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Comment augmenter son loyer malgré l’encadrement ?!

L’encadrement des loyers est un dispositif qui limite l’augmentation du loyer lors de la mise en location d’un logement avec un bail d’habitation (y compris bail mobilité). Il s’applique dans les communes situées en zone tendue (Communes où le nombre de logements proposés à la location est très inférieur au nombre de personnes qui veulent devenir locataire d’un logement, pour en faire leur résidence principale.)

L’encadrement des loyers a-t-il atteint ses objectifs ? Comment le contourner légalement ou maximiser ses revenus locatifs ?
Aujourd’hui, nous abordons ces questions en compagnie de Morgane, Jules et PEJ. Nous verrons notamment quels sont les critères permettant d’appliquer un complément de loyer ainsi que les risques encourus en cas de non-respect de l’encadrement des loyers.

tu as tellement de candidats locataire parce qu’il y a pas assez de logement que c’est toujours les meilleurs dossiers qui sont choisis mon couple de
profs qui arrivent pas à se loger au centreville de Lyon parce que c’est trop cher finalement ces locataires là c’est
pas toujours ceux qui qui sont choisis en fait il y a eu un effort d’épargne qui a été calculé pour un prêt pour pouvoir bah finalement investir pour
avoir cet appartement quand le loyer baisse parce que dans l’cadrement des loyers il il n’augmente jamais généralement il baisse systématiquement
on a un propriétaire qui se retrouve avec un crédit quand même de l’autre côté on dit que l’immobilier est une valeur refuge et on dit aussi que
l’immobilier protège de l’inflation mais si mon loyer n’augmente pas ma protection sur l’inflation elle va être elle va être compliquée on va pouvoir
appliquer ce qu’on appelle un complément de loyer les critères sont très flous et très vastes donc ce qui permet
finalement d’appliquer un complément de loyer dans certaines dans certaines conditions mais sans être vraiment très certain par rapport à à une sanction
potentielle la caricature c’est pasah finalement j’ai installé la FIB je mets une boxe à 40 € et je te colle un
complément de loyer à 200 € parce que mon voisin du dessus il fournit pas la boxe on peut même avoir J jusquà 5000 €
de sanction financière pour une personne physique et 15000 € pour une personne
[Musique]
morale bonjour à tous aujourd’hui on va parler de l’encadrement des loyers avec Morgan et Pierre Emmanuel Morgan on est
ravi de te recevoir dans nos 41 m² il y a 1 an on avait déjà tourné un podcast avec toi sur comment trouver le bon
locataire d’ailleurs pas vu ce podcast vous pouvez retrouver le lien en dessous euh pour ceux qui ont
pas regardé le podcast Morgan est-ce que tu peux te présenter te rappeler et nous rappeler ton rôle dans la société bien
sûr moi je donc je m’appelle Morgane BENTATA aujourd’hui je gère tout ce qui va être l’administration de bien du
groupe donc autant en produit gérés donc nous c’est majoritairement de la résidence étudiante via notre structure et les belles années et bien évidemment
nos produits résidentiels classiques via la structure valorityé administration de bien et donc au total
c’est un peu plus de 200 collaborateurs pour 18000 logements gérés partout en
France avec différentes fiscalités Pierre Emmanuel je te présente plus on a l’habitude de te retrouver dans nos 41
m²r oui je suis ravi d’être là bonjour Jules merci Morgan de participer au podcast avec plaisir alors pour
commencer l’encadrement des loyers qu’est-ce que l’encadrement des loyers Morgan et quel est son objectif alors on
va donner l’objectif officiel officiellement l’encadrement des loyers il vient s’appliquer dans les villes où
il est compliqué de se loger en gros dans un monde utopique c’était voilà sur un marché tendu comment laisser la
possibilité à tout le monde de pouvoir se loger en centrre-ville donc c’est tout simplement un loyer déterminé enfin
un plafond déterminé sur un loyer qui va venir s’appliquer dans certaines villes aujourd’hui c’est 50 villes concernées
en France voilà on va rentrer un peu plus dans les détails un peu plus tard mais en gros à la base est-ce que ça eu
réellement cet effet escompté ou pas bah on va en discuter euh on peut on peut
mettre beaucoup de choses en place on peut mettre beaucoup de plafonds en place mais de toute façon le la
problématique finalement le le cœur du sujet reste le même c’est qu’ manque de logement donc on va pouvoir venir
limiter des des loyers et on va expliquer pourquoi finalement c’est pas une une si bonne idée que ça et que
personne n’y gagne vraiment ni le propriétaire ni le locataire le sujet c’est le manque de
logement donc on peut limiter et plafonner les loyers mais ça va pas faire en sorte que demain on va avoir
