L’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de percevoir des loyers peu ou pas imposés, tout en vous constituant un patrimoine immobilier solide et sécurisé.
Chez Maslow, nous accompagnons chaque jour des particuliers dans leur projet de location meublée non professionnelle, avec un parcours innovant et 100 % digitalisé, de la sélection du bien à la gestion locative.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, est un dispositif fiscal permettant à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Créé en 1949, il s’adresse à toute personne, débutante ou non, souhaitant générer des revenus complémentaires grâce à un investissement immobilier locatif meublé.
Que signifie investir en LMNP concrètement ?
Investir en LMNP consiste à :
Acheter un bien meublé ;
Le mettre en location avec le mobilier et les équipements obligatoires pour une occupation normale (literie, cuisine équipée, rangements…) ;
- Déclarer son activité ;
- Recevoir des loyers peu ou pas imposés pendant plusieurs années
Déclarer chaque année ses revenus locatifs perçus comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme des revenus fonciers classiques.
Quelles sont les conditions pour être éligible au statut LMNP ?
Il n’y a que deux principales conditions pour investir en LMNP :
- le bien doit être loué meublé et équipé
- les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000€ ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal
LMNP vs LMP : la différence
Si vos recettes locatives annuelles dépassent les plafonds autorisés par le LMNP, vous basculez automatiquement sur le régime de la location meublée professionnelle (LMP). Voici les différences entre LMNP et LMP :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes locatives | < 23 000 €/an ou < 50 % des revenus | > 23 000 €/an et > 50 % des revenus |
| Statut | Non professionnel | Professionnel |
| Traitement fiscal | BIC non pro | BIC pro |
| Charges sociales | Non | Oui (régime des indépendants) |
L’immobilier locatif 100% sécurisé
Nos projets en LMNP
T2 meublé à Toulouse
170 800 € HT
Studio étudiant à Poitiers
87 788 € HT
Studio étudiant à Bordeaux
112 450 € HT €
Quels sont les avantages de l'investissement LMNP ?
1er avantage : Une fiscalité avantageuse
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déclarer vos revenus locatifs comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Cela ouvre l’accès à deux régimes fiscaux au choix, chacun avec ses avantages.
Le régime micro-BIC : simplicité et abattement automatique
Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (hors charges), ce qui réduit d’autant la base imposable.
Ce régime est appliqué par défaut si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (locations classiques, meublés touristiques classés ou chambres d’hôtes).
Il convient aux investisseurs dont les charges déductibles sont inférieures à la moitié des revenus locatifs.
Aucune comptabilité détaillée n’est requise : vous déclarez vos recettes sur le formulaire 2042 C-Pro.
Cas particulier : pour les meublés touristiques non classés :
Abattement réduit à 30 % ;
Plafond abaissé à 15 000 € par an.
Le régime réel : pour une optimisation maximale
Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles :
Intérêts d’emprunt,
Travaux d’entretien,
Frais de gestion,
Charges de copropriété non récupérables, etc.
Mais surtout, il autorise la déduction des amortissements :
Amortissement du bien (hors valeur du terrain) sur 20 à 30 ans,
Amortissement du mobilier sur 5 à 10 ans.
Résultat : une forte réduction du revenu imposable, voire une imposition nulle pendant plusieurs années. C’est ce qui en fait le régime préféré des investisseurs LMNP avertis.
En contrepartie :
La tenue d’une comptabilité détaillée est obligatoire ;
Vous devez faire appel à un expert-comptable ;
Il devient obligatoire dès que vos recettes dépassent 77 700 € (ou 15 000 € pour un meublé touristique non classé).
Déclaration via les formulaires 2031-SD et 2042 C-Pro sur impots.gouv.fr.
Le traitement des déficits et amortissements
Si vos charges réelles excèdent vos loyers, vous créez un déficit reportable sur 10 ans (hors amortissements).
Les amortissements excédentaires ne peuvent pas générer de déficit, mais ils sont reportables sans limite de durée, à déduire sur vos futurs bénéfices.
Quid de la fiscalité sur la plus-value à la revente ?
En LMNP, la plus-value est soumise à la fiscalité des particuliers, et non des professionnels. La plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu à partir de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à partir de 30 ans.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèv. sociaux |
|---|---|---|
| < 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| À partir de 22 ans | Exonération IR | 9 % par an |
| À partir de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
2ème avantage : La possibilité d'investir en résidence de services
Si vous investissez dans une résidence de services (étudiante, senior, tourisme…), vous pouvez :
Récupérer la TVA de 20 % sur le prix du bien immobilier, sous condition de le conserver 20 ans ou de le revendre avec bail en cours ;
Déléguer totalement la gestion à l’exploitant via un bail commercial ;
Percevoir vos loyers même en cas de vacance locative.
