Comme partout en France, la loi Jeanbrun est applicable à Bordeaux pour un logement loué nu. Elle permet d’amortir une partie du prix d’acquisition, sous réserve de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Classée en zone A, Bordeaux bénéficie en 2026 d’un plafond de loyer intermédiaire de 14,64 €/m².
Dans cette métropole attractive, où la demande locative reste soutenue, le dispositif représente une solution intéressante pour investir tout en optimisant la fiscalité de son projet. Notre guide rassemble les informations essentielles pour réussir un investissement Jeanbrun à Bordeaux.
Bordeaux en Loi Jeanbrun : les chiffres à retenir
| Critères | A retenir |
|---|---|
|
Zone de plafonds
|
A
|
|
Plafond de loyer
(niveau intermédiaire) |
14.64 €/m²
|
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Prix moyen du m2 (juillet 2026)*
|
4 198 €
|
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Loyer mensuel moyen au m2
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17.1 €
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Rendement brut moyen
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3 à 5 %
selon les quartiers |
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Encadrement des loyers
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Oui
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Nombre de logements anciens (avant 2021)**
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145 861
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DPE majoritaire***
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C (41.1 %)
D (29.9 %) |
*DVF et PAP – 1er juillet 2026
**Insee, RP2023 exploitation principale, géographie au 01/01/2026
***ADEME – évaluation sur les 108 823 DPE effectués à Bordeaux depuis juillet 2021
L’immobilier locatif pour défiscaliser
Nos projets en loi Jeanbrun
T2 à Manosque
181 000 €
T3 à Uzès
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T2 à Nantes
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Dispositif Jeanbrun : Les meilleures villes où INVESTIR en 2026 !
Pourquoi investir en loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Bordeaux réunit les conditions idéales pour réaliser un investissement locatif en Jeanbrun :
- une demande locative forte
- une économie dynamique avec un tissu d’emplois varié : industrie, haute technologie ou encore numérique
- une croissance démographie continue avec une hausse de plus de 5.3 % sur 9 ans (INSEE)
Avec plus de 100 000 étudiants accueillis chaque année au sein de ses universités et grandes écoles (Kedge Sciences Po, écoles d’ingénieurs), Bordeaux est le 5ème pôle universitaire de France. Cette population étudiante génère une demande locative continue et soutenue, en particulier pour les petites surfaces.
Bordeaux est régulièrement citée parmi les villes préférées des Français pour sa qualité de vie et ce pour de multiples raisons :
- Centre historique classé à l’UNESCO.
- Réseau de tramway très dense facilitant les déplacements quotidiens.
- Aménagement des quais de la Garonne et développement des pistes cyclables.
- Proximité immédiate du bassin d’Arcachon, de l’océan Atlantique et des vignobles mondialement connus
Le bassin économique Bordelais est également dynamique : la métropole compte désormais près de 77 000 entreprises réparties sur ses 28 communes.
Le dispositif Jeanbrun à Bordeaux (33) : ce qu'il faut savoir
La loi Jeanbrun, également appelée statut du bailleur privé, est entrée en vigueur le 21 février 2026 à la suite de la promulgation de la loi de finances n°2026-103 du 19 février 2026. Elle succède au Pinel, arrêté fin 2024, mais change radicalement de logique d’investissement. Elle s’applique à la location nue, dans l’immobilier neuf / VEFA ou ancien.
De la réduction d'impôt à l'amortissement
Le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix du bien. Investir avec le dispositif Jeanbrun permet de bénéficier de l’amortissement annuel : vous déduisez chaque année une part de la valeur du logement (hors quote-part du terrain, soit 80 % du prix d’acquisition) de vos revenus fonciers. Cet amortissement est reporté sous forme de charge déductible des revenus à l’instar des frais d’agence, des intérêts d’emprunt ou encore des travaux effectués. Cela permet ainsi de réduire la base imposable sur le revenu.
En plus de l’amortissement fiscal, les investisseurs en Jeanbrun peuvent imputer un déficit foncier sur l’ensemble de leurs revenus si les charges sont supérieures aux revenus perçus. Le seuil de ce déficit foncier est de 10 700 € / an, relevé à 21 400 € / an en cas de travaux de rénovation énergétique.
En contrepartie de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions :
- Louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire
- Respecter un engagement locatif de 9 ans minimum
- Appliquer les plafonds de loyer et de ressources du locataire définis dans le texte de loi
Dans le cas d’un investissement dans l’ancien, des travaux de rénovation énergétique sont obligatoires pour atteindre la classe A ou B de l’échelle du diagnostic de performance énergétique. Le montant des travaux à effectuer doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition.
