Aujourd’hui, c’est un épisode spécial de 41m² puisqu’il marque notre pause estivale. C’était l’occasion de revenir sur les sujets qui vous ont le plus marqués et de répondre à vos questions avec PEJ !
Voici les sujets que vous retrouverez :
- DPE
- SCI
- Transmission
- Gestion Locative
- Fiscalité
- Financement
bonjour à tous je m’appelle Manon je suis community manager chez Maslow et aujourd’hui je vous retrouve pour un épisode spécial de 41 m² en fait cet été
on va faire une pause dans nos podcast et du coup c’était l’occasion pour nous de revenir sur les extraits qui vous ont le plus marqué cette année on est
toujours chez raphaë meuble dans le 6e alors PGE en fait aujourd’hui je poser je montrer différents extraits que qu’on
a publié sur les réseaux sociaux et qui ont fait le plus réagir on a eu beaucoup de questions et du coup sous ces
différents extraits je vais te poser les questions qu’on a eu et et je te laisserai y répondre si ça te va ok je vais essayer parfait alors alors le tout
premier extrait donc c’est un extrait qui est tiré de notre tout premier épisode qui était sur les DPE ok alors je te montre l’extrait en fait ce qu’ a
ce qui est important c’est que effectivement le DPE a une durée de vie de 10 ans euh avec une petite Astérix
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
finalement si j’ai fait un DPE en 2015 ben aujourd’hui il est pas valable jusqu’en jusqu’en 2025 parce qu’il y a effectivement changement d’une manière
générale avant le DPE était un peu calculé sur facture euh donc on produisait une facture euhénergie de son
fournisseur d’énergie DF ou Gaz de France mais finalement on comparait des logement où il y avait une personne
seule qui pouvait vivre dedans et comparativement à une à une famille de quatre personnes don finalement la réglementation elle a changé on est
vraiment sur la performance énergéti du bâtiment ok dis-moi alors du coup sur cet extrait on a eu quelles sont les
sanctions en cas d’absence de DPE alors les sanctions bah d’abord faut rappeler que le DPE il est obligatoire que ce
soit lors de la vente et de la transaction d’un appartement ou d’une maison ou même à chaque location le
propriétaire doit fournir le DPE à son locataire c’est un document qui est indispensable et qui doit être ajouté au
B euh les sanctions bah si on est propriétaire individuel bah c’est si le locataire vient mener une procédure
contre moi c’est des dommages et intérêts parce que tu as pas respecté la loi donc en fait l’échelle de sanction c’est plutôt le juge et puis si c’est un
propriétaire qui fournit un DPE enfin si c’est un professionnel une agence
immobilière qui fournit un DPE dépassé ou un faux DPE ou pas de DPE du tout bah
la sanction c’est 15000 € ah oui ok il faut faire un DPE obligatoire
obligatoire ok là j’ai encore un extrait qui est sur les DPE
celui-ci il y a de très grosses différences oui c’est l’exrait qu’on avit fait a Fran diagn au deè étage avec
un voisin au-dessus au-dessous à droite à gauche et puis l’appartement qui sera
complètement ha il explique que dans une même copropriété on peut avoir diff
isol et puis deux voire trois façades qui donnent sur l’extérieur ou les gens
comprennent pas souvent pourquoi dans la même dans la même de très très grosse différence les appartements pas
forcément les mêmes son des des positionnements dans l’immeuble
l’orientation un appartement qui est au nord au sud à l’est à l’ouest n’aura pas les mêmes les mêmes les mêmeses ok je me
souviens alors du coup sur cet extrait on a eu une question qui est en revanche avec les températures canuculair l’été
depuis quelques années les appartements orientés Nord et Est vont-ils être plus recherchés alors j’iraai pas j’irai pas
jusque là en tous les cas le conseil que moi je pourrais donner à un investisseur c’est pas tellement de de de se
concentrer sur l’orientation de l’appartement mais plutôt la vue que j’ai de ma fenêtre ça je pense que c’est aussi important c’est plutôt d’éviter
les nuisances que que des choses comme ça après c’est vrai que si j’investis dans le sud si je suis à Montpellier ou je comme ça prendre une terrasse plein
sud aujourd’hui c’est vrai que mettre une mettre une clim c’est compliqué
aussi soit vis-à-vis de la copro soit vis-à-vis de la performance énergétique de de de son logement donc peut-être
qu’il faut un petit peu mieux choisir son orientation parce que sinon tu vas te retrouver avec un appartement dans lequel sur la pièce principale bah le
volet va être fermé tout le temps si tu veux garder une fraîcheur donc je dirais pas qu’il va y avoir une prime au logement plein or ou au logement plein S