Une rentabilité attractive
L’investissement LMNP affiche des rendements nets compris entre 4 % et 6 % par an, notamment en résidence de services. Cela en fait une alternative crédible face à des produits d’épargne classiques moins performants.
Un excellent levier pour préparer sa retraite
En percevant des revenus récurrents non fiscalisés, vous pouvez anticiper la baisse de vos revenus à la retraite, sans alourdir votre imposition. C’est aussi un moyen de transmettre un patrimoine stable à vos proches.
La possibilité de récupérer la TVA
Si vous investissez dans un bien neuf en résidence avec services, vous pouvez bénéficier de la récupération de 20 % de TVA sur le prix d’achat, sous conditions (conservation du bien pendant 20 ans ou revente avec bail en cours).
Un cadre sécurisé et accessible
Le LMNP est un dispositif ouvert à tous, sans conditions de revenus ni de situation professionnelle. Il est encadré juridiquement, avec des règles stables et une fiscalité connue.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Les formes d’investissement LMNP possibles
Investir en LMNP, ce n’est pas un modèle unique. Plusieurs types de biens, de résidences et de stratégies s’offrent à vous, selon vos objectifs, votre budget et votre appétence à la gestion.
Investir dans une résidence services avec un bail commercial
Les résidences de services regroupent des logements meublés destinés à une clientèle spécifique, avec des prestations intégrées (accueil, entretien, restauration…). Elles sont gérées par des exploitants professionnels via des baux commerciaux de 9 ans renouvelables.
Types de résidences possibles :
Résidences étudiantes : proche des universités, très demandées, rotation locative rapide.
Résidences seniors / Ehpad : stabilité des locataires, forte demande liée au vieillissement de la population.
Résidences d’affaires : adaptées aux séjours professionnels, dans les grandes villes ou zones d’activité.
Résidences de tourisme : situées en zones balnéaires ou montagneuses, avec potentiel saisonnier fort.
Les avantages de cet investissement :
Gestion locative 100 % déléguée
Loyers sécurisés
Récupération de la TVA (20 %)
Fiscalité LMNP applicable
Investir dans un bien traditionnel
Il est également possible d’investir dans un appartement classique (hors résidence de services), à condition qu’il soit entièrement meublé selon les critères légaux.
Ce choix offre plus de liberté :
Vous choisissez votre locataire,
Vous fixez vous-même le loyer et la durée du bail,
Vous pouvez revendre facilement à un particulier.
Cependant, cela implique :
Une gestion locative directe ou via une agence,
Moins de sécurité sur les loyers (pas de bail commercial),
Aucun droit à récupération de TVA.
Neuf ou revente LMNP (LMNP ancien) : que choisir ?
| Option | Avantages principaux | À savoir |
|---|---|---|
| Neuf en VEFA | TVA récupérable, garanties décennales, normes récentes | Délai de livraison, engagement de 20 ans pour garder la TVA |
| Revente LMNP | Bien déjà loué, amortissement déjà amorcé, rentabilité connue | Bail en cours à reprendre, attention à la durée restante du bail |
Comment bien réussir un investissement locatif en LMNP ?
Bien choisir l’emplacement du bien
L’emplacement reste la règle d’or en immobilier. Privilégiez :
Les grandes villes dynamiques ou les pôles étudiants ;
Les zones à forte demande locative ;
Les résidences proches des transports, commodités, centres d’activité.
💡 Le Score Maslow, attribué à chaque bien proposé, intègre ces critères pour vous aider à faire un choix éclairé.
Sélectionner un bien adapté à la demande
Que ce soit un studio, un T1 ou un T2, assurez-vous que :
Le bien respecte les critères du logement meublé (liste de mobilier imposée) ;
Il soit facilement louable à long terme (fonctionnalité, surface, prestations) ;
Il réponde aux besoins de la cible : étudiants, seniors, professionnels, touristes…
💡 Chez Maslow, chaque bien est noté selon son potentiel locatif réel, pour minimiser le risque de vacance locative.
Structurer intelligemment son financement
L’investissement LMNP est éligible à l’emprunt immobilier classique, ce qui permet de :
Profiter de l’effet de levier du crédit ;
Déduire les intérêts d’emprunt dans le cadre du régime réel ;
Optimiser le rendement net de l’opération.