plus de logement puisque clairement on a une pénurie de de logement après les stats elles disent quoi aujourd’hui
depuis l’encadrement des loyers dans les villes où l’encadrement des loyers a été instauré les loyers progressent moins
que sur la partie nationale donc on va dire que ça c’est la bouteille à moitié pleine de ceux qu’ on voulu mettre l’encadrement des loyers bah on a réussi
les loyers pr de 3 et demi alors que voilà voilà donc ça c’est c’est la bouteille euh à moitié pleine est-ce que
ça a fonctionneré il y a un point d’écart à peu près dans la valorisation des loyers entre les villes où il y a eu l’encadrement ou pas après comme le dit
Morgan la réalité c’est quoi la réalité c’est qu’aujourd’hui il y a une telle pénurie de logement que quand tu mets un logement en annonce dans ces villes
extrêmement tendu hein le Bassin parisien Lyon Bordeaux et cetera tu as tellement de candidats locataires parce
qu’il y a pas assez de logement que c’est toujours les meilleurs dossiers qui sont choisis donc finalement la cible d’origine qui était de dire mon
couple de profs qui arent pas à se loger au centeville de Lyon parce que c’est trop cher les loyers il faut qu’ils
arrête d’augmenter pour pouvoir les loger bah finalement ces locataires là c’est pas toujours ceux qui qui sont
choisis finalement ce sont toujours les mêmes qui sont lésés que ça soit au niveau des locataires ou au niveau des propriétaires ce qui se passe donc comme
l’expliqué Pierre Emmanuel c’est qu’en gros on s’est dit on va plafonner les loyers on va les encadrer plutôt pour
avoir un accès plus facile pour les centr-villees hein parce que c’est majoritairement dans les centr-ville des grandes villes on reviendra après
justement sur les villes qui ont mis ça en place ouais et et finalement donc pour expliquer grosso modo comment ça se
passe il y a une enquête qui a été réalisée sur les loyers pratiqués dans une ville et en fonction de ces donné là
euh il y a eu des encadrements qui ont été qui ont été appliqués alors nous en tant
qu’administrateur de bien qu’il faut comprendre que ce soit un administrateur de Bi ou finalement un particulier hein qui gère tout seul son logement on va se
retrouver devant le même sujet finalement on va avoir euh un certain nombre de dossiers locataires on sait
que dans les grandes villes le marché est entendu on met une annonce on a énormément de demandes euh pas plus tard
hier j’avais des gens qui passaient par LinkedIn parce qu’ils ont trouvé une annonce Valority sur le bon coin à Paris
donc vraiment ils utilisent tous les moyens donc ce qui se passe encadrement de loyer donc le locataire va se dire
bah potentiellement vu ma solvabilité là où j’avais pas de chance de me loger avant dans ce C cette fois j’ai une
chance dans ce centrille cette fois je vais avoir une chance mais on a un seul critère euh pour étudier un dossier
c’est la solvabilité que ça soit l’prateur de bien ou que ça soit un particulier qu’est-ce qui va se passer
on va toujours prendre le meilleur dossiier solvable donc finalement le locataire qui pouvait se loger imaginons
à 850 € l’encad cadrement des loyers passé par là donc l’appartement il va l’obtenir à 750 € donc celui qui avait
une chance potentiellement parce que sa solevabilité devenait un peu meilleur vis-à-vis de du montant du loyer bah il
l’aura toujours pas parce que c’est le meilleur dossier qui va l’emporter parce que c’est comme ça qu’on sélectionne c’est la solvabilité et derrière par
contre lui le propriétaire va être complètement laisé parce que la banque n’a pas décidé de d’encadrer ou de
plafonner son crédit ouais bien sûr si ton candidat locataire il gagne trois fois le loyer il est éligible à avoir le
logement comme le Morgan c’est se quelqu’un qui c fois donc finalement un propriétaire particulier ou un un
administrateur de biens choisira le dossier qui gagnera quatre fois ou CIN fois le loyer au détriment de la
personne qui gagne trois fois le loyer qui devient éligible grâce à cet encadrement après sur l’encadrement des
loyers il y a il y a aussi des des montants qui sont un peu différents en fonction de de la date de la de la copr
donc c’est vrai que voilà il y a quand même plus plusieurs critères notamment l’âge de la de de la résidence des
années 70 des années 2000 ouou ou 2015 tu as pas le même loyer donc ça aussi c’est des éléments justement quels sont
les critère pour qu’une ville mette en place cet encadrement des loyers c’est une candidature la ville doit déposer
une candidature la majorité des villes qui ont déposé une candidature ont été ont été validé je crois qu’ ville de
Grenoble qui a déposé une candidat et ça là ils ont été ils ont été rejetés euh
mais pourquoi parce que Grenoble a été considéré comme une ville non tendue en terme de de logement par que tous les