faut peut-être pas exagérer quand même mais voilà si j’ai un conseil à donner c’est plutôt de de regarder qu’est-ce que je vois de ma fenêtre d’éviter les
nuisances et si je suis vraiment dans le sud d’essayer d’éviter le plein sud sud
voilà après si je suis dans le sud et je ve vu sur la mer vaut mieux prendre le sud puis si je suis à SaintMalo va mieux
prendre plein ouais ok euh alors c ex on a une deuxième question c’est est-ce qu’on
peut coner contester sa note de DP2 de DPE là et demander une nouvelle évaluation alors ce qu’on peut déjà
faire euh c’est vérifier sa note de DPE donc on va sur le site de l’ADEM donc on le le DPE vous avez un numéro de de DPE
qui est inscrit sur la première et sur la dernière page vous avez sur le site de l’ADEM et vous pouvez vérifier la
note du DPE ça ça évite tous les tous les professionnels de Photoshop qui disent vous inquiétez pas mon DPE il est
il est B alors que c’est pas la réalité donc la le premier conseil qu’on peut donner au locataires ou à ceux qui
veulent se por se porter acquireur d’un logement c’est de vérifier la note qu’on vous donne voilà et la date aussi du DPE
puisque bah vous pouvez avoir des des DPE qu’on 8 ou 9 ans sur lequel vous avez une date de validité jusqu’en 2026
ou 2027 mais comme la règle elle a changé en fait ces DPE là ne sont plus valables donc voilà donc je pense que c’est une bonne solution donc le site
c’est laad il y a l’observatoire des DPE et on peut taper son numéro de DPE et vérifier OK d’accord et on peut le
contester si on pense que nous a donné un un et qu’on pense qu’on oui B on peut
contester si tu as le sur le site de laadem on dit que ton logement il est F alors que on on t’a joliment présenté un
D oui tu peux y aller ou ok alors ok maintenant on passe sur un nouveau sujet
qui est énormément plus sur les réseaux sociaux c’est la transmission on a fait beaucoup de vues sur la transmission
d’ailleurs si vous avez pas vu notre podcast sur la transmission on vous remet le lien ici euh alors l’extrait
numéro 3 c’est celui-ci ex ça doit être toi d’ailleurstrait une petite subtilité que
Le Démembrement de Propriété
j’adore c’est le démembrement temporaire oui je me souvi Queel bien fonire
g d’appartement et bien pendant 10 ans je vais donner les loyers que je perçois
à mes enfants pour qu’ils financent les études moi je vais plus payer d’impôt sur le revenu en T les cas je
payer je vais donner finalement de l’argent enfant ça c’est des subtilitésès les gens c’estàdire les un
tous les 51 61 71 ans la valeur de nu propriété du
jufich je me souviens très bien ok alors première question est-ce qu’il y en a plusieurs extraitok est-ce que du coup
l’enfant qui perçoit le loyer sera imposé ça dépend de son niveau de revenu effectivement si je perçois des loyers
j’ai une j’ai une recette donc si mon enfant est salarié plus il perçoit les
loyers oui il peut être imposé donc euh souvent ce qui ce qui est fait enfin
en tous les cas les gens qui qui pratiquent cette méthodigia c’est souvent pour payer le loyer de de de
l’enfant ou pour financer les études souvent on va dire que les étudiants qui travaillent ont plutôt des mitemps on
des contrats étudiants c’est pas des pleintemps donc aujourd’hui si j’ai un contrat un CDI étudiant j’ai comme des
exonération fiscale donc il y a quand même de très très peu de chance que mon enfant soit soit imposé à moins que je
lui donne 20 ou 30000 € de loyers mais on va dans le cas commun si je travaille et je suis étudiant j’ai des
exonérations je suis pas imposé sur mon emploi étudiant et les loyers que je vais percevoir de de de mes parents
normalement ça donnera pas d’impôt ouais ok euh mais tu payes les frais de notaires
sur le transfert de l’ fruit même temporairement et l’enfant sort du foyer fiscal non alors effectivement ce n’est
valable que si ton enfant n’est pas dans le foyer fiscal tu peux pas donner de l’argent et avoir des déductions toi en tant que parent si ton enfant est est
déjà dans le dans le sortir si on veut faire exactement donc tu tu perds tu perds une demiart c’est toujours pareil
c’est des calculs qu’il y a à faire pour voir s’il est plus intéressant de sortir son enfant du foyer fiscal mais
généralement quand on sort son enfant du foyer fiscal effectivement on va payer un petit peu plus d’impôt voilà par
contre on ouvre beaucoup de droit pour pour l’enfant je pense aux apl par exemple tu peux pas avoir les APL si ton
enfant est dans ton FO fiscal donc quand quand tu cumule le droit aux Appl les petites subtilités que l’on donne par
exemple pour les pour les multi propriétaires ou la pension alimentaire que tu peux donner à ton enfant voilà
c’est jusqu’à 7000 7000 € par an un petit peu plus d’ailleurs euh ben tu tu peux cumuler tous ces avantages c’est
