Le marché immobilier évolue rapidement. En 2026, les règles ont changé : taux d’intérêts aux alentours de 3.5 %, nouvelles contraintes énergétiques ou encore disparités entre les territoires : investir sans stratégie est risqué.
Dans ce contexte, une question revient souvent : quel est le meilleur investissement immobilier aujourd’hui ?
La réponse n’est pas universelle. Tout dépend de vos objectifs, de votre budget et du niveau de rentabilité recherché. Certains investissements permettent de générer du rendement rapidement. D’autres misent sur la valorisation à long terme ou les avantages fiscaux.
Dans ce guide, vous allez découvrir les investissements immobiliers les plus rentables en 2026, avec une approche claire et concrète. Vous verrez aussi comment choisir la stratégie la plus adaptée à votre profil, en vous appuyant sur des données de marché issues des études Maslow.
L'immobilier est-il toujours rentable en 2026 ? Réponse de Maslow dans 41m2
Comment peut-on définir un bon investissement immobilier en 2026 ?
Un bon investissement immobilier repose sur un équilibre entre rentabilité, sécurité et potentiel de revalorisation. Pour identifier le meilleur placement immobilier, vous devez vous appuyer sur une diversité de critères afin d’évaluer le potentiel de votre projet :
Le rendement locatif : il mesure le rapport entre les loyers perçus et le prix du bien. C’est un indicateur clé pour évaluer la performance. Il est à prévoir sur plusieurs niveaux : le rendement brut (hors charges), le rendement net (revenus perçus soustraits aux différentes charges) ainsi que le rendement net net (en intégrant la fiscalité locative).
La tension locative : plus la demande est forte, plus vous réduisez le risque de vacance.
La fiscalité : déterminer le dispositif ou le levier qui vous permettra d’optimiser votre fiscalité.
Le potentiel de valorisation : un bien peut prendre de la valeur dans le temps selon son emplacement et les dynamiques locales.
D’autres critères peuvent être pris en compte pour analyser le potentiel de rendement, à l’instar des dynamiques locales et des bassins d’emploi. Dans notre étude du 10 mars 2025, nous expliquions en quoi l’analyse des bassins d’emploi est pertinente pour déterminer le potentiel d’un bien immobilier et des profils locataires.
C’est notamment le cas du Nord Cotention, des Sables d’Olonne ou encore Saint-Nazaire ainsi que dans différents pôles d’Île-de-France.
Pour en savoir plus :
Investissement immobilier : pourquoi regarder les chiffres de l’emploi ?
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Quels sont les meilleurs investissements immobiliers en 2026 ?
En 2026, plusieurs leviers pour développer son patrimoine immobilier se démarquent. Ils n’offrent pas tous le même niveau de rentabilité, le choix dépend de votre profil et de vos objectifs.
Le Super Jeanbrun : association du bailleur privé et du LLI
Il s’agit du nouveau levier fiscal prometteur pour 2026 ! Le dispositif Jeanbrun, inscrit dans la loi de finances 2026 pour relancer l’investissement locatif, est cumulable avec celui du logement locatif intermédiaire (LLI). Il s’agit d’un montage fiscal particulièrement alléchant pour les investisseurs qui souhaitent combiner optimisation fiscale et constitution d’un patrimoine.
Le dispositif Jeanbrun, tel que décrit dans l’article, permet d’investir dans le logement neuf ou ancien avec travaux sur l’ensemble du territoire et de bénéficier d’un amortissement fiscal à hauteur de 80 % du bien sur 9 ans minimum. Le logement doit être loué nu sur 9 ans minimum et respecter les dernières normes énergétiques en vigueur : RE2020 pour le neuf, classe énergétique A ou B pour l’ancien à rénover.
Le LLI, quant à lui, permet d’investir dans le logement intermédiaire (à mi-chemin entre parc privé et logement social) et de bénéficier à la fois d’une TVA à réduite à 10 % ainsi que d’un crédit d’impôt du montant de la taxe foncière sur 20 ans.
