Qu’est-ce que la tontine immobilière ?
La clause de tontine immobilière, également appelée clause d’accroissement, permet que, lorsqu’un des acquéreurs d’un bien immobilier décède, sa part s’éteint et l’autre devient rétroactivement propriétaire unique du bien, sans passer par la succession ni par l’indivision.
Concrètement, la clause doit être insérée dans l’acte notarié au moment de l’achat. Tant que tous les co-tontiniers sont vivants, ils gèrent le bien collectivement ; toute décision majeure – vendre, hypothéquer, réaliser des travaux – exige leur accord unanime.
Le jour où l’un d’eux disparaît, la propriété “s’accroît” automatiquement au profit du survivant : les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le logement.
Trois notions sont essentielles pour comprendre ce mécanisme :
- L’aléa : il faut qu’il subsiste une véritable incertitude sur l’ordre de décès et que les apports financiers comme l’espérance de vie soient comparables, faute de quoi l’administration peut requalifier l’opération en donation déguisée.
- Le co-tontinier : désigne chaque acheteur partie au pacte ; plus leurs apports sont proches, plus l’aléa est jugé réel.
- Le propriétaire survivant : celui qui recueille la totalité du bien parce qu’il est réputé en être propriétaire depuis l’origine, il échappe (ou réduit fortement) les droits de succession, sauf dans le cas des concubins où la fiscalité peut atteindre 60 % au-delà de 76 000 €.
Bon à savoir
Il est important de ne pas confondre le pacte tontinier avec l’indivision. Dans une indivision classique, chaque co-acquéreur possède une quote-part déterminée et peut à tout moment exiger le partage judiciaire ; au décès de l’un d’eux, ses héritiers prennent simplement sa place.
Avec la tontine, aucun partage forcé n’est possible ; seule l’unanimité peut aboutir à la vente, et les héritiers sont exclus du jeu. En somme, la tontine privilégie la continuité de propriété au profit du survivant, quitte à devenir rigide en cas de désaccord entre les vivants ou à alourdir la note fiscale pour les couples non mariés.
Conditions juridiques pour appliquer la clause de tontine immobilière
Pour qu’une tontine immobilière soit valable et conserve ses avantages, elle doit répondre à trois exigences majeures : l’aléa, la simultanéité de la clause et le respect d’un formalisme notarié irréprochable.
L’aléa : le hasard au cœur du dispositif
La doctrine fiscale et la jurisprudence considèrent qu’il n’y a tontine que si l’ordre des décès est véritablement imprévisible. Concrètement :
Les co-tontiniers doivent apporter un capital sensiblement équivalent ou, à défaut, justifier que la différence de mise est compensée par un écart d’espérance de vie.
Il ne doit pas exister de notion de « donateur » et de « donataire ». Toute disproportion flagrante ouvre la voie à une requalification en donation déguisée, synonyme de droits de mutation à 60 % et d’amende pour abus de droit.
La simultanéité de la clause
La clause d’accroissement doit être intégrée au moment même de l’achat : une insertion a posteriori est prohibée, car elle priverait l’opération de l’aléa nécessaire. Autrement dit, signer d’abord l’acte de vente puis ajouter la tontine lors d’un avenant est juridiquement périlleux.
Le formalisme notarié
Seul un acte authentique, rédigé par un notaire, confère à la clause sa pleine efficacité :
Le notaire vérifie la proportion des apports, expose les conséquences fiscales et patrimoniales à chacune des parties, puis enregistre la clause dans la publicité foncière.
Si le bien est acquis via une SCI, la tontine doit figurer dans les statuts dès la constitution ; la moindre omission peut annuler la protection recherchée.
Sanctions en cas d’irrégularité
Ignorer l’une de ces conditions expose à plusieurs risques : taxation maximisée comme pour une donation, abus de droit contesté par l’administration, voire nullité de la clause. À long terme, le survivant pourrait se trouver à la fois privé du bien et redevable d’un lourd redressement fiscal.