quand tu vas te donner une pension alimentaire à ton enfant qu’il a le droit aux Appl qu’il a le droit euh à
plein d’autres choses bah finalement tu as un gain important par rapport à ce que toi tu vas perdre en en fiscalité
pour ce qui est de la donation nu propriété eu fr temporaire effectivement il faut passer chez un hôire mais ce
sont des tarifs qui n’ont rien à voir avec la transaction d’un appartement d’accord c’est plutôt la Constitution c’est un c’est peut-être comparable à la
constitution du SCI ou comme ça il y en a pour moins de 1000 € de de de faire de faire ça ouais ça il y a des calculs à
faire en plusou mais on a fait des podcast avec avec des notaires on pourra leur poser la question mais je peux
garantir que ça ressemble plus à des à des frais de dossier que que à la transaction d’un appartement chez un
hire ok il a encore une question et on justifie comment dans la déclaration qu’on donne les loyers à notre enfant
bah en fait il y a pas de justification c’està-dire que aujourd’hui celui qui doit déc déer les loyers c’est
l’usufrutier donc en fait quand tu es voilà donc en fait c’est c’est l’enfant qui va déclarer les loyers toi tu vas
plus les déclarer vous avetes toujours des cases observation dans dans la partie 2044 pour ceux qui s’y
connaissent un peu sur sur la fiscalité et donc tu as des case en disant j’ai vendu ou cédé mon logement bah là tu
peux dire tu tu vas noter j’ai cédé l’usufruit le premier juillet 2024 à mon
enfant tout ça est parfaitement réglementé OK
est cette question cette opération n’a d’intérêt que lorsque le ou les emprunteurs ils ont fini de financer le
bien oui oui et non c’est-à-dire que aujourd’hui si j’ai un crédit euh je
vais toujours je toujours pouvoir déduire les intérêts d’emprunt de de mon crédit sur d’autres revenus fonciers par
exemple si j’ai deux appartements ou trois appartements j’ai toujours j’ai toujours un crédit donc je vais toujours
pouvoir déduire de mes autres de mes autres voyz donc ça reste quand même pertinent après faut pas confondre
fiscalité et trésorerie en trésorerie j’ai plus de loyer et je vais donner les loyers à mon enfant effectivement si
j’ai un crédit à 1000 € par mois ça va me coûter 1000 € par mois donc jamais confondre la trésorerie et la fiscalité
donc on a fait ce podcast aussi pour essayer de guider les multipropriétaires
ou les gens qui ont déjà acheté un ou deux appartements d’une part à favoriser leurs enfants sans que ça leur coûte
trop d’argent et à optimiser leur leur situation évidemment on parle de gens qui on qui ont des moyens et qui ont
déjà réalisé une ou plusieurs opérations mais non non c’est valable y compris si
on a du crédit ouais ok dernière question cet extrait c’est cela fonctionne-t-il aussi avec la
location meublée oui bien sûr il y a pas de on peut on peut démembrer aujourd’hui on peut démembrer plein de choses en France on a le droit de démembrer un
contrat d’assurance VI on a le droit de démembrer de l’immobilier que ce soit de la location nu la location meublée ça fonctionne en fait ce qu’on veut ok
merci alors un autre extrait qui est toujours sur la transmission faut mieux donner des parles on rappelle
La Transmission
qu’on peut donner 100000 € par enfant par parents totalement exonéré droit de succession donc si j’ai deux enfants et
que je suis marié ben c’est 400000 € déjà donné tous les 15 ans donc plus je
mieux les moyens de le faire mais même si je le fais qu’une seule fois c’est déjà c’est déjà 400000 € donc je peux
donner la nu propriété de de de bien je peux je peux donner de l’argent aussi je
peux donner des de s on l’a vu tout à l’heure une valeur de 100000 € exactement tout à fait imaginons que
j’ai je sais pas un appartement à la montagne ou à Saint tropé qui vaut 1 million d’euros ben finalement je peux
pas donner un million d’euros sans que ça me coûte des sous mais je peux utiliser l’outil pour donner des alors
c’est quoi les questions là-dessus les questions c’est une question combien puis-je offrir à ma niè ou là
euh ça vaut pas trop le coup pour pour la non les les enfants c’est 100000 €
petits enfants c’est 32000 l’ niè c’est 7000 € je crois que c’est 6900 et
quelques non c’est moins c’est moins de 7000 € c’est déjà pas mal elle sera elle sera très contente mais non au-delà de
7000 € c’est 55 % d’impôt sur la pour la nièok donc ça va être moins intéressant
fiscalement ouais ok euh une autre question cet extrait c’est on peut donner à un seul enfant même si on en a
deux alors je sens qu’il y a des
de famille sur cette question alors aujourd’hui j’ai deux enfants et et et je veux donner de l’argent à l’un pas à
l’autre est-ce que c’est possible la réponse c’est oui par contre il y a quand même une règle une règle de base en France c’est qu’on ne peut pas déshériter ses enfants
