quelles erreurs éviter pour sécuriser son amortissement ?
Bien que l’amortissement soit un avantage fiscal majeur pour les LMNP, il doit être utilisé avec rigueur. Une mauvaise application peut entraîner un redressement fiscal ou une requalification du statut LMNP.
Ne pas conserver les justificatifs
C’est l’une des erreurs les plus courantes : oublier de conserver les factures des travaux. Or, pour amortir une dépense, il faut pouvoir justifier son montant et sa nature en cas de contrôle fiscal.
À faire :
Garder toutes les factures datées avec mentions détaillées ;
Privilégier les paiements traçables (virements, chèques) ;
Conserver également les devis initiaux et les preuves de règlement.
Mal catégoriser ses dépenses
Toutes les dépenses ne s’amortissent pas ! Confondre une charge déductible (ex. : réparation ponctuelle) avec une immobilisation amortissable (ex. : rénovation complète) fausse votre comptabilité.
À faire :
Vérifier la nature des travaux : entretien (charge) ou amélioration (amortissement) ?
Se référer aux seuils (600 € TTC) pour décider du traitement fiscal.
Amortir un bien non inscrit à l’actif
Pour être amorti, un bien ou un équipement doit obligatoirement figurer à l’actif de votre bilan comptable. Sans cette inscription, aucun amortissement n’est autorisé.
À faire :
Lors de la mise en location, établir un inventaire complet du mobilier ;
Veiller à immobiliser les équipements achetés spécifiquement pour la location.
Dépasser les plafonds d’amortissement
Rappel : l’amortissement ne peut jamais générer de déficit fiscal. Si vous amortissez au-delà du plafond annuel, la partie excédentaire est reportable, mais non déductible immédiatement.
À faire :
Calculer précisément vos recettes – charges, pour définir le plafond d’amortissement ;
Planifier les amortissements sur plusieurs années si nécessaire.
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Pour en savoir plus sur le LMNP :
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