A retenir
L’année 2025 s’annonce comme un véritable tournant pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Entre l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025 et les nouvelles contraintes imposées par la loi Le Meur, les règles du jeu changent pour les loueurs en meublé.
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, modification des régimes fiscaux, durcissement des règles énergétiques, TVA sur les locations de courte durée… autant de transformations qui suscitent des interrogations : l’investissement LMNP est-il encore intéressant en 2025 ? Comment s’adapter sans perdre en rentabilité ?
Dans cet article, on fait le point complet sur les changements majeurs du statut LMNP, les conséquences concrètes pour les propriétaires, et les stratégies à adopter pour tirer profit de ce régime immobilier toujours très performant… à condition d’agir avec méthode.
Ce qui change pour la location meublée non professionnelle en 2025
Réintégration des amortissements dans la plus-value
Jusqu’à présent, l’un des principaux atouts fiscaux du statut LMNP au régime réel résidait dans la possibilité de déduire des amortissements sans qu’ils aient d’impact sur la plus-value en cas de revente. Ce mécanisme permettait de réduire fortement l’impôt sur le revenu annuel, tout en limitant celle lors de la cession.
Mais depuis la loi de finances 2025, cela change : les amortissements (hors mobilier) pratiqués pendant la période de location devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Exemple :
Un bien acheté 250 000 €, revendu 430 000 €, avec 45 000 € d’amortissements déduits durant la période de location :
Avant la réforme : Plus-value imposable = 430 000 € – 250 000 € = 180 000 €
Après la réforme : Plus-value imposable = 430 000 € + 45 000 € – 250 000 € = 225 000 €
Soit 45 000 € de plus soumis à l’impôt sur la plus-value (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), ce qui représente une charge fiscale supplémentaire potentielle de 16 290 €.
Des cas d’exonération toujours valables :
Transmission : donation ou succession = pas d’imposition
Résidence principale : si le bien redevient votre logement principal
Durée de détention : exonération partielle ou totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux)
Nouveau régime micro-BIC : les changements apportés par la loi Le Meur
La loi Le Meur, surnommée “anti-Airbnb”, a profondément modifié les règles du régime micro-BIC, en particulier pour les meublés de tourisme.
Dès 2025 :
Meublés non classés : abattement de 30 % (au lieu de 50 %) – plafond à 15 000 €
Meublés classés et chambres d’hôtes : abattement de 50 % (au lieu de 71 %) – plafond à 77 700 €
En comparaison, les locations meublées de longue durée restent à 50 % d’abattement avec un plafond de 77 700 €.
Conséquence : le régime réel devient nettement plus intéressant, car il permet la déduction des charges et des amortissements, ce qui optimise la rentabilité.
Règlementation énergétique : fin progressive des passoires thermiques
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, conformément à la loi climat et résilience. La suite du calendrier :
2028 : interdiction des logements classés F
2034 : interdiction des logements classés E
Dès juillet 2022, les loyers des logements F et G sont gelés.
Les locations saisonnières sont aussi concernées. D’ici 2034, tous les meublés de tourisme devront avoir un DPE D ou supérieur pour pouvoir être loués légalement.
À retenir :
Travaux à anticiper
Aides possibles : MaPrimeRénov’, subventions locales
Ces travaux sont amortissables au régime réel, ce qui n’est pas le cas en micro-BIC.
Fin de la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un OGA
Jusqu’à fin 2024, les LMNP au régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt de 2/3 des frais de comptabilité via l’adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé).
En 2025, cette réduction disparaît, mais les frais restent 100 % déductibles du résultat fiscal.
Résultat : perte de l’avantage immédiat, mais impact modéré pour ceux qui amortissent déjà des charges importantes.
Locations très courtes durées : vers une imposition à la TVA ?
Nouveauté notable : les locations de moins d’une semaine peuvent être désormais assujetties à la TVA si 3 prestations para-hôtelières sont remplies :
Fourniture de linge
Ménage régulier (y compris après départ)
Accueil (même non personnalisé)
Petit-déjeuner
En 2025, le seuil de franchise de TVA est abaissé à 25 000 € (contre 85 000 € auparavant), bien que cette mesure ait été suspendue temporairement.
Attention : ce changement pourrait impacter de nombreux loueurs sur les plateformes comme Airbnb ou Booking, notamment ceux qui offrent une expérience “clé en main”.
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Ce qui ne change pas pour les LMNP en 2025
Les fondements du statut LMNP toujours attractifs
Malgré les évolutions réglementaires de 2025, le cadre juridique du LMNP conserve des atouts solides qui continuent de séduire les investisseurs.