alors aujourd’hui il y a il y a ce qu’on appelle la part réservataire c’estàdire que vos enfants doivent à minima hériter
d’un tiers de votre patrimoine et donc en dessous de ça on peut pas favoriser
l’un ou l’autre par contre rien ne m’empêche si j’ai un patrimoine d’un million d’euros que j’ai un enfant qui
est dans la vie active gagne très bien sa vie est déjà propriétaire tout se passe bien et et un autre qui a euh qui
a un peu plus galéré ou qui a besoin de votre argent je sais pas moi pour devenir entrepreneur et cetera on peut
effectivement donner de l’argent à l’un de ses enfants sans en donner en même temps à l’autre faut respecter cette
part réservataire et qu’est-ce qui se passe pendant la succession B on va dire voilà voilà le patrimoine de V parent
1500000 € toi Jérémy tu as déjà touché 200000 € en 2024 et donc ça va venir en
déduction de de ta de ta succession donc on peut effectivement donner de l’argent à uniquement l’un de ces deux enfants de
sont vivants il y a pas de il y a pas de problème mais ce sera déduit la succession et toujours cette part réservataire qui est non négociable en
France ok d’accord merci alors autre extrait là on passe sur un extrait sur
le LMNP le résultat comptable la différence entre les recettes et les dépenses je vais payer des impôts sur ma tranche Margé d’imposition plus 172 de
La Location Meublée
CSG cétait la différence entre les revenus N et les reven de mon bilan comptable recette
dépens qui va en plus passer à l’impôt donc le premier paradis fiscal
de C donc c’est vrai est important oui c’est ça
avec alors làdessus on a eu oui mais tu vas payer de lursf à la place de la
CSG non je pense que l’internaute confond le statut du loueur meublé professionnel et du loueur meublé non
professionnel donc dans le casadre du loueur meublé non professionnel tu as la fiscalité des entreprises sur
l’amortissement de ton bien pour effacer tes loyers pour pour faire simple euh et étonnamment c’est une c’est vrai que
c’est une ni fiscale à la sortie quand tu vends ton logement tu retrouves la fiscalité des des particuliers dans le
casre du loueur meublé professionnel euh donc ça veut dire avec un niveau de loyer important plus de plus de 21000 €
de de de loyer par an là tu peux avoir des cotisations URSAF je pense que c’est ce dont parle ce dont parle l’internaute
mais dans le casre du Loir meublé non professionnel il y a pas de cotisation URSAF ok merci alors 6e extrait là on va
parler SCI par c’est quelque chose qui a bien plus alors c’est normal parce qu’on
SCI et SARL de Famille
nous pose toujours la question de savoir sil faut créer une faable parce qu’il y a des gens qui savent pas mais par contre donc ça c’est le podcast qu’onit
on est obligé d’opter pour l’impôt sur les sociétés alors là il y a une espèce de petit mir fiscal qui n entre
parenthèses mais globalement avec un tô de rentabilité normal pendant 15 ans tu
ne payeras pas un seul impôt c’est quiement impossible tu payeras pas pas de reven fonci tu pas sur les
société parce que tu vas pouvoir passer les frais de notaire les frais d’agence directement en charge la première année
je souv ici on a quelle différence entre la SARL de famille et la SCI alors je vais
faire assez simple rien voilà en fait c’est une structure c’est une coquille sur le K te permet de de donner des
parts plutôt que de de donner des biens après il est vrai que puisque le sujet d’avant c’était la location meublée non
professionnelle lorsque tu génèes des loyers ben en fait en France les loyers fiscalement ça n’existe pas vous
trouverez jamais une case sur votre avis d’imposition sur lequel ce sera marqué loyer d’accord c’est soit des revenus fonciers soit des bénéfices industriels
et commerciaux des bics et donc lorsqu’on fait de la location meublée non professionnelle les loyers fiscalement ça s’appelle des bics et
donc tu n’as pas le droit de faire une SCI et de générer euh des bénéfices industriels et commerciaux dans le casadre d’une SCI sauf une si à l’impôt
sur les sociétés ok donc ce qui se passe c’est que lorsqu’on fait euh un investissement
euh particulier et qu’on veut créer une structure euh parce qu’on a des enfants de différents mariages ou parce qu’on
veut optimiser ses donations on va faire une esrl de famille au lieu de faire une Esci d’accord mais fondamentalement il y
a pas il y a pas d’énorme différence ouais ok il y a une autre question c’est quelles sont les conséquences à la
sortie ok donc les conséquences à la sortie sur sur l’extrait avec dou ont parlait de SCI à l’IS donc l’impôt sur
les sociétés souvent ce sont les professionnels genre les professions libérales ou les chefs d’entreprise qui