Les taux et plafonds d'amortissement applicables à Bordeaux
Les taux d’amortissement prévus par le dispositif Jeanbrun varient en fonction du type de bien, neuf ou ancien rénové, et du niveau de loyer appliqué :
- Intermédiaire : loyer 15 % moins cher du marché
- Social : loyer 30 % moins cher du marché
- Très social : loyer 45 % moins cher du marché
Les plafonds d’amortissement restent inchangés :
| Taux d'amortissement neuf |
Taux d'amortissement ancien avec travaux |
Plafonds d'amortissement | |
|---|---|---|---|
|
Logement intermédiaire
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3.5 % / an
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3 % / an
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8 000 € / an
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Logement social
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4.5 % / an
|
3.5 % / an
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10 000 € / an
|
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Logement très social
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5.5 % / an
|
4 % / an
|
12 000 € / an
|
Les plafonds de loyers et de ressources applicables à Bordeaux
Plafonds de loyer en zone A
Bordeaux est classée en zone A, le plafond de loyer de cette zone pour le logement intermédiaire est de 14.64 € / m2.
Les plafonds de loyer des locations sociales et très sociales sont fixés par commune dans le cadre du dispositif Loc’Avantages. Les montants applicables peuvent être consultés directement sur le site de l’Anah.
Ce plafond n’est pas le loyer final : il se corrige d’un coefficient de surface = 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2), qui rehausse le plafond des petites surfaces.
Les plafonds de ressources en zone A
Le locataire doit respecter un plafond de revenu fiscal de référence (RFR de l’année N-2), variable selon la composition du foyer du locataire. Voici les plafonds de revenus applicables en 2026 à Bordeaux Métropole :
| Composition du ménage | Plafond de revenus |
|---|---|
|
Personne seule
|
44 344 € / an
|
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Couple
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66 276 € / an
|
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Foyer avec 1 personne à charge
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79 666 € / an
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Foyer avec 2 personnes à charge
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95 427 € / an
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Foyer avec 3 personnes à charge
|
112 968 € / an
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Foyer avec 4 personnes à charge
|
127 122 € / an
|
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Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 164 € / an
|
Bordeaux Métropole regroupe trois zones différentes. Seules quelques communes du centre sont en zone A (Bordeaux, Talence, Mérignac, Gradignan, Le Bouscat…). La majorité des communes périphériques relèvent de la zone B1 ; c’est notamment le cas de la rive droite (Cenon, Lormont, Floirac) avec un plafond de loyer plus bas (11,80 €/m² en 2026). Deux communes (Ambès, Saint-Louis-de-Montferrand) sont même en zone B2.
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Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Bordeaux et l'encadrement des loyers : ce qu'il faut savoir
A l’instar d’autres métropoles comme Paris et Lyon, Bordeaux applique un encadrement strict des loyers depuis le 15 juillet 2022. Le principe : pour tout nouveau bail (vide ou meublé, résidence principale), le loyer ne peut dépasser un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral.
Un dépassement du loyer encadré expose à une amende administrative (jusqu’à 5 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une personne morale) et au remboursement rétroactif du trop-perçu.
Investir à Bordeaux avec le dispositif Jeanbrun : quel quartier à privilégier ?
Bordeaux se caractérise par de forts écarts d’un secteur à l’autre : le prix au m2 peut aller de 3 650 €/m2 à plus de 5 540 €/m2 selon les quartiers. Pour un investisseur Jeanbrun, l’enjeu n’est pas de viser le plus prestigieux, mais le meilleur rapport loyer plafonné / prix d’achat.
La rive droite : Bastide et Benauge
Ancienne zone industrielle reliée au centre par le pont Chaban-Delmas et le tram, la rive droite reste décotée d’environ 20 % par rapport à la rive gauche, pour un temps d’accès au centre souvent inférieur à 10 minutes. La rive droite comporte également de nombreux projets de rénovation urbains.
Prix m2 La Bastide : 4 129 €
Bacalan
Localisé autour de la Cité du Vin, Bacalan est passé de friche portuaire à quartier prisé notamment via le projet urbain des Bassins à Flot. L’offre y est majoritairement composée de logements neufs. Le quartier comporte l’ensemble des commodités nécessaires et attire une population jeune. Il est desservi par la ligne B du tramway.
Prix m2 Bacalan : 3 444 €
Euratlantique - Saint-Jean
Plus grande opération d’aménagement du Sud-Ouest, Bordeaux-Euratlantique concentre bureaux et milliers d’emplois, logements neufs et équipements autour de la gare Saint-Jean.
Prix m2 : 4 104 €
Caudéran
Il s’agit du quartier le plus peuplé de la commune, caractérisé par son calme et son cadre de vie exceptionnel. Le quartier est également le poumon vert de la ville, avec le parc Bordelais de 28 hectares. Il regroupe des établissements privés et publics d’excellence très recherchés, ce qui en fait un quartier prisé par les familles.
Prix m2 Caudéran : 3 950 €
Voici les prix au m2 des autres quartiers de la ville :
| Quartier | Prix m2 moyen |
|---|---|
|
Hôtel de Ville / Quinconces
|
5 408 €
|
|
Saint-Seurin / Fondaudege
|
5 116 €
|
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Chartrons / Grand-Parc
|
4 924 €
|
|
Saint-Bruno / Saint-Victor
|
4 790 €
|
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Capucins / Victoire
|
4 577 €
|
|
Nansouty
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4 437 €
|
Source : MeilleursAgents – prix au m2 au 1er juillet 2026
Loi Jeanbrun à Bordeaux : plutôt neuf ou ancien à rénover ?