logements on été pris en compte et donc effectivement la ville de Grenoble a une tension locative par exemple sur les
petites surfaces que c’est une ville étudiante importante mais trouver un T3 ou un T4 grble c’est facile et
l’encadrement des loyers c’est pas j’encadre les loyers des studios c’est j’encadre les loyers dans ma ville voilà donc ça a été
refusé à Grenoble mais c’est pour ça qu’on enfin moi je considère que l’encadrement des loyers est une fausse
bonne idée puisque un on vient pas aider les locataires on vient encore une fois pénaliser le propriétaire et surtout
pierremanuel parlait des critères sur lesquels sont calculés les les encadrements de loyer par exemple la date de construction de l’immeuble ouais
en éint mais on peut nous en tout cas administrateur de bien on le voit sur 18000 logements gérés avoir du neuf
finalement qui pas si bien entretenu que ça qui est pas si bien construit que ça donc on va avoir beaucoup plus de difficultés et avoir de l’ancien bah on
a des murs de 20 cm d’épaisseur on a des donc finalement là aussi encore une fois
c’est pas parce que c’est pas parce que voilà le propriétaire fait des travaux que l’immeuble est ancien que forcément
le loyer va être diminué puisque en fait on parle uniquement de date on prend pas en considération ce qu’il y a dans
l’appartement de loyer alors on va le prendre après en considération dans le complément de loyer mais encore une fois voilà pour moi cet encadrement de loyer
est arrivé très vite par exemple à Lyon il y avait une discussion entre l’UNIS et la métropole pour voir si c’était
applicable à Lyon c’était une bonne idée comment l’appliquer et pendant ces discussions là Bou boum l’encadrement
est tombé et personne n compris que ça soit les profession ou les particuliers et surtout l’UNIS qui était en pleine
discussion avec la métropole sur le sujet du jour au lendemain ils nous ont sorti l’encadrement de loyer sans crier gare sans en parler à personne et
finalement il faut il faut faire le métier un petit peu pour comprendre pourquoi c’est une fausse bonne idée aujourd’hui après nous ça veut dire que
dans la stratégie des des investisseurs c’est un élément à prendre en compte on ne peut plus ne pas prendre en compte
cet élément làû ça on en parlera on reviendra un peu après dessus morian tu parlais de Lyon tout à l’heure comme ville quelles sont les autres villes en
France où on a un encadrement des loyers pourquoi ça a été il y a une cinquantaine de villes en France
principalement autour de la région parisienne donc évidemment sur le Grand Paris et tout l’est tout l’Est parisien
et après toutes les grandes métropoles Montpellier Bordeaux Lyon évidemment dans les villes qui devraient arriver il
y a Marseille qui va voilà il y a l’agglomération d’anemas également qui qui a candidaté donc ça c’est le bassin jeunevie frontalier et cetera
effectivement euh la frontière suisse les salaires les salaires suisses et CEA
font que les les loyers sont sont très élevés dans dans C dans ces communes là donc voilà donc c’est 50 villes c’est
une cinquantaine de villes en France les agglomérations donc principalement les très grandes villes et voilà et de toute façon c’est un outil pour les métropoles
pour essayer de réguler un petit peu la tension locative enfin ils pensent que c’est un outil pour réguler mais finalement on a mê pu qu’on est toujours
sur exct les les clients ne sont pas les locataires enfin les potentiels les
candidats locataires c’est pas qu’ sont très exigeant sur ce qu’ils veulent c’est qu’il y a pas de logement ils
veulent simplement un toit sur leur tête est-ce qu’il a est-ce que c’est clair pour sur l’encadrement des loyers est-ce
qu’on a un moyen légal pour justement contourner cet encadrement des loyers pour venir maximiser mon mon loyer
est-ce est-ce que j’ai une solution moi en tant qu’investisseur en tant que propriétaire le conseil qu’on peut
donner en tant qu’administrateur de bien donc aujourd’hui il y a le le loyer en fonction de la date de construction donc
on te donne un un loyer référence et en fonction s’il est nu ou meublé
aussi d’Ur ouis voilà donc ouais ça c’est h hyper on peut en parler maintenant parce que
beaucoup pensent que justement l’encadrement des loyers uniquement sur le nu il s’applique sur le nu et sur le
alors il y a deux il y a deux fausses idées reçu c’est ça concerne pas la location meublée et c’est le même
loyer si c’est nu ou meublé donc non l’encadrement de loy parenthèse ouais pardon Je te coupe c’est que ça concerne
les logements meublés mais pas en résidence service important oui hie
parie en résidence service ok donc c’est LOCATION effectivement à l’année on va
dire du du du du locataire il y a une différence entre le nu et le meublé et il y a une différence également sur la sur la de