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Fonctionnement pratique "vie / décès"
Pendant la vie des co-tontiniers
Tant que tous les acquéreurs sont vivants, le bien est détenu collectivement ; aucune quote-part n’est juridiquement individualisée. Cela entraîne trois conséquences concrètes :
Gestion à l’unanimité : vendre le logement, le mettre en location, contracter une hypothèque ou réaliser de gros travaux exige l’accord formel de tous. Un seul refus suffit à bloquer la décision.
Impossibilité de partage judiciaire : la règle « nul n’est tenu de rester dans l’indivision » ne s’applique pas. Aucun co-tontinier ne peut demander au tribunal d’imposer la vente ou le partage du bien.
Solidarité face aux charges : taxes foncières, mensualités de prêt et dépenses d’entretien demeurent à la charge collective ; un défaut de paiement de l’un engage les autres.
En pratique, la tontine se révèle donc très protectrice… sauf en cas de mésentente. Mieux vaut s’assurer, avant l’achat, que tous les co-tontiniers partagent la même vision à long terme et disposent de ressources stables.
Au décès du premier co-tontinier
Le jour où l’un des acquéreurs disparaît, la clause d’accroissement produit son plein effet :
Extinction automatique de la part du défunt : juridiquement, il est considéré comme n’ayant jamais été propriétaire.
Accroissement au profit du survivant : celui-ci devient immédiatement propriétaire exclusif du bien, sans formalité successorale.
Aucune intervention des héritiers : enfants ou autres ayants droit du défunt n’ont aucun titre pour revendiquer le logement.
Droits de mutation : si les acquéreurs étaient mariés ou pacsés, le transfert est exonéré de droits de succession ; en concubinage, une taxation de 60 % s’applique au-delà de 76 000 € de valeur nette recueillie.
Le notaire dresse alors un simple acte de notoriété constatant l’accroissement et procède à la mise à jour de la publicité foncière. Aucun inventaire, aucun règlement de succession n’est requis pour le bien tontinier.
Sortir de la tontine avant tout décès
Bien qu’aucun partage forcé ne soit possible, trois issues volontaires existent :
Vente du logement : requiert l’accord unanime ; le prix est réparti selon la convention des parties.
Cession de sa “place” : l’un des co-tontiniers peut vendre sa participation à l’autre (ou aux autres) avec l’assentiment général ; la clause s’éteint automatiquement.
Dissolution d’une SCI tontinière : si le bien est logé dans une SCI, les associés peuvent modifier les statuts, retirer la clause ou dissoudre la société, toujours à l’unanimité.
Fiscalité de la tontine immobilière
À l’achat : frais de notaire et droits d’enregistrement
Insérer une clause de tontine n’alourdit pas les frais d’acquisition : vous réglez les mêmes frais de notaire (droits d’enregistrement, émoluments, débours et TVA) que pour tout achat classique, soit environ 7 % à 8 % dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf. La présence de la clause est simplement mentionnée dans l’acte et ne génère qu’un coût rédactionnel marginal, payé au notaire.
Au décès : droits de mutation à titre gratuit
Le véritable impact fiscal apparaît lorsque l’un des co-tontiniers disparaît :
Couples mariés ou pacsés : le survivant est entièrement exonéré de droits de succession sur la valeur recueillie ; aucun impôt n’est dû.
Concubins ou amis : sauf exception, la part transmise est taxée à 60 % après l’abattement symbolique de 1 594 €.
Exception résidence principale – 76 000 € : si le logement était la résidence principale commune et que sa valeur nette ne dépasse pas 76 000 €, le survivant ne paie que les droits de mutation « à titre onéreux » (environ 5,81 %), beaucoup moins élevés que les droits de succession.
Pour profiter de cette exonération, il faut cumuler les deux conditions (résidence principale + valeur ≤ 76 000 €). Au-delà, l’administration applique le barème des droits de mutation à titre gratuit.
En cas de revente : plus-value immobilière
Si le survivant revend le bien, la plus-value (différence entre prix de vente et prix d’acquisition, après abattements pour durée de détention) est calculée à partir de la date et du prix d’achat initiaux, comme si le propriétaire n’avait jamais changé. Autrement dit, la clause n’offre aucun avantage particulier ; on applique le régime classique (exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, ou exonération immédiate si résidence principale).