Maslow intègre un service de courtage pour vous aider à obtenir les meilleures conditions de financement.
Ne pas négliger la partie fiscale
Choisir entre micro-BIC ou régime réel
Anticiper les obligations déclaratives : immatriculation de votre activité en ligne, tenue comptable obligatoire en régime réel, déclaration annuelle des revenus locatifs.
Pourquoi choisir Maslow pour votre projet LMNP ?
Maslow vous propose un investissement locatif clé en main innovant :
Chez Maslow, tout se fait en ligne : du diagnostic de votre profil investisseur jusqu’à la gestion de votre bien. Vous gagnez un temps précieux, sans avoir à vous déplacer, tout en bénéficiant d’un accompagnement humain à chaque étape.
Tous les projets immobiliers proposés sont notés selon un Score Maslow, basé sur plus de 40 critères objectifs : emplacement, rendement, qualité du gestionnaire, fiscalité, potentiel de revente…
Vous ne naviguez plus à l’aveugle : vous investissez en confiance, avec des données concrètes à l’appui.
Contrairement à d’autres plateformes, Maslow ne pousse pas les biens d’un promoteur en particulier. Sa sélection est indépendante, basée sur la performance réelle du bien et son adéquation avec votre profil.
Maslow travaille avec des promoteurs de premier plan (Eiffage, Bouygues, Kaufman & Broad…) et s’appuie sur l’expertise du groupe Valority, fort de 40 ans d’expérience et de 11 000 logements sous gestion.
Simulateurs, conseils personnalisés, courtage, accompagnement comptable… Tout est prévu pour :
Optimiser votre fiscalité (LMNP réel ou micro-BIC) ;
Trouver les meilleures conditions de financement ;
Gérer vos obligations déclaratives sans prise de tête.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
FAQ
Le LMNP est-il encore avantageux en 2025 ?
Oui, le statut LMNP reste très avantageux en 2025 grâce à sa fiscalité optimisée, permettant d’amortir son bien et de réduire fortement l’imposition sur les loyers. Combiné à un bail commercial en résidence de services, il garantit des revenus stables avec peu de contraintes de gestion.
Est-ce rentable d'investir en LMNP ?
Oui, investir en LMNP est particulièrement rentable, notamment grâce à sa fiscalité avantageuse. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire la plupart des charges et amortir votre bien, ce qui permet de générer des revenus locatifs peu ou non imposés pendant plusieurs années. Le rendement net peut atteindre 4 à 6 % par an, selon le type de bien et sa localisation.
Qui peut acheter en LMNP ?
Le statut LMNP est ouvert à tous les contribuables français, qu’ils soient résidents ou non résidents, personnes physiques ou morales (SCI à l’IS, SARL de famille…). Aucun revenu minimum n’est exigé. Ce dispositif convient aux primo-investisseurs, aux expatriés, ou encore à ceux qui souhaitent préparer leur retraite grâce à un complément de revenu stable.
Pourquoi investir en LMNP ?
Investir en LMNP permet de se constituer un patrimoine, de percevoir des loyers sécurisés, et de bénéficier d’une fiscalité allégée via l’amortissement du bien. C’est une solution idéale pour générer des revenus réguliers sans les contraintes classiques de la location, notamment en résidence de services. C’est aussi un excellent levier pour préparer sa retraite ou diversifier son épargne.
Où investir en LMNP ?
Pour maximiser la rentabilité, il est conseillé d’investir en LMNP dans des zones à forte demande locative : villes étudiantes, grandes métropoles régionales, ou pôles économiques dynamiques. Les résidences de services situées à proximité des transports, universités ou zones d’affaires assurent un taux d’occupation élevé.
Comment investir en LMNP ?
Choisir un bien meublé éligible (neuf ou ancien) ;
Opter pour un régime fiscal (micro-BIC ou réel) ;
Financer l’opération via un prêt immobilier ;
Déclarer l’activité en ligne ;
Louer le bien et percevoir les loyers.
Pour en savoir plus sur le LMNP :
- Le LMNP en 2025
- Liste des meubles obligatoires
- Le bail commercial en LMNP
- Les plafonds en LMNP
- Les étapes pour devenir LMNP
- Les conditions pour devenir LMNP
- LMNP vs SCI
- L’investissement dans le LMNP ancien
- L’investissement en résidence étudiante
- L’investissement en résidence de tourisme
- L’investissement en résidence sénior et EHPAD
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel simplifié
- L’achat en LMNP
- La fiscalité en LMNP
- LMNP et AirBnB