construction donc on te donne un loyer référence qui peut être majoré de 20 % il y a pas de critère sur la majoration
de 20 % donc grosso modo tout le monde l’applique pourquoi parce que le marché imaginons que ton T2 et une valeur
locative de Maché à 700 € ils ont mis un plafond de loyer à à 600 plus 20 % et
grosso modo ça ça ça colle à peu près donc les 20 % sont sés donc ça c’est pas du tout contourner maximiser c’est la
règle et cetera après il y a la possibilité sur le loyer de référence d’avoir un complément de loyer mais là
pour le complément de loyer évidemment il faut le justifier et il y a aussi une responsabilité qui est différente entre le propriétaire et l’administration de
bien mais Morgan est bien plus calé que moi pour pour pour l’expliquer sur le complément de loyer ouais exactement donc on va pouvoir appliquer ce qu’on
appelle un complément de loyer donc les pas toujours pas oui pas toujours euh
alors les critères sont extrêmement flous sont très très flous donc on peut avoir par exemple une vue exceptionnelle
donc après libre chacun de considérer ce que ce que c’est qu’une vue exceptionnelle ça peut être un élément
le logement qui se démarque des autres logements dans l’immeuble climatisation par exemple mais bon si tous les si tous
les logements dans l’immeuble sont dotés d’une climatisation finalement on se démarquit pas plus que ça donc voilà en
fait il y a les les critères sont très flous et très vastes donc ce qui permet
finalement d’appliquer qui a un complément de loyer dans certaines dans certaines conditions mais sans être
vraiment très certain par rapport à à une sanction potentielle ou pas sur la légitimité du du critè plutôt bien qui
n’est pas remis en cause c’est l’extérieur c’est le fait d’avoir un logement donc dans une copro tu AAS des logements qu’ on des extérieurs d’autres
qu’ ont pas donc c’est vrai que le fait d’avoir un extérieur ça c’est un c’est c’est des critères qui sont importants la vue bah effectivement quand tu quand
tu es en ville et que tu as une vue très sympa entre le premier étage et le dernier étage et CEA ça ce sont des éléments qui peuvent êre exceptionnel ça
peut être des fournitures qui sont la climatisation peut domoque ça peut être il y a aussi
des gens qui qui peuvent louer en nu mais fournir un lavelinge ou un truc
comme ça tu vois c’est pas du meublé mais on a une cuisine vraiment équipée on a on a des choses qui sont qui sont voilà donc ça c’est des choses qui vont
rentrer mais la la caricature c’est pas bah finalement j’ai installé la FIB je mets une boxe à 40 € et je te colle un
complément de loyer à 200 € parce que mon voisin de dessus il fournit pas la boxe non ça ça ça ça ça F légitime une
augmentation du loyer en fait donc une fois que ce complément il est appliqué encore une fois he c’est pas juste un accord oral avec le locataur en disant
bah j’applique un complément de 250 € sur votre loyer ce qui fait que votre loyer d’être d’être je sais pas 500 €
imaginons est à 750 € non donc il faut bien l’inscrire au bail dans une clause
bail d’habitation il faut bien le détailler il faut aussi qu’il soit fa raison pour lesquels justement
j’applique c le montant et les raisons ok le montant très important et les raisons mais avant même de l’inscrire au
bail il faut qu’il soit inscrit dans l’annonce de publicité c’està-dire qu’une
ville plus son complément de loyer dans exactement obligatoire alors je particulier c’est
la même obligation mais bon après c’est pour ça qu’à chaque fois on dit passer par un professionnel mais c’est une
obligation pour le particulier pour le en fait pour le pour le bailleur tout simplement donc là-dessus il faut le
mettre dans l’annonce il faut bien le mettre dans le bail mais même une fois qu’il est inscrit au bail et que le bail a été contre signé par le locataire il
peut-être contesté le locataire dispose de 3 mois de délis pour contester un
complément de loyer s’il considère habit après signature il y a 3 mois sur lesquel locataire peut contester
l’application du complément de loyer s’il considère finalement vivant dans l’appartementceptionnelle sur les
poubelles au final il trou exception ou l’exemple que tu prenais je paye un compement parce que j’ai la clim mais
attends tous les appart la copro ils ont la clim donc en fait mon voisin dessus il a il il a la clim aussi ou si la clim
ne fonctionne pas parcealler un BL non mais on rigole à moitié mais installer un complément enfin mettre un un
complément de loyer par exemple pour une clim mais la clim ça fait 2 ans qu’elle fonctionne pas vous êtes sûr et certain que vous allez vous faire retoquer au
bout d’un moment mais l’idée c’est vraiment c’est important aussi que les les gens qui nous écoutent le le comprennent c’est que le professionnel
va déterminer avec le le propriétaire la valeur locative le complément de loyer mais c’est pas parce que le locataire
