A retenir
Pour en savoir plus sur le LMNP
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif mais vous ne savez pas par où commencer ? Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est peut-être la solution idéale pour faire vos premiers pas sereinement. Accessible, flexible et fiscalement avantageux, ce dispositif attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche de revenus complémentaires sans complexité excessive. Découvrez notre guide guide pour vous aider à comprendre le fonctionnement du LMNP, à identifier les pièges à éviter et à réussir votre projet locatif en toute confiance.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP s’adresse à toute personne qui souhaite investir dans un bien immobilier, puis le louer déjà équipé et meublé. Contrairement à une location nue, le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement, sans avoir besoin d’acheter de mobilier.
Ce statut est non professionnel, ce qui signifie que vous pouvez l’exercer en parallèle de votre activité principale. C’est donc une porte d’entrée idéale dans l’investissement locatif.
Différences entre la location nue et meublée
| Location vide | Location meublée (LMNP) |
|---|---|
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Logement non équipé
|
Logement entièrement meublé
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Bail de 3 ans
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Bail de 1 an (ou 9 mois pour un étudiant)
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Loyer généralement plus bas
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Loyer souvent 10 à 20 % plus élevé
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Revenus imposés comme revenus fonciers
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Revenus imposés en BIC, avec options fiscales intéressantes
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Quelles sont les conditions pour devenir LMNP ?
Avant de vous lancer, il est essentiel de vérifier que vous remplissez bien les critères pour bénéficier du statut LMNP. Ces conditions sont simples mais précises, et concernent à la fois votre situation fiscale, le type de logement, et son équipement.
Limites de revenus locatifs
Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, vous devez respecter au moins l’une des deux conditions suivantes :
Vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € (charges comprises).
Ces revenus doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.
En cas de surpassement de ces plafonds, le statut du loueur meublé professionnel (LMP) s’applique, ce qui implique des changements conséquents au niveau de la fiscalité.
Tableau comparatif entre LMNP et LMP
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
|
Recettes locatives
|
≤ 23 000 € ou
≤ 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal |
> 23 000 € et
> 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal |
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Imposition des revenus
|
BIC, option pour micro-BIC ou régime réel
|
Loyer souvent 10 à 20 % plus élevé
|
|
Revenus imposés comme revenus fonciers
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Revenus imposés en BIC, avec options fiscales intéressantes
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BIC, option pour régime réel
|
|
Déficits
|
Imputables sur les revenus de location meublée uniquement,
reportables pendant 10 ans |
Imputables sur le revenu global
|
|
Plus-values
|
Régime des particuliers, exonération après 22 ans (IR)
et 30 ans (prélèvements sociaux) |
Régime professionnel, exonération possible sous conditions
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Charges sociales
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Prélèvements sociaux à 17,2 %
|
Charges sociales des TNS, entre 20,15 % et 43,20 % des revenus nets
|
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Obligations administratives
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Pas d'inscription au RCS requise
|
Pas d'inscription au RCS requise depuis 2018
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Meubler impérativement le logement
Le bien que vous souhaitez louer doit impérativement être à usage d’habitation, c’est-à-dire qu’il ne peut s’agir d’un local commercial, d’un bureau ou d’un espace professionnel. Les propriétaires bailleurs doivent aussi respecter les obligations suivantes :
Offrir une surface habitable de minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m,
Être décent, conforme aux normes de sécurité et de salubrité,
Avoir une consommation énergétique inférieure à 450 kWh/m²/an (nouvelle règle à respecter dès 2024).
Pour être conforme à la réglementation, votre bien doit permettre une occupation immédiate par le locataire. Cela implique un mobilier minimum, défini par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Voici la liste :
- Literie avec couette ou couverture,
- Table et sièges,
- Plaques de cuisson,
- Réfrigérateur (avec compartiment congélation),
- Four ou micro-ondes,
- Vaisselle et ustensiles de cuisine,
- Luminaires,
- Espaces de rangement,
- Matériel d’entretien (balai, aspirateur…).
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Quels sont les biens éligibles au LMNP ?
L’un des grands atouts du statut LMNP, c’est sa flexibilité. Il s’applique à différents types de biens immobiliers, ce qui vous permet d’adapter votre investissement à vos objectifs, votre budget et votre appétence à la gestion locative.
Voici les principales catégories de logements compatibles avec le statut LMNP :
| Type de bien | Avantages |
|---|---|
|
Appartement ou maison classique
|
Investissement libre, gestion directe ou déléguée
|
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Résidence étudiante
|
Forte demande locative, bail commercial sécurisé
|
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Résidence pour seniors
|
Loyer stable, gestion clé en main
|
|
Résidence de tourisme
|
Revenus potentiellement élevés (saisonnalité),
TVA récupérable |
|
Chambre d’hôtes, gîtes
|
Souplesse dans la durée des séjours,
diversification des locataires |
Pourquoi investir dans une résidence de services ?