Le dispositif de défiscalisation Jeanbrun est éligible à la fois à l’immobilier neuf / VEFA ainsi que dans l’ancien avec travaux. Mais lequel choisir ? Cela dépend de votre objectif d’investissement. Voici un comparatif complet pour vous aider dans votre choix.
Le neuf / VEFA : plus de simplicité
Le neuf ouvre les taux d’amortissement les plus élevés (de 3.5 % à 5.5 % / an selon le type de loyer pratiqué) et présente plusieurs avantages qui rassurent les investisseurs :
- normes énergétiques récentes (RE 2020) et donc pas de travaux à mettre en place
- frais de notaire réduits (~2–3 % contre ~7–8 % dans l’ancien)
- garanties constructeur
Contrepartie : un prix au m² plus élevé que l’ancien
L'ancien réhabilité : décote à l'achat et amortissement des travaux
L’ancien permet d’acheter moins cher et de revaloriser le bien par les travaux, tout en profitant des taux d’amortissement de l’ancien (3 à 4 %). Les travaux entrepris peuvent être amortis, ce qui réduit la fiscalité. Toutefois, le montant des travaux doit être conséquent car le bien doit atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
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- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Simulation chiffrée : le cas d'un Jeanbrun bordelais
Prenons le cas d’un bien neuf à 200 000 € à Bordeaux :
- Plafond de loyer : 14.64 €/m2 (zone A)
- Base amortissable : 160 000 € (200 000 x 0.8)
- Loyer intermédiaire : taux amortissement à 3.5 % / an
Le calcul de l’économie d’impôt dépend de la tranche marginale d’imposition :
- Amortissement annuel déductible : 5 600 € (160 000 * 0.035)
Voici le montant de l’économie d’impôt selon la TMI :
| TMI | Economie d'impôt par an | Economie d'impôt sur 9 ans |
|---|---|---|
|
30 %
|
1 680 € (5 600 * 0.3)
|
15 120 €
|
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41 %
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2 296 € (5 600 * 0.41)
|
20 664 €
|
|
45 %
|
2 520 € (5 600 * 0.45)
|
22 680 €
|
Le « Super Jeanbrun » à Bordeaux : cumuler Jeanbrun et LLII
Il s’agit d’un montage fiscal entre le Jeanbrun et le dispositif du logement locatif intermédiaire (LLI). Cumulés, ces deux leviers peuvent améliorer sensiblement l’économie globale : baisse du prix d’entrée grâce à la TVA à 10 %, allègement de la fiscalité annuelle via l’amortissement, et crédit d’impôt sur 20 ans du montant de la taxe foncière.
Pour en savoir plus : https://blog.maslow.immo/super-jeanbrun/
Comment investir sereinement en Loi Jeanbrun à Bordeaux avec Maslow ?
Investir en Jeanbrun à Bordeaux suppose d’enchaîner plusieurs expertises : choix de la commune et de la zone, vérification des plafonds, sélection du bien, montage financier, mise en location conforme. Maslow vous accompagne à chaque étape, en clé en main.
Notre accompagnement en 6 étapes :
- Définition du projet : on clarifie vos objectifs (défiscalisation, revenus, transmission), votre TMI et votre capacité d’investissement.
- Recherche et sélection du bien : nous ciblons les biens bordelais cohérents avec votre stratégie (secteur, zone A, rapport loyer plafonné/prix).
- Étude de rentabilité personnalisée : loyer plafonné, amortissement, économie d’impôt selon votre TMI, effort d’épargne réel et projection à la revente.
- Financement : accompagnement dans le montage du crédit et la constitution du dossier bancaire, pour optimiser l’effet de levier.
- Suivi jusqu’à la signature : vérification de l’éligibilité (zone, performance énergétique, conformité), coordination avec le notaire, et le cas échéant étude d’un montage LLI (« Super Jeanbrun »).
- Mise en location et suivi : sélection du locataire dans les plafonds de ressources, et gestion locative dans la durée.
FAQ - Jeanbrun à Montpellier (34)
Bordeaux est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?
Bordeaux est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?
Oui. La loi Jeanbrun s’applique partout en France, dont à Bordeaux.
Bordeaux est-elle en zone A ou B1 ?
Bordeaux est-elle en zone A ou B1 ?
La commune de Bordeaux est en zone A. Mais toute la métropole ne l’est pas : seules quelques communes-centre sont en zone A, la majorité des communes périphériques (dont la rive droite : Cenon, Lormont, Floirac) sont en zone B1.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Bordeaux en 2026 ?
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Bordeaux en 2026 ?
En zone A, le plafond de loyer au niveau intermédiaire est de 14,64 €/m² pour 2026, avant application du coefficient de surface (qui rehausse le plafond des petites surfaces).
Que se passe-t-il à la revente d'un bien acquis en Jeanbrun ?
Que se passe-t-il à la revente d'un bien acquis en Jeanbrun ?
Vous pouvez revendre après votre engagement de location de 9 ans. Attention toutefois : l’amortissement pratiqué est réintégré dans le calcul de la plus-value imposable.