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Avantages et inconvénients de la tontine immobilière
Avantages
- Protection du survivant : La clause d’accroissement prive les héritiers du défunt de tout droit sur le bien ; le survivant conserve immédiatement la pleine propriété et peut continuer d’y vivre ou de le gérer librement.
- Transmission simplifiée, hors succession : Aucun inventaire, pas de partage, pas de délai : le transfert s’opère automatiquement chez le notaire sans passer par le circuit successoral classique.
- Fiscalité douce pour les époux/PACS : L’exonération totale de droits de succession rend la tontine particulièrement attractive pour les couples mariés ou partenaires de PACS.
- Préventif contre les querelles d’indivision : Le mécanisme évite l’arrivée d’héritiers indésirables dans la cogestion du logement et met les co-acquéreurs à l’abri d’une demande de partage forcé.
- Simplicité de mise en place : Une seule formalité : insérer la clause lors de la signature chez le notaire. Aucun montage complexe n’est requis.
Inconvénients
- Blocage potentiel : Tant que tous les co-tontiniers sont vivants, toute décision (vente, emprunt, gros travaux) requiert l’unanimité ; un désaccord suffit à figer le bien.
- Fiscalité lourde pour les concubins : En dehors du mariage ou du PACS, la transmission est taxée jusqu’à 60 % au-delà de 76 000 € : l’avantage successoral s’évapore pour les patrimoines conséquents.
- Risque de requalification : Des apports déséquilibrés ou une différence marquée d’espérance de vie peuvent faire tomber la tontine sous le coup de la donation déguisée, entraînant droits majorés et pénalités pour abus de droit.
- Manque de liquidité : Impossible de vendre ou même de contracter une hypothèque sans l’accord de tous ; en cas d’urgence financière, la tontine peut se révéler rigide.
- Incertitude bancaire : Certaines banques hésitent à prendre une garantie hypothécaire sur un bien tontinier, l’identité du propriétaire final étant incertaine jusqu’au décès.
- Maintien de l’assiette IFI : Le logement recueilli intègre la base de l’Impôt sur la fortune immobilière ; aucun allègement spécifique n’est prévu.
Comparatif de la tontine avec d'autres dispositifs pour un achat immobilier
Comparatif Tontine et indivision
| Tontine | Indivision classique | |
|---|---|---|
|
Sort des parts au décès
|
Transfert automatique au survivant,
hors succession |
Les héritiers du défunt prennent
sa place dans l’indivision |
|
Sortie unilatérale
|
Impossible : unanimité obligatoire
|
Toujours possible ;
partage judiciaire si désaccord |
|
Blocage potentiel
|
Fort (unanimité permanente)
|
Modéré : on peut forcer la vente
|
|
Fiscalité lors de la transmission
|
Exonération époux/PACS ;
60 % pour concubins > 76 000 € |
Barème successoral classique, plus progressif
|
|
Protection du survivant
|
Maximale
|
Relative : les héritiers deviennent copropriétaires
|
Comparatif Tontine et SCI
| SCI tontinière (clause dans statuts) | SCI classique | |
|---|---|---|
|
Transmission interne
|
Parts du défunt « s’éteignent » ;
accroissement au survivant |
Parts entrent dans la succession ;
héritiers deviennent associés |
|
Souplesse de gestion
|
Décisions selon règles statutaires
mais clause d’unanimité si incluse |
Aménagement libre :
majorité simple, qualifiée, gérance, etc. |
|
Fiscalité succession
|
Idem tontine :
exonération époux/PACS, 60 % concubins |
Barème successoral standard
|
|
Fiscalité courante
|
||
|
Frais & formalités
|
Rédaction statuts + clause spécifique
|
Statuts classiques, sans précaution particulière
|
Il existe également d’autres alternatives patrimoniales à une tontine :
- Donation entre époux (donation au dernier survivant) : renforce la part du conjoint dans la succession ; pas d’unanimité requise pendant la vie
- Usufruit / Nue-propriété : transmission graduelle
- Assurance-décès / Assurance-emprunteur : liquide ; règle le capital de manière rapide au bénéficiaire
- Clause de préciput (communauté) : permet au conjoint d’emporter certains biens hors succession