signe le bail avec 600 € de loyer 200 € de complément de loyer qu’il donne son
accord il donne son accord pour prendre le logement mais il a 3 mois pour le contester et donc s’il le s’il le
conteste et qu’il a gain cause bah évidemment le loyer sera revu à la
baisse ouais alors exactement quels sont finalement les risques d’une contestation c’est exactement ce que j’allais demander Morgan c’est pour un
propriétaire quel quel lui quel est son risque et je suppose que ça c’est quelque chose qu’il faut prendre en
compte aussi pour un investisseur ouais donc d’abord toi peut-être déjà nous en tantadministrateur de bien on dans not
devoir de conseil on explique les risque au propriétaire siil décide d’appliquer un complément de loyer donc 3 mois pour la contester si elle est contestée la
première chose c’est uniquement de l’amiable c’està-dire que le locataire va saisir un conciliateur ou un médiateur on va pas être sur une
assignation directement ou sur un corrier d’avocat on va d’abord être sur de l’amiable donc il va y avoir soit une conciliation soit une médiation le
propriétaire décide d’ aller ou de se faire représenter et on va se mettre d’accord avec le locataire est-ce que finalement c’est pour une question
d’argent est-ce que finalement c’est pour une dessence de l’appartement ce qui va expliquer en disant bah moi j’ai accepté un complément de loyer mais
l’appartement finalement des donc là on n pas d’accord donc ce qui se passe soit
il y a un accord euh un accord qui est mis en place et on va protocoller l’accord entre le propriétaire et le
locataire en disant bon finalement le le complément de loyer c’était pas 200 mais c’était plutôt 100 donc on va se mettre
d’accord le le propriétaire va rembourser la différence au locataire donc c’est rétroactif sur rétroactif
depuis la signature du BA donc c’estàdire depuis le versement du premier euro du premier loyer ok là ça va être la première conséquence ou alors
on n’arrive pas à trouver finalement un accord la conciliation la médiation n’aboutit pas dans ces cas-là il va y
avoir une assignation et B alors c’est c’est très rare encore aujourd’hui mais la signation ce qui va
se passer c’est que le tribunal va donner raison au locataire donc le propriétaire va devoir indemniser
l’intégralité finalement des compléments de de loyer les frais de justice pas l’article
l’article 700 mais surtout il y a une sanction sanction financière de 5000 € pour une personne physique et 15000 €
pour une personne morale donc au-delà du remboursement finalement et de l’article 700 on peut même avoir jusqu’à 5000 € de
sanction financière pour une personne physique et 15000 € pour une personne morale c’est pour ça qu’il est très très important quand il y a une médiation ou
une conciliation suite à une contestation d’encadrement de loyer ou de compléments plutôt il faut s’y rendre
il faut y aller parce que derrière la signation donnera forcément lieu à une sanction ce qui est important c’est que
si tu regarde les choses se règlent aujourd’hui sur ce premier niveau d’amiable on n’est pas d’accord sur le
command loyer on trouve intrain d’entente des décisions de justice qui condamn le propr il y en a très peu mais
en fait c’est parce que tout simplement ça va pas jusque là il y a plusieurs point c’est que souvent les gens confondent le fait que ils s’aperçoivent
que ils payent un loyer qui est a-dessus de l’encadrement donc ils vont solliciter leur administrateur de Bi ou
leur propriétaire en disant je comprends pas je paye trop cher mon loyer mais ton ba il a un an et demi ou il a Il a 2 ans
ou c’était avant l’encadrement des loyers si tu es en cours de bail ça ne fonctionne pas c’est vraiment le nouveau
locataire qui considère 3 mois dans les mois donc si ça fait 6 mois qu’il est là et qu’il conteste ça fonctionne pas non
plus donc voilà c’est juste le fait qu’il a accepté un Comper comme le dit Morgan il s’aperçoit en tous les cas que
le comployer selon lui n’est pas n’est pas n’est pas justifié donc ça c’est des choses qui sont qui sont importants à
prendre en compte mais on va pas avoir des Unes de journaux en disant l’année dernière 20000 loyers retquet la justice
a condamné 2000 propriétaires non ça va pas jus al on a pas des une de journaux mais on a des panneaux 4 par qu à l’entrée des villes qui insit les locata
vérifier à vérifier leur loyer véfier le loyer il faut savoir que enfin moi je
voudrais quand même être un bémol euh le propriétaire n’est pas forcément le méchant personnage verreux
qui cherche uniquement à s’enrichir c’est que dans la mise en place de l’encadrement des loyers le propriétaire
est vraiment laésé parce que là où il y a eu un effort d’épargne qui a été calculé pour un prêt euh pour pouvoir