Concrètement, ce montage fiscal vous permet d’agir en amont et pendant votre investissement :
- Vous bénéficiez d’un prix d’achat préférentiel avec la TVA réduite à 10 %
- Vous jouissiez d’une fiscalité bien optimisée avec à la fois un crédit d’impôt sur 20 ans mais également le mécanisme de l’amortissement fiscal qui vient réduire votre assiette imposable
- Vous pouvez reporter un déficit foncier jusqu’à 10 700 € par si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs
- Vos revenus sont exonérés de TVA
Pour en savoir plus sur les conditions à respecter :
Super Jeanbrun : cumul avec le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Bon à savoir -
Attention, l’investissement en LLI requiert la création d’une personne morale, notamment une SCI à l’IR. L’investissement ne peut donc être réalisé seul. De plus, l’engagement locatif est de 16 ans révolus, durée minimale en LLI, contre 9 pour le dispositif Jeanbrun seul.
Téléchargez gratuitement
le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
La location meublée (LMNP) pour optimiser la fiscalité
C’est la principale alternative à la fin du Pinel en décembre 2024. Le statut LMNP permet d’investir dans le logement meublé et de bénéficier de loyers revalorisés par rapport à la location nue.
Les revenus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et peuvent ainsi bénéficier du régime réel si les revenus perçus dépassent le seuil de 83 600 € / an. Auquel cas vous avez le droit au mécanisme de l’amortissement pour réduire votre imposition de base, ainsi que de déduire un certain nombre de charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, frais d’agence, etc.
L’investissement en LMNP peut également se faire en résidences de services, et plus particulièrement les résidences étudiantes qui présentent un certain nombre d’avantages :
- Récupération de la TVA à 20 %, sous condition d’un engagement locatif de 20 ans
- Loyers assurés grâce au bail commercial, même en cas de vacance locative
- Ticket d’entrée particulièrement accessible
De plus, le logement étudiant fait face à une tension particulièrement élevée, vous investissez donc dans un secteur à fort potentiel de développement.
Retrouvez notre étude complète sur le logement étudiant :
Parcoursup 2025 : les villes étudiantes où investir après les premiers résultats
Les SCPI pour investir sans contrainte
Bien qu’il ne s’agisse pas d’un moyen pour investir dans l’immobilier locatif en direct, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) présentent de nombreux avantages. Pour rappel, la pierre papier vous permet d’acheter des parts de la société, en contrepartie d’une quote-part des loyers encaissés, nette des frais de gestion, généralement versée chaque trimestre.
Les avantages sont multiples :
- l’accessibilité : le ticket d’entrée d’une part peut aller d’une centaine à quelques milliers d’euros
- la mutualisation des risques : votre placement est réparti sur un ensemble d’investisseurs, ce qui amortit l’impact d’un impayé ou d’une vacance locative
- Ce type d’investissement permet une diversification géographique et sectorielle, notamment vers l’immobilier européen
Le rendement moyen des SCPI en 2025 avoisine les 5 %, avec certaines sociétés qui dépassent allègrement les 10 %. Ce rendement est comparable à celui d’un investissement en direct dans une métropole et qui n’est pas concerné par les frais de gestion locative. Toutefois, la dimension patrimoniale est très peu présente dans les parts de SCPI, qui met davantage l’accent sur le rendement.
Source : https://www.meilleurescpi.com/actualites/classement-scpi-2025-les-meilleurs-taux-de-distribution/
Comment réussir son investissement immobilier en 2026 ?
Réussir un investissement immobilier en 2026 repose sur un ensemble de fondamentaux à respecter :
1 - Clarifier son objectif
Recherchez-vous :
- un rendement locatif uniquement ?
- une plus-value à long terme ?
- une défiscalisation ?
- la constitution d’un patrimoine transmissible ?
2 - L'emplacement reste déterminant
Comme nous le répétons régulièrement dans le podcast 41m2 : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !
Privilégiez les villes où la demande locative est solide et durable : bassin d’emploi dynamique, démographie en croissance, offre de transports, présence étudiante.
3 - Soigner le financement
L’effet de levier du crédit reste le vrai moteur de rentabilité. Négociez le taux d’emprunt mais également l’assurance emprunteur (souvent délégable, économie de plusieurs milliers d’euros) et les frais de dossier. Gardez une capacité d’épargne résiduelle pour absorber les imprévus.
Où investir en immobilier en 2026 ?