ont leur bureau et donc finalement l’entreprise qu’il gère paye des loyers
à une société qui leur appartient pour la location de leur bureau alors dans le cadre de la à l’IS ce qui se passe c’est
que pendant toute la durée de vie de de de ma de ma SCI je vais recevoir des loyers ne pas payer d’impôt dessus
grosso modo et pratiquer des amortissements à la sortie les sommes que je vais avoir amorties et bien je
vais devoir les déduire donc là je vois que j’étais perdu donc grosso modo j’ai généré pendant 20 ans 200000 € de loyer
en face j’ai passé 200000 € d’amortissement je revends mon garage automobile 1 million d’euros et ben sur
ce million d’euros je vais devoir déduire les 200000 € que j’ai passé d’amortissement d’accord pour les
particuliers dans le casadre de la location meublée non professionnelle sur un appartement ça n’existe pas ok ok ça
va je t’ai retrouvé oui ça va bon très bien j’espère que ça sera clair pour vous aussi et ben sinon on aura des
questions et puis on refera un podcast pour les vacances d’hiver en doudouno alors là on a un autre extrait
qui est sur la retraite sur l’p le podcast qu’on avait fait sur la retraite qui est
celui-ci si je divorce staticipement à 45 ans que je refais ma vie et que je me réendettete sur 20 ans à 65 ans j’ai pas
Préparer sa retraite
fini de payer ma réance principale je je gagne 5000 € en étant en activité si mon
mon ma retraite est à 2005 est-ce qu’ avec 2005 je vais pouvoir payer mon crédit mes charges ma taxe foncière et
ensuite la dépendance et la dépendance al toi tu es sympa je vais aller avant les études des enfants
voilà ok je me souviens sujet de la retraite qui
revient souvent dans les interrogations de nos internaut de nos investisseurs même quand ils sont très jeunes comme
toi donc c’est c’est je comprends qu’il y des question sujet ouais ouais alors là on a un sujet au qui auprès de qui de
faire un point d’étape en fait un banquier assurance g patrimoine en fait quand on faire un point sur la retraite
on fait on fait comment bon je pense qu’il peut y avoir plusieurs interlocuteurs euh bon déjà le
gouvernement a quand même mis en place des sites Internet qui sont vraiment très bien faits ce qui qui permettent hormis le calcul c’est de vous donner la
date de départ l’âge légal parce qu’il faut pas confonde le moment où je veux partir en retraite le moment où je vais
effectivement partir en retraite et l’âge légal et puis finalement les pensions que que je je pourrais avoir
donc c’est vrai que les sites gouvernementaux sont sont bien faits surtout ils permettent de vérifier on va dire la ligne de vie ma ligne de vie
professionnelle et on voit s’il y a des trous et donc ça permet on va dire là en activité de retrouver des informations
de recontacter un ancien employeur chose comme ça donc ça je trouve que c’est véritablement très très intéressant ensuite il y a toujours des
interlocuteurs un advocat fiscaliste un notaire peut vous aider après moi je pense qu’un conseil en gestion son patrimoine aujourd’hui peut vraiment
vous aider parce qu’on a notamment tous les logiciels qui nous permettent de simuler la retraite nos logiciels sont quand même très bien faits puce qu’on
rentre des revenus et on a des projections qui sont qui sont un peu automatisées et franchement faut se
faciliter la vie donc je pense qu’un conseil en ce patrimoine sera plus à
même de de de de vous guider de faire un état des lieux de votre patrimoine une
une projection voilà si on est professionnel qu’on est che d’entreprise et qu’on envisage une sortie la vente de sa société et cetera je dirais que
l’avocat fiscaliste accompagné de l’expert comptable pourra sans doute aborder la partie pro et la partie
privée donc ça ça sera plutôt mon conseil si je suis particulier un CGP franchement c’est c’est très bien ils
savent très bien faire ok d’ailleurs si vous voulez vous avez des questions sur
votre patrimoine si vous voulez qu’on fasse un bilan n’hésitez pas à prendre rendez-vous sur Melow on vous met le
lien juste ici il y a un conseiller qui gratuitement peut vous donner des conseils et vous aiguiller pour
construire votre patrimoine ouais sur maselo.mo pour prendre des rendez-vous en autonomie ouis d’accord et nos
conseillers sont aussi des experts de notre métier sont des conscerangés son de patrimoine ils ont plus de 10 ans
d’expérience voilà ils sortent pas de l’école HM super alors euh maintenant on
passe à la 8e et avantdernier extrait qui est sur un sujet qui a un
peu d’actualité les taux d’endettement ok alors les taux d’ennêtement ou les taux d’intérêt taux d’intérêt pardon la
Financement, SCI et Taux d’Endettement