Souplesse contractuelle : possibilité de choisir entre plusieurs baux (classique, étudiant, mobilité, saisonnier…) selon le bien, la cible locative ou la stratégie patrimoniale.
Durée de récupération du bien raccourcie : par exemple, en location meublée classique, le bail est d’un an (contre trois ans en location nue), permettant une plus grande flexibilité pour le propriétaire.
Les loueurs en meublé non professionnel bénéficient toujours de loyers supérieurs en moyenne de 15 à 20 % à ceux des logements loués vides.
Dépôt de garantie plus élevé (2 mois contre 1 en location nue), renforçant la protection du bailleur.
Une fiscalité du LMNP optimisée grâce à la déduction des charges, des frais d’acquisition, et surtout des amortissements.
À savoir : un bailleur sous le statut de loueur en meublé non professionnel au régime réel peut économiser en moyenne 2 000 € d’impôt par an grâce à l’amortissement – un avantage unique, non disponible en location nue.
Conditions d’éligibilité LMNP inchangées
Les conditions pour obtenir le statut LMNP restent inchangées. Pour rappel, les deux principales sont :
- les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000€
- ou inférieures à la moitié des revenus de votre foyer fiscal
Dans les deux cas, le statut reste “non professionnel”, avec un régime fiscal plus souple.
Les obligations de base restent, elles aussi, en place :
Enregistrement sur le site de l’INPI lors du début d’activité,
Respect du mobilier minimum obligatoire (lit, plaque de cuisson, frigo, vaisselle, etc. – au total 11 éléments selon le décret du 31 juillet 2015).
L’activité de location meublée non professionnelle doit être déclarée dans les 15 jours suivant la mise en location du bien. L’immatriculation peut se faire en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises du site web de l’INPI.
Peu importe le régime fiscal choisi, le propriétaire bailleur doit indiquer le montant des recettes locatives générées dans sa déclaration de revenus annuelle.
Pour en savoir davantage, vous pouvez consulter notre page : LMNP conditions
Maintien du choix entre micro-BIC et régime réel
Les recettes locatives générées sous le statut de LMNP sont toujours catégorisées comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ouvrant le droit au régime micro-bic ou réel.
Même si les deux régimes évoluent en 2025, le choix reste possible pour la majorité des loueurs, à l’exception :
des indivisions,
ou des loueurs dépassant les seuils du micro-BIC.
Et ce choix reste stratégique : dans 85 % des cas, le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC, grâce à la déductibilité :
des charges réelles (frais de gestion, assurance, entretien…),
et des amortissements, qui permettent de diminuer drastiquement la base imposable.
Résultat : de nombreux loueurs ne paient aucun impôt sur leurs loyers durant les 10 premières années d’activité.
Tableau comparatif des régimes fiscaux LMNP en 2025
| Critère | Micro‑BIC | Régime réel simplifié |
| Seuil recettes locatives location saisonnière meublée non classée | ≤ 15 000 € / an | >15 000 € ou par choix |
| Seuil recettes locatives location longue durée et saisonnière classée | ≤ 77 700 € | >77 700 € ou par choix |
| Abattement forfaitaire | 30 % pour non classés 50 % pour classés ou longue durée | ❌ Non |
| Déduction des charges & amortissements | ❌ Non | ✅ Oui : amortissement, intérêts d’emprunt, travaux, gestion… |
| Complexité administrative | Très simple | Comptabilité obligatoire, expert‑comptable recommandé |
| Principal avantage | Sa simplicité | Permet de générer des revenus locatifs très peu, voire totalement non imposés pendant plusieurs années. |
Préparation de la retraite
L’investissement en LMNP n’est pas seulement une stratégie fiscale, mais également une stratégie patrimoniale à long terme. En achetant un bien immobilier en location meublée, vous vous constituez un patrimoine immobilier dont la valeur peut se renforcer au fil des années, tout en percevant des revenus locatifs qui vous aideront à préparer votre retraite.