En 2026, le choix de l’emplacement pour réaliser son projet immobilier ne se base pas uniquement sur les prix mais également sur un ensemble de critères que nous avons abordé plus haut dans l’article :
- demande locative
- soutenabilité du financement
- qualité énergétique du parc
- fiscalité locale maîtrisée ou encore potentiel de valorisation
Les différentes études menées par Maslow montrent que les opportunités les plus intéressantes selon votre objectif d’investissement prennent en compte ces critères.
Les villes où la performance énergétique devient un avantage concurrentiel
Avec l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores, le DPE devient un critère de plus en plus déterminant pour investir. Les logements classés G sont concernés depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.
Dans ce contexte, un mauvais DPE peut pénaliser la rentabilité, limiter la liquidité du bien à la revente et entraîner des travaux coûteux.
Notre étude de l’automne 2025 consacrée à l’effet du DPE sur les marchés locaux met en avant des villes qui associent dynamisme démographique et parc immobilier plus performant sur le plan énergétique. Parmi les communes les mieux positionnées figurent notamment :
- Saint-Laurent-du-Var
- Istres
- Villenave-d’Ornon
- Vitrolles
- Bobigny
- Saint-Priest
- Fréjus
- Bègles
- Saint-Médard-en-Jalles
- Béziers
Ces villes affichent à la fois une croissance de population positive et une note DPE pondérée favorable.
À l’inverse, certains marchés très tendus, notamment en Île-de-France, peuvent présenter un risque caché : des prix élevés soutenus par la demande, mais un parc ancien et énergivore. C’est notamment le cas :
- Saint-Maur-des-Fossés
- Malakoff
- Saint-Germain-en-Laye
- Meudon
- Suresnes
- Colombes
- Levallois-Perret
Pour en savoir plus :
Le DPE rebat les cartes : les villes où investir ou à fuir
Les villes accessibles aux investisseurs aux revenus intermédiaires
La remontée des taux, l’exigence d’apport et le plafonnement du taux d’endettement à 35 % ont réduit la marge de manœuvre des investisseurs. Pour un profil au salaire médian de 2 730 € nets mensuels, Maslow a modélisé un investissement avec un crédit sur 25 ans à 3,50 %, un apport de 10 %, des loyers retenus à 70 % par la banque et des charges estimées à 20 % des loyers.
Dans le neuf, les villes les plus accessibles pour un investisseur au salaire médian sont notamment :
- Wattrelos (59) : surface achetable de 45.2 m2
- Toulon (13) : surface achetable de 41.8 m2
- Villenave-d’Ornon (33) : surface achetable de 40.7 m2
- Istres (13) : surface achetable de 35.0 m2
- Les Sables-d’Olonne (85) : surface achetable de 33.3 m2
- Colomiers (31) : surface achetable de 32.5 m2
- Pessac (33) : surface achetable de 31.8 m2
- Sevran (93) : surface achetable de 33.3 m2
- Le Blanc-Mesnil (93) : surface achetable de 31.0 m2
- Bobigny (93) surface achetable de 30.6 m2
Dans l’ancien, la géographie reste proche, mais les surfaces achetables sont plus importantes :
- Wattrelos (59) : surface achetable de 79.8 m2
- Colomiers (31) : surface achetable de 57.3 m2
- Villeneuve-d’Ascq (59) : surface achetable de 49.1 m2
- Toulon (83) : surface achetable de 46.8 m2
- Sevran (93) : surface achetable de 46.6 m2
- Istres (13) : surface achetable de 46.4 m2
- Villepinte (93) : surface achetable de 44.0 m2
- Villenave-d’Ornon (33) : surface achetable de 43.6 m2
- La Courneuve (93) : surface achetable de 41.4 m2
- Mérignac (33) : surface achetable de 39.4 m2
Pour en savoir plus :
Immobilier locatif : où investir avec un salaire médian ?
Les villes résilientes face à la hausse de la fiscalité locale
La fiscalité locale devient également un critère majeur à prendre en compte dans le choix de l’emplacement. L’une des dernières études Maslow revient sur cet aspect en mettant en avant un critère d’analyse inédit sur le secteur immobilier, l’Indice d’Attractivité Fiscale (IAF).