SCI dans certains établissements bancaires est plutôt catégorisé comme investissement professionnel alors tu
peux le faire à titre privé dans parfois les règlesétaissement néta pas appliqué
de la même façon n’est pas interpré comm si tu achètes principal tu achètes un investisement locatif on sait qu’il y a
des critères aujourd’hui les fameux 35 % d’entêement il y a la durée également de l’investissement et donc parfois ça
permet à des investisseurs de pouvoir aller au-delà des 35 % d’endettement puisque il va y avoir une analyse plus
professionnelle lorsque ce lorsque c’est Ness généralement la durée d’emprunt est plus courte hein si tu veux emprunter
sur 20 ans 25s alors là il y en a donc ils disent que
c’est dommage qu’on décide pas les banques en question qui qui qui acceptent justement d’augmenter ouais
alors ce qu’on ce qu’on essaie toujours de faire dans dans nos podcast c’est aussi de donner des généralités et se
facher avec personne sur les banques c’est toujours difficile de citer des noms même si je vais le faire il y a pas il y a pas de souci tout simplement
parce que la politique des banques elle change c’est-à-dire que ceux qui vont regarder cette extrait là dans 6 mois
ils vont nous envoyer des messages en disant non c’est pas vrai moi je suis la Société générale ils font pareil alors alors que peut-être qu’ aujourd’hui la
soci générale ne le fait pas donc il y a toujours aujourd’hui une politique bancaire c’est-à-dire que aujourd’hui
pour les particuliers les banques nous envoient des grilles Paris que je rappelle qu’on est nous-même courtiers et ces grilles elles ont des niveaux de
revenu minimum on te dit tiens pour un célibataire si tu gagnes moins de 30000 € ou moins de 34000 € les taux ne vont
pas être les mêmes en fonction des banques donc si tu gagne 35000 € je vais de je vais te conseiller telle banque si
tu gagnes 48000 € pour un célibataire en juillet 2024 la meilleure
banque c’est le LCL qui a une offre exceptionnelle sur juin et juillet donc voilà juin juuillet 2024 comme ça quand
vous regarderez cet extrait et ben peut-être que le LCL sera complètement à la ramasse et que faudra pas aller chez
eux mais aujourd’hui plus de 48000 € de revenus pour un célibataire ou plus de 72000 € pour un couple aujourd’hui il y
a un écart de taux phénoménal en faveur de en faveur de du du LC d’accord maintenant sur les le financec des SCI
sur l’extrait c’est vrai que la Société Générale et également le CIC par exemple
le CIC par exemple à une interprétation de de la de la SCI qui effectivement va au-delà des 35 % ils sont habitués à à à
à suivre tout ce qui est profession libérale et cetera maintenant dans l’extrait je le dis aussi les durées sont plus courtes donc faire un
investissement immobilier au travers d’une Esci à titre personnel euh bahà
dans le réseau Crédit mutuel ou ou ou CIC la durée c’est 15 d’accord donc tu
pourras pas faire un prê sauf exception dérogation mais au-delà de 15 ans donc ne jamais oublier queil y a souvent des
contreparties oui le fait de passer par uneci te sort des règles des 35 % la
contrepartie c’est la durée c’est la durée du cré ça va CIT à cette banque ok
top merci une autre question cet extrait c’est est-ce qu’il y a d’autres moyens d’augmenter sa capacité d’emprunt alors
oui l’autre moyen c’est toujours c’est toujours de regarder comment fonctionne son endettement actuel et comment euh
quelles sont les caractéristiques des offres de prêt que j’ai déjà par exemple j’ai financé ma Rance principale avec un
crédit et ce crédit il est modulable c’est modulable ça veut dire quoi c’est que je peux changer ma mensualité je peux l’augmenter ou la diminuer la quasi
totalité aujourd’hui des banques vous permettent de faire varier votre mensualité de plus ou moins 20 % alors
il y en a c’est – 10 + 30 + 10 20 voilà pareil il y a des différences entre les
banques mais la quasi totalité des prêts immobilier aujourd’hui sont modulables donc si je suis voilà je je souhaite
faire un investissement finalement je me retrouve à 35,5 à 36 ou à 37 et j’arrive
pas à obtenir mon prêt bah le fait sur sa résance principale ou sur un premier investissement de pouvoir diminuer sa mensualité c’est contractuel c’est pas
une négociation avec la banque d’accord souvent c’est la date anniversaire donc je sais pas j’ai souscrit un près le 1er
septembre ou le 1er octobre j’informe la banque voilà bonjour à compé du 1er octobre je souhaite diminuer la la
mensualité de mon crédit de 20 % en fonction des conditions contractuelles de l’article 61 de mon offre de prêt
d’accord la banque sera obligé de de le faire parce que c’est une relation contractuelle ce n’est pas une négociation donc le fait de diminuer de