Les résidences de services (étudiantes, seniors, affaires ou tourisme) sont particulièrement prisées par les investisseurs LMNP. Pourquoi ? Parce qu’elles offrent une gestion simplifiée et des revenus sécurisés.
Voici les principaux avantages :
Bail commercial avec un gestionnaire professionnel : vous percevez un loyer, que le logement soit occupé ou non.
Gestion déléguée : plus besoin de vous occuper des états des lieux, des réparations ou de la recherche de locataires.
TVA récupérable : si vous investissez dans une résidence avec services, vous pouvez récupérer jusqu’à 20 % de TVA sur le prix d’achat.
En faisant un investissement en LMNP avec Maslow, vous bénéficiez de l’expertise d’un groupe en gestion locative avec le gestionnaire de résidences étudiantes Les Belles Années.
Quelle fiscalité s’applique au LMNP ?
Contrairement à la location vide, les revenus issus d’une location meublée ne sont pas imposés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). De ce fait, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
Le régime micro-BIC
Il s’applique par défaut si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 € (ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés).
Il offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés).
Aucune comptabilité complexe : vous déclarez uniquement vos recettes, l’administration applique l’abattement.
Le régime micro-BIC est idéal si vos charges sont faibles et que vous cherchez une gestion allégée.
Ces durées sont des repères usuels, souvent retenus par les experts-comptables et acceptés par l’administration fiscale. En cas de rénovation globale, il est aussi possible de globaliser l’ensemble des travaux et d’amortir la totalité sur une durée moyenne (souvent 10 à 15 ans).
Le régime réel simplifié
Obligatoire au-delà des plafonds ou sur option volontaire.
Permet de déduire toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, frais de notaire, gestion, copropriété…
Autorise l’amortissement du bien immobilier et du mobilier
Autres spécificités fiscales à connaître
- Plus-value à la revente : le LMNP bénéficie du régime des particuliers. Exonération possible après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : due dans la plupart des cas, sauf exonérations (recettes < 5 000 €, location occasionnelle…).
- TVA : en investissant dans une résidence de service, vous pouvez récupérer le montant de la TVA à 20 % si vous mettez le bien en location sur une période de 20 ans minimum.
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Les évolutions fiscales du LMNP en 2025
Les récentes évolutions législatives, notamment la loi de finances pour 2025 et la loi Le Meur du 19 novembre 2024, apportent des modifications significatives au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Voici un aperçu détaillé des principales mesures impactantes..
Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values
Traditionnellement, les propriétaires en LMNP pouvaient déduire les amortissements de leurs revenus locatifs sans que cela n’affecte le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. La loi de finances pour 2025 modifie cette disposition en intégrant désormais les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable. Toutefois, cette mesure ne concerne pas les résidences de services, dont les résidences étudiantes.
De plus, il faut tenir compte du régime fiscal de la plus-value immobilière qui se base sur la durée de détention. Au bout de la 22e année de détention, l’investisseur est exonéré d’imposition sur la plus-value.
| Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | |
|---|---|---|
|
Jusqu'à 5 années
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0 %
|
0 %
|
|
De la 6e à la 21e année
|
6 %
|
1.65 %
|
|
22e année révolue
|
4 %
|
1.6 %
|
|
Au-delà de la 22e année
|
Exonération
|
9 %
|
|
Au-delà de la 30e année
|
Exonération
|
Exonération
|
Modifications des abattements fiscaux pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur introduit des changements dans les abattements fiscaux applicables aux revenus issus de la location meublée touristique :
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : abattement réduit à 50 % avec un plafond de revenus locatifs annuels de 77 700 €, contre 71 % et 188 700 € auparavant.
- Meublés de tourisme non classés : abattement limité à 30 % avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels, contre 50 % et 77 700 € précédemment.
Ces ajustements visent à réduire les avantages fiscaux des locations meublées touristiques et à encourager les propriétaires à opter pour des locations de longue durée.
Déclaration obligatoire et limitation de la durée de location
La loi Le Meur instaure également des obligations et restrictions supplémentaires pour les propriétaires de meublés de tourisme :
- Déclaration en mairie : obligation pour les investisseurs de déclarer leur meublé de tourisme en mairie, facilitant ainsi le contrôle des locations de courte durée.
- Limitation de la durée de location des résidences principales : les communes ont désormais la possibilité de réduire la durée maximale de location des résidences principales de 120 jours à 90 jours par an.
Ces mesures visent à mieux réguler le marché des locations meublées touristiques et à préserver l’offre de logements pour les résidents permanents.
Suppression de la réduction d'impôt pour adhésion à un OGA
Jusqu’en 2024, les loueurs en LMNP relevant du régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des frais de comptabilité en adhérant à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). La loi de finances pour 2025 supprime cet avantage fiscal à partir de l’année 2025.
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Quelles sont les démarches pour obtenir le statut LMNP ?
Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, certaines formalités administratives sont incontournables pour déclarer votre activité et bénéficier du bon régime fiscal. Voici les étapes à suivre :
Étape 1 : Déclarer le début de votre activité
Dès que vous mettez votre logement meublé en location, vous devez immatriculer votre activité de LMNP. Cette démarche est à effectuer :
En ligne, sur le site du guichet des formalités des entreprises (INPI).
En remplissant le formulaire P0i (Cerfa n°11921).
Dans les 15 jours suivant le début de la location.
Cette inscription permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus locatifs aux impôts.
Étape 2 : Choisir votre régime fiscal
Lors de la déclaration d’activité, vous devez choisir entre :
Le micro-BIC
Le régime réel
Vous pouvez changer de régime chaque année, en respectant les délais fixés par l’administration fiscale, généralement avant le 1er mai.
Étape 3 : Souscrire une assurance adaptée
Même si vous ne vivez pas dans le logement, il est essentiel de protéger votre bien. Il est donc conseillé de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Celle-ci couvre :
Les dégâts matériels (dégât des eaux, incendie…),
La responsabilité civile en tant que bailleur,
Les sinistres non pris en charge par l’assurance du locataire.
Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
Chaque année, vous devez déclarer surs impots-gouv.fr vos revenus locatifs issus de la location meublée non professionnelle en fonction du régime choisi :
- Sous le régime micro-BIC : Indiquez le montant brut de vos recettes (loyers et charges comprises) sur le formulaire complémentaire n° 2042 C PRO, dans la section “Revenus des locations meublées non professionnelles”.
- Sous le régime réel simplifié : Vous devez remplir la liasse fiscale comprenant le formulaire n° 2031-SD (déclaration de résultats) et ses annexes, puis reporter le résultat obtenu sur le formulaire n° 2042 C PRO.
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Quels sont les pièges à éviter en LMNP ?
Investir en LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, mais il comporte aussi quelques pièges à éviter pour que votre investissement reste rentable et sécurisé. Voici les erreurs les plus fréquentes, et comment les anticiper facilement.
Négliger la vacance locative
Même si la location meublée est souvent plus rentable, elle peut aussi être plus sujette à des périodes sans locataire, notamment dans :
Les zones peu dynamiques,
Les biens mal situés ou mal adaptés (trop grands, trop chers, mal décorés),
Les locations saisonnières hors haute saison.
Anticipez en étudiant le marché locatif local et en proposant un bien attractif (fonctionnel, bien décoré, bien placé).
Choisir un régime fiscal non adapté
Opter par défaut pour le micro-BIC peut sembler plus simple, mais si vos charges sont élevées, vous passez à côté d’optimisations fiscales importantes.
Pensez à comparer les deux régimes avec l’aide d’un expert Maslow. Le régime réel est souvent plus avantageux sur le long terme, même s’il demande un peu plus de rigueur.
Sous-estimer les charges et les frais
En LMNP, vous devez anticiper :
- Les frais de gestion si vous déléguez,
- Les charges de copropriété,
- Les travaux d’entretien ou de remise en état entre deux locations,
- La fiscalité locale (taxe foncière, CFE, etc.).
Préparez un budget prévisionnel réaliste pour éviter les mauvaises surprises.
Oublier les obligations déclaratives
Certaines formalités sont obligatoires, et leur oubli peut vous faire perdre les avantages du LMNP :
- Déclaration d’activité (formulaire P0i),
- Obtention du numéro SIRET,
- Choix du régime fiscal,
- Déclaration annuelle des revenus locatifs.
Créez un calendrier des obligations et n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel, surtout en régime réel.
FAQ - Tout savoir sur le statut de LMNP
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
C’est un dispositif fiscal qui permet à un particulier de louer un bien meublé sans que cette activité devienne professionnelle.
Quel est le plafond de revenus pour bénéficier du LMNP ?
Vous pouvez être LMNP si :
Vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an
Ils représentent moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.
Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?
Selon le régime fiscal choisi, vous pouvez :
Bénéficier d’un abattement forfaitaire (micro-BIC),
Déduire vos charges et amortir le bien (régime réel),
Réduire voire annuler votre imposition sur les loyers.
Que se passe-t-il en cas de revente du bien ?
Le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers :
Exonération progressive à partir de 6 ans de détention,
Exonération totale après 22 ans pour l’impôt, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Pour en savoir plus sur le LMNP :
- Le LMNP en 2025
- Le bail commercial en LMNP
- Les plafonds en LMNP
- Les étapes pour devenir LMNP
- LMNP vs SCI
- L’investissement dans le LMNP ancien
- L’investissement en résidence étudiante
- L’investissement en résidence de tourisme
- L’investissement en résidence sénior et EHPAD
- L’achat en LMNP
- La fiscalité en LMNP
- LMNP et AirBnB
- La plus-value en LMNP
- La liasse fiscale en LMNP
- Liste des charges déductibles
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