bah finalement investir pour avoir cet appartement quand le loyer baisse parce que dans l’encadrement des loyers il il
n’augmente jamais généralement il baisse systématiquement on a un propriétaire qui se retrouve avec un crédit quand
même de l’autre côté bien sûr et là il y a personne qui est venu indemniser comme je l’ai dit tout à l’heure encadrer ou
plafonner son crédit c’est là aussi où c’est important de regarder quand on accompagne justement des investisseur
sur où est-ce qu’il achète est-ce qu’il a l’encadrement des loyers et en tous les cas nous ça véritablement c’est
désormais un élément à prendre en compte de façon très très importante parce que aujourd’hui nous on est là pour conseiller les investisseurs sur sur
c’est quoi le bon invest et comme l’a dit Morgan tout à l’heure les villes où l’encadrement du loyer été mis en place ce sont des villes qui sont extrêmement
tendu donc moi investisseur je préfère investir dans une ville sur lequelle je suis certain de trouver un locataire et
voilà un peu mon mon coffre fort on dit que on dit que l’immobilier est une valeur refuge et on dit aussi que l’immobilier protège de l’inflation mais
si mon loyer n’augmente pas ma protection sur l’inflation elle va être elle va être compliquée donc ça c’est un
élément qui qui est à prendre en compte donc ça veut dire que nous en tant que conseil ça ça change quoi ça change
aujourd’hui nous la stratégie qu’on a chez Maslow c’est de se dire quel est le marché locatif sur la ville quand qui a
l’encadrement des loyers et comment je peux profiter de ce marché-là en évitant le l’encadrement des loyers donc ça veut
dire que je vais prendre une ville Bordeaux ou je vais prendre une ville Lyon je ne vais plus faire investir mes
investisseurs dans les centres-villees mais je veux regarder dans l’agglomération la connectivité le montant des loyers parce que si tu fais
5 ou 10 km tu vas pas perdre 200 € de loyers sur sur un T2 c’est c’est pas c’est pas les réalité pour dire voilà là
on profite du bassin économique des transports euh de de la dynamique de la ville mais on est on mais on on évite on
on on évite l’encadrement donc ça c’est parce que comme l’a aussi dit Morgan tout à l’heure on va confier le bien à
unadministrateur de biens mon loyer il va être à 600 € je mets un complément de loyer de 200 € il y a une une une
contestation du locataire celui qui va être responsable baisser le ça c’est le propriétaire c’est pas l’administrateur
de bien on va pas direadministrateur de bien Morgan c’est vous qui m’avez dit de louer le logement à 800 € l’encadrement et c’est 600 les 200 c’est pour
ité propriire nous onut enlever les au propriéire et d’avo uneibilité et donc
comme l’immobilier un placement de bon père de famille mon père de famille c’est dire je place mon argent j’ai une valorisation tranquille ou Bilou sur
l’inflation et effectivement mes loyers progressent alors que ma mensualité de crédit elle ne progresse pas donc là on
est vraiment sur quelque chose qui important mais c’est vrai que nous ça a changé la stratégie après il y a des voilà il y a des complément de loyer sur
lequel par exemple on se rapproche quand même du marché notamment sur la location meublée on est très proche de la réalité
de ce qui peut se louer c’est un peu moins vrai c’est un peu moins vrai sur le sur le nu là où nous on peut vraiment
avoir une problématique forte ù les les les investisseurs peuvent avoir une
problématique forte c’est celui qui a investi il y a 5 ans il y a 6 ans il y a 7 ans il y a 8 ans il a son loyer tout
roule son locataire s’en va son son administrateur de lui dit ah ben votre loyer à 840 maintenant c’est 640 alors
là il fait une CR cardiaque voilà il nous il peut il peut tenir responsable l’administrateur de BI donc faut donner
beaucoup de sens expliquer bien sûr ça nous arrive encore tous les jours aujourd’hui on a énormément notre siège
est à Lyon donc notre portefeuille historique est à Lyon donc on a on gère beaucoup beaucoup de de logement à Lyon
on a des locataires qui sont rentrés avant la mise en place de l’encadrement des loyers il y a quelques années et donc là les propriétaires savent que
prochain changement finalement ils vont devoir appliquer le complément de loyer enfin l’encadrement des loyers pardon
euh juste pour revenir sur le complément parce qu’on a parlé finalement des risques et des sanctions mais au bout de 3 mois S ne se passe rien la clause est
considérée comme acquise pendant toute la durée du bail donc ils ne pourront pas revenir dessus pendant toute la durée du bail nouveau bail on repart sur
un délai de 3 mois mais ça reste des cas vraiment très marginaux les locataires
sont ravis d’avoir un logement ils comprennent souvent aussi la position du propriétaire et un loyer un loyer de