100 € ou 200 € par exemple le prêt sur ta Rance principale bah effectivement tu vas diminuer ton endettement donc si tu
diminues ton endettement sur ce que tu as déjà fait et bien ça va te permettre de retrouver de retrouver de
l’endettement voilà l’autre chose évidemment c’est toujours de g un peu son épargne imaginons que j’ai un apport
personnel qui soit important pour mon projet bah de réfléchir est-ce que l’apport personnel il vaut mieux que je
le mettre dans l’opération que je vais faire pour diminuer mon taux d’endettement mais par exemple sur un investissement locatif si je fais du
crédit je vais avoir des intérêts les intérêts sont déductibles imaginons j’ai 50000 € d’apport j’ai 50000 € d’apport
je mets 50000 € d’apport dans mon investissement locatif je vais souscrire 50000 € de moins de crédit donc je vais
pas avoir d’intérêts qui sont déductibles ouis que si je rembourse 50000 € ma raisance principale ma raisance principale je paye un crédit
mes intérêts d’emprunt je les paye et je peux pas les déduire donc parfois là aussi le le Conseil le bon conseil euh
bah c’est de regarder ma situation et de dire où est-ce que c’est le plus valable pour moi parce que finalement si je mets 50000 € dans mon opération je vais avoir
un ton d’endettement qui est plus faible que je le mette dans ma risance principale ou que je mette dans l’investissement locatif je règle mon
problème d’endettement mais je peux optimiser aussi les situations là aussi il faut être bien accompagné bien diagnostiqué bien conseillé ok ok merci
alors dernier extrait là on change de sujet on va passer sur la gestion locative alors on a énormément de
questions aussi sur Morgan non mais je s que tu vas pouvoir
répondre à ces quatre questions quatre dernières questions entre bah 2021 et encore aujourd’hui un dossier sur trois
La Gestion Locative
est un faux dossier c’estàd les documents sont frauduleux les salaires ont été gonflés les avis d’imposition sont sont pas les sont pas vrais c’est
pas qu’on est dans un pays d’arnaqueur les candidats locataures aujourd’hui c’est juste que une fois deux fois trois fois 10 fois il passe à côté du du du du
logement et ben à un moment donné ils arrondissent un peu les les les documents pour essayer de passer sur sur le dessus de la pile alors ce n’est pas
à l’assurance de vérifier la véracité des documents avant de valider le contrat euh alors en fait faut pas
confondre euh la comment dire la délégation c’est est-ce que je passe par un professionnel ou est-ce que moi je
gère moi je gère en direct d’accord donc euh ça dépend du montant des loyers ça
dépend du contrat d’assurance que l’on a mais c’est c’est vrai que nous chez masl on s’appuie sur une société de gestion
qui est à la délégation de la vérification donc c’est le professionnel qui va porter qui va porter le le risque
pour le pour le particulier vous avez aujourd’hui c’est souvent le cas sur les internautes qui nous interrogent et qui
cherchent toujours les meilleures solutions en tous les cas celles qui apparaissent les plus parquetés et les
moins chersres sur internet sur lequel tu vas envoyer des pièces mais que certaines pièces donc nous la
responsabilité malheureusement peutre ptere à toi et puis si tu gères tout seul c’était surtout ça le sens de du
sujet bah c’est là où tu peux tu peux te retrouver avec des soucis parce que malheureusement aujourd’hui il y a il y
a beaucoup il y a beaucoup de dossiers qui sont un peu arrangés étant donné la tension locative énorme qui qui qu’il y a aujourd’hui sur le marché h ok euh et
comment on fait pour déceler les faux dossiers et si on gère tout seul alors euh pour vérifier le revenus moi je
pense que le la meilleure solution c’est la vi d’imposition des personnes et pas forcément les trois dames Mulin salaire
parce que les trois dames mulain de salaire tu peux aussi avoir des primes tu peux avoir des choses comme ça c’est des pièces qui sont évidemment normales
mais l’avis d’imposition c’est quand même ton salaire sur les sur les 12 derniers mois et donc l’avis d’imposition tu peux vérifier n’importe
quel avis d’imposition voilà le tiens tu me le donnes je peux le vérifier on va sur impos.g et on peut vérifier l’avis
d’imposition vous mettez vérifier VI d’imposition dans Google vous verrez que vous avez un un lien economie.gou qui
qui qui apparaît et donc tu as un numéro fiscal et donc tu rentres le numéro fiscal et on va te donner le numéro
fiscal de référence de de la personne que tu vérifies donc ça c’est la meilleure solution pour V les revenus des des internautes et
l’autre solution bah c’est la vraie vie et c’est le téléphone c’estàd que si tu veux vérifier que la personne elle est