Tableau comparatif : règles LMNP 2024 vs 2025
| Caractéristiques | LMNP 2024 | LMNP 2025 (réforme) |
|---|---|---|
| Réintégration des amortissements dans la plus-value | Aucune réintégration ; la plus-value est calculée sur le prix d’acquisition d’origine | Amortissements déduits du prix d’achat, donc plus-value imposable plus élevée |
| Plafonds micro-BIC (CA annuel) | • 77 700 € : meublés longue durée et tourisme non classés • 188 700 € : meublés de tourisme classés | • 15 000 € : meublés de tourisme non classés • 77 700 € : meublés classés et longue durée |
| Abattement forfaitaire micro-BIC | • 50 % : longue durée & non classés • 71 % : meublés classés | • 50 % : longue durée & classés • 30 % : non classés |
| Avantage fiscal OGA (centre de gestion agréé) | Réduction d’impôt pour frais comptables (jusqu’à 915 €) | Avantage supprimé par la loi de finances 2025 (frais toujours déductibles au réel) |
| Obligations énergétiques & environnementales | Pas d’obligation DPE spécifique aux meublés touristiques ; pas d’interdiction nouvelle sur les classes F/G | • DPE obligatoire pour tout meublé de tourisme • Interdiction nouveaux baux sur logements classés G dès 2025 |
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Comment investir en LMNP et profiter de tous les avantages fiscaux en 2025 ?
Voici nos préconisations pour tirer parti de tous les avantages du statut LMNP en 2025 :
Anticiper la revente : amortir tout en maîtrisant sa plus-value
Avec la réintégration des amortissements dans la plus-value, il est naturel de craindre une imposition plus lourde au moment de la cession. Mais en réalité, cette hausse est largement compensée par les abattements pour durée de détention.
Le bon réflexe :
Continuer à amortir son bien chaque année pour réduire son imposition immédiate ;
Conserver le bien suffisamment longtemps pour bénéficier des abattements progressifs (jusqu’à 100 % d’exonération au bout de 22 à 30 ans).
Exemple : Pour un bien détenu 13 ans, l’abattement sur la plus-value imposable atteint 48 % pour l’impôt (19 %) et 13,2 % pour les prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui réduit fortement la facture.
Résultat : la stratégie gagnante reste de profiter des avantages fiscaux pendant la phase d’exploitation, quitte à payer un peu plus tard, mais avec un taux d’imposition largement diminué.
💡 Pour optimiser cette stratégie, il est recommandé de réaliser une étude personnalisée de votre projet d’investissement. Maslow, avec son approche centrée sur le profil de chaque investisseur, propose des solutions sur mesure pour maximiser les avantages fiscaux tout en sécurisant votre investissement.
Passer au régime réel si ce n’est pas déjà fait
Face à la chute des abattements du micro-BIC et à la hausse de la pression fiscale, le régime réel devient incontournable pour les investisseurs souhaitant optimiser leur rentabilité.
Avantages concrets :
Déduction de toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, abonnements…),
Amortissement du bien, qui vient neutraliser tout ou partie du bénéfice imposable,
Possibilité d’imputation des déficits dans certains cas.
Attention : pour basculer vers le régime réel, il faut lever l’option avant le 31 mai 2025 via un courrier à l’administration fiscale.
💡 La transition vers le régime réel nécessite une compréhension fine des mécanismes fiscaux et une gestion rigoureuse. Maslow offre un accompagnement complet, de la simulation fiscale à la gestion administrative, pour assurer une transition fluide et bénéfique vers ce régime.
Miser sur la durée : les effets bénéfiques d’un horizon long terme
Plus que jamais, le temps joue en faveur des investisseurs LMNP :
Les abattements pour durée de détention réduisent mécaniquement la fiscalité sur la plus-value.
L’économie d’impôt réalisée chaque année grâce à l’amortissement permet de réinvestir régulièrement.
En moyenne, un loueur LMNP conserve son bien plus de 20 ans, ce qui lui permet de cumuler rentabilité immédiate et exonération future.
Se tourner vers les résidences gérées (hors tourisme)
Certaines catégories de biens échappent à la réforme sur les amortissements :
Résidences étudiantes
Résidences séniors
EHPAD
Structures pour personnes handicapées
Ces biens sont considérés comme résidences gérées non touristiques et bénéficient d’une exonération sur la réintégration des amortissements lors de la revente.
Une excellente alternative pour ceux qui cherchent stabilité, simplicité de gestion et sécurité fiscale.
💡 Bon à savoir : Grâce à son positionnement unique sur le marché des résidences étudiantes, Maslow vous permet de bénéficier du statut LMNP tout en échappant à ce nouveau dispositif. Fort de plus de 15 ans d’expertise, notre gestionnaire Les Belles Années administre aujourd’hui 8 800 logements étudiants à travers la France. En investissant dans l’un de nos appartements étudiants, vous profitez d’un bail commercial clé en main, sans les contraintes de la gestion locative, tout en échappant aux changements apportés par la loi de Finances 2025.
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Après la loi de Finances 2025 et la loi Le Meur, faut-il encore investir en LMNP ?
