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Tout savoir sur l’encadrement des loyers dans les zones tendues

Dans cet article vous trouverez :

L‘encadrement des loyers est un dispositif vise à limiter la hausse excessive des loyers et à protéger les locataires contre les abus des propriétaires. En effet, le marché immobilier tendu et la demande de logements toujours plus importante ont conduit à des loyers parfois exorbitants, mettant en difficulté de nombreux ménages.

L’encadrement des loyers fixe un loyer maximum qu’un propriétaire peut demander pour son logement, en fonction de différents critères tels que la localisation, la taille et l’état du bien. Cette mesure vise à favoriser l’accès au logement pour tous et à lutter contre la gentrification de certains quartiers.  Voici ce qu’il faut retenir !

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est une mesure réglementaire visant à limiter l’augmentation des loyers dans les zones où la tension immobilière est forte, c’est-à-dire là où la demande de logements excède nettement l’offre disponible. Cette politique a été mise en place pour freiner la hausse rapide des loyers et favoriser un accès plus équitable au logement, particulièrement dans les grandes métropoles où les prix peuvent s’envoler.

Origine et objectifs

L’idée de plafonner les loyers prend racine dans la volonté de protéger les locataires des hausses excessives tout en préservant un certain équilibre sur le marché immobilier. Cette mesure prend forme dans la loi ELAN du 25 novembre 2018 portant évolution du logement, qui donne l’autorisation aux communes en zones tendue de pratiquer ce plafonnement. Pour rappel, les zones tendues sont définies comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ».

En encadrant les loyers, les autorités cherchent à éviter l’exclusion des ménages les moins aisés des centres-villes, contribuant ainsi à une mixité sociale et à une cohésion urbaine. Les objectifs sont multiples : contenir l’inflation locative, garantir l’accessibilité au logement pour le plus grand nombre et stabiliser les marchés immobiliers locaux.

Sont visés à travers cette loi les logements meublés ou vides loués à titre de résidence principale, ce qui exclut :

  • les logements sous la loi de 1948
  • les HLM
  • les logements qui sont conventionnés par l’ANAH
  • les meublés de tourisme
  • les sous-locations

Zones concernées

Les « zones tendues » sont définies par des critères précis, notamment le déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, avec pour conséquence une hausse significative des loyers. Ces zones englobent souvent les grandes agglomérations et leurs périphéries, où la concentration d’emplois, de services et d’infrastructures attire une population dense. La liste de ces zones est régulièrement révisée et mise à jour, reflétant l’évolution des marchés immobiliers locaux.

Voici la liste des communes qui appliquent cette mesure en 2024 :

  • Paris intra-muros : depuis le 1er juillet 2019
  • Lille – Hellemmes – Lomme : depuis le 1er mars 2020
  • Les neufs villes de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve et Saint-Ouen) : depuis le 1er juin 2021
  • Lyon et Villeurbanne : depuis le 1er novembre 2021
  • Ville de Montpellier : depuis le 1er juillet 2022
  • Bordeaux : depuis le 15 juillet 2022

D’autres communes du Pays Basque et de Grenoble-Alpes Métropole candidatent afin de pouvoir mettre en place la restriction de la hausse des loyers d’ici 2025.

Mécanismes de l'encadrement

L’encadrement des loyers se matérialise par la fixation de plafonds, au-delà desquels les loyers ne peuvent être augmentés lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement d’un contrat existant. Ces plafonds sont calculés à partir de références locales, tenant compte des spécificités du marché immobilier de chaque zone : type de logement, année de construction, localisation, etc. Des compléments de loyer peuvent être envisagés sous certaines conditions, par exemple pour des biens offrant des caractéristiques exceptionnelles ou des services supplémentaires.

Pour illustrer le fonctionnement concret de l’encadrement, prenons l’exemple de Paris, où les loyers sont plafonnés selon un indice de référence par mètre carré, ajusté en fonction des quartiers et du type d’habitation. Il existe 3 loyers de référence : un loyer de référence, un loyer de référence minoré avec un abattement de 30 % et enfin un loyer de référence majoré de 20 %. C’est ce dernier qui définit le plafond, qui ne comprend pas les différences charges locatives.