Pour identifier les territoires les plus résilients, nous avons croisé deux variables :
- le dynamisme du marché immobilier, mesuré par l’évolution du nombre de transactions DVF entre 2014 et 2024
- et l’évolution du taux de taxe foncière selon l’UNPI
L’indice accorde une pondération de 60 % à la dynamique immobilière et de 40 % à la pression fiscale inversée
Le score va de 0 à 100 ; plus une ville approche le score de 100, plus elle est attractive.
La taxe foncière a progressé en moyenne de 37,3 % en dix ans, soit environ deux fois plus que l’inflation sur la même période. Cette hausse pèse directement sur la rentabilité nette des investisseurs, surtout lorsque les loyers ne progressent pas au même rythme.
Ainsi, les villes les mieux classées sur cet indicateur sont :
- Massy (91) : IAF de 100 / 100
- Vénissieux (69) : IAF de 96.42 / 100
- Castelnau-le-Lez (34) : IAF de 88.40 / 100
- Montivilliers (76) : IAF de 85.59 / 100
- Louviers (27) : IAF de 83.12 / 100
Face aux métropoles qui ont une fiscalité alourdie et des prix au m2 particulièrement élevés, les petites communes de moins de 15 000 habitants retrouvent un dynamisme plus fort grâce à un marché équilibré. C’est notamment le cas des villes suivantes :
- Chevigny-Saint-Sauveur (21) : IAF de 82.59 / 100
- La Londe-les-Maures (83) : IAF de 82.33 / 100
- Déville-lès-Rouen (76) : IAF de 83.08 / 100
- Saint-Laurent-de-la-Salanque (66) : IAF de 80.31 / 100
- Lorgues (83) : IAF de 80.02 / 100
Pour en savoir plus :
Investissement locatif : les villes qui combinent attractivité et pression fiscale maitrisée
Les villes du littoral pour la location saisonnière ou longue durée
Le littoral reste une piste intéressante, à condition de distinguer les marchés adaptés à la location courte durée de ceux plus pertinents en location longue durée. Dans notre étude sur les stations balnéaires, nous avons retenu les communes de plus de 5 000 habitants, avec un prix moyen inférieur à 5 000 €/m², puis croisé les loyers longue durée, les revenus en courte durée et la tension locative.
Pour la location saisonnière, les villes qui ressortent sont :
- Hendaye
- Cagnes-sur-Mer
- La Teste-de-Buch
- Fréjus
- Hyères
Hendaye se distingue avec un différentiel net de plus de 6 000 € par an entre location courte durée et longue durée, tandis que Cagnes-sur-Mer et Fréjus combinent loyers élevés et taux d’occupation solides.
À l’inverse, certaines stations balnéaires semblent plus adaptées à la location longue durée. C’est le cas de :
- Ploemeur
- Royan
- Gruissan
- Balaruc-les-Bains
- Saint-Cyprien
Dans ces villes, l’écart entre courte et longue durée est trop faible pour justifier les contraintes de gestion supplémentaires de la location saisonnière.
Investir en bord de mer peut être pertinent, mais la stratégie locative doit être choisie ville par ville. Une forte attractivité touristique ne suffit pas toujours à compenser la vacance, les frais de gestion et les contraintes réglementaires de la courte durée.
Pour en savoir plus :
Où investir en bord de mer en 2025 ?
Pourquoi se faire accompagner par Maslow pour son investissement locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif ne se résume pas à choisir une ville attractive ou à comparer des rendements. Un projet immobilier mobilise de nombreuses expertises :
- Choix du bien
- Obtention du financement
- Gestion du process : signature, livraison, mise en location, etc.
- Application de la fiscalité et déclaration de revenus
C’est précisément sur cette complexité que Maslow se positionne, avec un accompagnement conçu pour simplifier chaque étape de l’investissement.
Un accompagnement dès la définition du projet
Le parcours commence par la définition du profil investisseur : capacité d’emprunt, situation patrimoniale, objectifs fiscaux, besoin de revenus complémentaires ou stratégie de long terme.
Cette approche permet d’éviter l’un des principaux écueils de l’investissement locatif : acheter un bien séduisant sur le papier, mais mal adapté à sa capacité financière, à son horizon d’investissement ou à sa fiscalité. L’objectif n’est donc pas seulement de trouver un logement, mais de construire un projet cohérent.