Oui, mais avec une approche plus stratégique
Les récentes réformes, qu’il s’agisse de la loi de Finance 2025 ou de la loi Le Meur, ne signifient pas la fin de l’attractivité du LMNP, bien au contraire. Elles imposent simplement de mieux connaître les règles, de faire les bons choix fiscaux et de réfléchir à long terme.
Le régime réel devient la norme
Avec :
la baisse des abattements du micro-BIC,
la suppression de l’avantage OGA,
et la montée en puissance des charges déductibles et de l’amortissement,
le régime réel est devenu le réflexe à adopter pour les loueurs souhaitant optimiser leur fiscalité.
Même en cas de revente, la réintégration des amortissements reste largement compensée par les économies réalisées pendant toute la période de détention.
Les fondamentaux du LMNP restent solides
Souplesse des baux
Loyers supérieurs à la location nue
Fiscalité avantageuse
Demande locative élevée, que ce soit dans les zones tendues, étudiantes ou touristiques
Autrement dit, le LMNP continue d’offrir un excellent couple rendement/sécurité, à condition d’être bien piloté.
LMNP 2025 : investir malin, c’est investir informé
Les loueurs doivent désormais :
bien choisir leur régime fiscal,
anticiper les travaux liés au DPE,
envisager une détention longue,
ou se tourner vers des résidences gérées pour bénéficier de régimes plus favorables
En résumé : le LMNP en 2025 reste une valeur sûre, à condition de prendre les bonnes décisions, au bon moment.
Quelles alternatives au régime LMNP en 2025 ?
Passer au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Le LMP conserve l’amortissement comptable du bien – un levier puissant pour réduire le résultat imposable – tout en ouvrant accès à l’exonération des plus-values après cinq ans lorsque le chiffre d’affaires (CA) reste inférieur à 90 000 €.
Conditions : recettes locatives > 23 000 € et supérieures aux autres revenus du foyer. Le bailleur est affilié au régime des travailleurs indépendants : prévoyez cotisations sociales (environ 17 % du résultat) et obligations comptables renforcées.
À retenir : idéal si vous dégagez déjà un CA locatif élevé et souhaitez continuer à amortir le bien ; moins pertinent pour un petit patrimoine.
Miser sur la location meublée longue durée
Objectif visé par la réforme : encourager les baux ≥ 9 mois. Le micro-BIC reste possible avec un abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers (au lieu des 30 %/50 % du tourisme). Vous évitez la rotation intense et les contraintes des plateformes type Airbnb, tout en gardant un rendement supérieur à la location nue.
Atouts : cash-flow régulier, gestion simplifiée, vacance locative plus faible.
Limites : rendement inférieur à la courte durée ; pensez à actualiser le loyer uniquement via l’IRL.
Revenir à la location nue (régime foncier)
Fiscalité stable : micro-foncier (abattement 30 %) si vos loyers bruts ≤ 15 000 €, ou régime réel pour déduire travaux, intérêts d’emprunt et charges. Gestion la plus simple (baux 3-6-9, peu de turnover) mais rendement net souvent plus bas que le meublé.
À garder en tête : bonne option patrimoniale à long terme ; privilégiez les emplacements où la tension locative garantit l’occupation.
Investir via une Société Civile Immobilière (SCI)
SCI à l’IR : charges imputables sur les revenus fonciers des associés ; SCI à l’IS : amortissement du bien, taux d’IS 15 % puis 25 %, puis flat-tax ou dividendes. La SCI facilite la transmission et la gestion à plusieurs, tout en offrant un pilotage fin de la trésorerie.
Points de vigilance : comptabilité obligatoire, frais de constitution, taxation plus-value à la valeur nette comptable en SCI-IS.
L’avis d’expert sur le LMNP en 2025 : ce qu’il faut retenir de la réforme
Pierre-Emmanuel Jus, directeur de Maslow, livre une analyse pointue des nouvelles règles fiscales qui bouleversent le statut du LMNP en 2025. Son diagnostic permet de mieux comprendre les enjeux, les risques et les opportunités à saisir pour les investisseurs.
Réintégration de l’amortissement dans la plus-value : une révolution fiscale
Jusqu’ici, l’un des principaux avantages du statut LMNP résidait dans la possibilité d’amortir son bien pour effacer la fiscalité sur les loyers. Mais à partir du 1er mars 2025, cet amortissement devra être réintégré dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.
« J’ai acheté 150 000 €, j’ai revendu 150 000 €, mais je vais payer près de 14 000 € d’impôt à cause de l’amortissement. » — Pierre-Emmanuel Jus, Directeur de Maslow
En clair, même une revente à prix égal peut générer un impôt sur la plus-value… alors qu’il n’y a eu aucun gain réel. Ce changement crée de nouveaux arbitrages à opérer entre fiscalité à l’entrée, pendant la location, et à la sortie.