bien employée dans la société maselow.imo comme community manager et Ben tuappelles et tu dis bonjour Est-ce
que Manon est bien salarié chez vous est-ce qu’elle est bien en CDI et est-ce que son contrat n’est pas en cours
d’arrêt rupture conventionnelle démission licenciement et c’est ce qui se passe en tous les cas nous chez Melow
on se fait accompagnner par une société de de de gestion qui fait vraiment
voil la vérifationque les Mo je conse l’empur pouréfier que la personne est bien et sonat n pas de sarrêter et la
deuxième c’est sur l’ancien gestionnaire c’est que généralement on on le candidat locataire va fournir ses dernières
quittances de loyer chez un professionnel ou chez un particulier il faut demander les coordonnées il faut appeler bonjour monsieur fonia manon a
été locataire chez vous pendant 4 ans est-ce que vous avez constaté des irrégularités voilà les locataires
quelqu’un qui a bien payé son loyer les qu dernières années qui est en CDI qui vous a dit la vérité sur ses revenus qui
fonctionne parfaitement il y a aucune raison que ça se passe pas bien et puis on sera aussi couvert par par les assurances sera pas un fau dossier ou
exactement ok euh ça c’est ça répond plus à ce que tu disais au début en fait et si l’appartement est sous gestion
dans une agence on il a pas de souci à se faire sur les faux dossiers parce que c’est l’agence qui prend en charge exactement à partir
moment où on délègue à un professionnel le professionnel porte la responsabilité donc c’est moi qui choisis un locataire
avec avec euh euh un faux dossier ben malheureusement ça va être moi qui vais pouvoir en subir les préjudices à partir
du moment où c’est délégué et c’est vrai que nous euh on propose chez Maslow de déléguer la gestion de s’enlever ce ce
souci en fait nous on on dit à à nos internautes investisseurs euh c’est le
prix de la tranquillité et en fait et je rappelle également que les frais de gestion qui grosso modo allez vont être
entre 5 et 8 % si si si je résume euh sont déductibles de de tes revenus donc est-ce que pour 50 € ou 60 € par mois
déductible de tes de tes revenus donc en gros pour un coup de de 25 € donc combien je paye ma box chez moi mon
abonnement de téléphone est-ce que aujourd’hui pour un prix d’abonnement téléphonique déléguer la gestion déléguer la relation avec le locataire
déléguer les ennuis et déléguer ce que tu viens d’évoquer sur les faux dossiers je pense que sincèrement faut pas
hésiter ok ouais ok euh dernière question euh mais
comment veut-on savoir que c’est un faux dossier c’est de l’arnaque pour les propriétaires finalement soit bah en
tous les cas en tous les cas ce qui ce qu’on ce qu’on peut dire c’est que il faut être vigilant aujourd’hui parce que
le marché locatif il est vraiment très très très tendu hein c’est-à-dire que aujourd’hui nous on travaille avec une
société de gestion sur les petites surfaces par exemple sur les logements étudiants il y a certaines villes sur lequelles on reçoit 90 100 150 dossiers
pour un appartement 150 dossier pour un appartement faut quand même se rendre compte de ce que de de ce que ça veut dire donc c’est vrai quelqu’un qui a
candidaté une fois deux fois trois fois et à chaque fois ou quatre fois 10 fois 20 fois et n’a jamais l’appartement bah
à un moment donné se retrouve dans une situation où il dit bon à chaque fois je suis on me dit toujours que il y a eu un meilleur dossier que le mien et donc on
arrendit on enjolive un petit peu un petit peu les choses donc c’est pas les rois de l’arnaque les Français pas du
tout c’est juste qu’ils aimeraient se loger c’est c’est un peu ça mais aujourd’hui on entre 20 et 30 % des dossiers qui sont des qui sont des faux
dossiers sur certains secteurs euh c’est 50 % des dossiers sur lequel il y a des aménagements donc voilà faut juste
appeler la vigigence parce que c’est de l’arnaque pour les propriétaires euh aujourd’hui c’est en tant que
propriétaire ou candidat investisseur bien choisir son locataire quels sont les verrous que je peux mettre pour la
porte sur la porte pour éviter le maximum d’erreur c’est un petit peu le conseil qu’on va essayer de porter chez masel ok super ben merci beaucoup
Outro
d’avoir répondu à toutes ces questions à ta DISP j’père que c’est bon tu vas pouvoir partir en
vacances très bien alors du coup euh c’était donc cet épisode marque la
la fin de notre podcast euh cet été on revient en septembre avec des nouveaux concepts des des nouvelles musiques des
nouvelles intros enfin on fait on revient avec plein de nouveautés donc abonnez-vous pour ne pas manquer les
prochaines sorties et euh et voilà à bientôt et à la rentrée on se retrouve au revoir Manon
Des retours ?
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