marché parce qu’on n’est pas dans des loyers qui sont surévaluésou c’est pas les loyers je mets 700 € de loyer 700 €
de complément de loyer mon truc il passe à 1400 € son une valeur à 800 c’est pas ça l’ on est on est à 100 € en moyenne
de complément de loyer ouais pierre tu parlais tout à l’heure de de location meublée est-ce que la location
saisonnière type rirbnb c’est un moyen justement pour pour contourner c’est encadrement des loyers très bien Jul je
vois que vous aimez Instagram donc effectivement on va aborder toutes les tous les instagramurs qui nous expliquent comment contourner
l’encadrement des loyers donc trois façons de couretourner l’encadrement des loyers donc virgule prendre des risques donc virgule pas vu pas pris donc
virgule quand tu seras pris euh tu passeras à la caisse donc effectivement aujourd’hui euh louer son logement de
façon saisonnière en a nb ne me contraint pas à l’encadrement de loyer mais je vais dire que dans les villes où
l’encadrement des loyers a été mis l’encadrement du rbnb a été mis alors je vais reprendre l’exemple de Morgan à
Lyon si tu loues un appartement Airbnb je te rappelle que tu dois en fournir un à l’année de même surface et de même
qualité pour pouvoir l’avir que tu as besoin d’un évidemment d’un agrément et que ça va encore se se se resserrer mais
pour répondre très clairement à ta question non la location Airbnb ne te ne t’oblige pas à avoir l’encadrement
l’encadrement bonne idée par contre parce que je prends risque quand même qui est élevé sur ben là c’est et puis je je crois que l’actualité de de fin
2024 avec la fiscalité sur le Airbnb l’accord nécessaire désormais des
copropriétés le pouvoir donneré au maire de limiter machin et cetera je veux dire aujourd’hui le risque il est il est évidemment encore plus important donc
ceux qui ont déjà un Airbnb vont voir le le scénario un peu changer ceux qui
n’ont pas encore de Airbnb et qui envisagent de de de faire ça là ça va être de façon plus complexe ensuite il y
a deux autres moyens de contourner l’encadrement des loyers selon Instagram il y a le bail mobilité et le bail civil
le bail civil c’est grosso modo je vais être caricatural et je m’excuse pour les instagrameurs mais c’est je vais
déclarer que je ne loue pas le logement en résidence principale mais c’est ma résidence secondaire donc comme c’est ma résidence secondaire je vais faire un
bail civil et un bail civil n’est pas contrat de loyer mais grosso modo c’est mon logement ou c’est pas mon logement donc non Jules je vais louer le logement
que tu me proposes en résidence secondaire et on va signer un BA un bail civil donc ça c’est la mode sur Instagram en ce moment et la deuxième
chose c’est le bail mobilité Paris que le bail mobilité c’est quelque chose qui est limit dans le temps c’est souvent pour je vais prendre des exemples
d’alternant ou de de stage enfin tu connais dépend il peut y avoir plein de conditions différentes pour faire un BA mobilité en fait c’est juste que les
critères dans le bail vont être différents et pour donc ça c’est aussi un autre critère nous le bail le le bail mobilité c’est plutôt des choses qui qui
vont être intéressantes pour nous sur sur sur des villes j’aime bien prendre l’exemple de Nice où on te permet de louer ton logement pendant 9 mois à un
étudiant en passant par par le cru et auquel cas la mairie t’autorise à louer
ton logement en juin juillet août de façon C ir alors que c’est c’est c’est plus le cas dans dans dans d’autres dans
façon donc voilà ça c’est des c’est une petite niche qui peut qui peut exister mais ça dépend vraiment des des villes et et du marché donc aujourd’hui il faut
respecter les règles quand on les respecte pas c’est pas vu pas prix hein si je roule à 150 et qu’il y a pas de radar je vais arriver plus vite sur une
autre idée reçue aussi he certains ont même créé des sociétés à partir de cette idée reçue c’est te dire je vais acheter un T4 je vais faire des colocques et du
coup je vais passer outre l’encadrement de loyer c’est complètement faux hein c’est la somme de toutes les de tous les
loyers logement que qui va être retenu pour voir si on dépasse ou pas l’encadrement de loyer donc se dire j’ai
un encadrement de loyer à 1000 € sur mon T3 mais sur mon4 mais je vais louer trois chambres à 500 € du coup je serai
tranquille c’est faux c’est absolument faux c’est complètement faux c’est pas parce qu’on a trois beau d’habitation différents qu’on va réussir à contourner
l’encadrement de loyer de cette façon parce que ça c’est vraiment on par des
instagramurs a des gens qui on créé des sociétés hein pour ça on va racheter des des on va vendre des appartements qu’on
aura refait spécial type c’est une énorme bêtise puisque tu as
raison parce que la conséquence que l’on voit c’est qu’avant la colocation qui est une idée qui peut être intéressante était sur les grandes surfaces T4 T5 on