Qui est le plus impacté ?
Les investisseurs ayant acheté cash sont les grands perdants de cette réforme, n’ayant pas pu “diluer” l’amortissement avec les intérêts d’emprunt. De même, les propriétaires de longue date (10 à 15 ans) qui projettent de vendre en 2025 subiront cette fiscalité rétroactive.
Quelles solutions pour amortir l’impact ?
D’après Pierre-Emmanuel Jus, plusieurs stratégies permettent de limiter les conséquences de la réforme :
Allonger son horizon de détention à 20 ans pour bénéficier des exonérations de plus-value.
Recourir au crédit, qui permet de réduire le volume d’amortissement utilisé.
Envisager la donation à ses enfants, qui neutralise la plus-value.
Investir dans des niches exclues de la réforme, comme les résidences étudiantes ou seniors avec bail commercial.
« Tous les gens qui vont acheter aujourd’hui en résidence étudiante ou senior ne sont pas concernés par cette réforme. » — Pierre-Emmanuel Jus, Directeur de Maslow
Conclusion
L’année 2025 marque une évolution majeure pour le statut LMNP, avec des réformes qui redessinent les contours fiscaux de la location meublée. Si certains avantages ont été réduits — notamment dans le régime micro-BIC — d’autres, comme le régime réel, confirment leur efficacité pour qui sait les exploiter intelligemment.
Face à la réintégration des amortissements, à la refonte des abattements et aux exigences énergétiques renforcées, les investisseurs doivent aujourd’hui faire preuve de stratégie et d’anticipation. Mais loin de remettre en cause l’intérêt du LMNP, ces évolutions réaffirment l’importance de bien s’informer pour mieux optimiser.
En misant sur le bon régime fiscal, en pensant long terme, ou en se tournant vers des actifs comme les résidences gérées, les loueurs peuvent continuer à profiter d’une rentabilité solide et d’un cadre fiscal toujours avantageux.
Oui, investir en LMNP en 2025 reste pertinent — à condition d’adopter une démarche proactive, éclairée et adaptée à ses objectifs patrimoniaux.
Dans ce contexte, s’entourer de professionnels aguerris, capables de proposer des solutions d’investissement sécurisées et adaptées à votre profil, est plus que jamais essentiel. Maslow, avec son approche innovante et son expertise reconnue, se positionne comme un partenaire de choix pour accompagner vos projets en LMNP en 2025.
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FAQ - Questions fréquentes
Quels sont les nouveaux plafonds micro-BIC en 2025 ?
15 000 € pour un meublé de tourisme non classé ; 77 700 € pour un meublé classé ou loué à l’année. Dépasser ces montants entraîne le basculement automatique au régime réel.
Quel abattement forfaitaire s’appliquera à mon studio non classé ?
Depuis 2025, l’abattement passe de 50 % à 30 % pour les meublés touristiques non classés ; il reste à 50 % pour la location longue durée et les biens touristiques classés.
Le DPE est-il désormais obligatoire pour la courte durée ?
Oui. Tout nouveau meublé touristique doit présenter un DPE valide ; il doit être au minimum classe E jusqu’en 2033 puis D dès 2034.
Comment la réintégration des amortissements affecte-t-elle ma plus-value ?
Lors de la revente, les amortissements déduits s’ajoutent au prix d’achat ; la base taxable est donc plus élevée qu’avant 2025. Cependant, les abattements pour durée de détention restent en vigueur. Plus vous conservez longtemps votre bien et moins l’imposition sur la plus-value sera élevée au moment de la revente.
La réduction d’impôt OGA existe-t-elle encore ?
Non. La loi de finances 2025 supprime l’avantage OGA ; seuls les frais de comptabilité restent déductibles au régime réel.
J’ai démarré en novembre 2024 : quel plafond appliquer ?
Les revenus 2024 restent soumis aux règles 2024 ; le nouveau plafond 15 000 € s’applique à vos loyers perçus à partir de 2025.
Puis-je passer du micro bic au réel en cours d’année ?
Non ; le choix du régime se fait lors de la déclaration et vaut pour l’année entière. Vous pourrez opter pour le réel avant le 1ᵉʳ février N+1.
Pour aller plus loin
- Les plafonds du LMNP
- L’investissement en LMNP en SARL de famille
- Les étapes de création du statut LMNP
- LMNP vs SCI
- L’investissement en LMNP ancien
- Investir en LMNP à plusieurs
- Avantages et inconvénients du LMNP
- La liasse fiscale du LMNP
- L’indivision en LMNP
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