Des biens sélectionnés et vérifiés par des experts
Maslow met également en avant une sélection ciblée de biens validés en amont par ses experts en investissement immobilier. Les emplacements et les opportunités proposées sont étudiés avant d’être présentés à l’investisseur.
Les biens proposés par Maslow sont en conformité avec les dernières normes énergétiques en vigueur, avec un DPE D minimum, aucune passoire thermique n’est proposée même dans l’ancien récent !
Un parcours digital pour réserver, financer et suivre son achat
L’un des + de Maslow est de proposer un parcours intégralement digitalisé. La réservation peut être réalisée en ligne, avec un contrat complété et signé pas à pas, accompagné par un conseiller. L’investisseur peut ainsi avancer plus simplement dans son projet, sans multiplier les démarches auprès de nombreux interlocuteurs.
Le financement peut également être intégré au parcours. Maslow propose un service de courtage avec des courtiers spécialisés dans l’immobilier neuf, notamment la vente en l’état futur d’achèvement et les dispositifs fiscaux.
Un suivi jusqu’à la livraison du bien
Dans le neuf, l’achat ne s’arrête pas à la signature chez le notaire. Il faut ensuite suivre la construction, régler les appels de fonds, vérifier la conformité du bien et organiser la livraison. Maslow centralise ces étapes dans l’espace client : suivi du chantier, photos, règlement des appels de fonds et réception du logement neuf par nos équipes.
La signature de l’acte de vente peut également être réalisée à distance avec l’un des notaires partenaires.
Une mise en location et une gestion déléguée
Une fois le bien acquis, la rentabilité dépend aussi de la capacité à le louer rapidement et dans de bonnes conditions. Nous prenons en charge les différentes étapes de la mise en location du bien qui comprennent :
- publication des annonces
- sélection des dossiers
- organisation des visites
L’objectif est que le bien soit loué le plus rapidement au moment où l’investisseur en devient propriétaire.
Pour la location nue ou meublée, Maslow propose également un mandat de gestion “tout inclus”, qui prend en charge les démarches administratives liées à la location et la gestion quotidienne avec le locataire.
Pour certains investissements meublés en résidence étudiante, Maslow met en avant un bail commercial avec notre gestionnaire Les Belles Années, des loyers sécurisés pendant 10 ans, un versement trimestriel fixe et 100 % des loyers reversés même si le logement n’est pas occupé.
Un pilotage dans la durée
L’accompagnement ne s’arrête pas à la mise en location. Maslow propose un espace en ligne permettant de suivre les documents, les recettes, les dépenses, les interlocuteurs et les opportunités liées au bien : prolongation du bail, revente ou évolution de la stratégie patrimoniale.
La fiscalité étant un point majeur de l’investissement locatif, Maslow propose aussi une aide administrative à la déclaration des revenus locatifs, avec les documents utiles et une assistance dans les calculs afin de ne pas passer à côté des avantages fiscaux liés à l’investissement.
FAQ - Meilleur investissement locatif
Quel est l'investissement immobilier le plus rentable en 2026 ?
Le meilleur investissement immobilier en 2026 dépend de votre profil. Dans la majorité des cas, l’investissement locatif dans des villes à fort rendement reste le plus équilibré. Il permet de combiner rentabilité, risque maîtrisé et potentiel de valorisation.
Est-ce encore rentable d’investir dans l’immobilier ?
Oui, l’immobilier reste rentable en 2026. Cependant, il nécessite une approche plus stratégique qu’avant. Pour réussir, il convient de prendre en compte un certain nombre de critères et d’analyser précisément le marché local.
Faut-il investir seul ou se faire accompagner ?
Investir seul est possible. Mais cela demande du temps et des compétences.
Se faire accompagner, notamment avec Maslow, permet :
- d’éviter les erreurs
- d’accéder à de meilleures opportunités
- d’optimiser la rentabilité
Quel type de bien ne surtout pas acheter ?
Si votre objectif d’investissement n’est pas de générer une plus-value importante à la revente, l’achat d’une passoire thermique ou d’un logement inférieur à la lettre D (E, F ou G) n’est pas le plus intéressant car le coût des travaux peut être conséquent pour améliorer la performance énergétique du bien.