voyait des appartements de 80 90 plus 100 m² et maintenant bah pour contourner effectivement l’cr loyer j’ai un T3 de
chambres on seouve avec des colocations de deux chambres alors peut-être qu’à l’usage ça peut être sympa j’ai qu’un seul colocataire et CEA mais c’était surt pour dire bah tiens je vais louer
mes deux chambres 500 € ça fait 1000 € voilà mais j’ai mes deux beau et cetera 1000 € mais VO il a 700 il a 700 sur ton
ton T3 effectivement tu as hyper raison parce que on voit plein de coloc qui ont diminué en terme de comment rentabiliser
bah fait de la coloc louer on voit beaucoup de choses aussi sur les réseaux donc
ok le locataire pour vérifier s’il est au bon loyer si son loyer les métropole
ont mis en place des simulateurs très très performants ton adresse tu donnes
adresse complète année de construction voilà le loyer respecté et
les 20 % de plus ou pas ok bien très bien et côté propriétaire justement est-ce que ça a changé quelque chose sur
comment est-ce que je peux réévaluer mon loyer quand est-ce que je peux le réévaluer euh quels sont les critères pour le réévaluer est-ce que ça est venu
modifier ses règles ou pas du tout pas la façon de de faire de réévaluer un loyer reste la même soit il y a des
travaux qui nous permettent d’augmenter le loyer qui justifi une augmentation soit on est tout simplement la révision
de loyer pour un bail d’habitation loi 89 à l’IRL l’indice de révision des loyers et donc et donc on réévalue le
loyer euh de façon naturelle IRL pendant la durée du bail et s’il y a une augmentation de loyer et cetera c’est à
la sortie du bail en cas de changement de locataire voilà par exemple tu as raison si on a fait des travaux si on a si on a mis des choses comme ça dedans
ok parfait merci à tous les deux en tout cas pour SP podcast merci Morgan on te propose un petit jeu avant de terminer
un locataire vs propriétaire ah mon préféré h du coup l’idée c’est de savoir qui
prend en charge ça marche très bien sur instagramant qu’on Instagram é par
Instagram tous les deux euh Morgan une canalisation bouchée c’est le propriétaire ou le locataire qui prend
ça en charge si c’est de l’usage c’est le locataire si c’est quelque chose qui va se rattacher à l’immeuble avec un
défaut qui rejoint l’immeuble propriétaire je vais pas être drôle du tout parce qu’à chaque fois il y vair des conditions donca jamais de bonne
réponse ça dépend une question si est-ce que la question est bonne une serrure endommagée ou cassée pareil de l’usage
ça va plutôt être le en de l’usure le propriétaire de défaut d’usage locataire
locataire réparation d’un radiateur toujours la même chose très bien euh punaise de lit c’est à la mode
le traitement des punaises de lit on va être sur du locataire ça c’est le locataire ou généralement oui c’est de c’est alors à part si le locataire vient
d’entrer dans l’appartement et qui constate tout de suite qu’il y a des punaises de lit bon on peut pas dire que c’est de sa faute mais si le locataire
est là depuis 4 ans et que d’un coup il appelle son propriétaire dis j’ai des punaises de lit pr c’est lui qui habite
faute ok rénovation des peintures de l’appartement alors pareil éusté donc si
les peintures ont été faites il y a 5 ans le propriétaire peut être tenu de de les remettre 5 7 ans de les remettre à
neuf mais par contre le locataire rentre dans un appartement les peintures viennent d’être refaites il en sort 2
ans après et elles sont jaunies je sais pas par le tabac par exemple des choses comme ça la charge locative charge
locataire comme les joints de salle de bain typiquement systématiquement charge locative puisque les joints de salle de
bain doivent être changé une fois par an faites-le ça évite les infiltrations les infiltrations c’est un dégât des
c’est long c’est long c’est très très long et on en parlit tout à l’heure justement sur les espaces extérieurs qui
pouvaient justifier un un complément de revenu l’entretien des espaces extérieurs jardin pare je toujours pas
être drôle mais ça va dépendre est-ce que dans un immeuble le jardin finalement c’est une servitude enfin ça
appartient au commun donc ça va être entretenu par les communs et là ce qui peut être compliqué c’est qu’on peut avoir du deuxème étage qui va devoir
payer finalement l’entretien du rai de jardin de son voisin qui a lui 50 m² de jardin après si c’est dans le cadre du
logement directement dans le bail donc ça appartient au logement c’est en privatif là ça va être de l’entretien
locataire ok parfait merci beaucoupan merci Pierre Emmanuel et merci à vous
nous avoir suivi

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Directeur délégué de Maslow

Jules Marin

Directeur commercial chez Maslow

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