Le loyer peut être fixé plus ou moins librement selon la situation du propriétaire :

  • 1ere mise en location : fixation libre du loyer
  • Renouvellement du bail : l’augmentation n’est possible que si le loyer a été sous-évalué
  • Nouvelle mise en location : le loyer ne peut pas être augmenté sauf s’il ne l’a pas été au cours des 18 derniers mois

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Calcul du loyer de référence

 Afin d’estimer les loyers de référence nécessaire à la fixation du loyer en zone tendue il faut prendre en compte les éléments suivants :

  • nombre de pièces dans le logement
  • date de construction
  • type de location : nue ou meublée
  • localisation du logement

La fixation du montant du loyer doit être conforme aux arrêtés préfectoraux qui définissent un loyer de référence par secteur géographique :

Par exemple, l’encadrement des loyers au sein de la Capitale se fait par zone et ne prend pas en compte les arrondissements. Cela signifie que deux appartements au sein du même arrondissement peuvent avoir un loyer de référence différent.

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Encadrement des loyers : implications pour les propriétaires bailleurs

L’encadrement des loyers en zone tendue a des répercussions significatives sur les propriétaires bailleurs, qui doivent naviguer dans un cadre réglementaire plus strict pour gérer leurs biens immobiliers. Comprendre ces implications est crucial pour maintenir la rentabilité des investissements tout en respectant la législation.

Restrictions imposées par l'encadrement des loyers

L’encadrement limite la liberté des propriétaires à fixer leurs loyers. Les plafonds de loyer imposés restreignent l’augmentation des loyers à un pourcentage maximal par rapport à un indice de référence, ce qui peut être en deçà des attentes des bailleurs en termes de rendement locatif. Ces restrictions visent à équilibrer les intérêts des locataires face à la hausse des prix, mais elles peuvent également limiter l’attractivité de l’investissement immobilier dans les zones concernées

Conséquences sur la rentabilité des investissements immobiliers

La principale conséquence de l’encadrement des loyers pour les propriétaires est la potentielle réduction de la rentabilité de leurs investissements. Les plafonds de loyer peuvent conduire à une diminution des revenus locatifs, en particulier dans les secteurs où les prix du marché sont nettement supérieurs aux plafonds imposés. Cela peut affecter la capacité des propriétaires à couvrir leurs coûts, notamment les prêts immobiliers, les taxes, et les frais d’entretien.

Exemptions et conditions particulières

Il existe cependant certaines exemptions et conditions qui permettent une certaine flexibilité. Par exemple, des rénovations importantes qui améliorent de manière significative la qualité ou la performance énergétique du logement peuvent justifier un dépassement des plafonds de loyer. De même, les logements meublés ou ceux offrant des services supplémentaires peuvent souvent bénéficier de plafonds de loyer plus élevés. Il est essentiel pour les propriétaires de se renseigner sur ces conditions afin de maximiser la rentabilité de leurs biens tout en restant conformes à la réglementation.

Avantages et inconvénients de l'encadrement des loyers

L’encadrement des loyers, bien que controversé, présente un ensemble d’avantages et d’inconvénients qui affectent divers acteurs du marché immobilier, y compris les propriétaires, les locataires et la société dans son ensemble. Examiner ces aspects peut aider à comprendre les multiples facettes de cette réglementation.

Avantages

  1. Accessibilité au logement : En plafonnant les loyers, l’encadrement vise à rendre le marché locatif plus accessible, en particulier pour les nouveaux entrants et les ménages à revenu modeste. Cela contribue à une plus grande équité sociale et permet à un plus grand nombre de personnes de vivre près de leur lieu de travail ou d’études, réduisant ainsi les temps de trajet et la congestion urbaine.

  2. Stabilisation du marché : En limitant les hausses soudaines de loyer, cette mesure peut contribuer à stabiliser les marchés immobiliers locaux, en évitant les bulles spéculatives et les corrections abruptes qui peuvent suivre. Cela peut bénéficier à l’ensemble de l’économie locale en fournissant un environnement plus prévisible pour les investisseurs et les consommateurs.

Inconvénients

  1. Risque de dégradation de l’offre locative : Certains propriétaires peuvent être moins enclins à investir dans l’entretien et la modernisation de leurs biens si la rentabilité de leurs investissements est limitée par l’encadrement des loyers. Cela pourrait entraîner une détérioration de la qualité du parc locatif à long terme.

  2. Effets sur l’investissement immobilier : L’encadrement des loyers peut décourager les investissements dans le secteur immobilier, en particulier dans les nouvelles constructions ou les rénovations majeures, car les investisseurs cherchent des rendements qui justifient le risque et le coût de leur capital.

  3. Distorsions de marché : Bien que l’intention soit d’équilibrer le marché, l’encadrement des loyers peut parfois conduire à des distorsions, telles que la réduction de l’offre de logements à louer si les propriétaires choisissent de convertir leurs biens en locations de courte durée, vendent pour éviter les contraintes locatives, ou ne mettent tout simplement pas leurs biens sur le marché locatif.

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Comment s'adapter à l'encadrement des loyers en tant que propriétaire

Avec l’encadrement des loyers, les propriétaires bailleurs doivent faire preuve de créativité et d’ingéniosité pour optimiser la rentabilité de leurs investissements immobiliers. Voici plusieurs stratégies pour s’adapter efficacement à ces régulations tout en maintenant, voire en améliorant, la valeur de leurs biens locatifs.

Stratégies pour optimiser la rentabilité

  1. Optimisation fiscale : Explorer toutes les options fiscales disponibles peut aider à réduire les charges et à maximiser les rendements. Cela inclut l’utilisation judicieuse des régimes de déduction pour les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt, et autres dépenses liées à la location.

  2. Améliorations locatives : Investir dans des améliorations qui augmentent l’attractivité et la valeur perçue du logement peut permettre de justifier des loyers plus élevés dans le cadre des exemptions prévues par l’encadrement des loyers. Des rénovations énergétiques ou l’ajout de fonctionnalités modernes (comme une connexion Internet haut débit) peuvent augmenter la compétitivité du bien sur le marché.

  3. Diversification : Diversifier le portefeuille immobilier en investissant dans des types de biens ou des zones géographiques non soumis à l’encadrement peut réduire les risques et équilibrer les rendements. Cela peut inclure l’exploration de niches de marché comme les résidences étudiantes, les logements pour seniors, ou même les locations saisonnières, si la réglementation locale le permet.

Complément de loyer

Il est possible pour les propriétaires d’appliquer un complément de loyer au locataire sous réserve de justifications pertinentes comme les caractéristiques exceptionnelles du logement. Il faut pour cela respecter les conditions suivantes :

  • Caractéristiques spécifiques au logement qui n’entrent pas dans les critères du loyer de référence
  • Plus-value des éléments qui est déterminante dans la fixation du loyer
  • Les éléments qui ne sont pas inclus dans les charges payées

FAQ sur l'encadrement des loyers

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place pour limiter l’augmentation des loyers dans les zones tendues. Il fixe des loyers de référence pour différents types de logements.

Comment sont déterminés les loyers de référence ?

Les loyers de référence sont établis par la loi en fonction du niveau des loyers habituellement pratiqués dans la zone. Ils sont révisés chaque année pour s’adapter à l’évolution du marché.

Qu'est-ce que le complément de loyer ?

Le complément de loyer est la différence entre le loyer pratiqué pour un logement soumis à la loi et le loyer de référence correspondant.

Qui fixe le montant du loyer?

Le montant du loyer est fixé par le propriétaire du logement, mais il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré dans le cadre de l’encadrement des loyers.

Qu'est-ce que la commission départementale de conciliation ?

La commission départementale de conciliation est une instance à laquelle les locataires peuvent faire appel en cas de litige sur le montant du loyer ou sur d’autres questions liées à la location.

Pour en savoir plus sur la GLI :

Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.