La loi Jeanbrun s’applique à Nantes comme partout en France, sans condition de zonage. Classée en zone A depuis 2024, la ville plafonne le loyer Jeanbrun intermédiaire à environ 14,64 €/m²/mois, pour un prix d’achat moyen de 3 595 € et un rendement brut qui peut aller de 4 à 6 %. Portée par une démographie dynamique et une forte tension locative, Nantes est un marché où le dispositif Jeanbrun s’applique parfaitement. Vous trouverez dans ce guide l’ensemble des éléments à connaître pour réussir un investissement locatif en Jeanbrun à Nantes !
Nantes en Loi Jeanbrun : les chiffres à retenir
| Critères | A retenir |
|---|---|
|
Zone de plafonds
|
A
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Plafond de loyer
(niveau intermédiaire) |
14.64 €/m²
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Prix moyen du m2 (juillet 2026)
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3 595 €*
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Loyer mensuel moyen au m2
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14.7 €
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Rendement brut moyen
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4 à 6 %
selon les quartiers |
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Encadrement des loyers
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Oui
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Nombre de logements anciens (avant 2020)**
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170 871
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DPE majoritaire***
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C (46.8 %)
D (29.9 %) |
*DVF et PAP – 1er juillet 2026
**Insee, RP2023 exploitation principale, géographie au 01/01/2026.
***ADEME – évaluation sur les 129 965 DPE effectués à Nice depuis juillet 2021
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Dispositif Jeanbrun : Les meilleures villes où INVESTIR en 2026 !
Pourquoi investir en loi Jeanbrun à Nantes (44) ?
Nantes cumule les fondamentaux qui font la solidité d’un investissement locatif :
- une demande locative structurellement supérieure à l’offre
- une économie diversifiée
- une démographie parmi les plus dynamiques de France
Sixième métropole du pays, la métropole nantaise a accueilli presque 8 000 habitants supplémentaires par an entre 2015 et 2021. Le moteur de cette demande est double.
D’un côté, la ville dispose d’un bassin étudiant massif : l’Université de Nantes, Centrale Nantes, Audencia et la proximité du CHU concentrent plusieurs dizaines de milliers d’étudiants et de jeunes actifs de santé, en particulier au nord de la ville.
De l’autre, un écosystème économique innovant (numérique, industrie, tertiaire supérieur) qui attire cadres et jeunes ménages. Ces deux profils nourrissent une demande soutenue, notamment sur les petites et moyennes surfaces.
La métropole entreprend également de nombreux projets de rénovation urbaine, comme le développement de l’éco-quartier Doulon-Gohards.
La loi Jeanbrun à Nantes (44) : ce qu'il faut retenir
La loi Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, a été inscrite dans la loi de finances n° 2026-103 de février 2026 pour succéder au dispositif Pinel afin de relancer l’investissement locatif, à destination de la location nue uniquement.
Toutefois, sa logique est fondamentalement différente : là où le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire, le Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien. Concrètement, vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers une fraction du prix du logement sur une base amortissable qui correspond au bâti, soit environ 80 % du prix, hors valeur du terrain). Cet amortissement diminue votre revenu foncier imposable et peut s’imputer sur votre revenu global.
En contrepartie de cet avantage fiscal, vous devez respecter un certain nombre de conditions :
- Mettre le logement en location à titre de résidence principale
- Respecter un engagement locatif minimal de 9 ans
- Appliquer les plafonds de ressources pour définir l’éligibilité d’un locataire + plafond de loyer à ne pas dépasser
- Investir dans un logement collectif, qu’il soit neuf ou ancien à rénover
- Si le bien est ancien, les travaux à réaliser doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition pour atteindre la classe A ou B du DPE
Le dispositif Jeanbrun est applicable aux acquisition respectant les critères cités ci-dessus pour une période allant du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Les points structurants du Jeanbrun à retenir
- Pas de condition de zonage pour l’éligibilité : le dispositif s’applique partout en France. En revanche, la zone (ici, la zone A pour Nantes) détermine les plafonds de loyer et de ressources à respecter.
- Trois niveaux de location pour mettre en avant le logement abordable : intermédiaire (Loc1), social (Loc2) et très social (Loc3) auxquels sont associés des taux d’amortissement croissants : plus l’effort social est important, plus l’avantage fiscal est élevé.
- Régime réel obligatoire : le micro-foncier est incompatible avec l’amortissement. La déclaration se fait via les formulaires 2044 / 2044-SPE et 2042.
- Hors plafonnement global des niches fiscales : l’avantage tiré de l’amortissement Jeanbrun n’entre pas dans le plafond des 10 000 € par an.
Les plafonds de loyers et de ressources applicables à Nantes
Nantes est classée en zone A du zonage ABC, ce sont les plafonds de cette zone qui s’appliquent au dispositif Jeanbrun.
Plafonds de loyer en zone A
Investir en Jeanbrun à Nantes suppose de respecter deux plafonds simultanés : un plafond de loyer (au m²) et un plafond de ressources du locataire. Pour le niveau intermédiaire, le plafond est basé sur le référentiel de l’ancien Pinel, fixé à 14.64 €/m2 en 2026.
Le calcul du loyer applicable selon la surface du logement prend en compte la formule suivante :
Coefficient = 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2 (pour toute surface utile ≤ 38 m²)
Pour les niveaux social et très social, la loi de finances 2026 renvoie au barème Loc’Avantages : les plafonds sont définis par commune et sont consultables sur le site de l’ANAH.
Les plafonds de ressources en zone A
Les ressources des locataires sont un critère indispensable pour les investisseurs qui veulent être éligibles au dispositif Jeanbrun. Le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 est pris en compte et doit respecter la grille officielle qui définie les plafonds selon la composition du foyer fiscal :
| Composition du ménage | Plafond de revenus |
|---|---|
|
Personne seule
|
44 344 € / an
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Couple
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66 276 € / an
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Foyer avec 1 personne à charge
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79 666 € / an
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Foyer avec 2 personnes à charge
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95 427 € / an
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Foyer avec 3 personnes à charge
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112 968 € / an
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Foyer avec 4 personnes à charge
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127 122 € / an
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Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 164 € / an
|
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le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Nantes et l'encadrement des loyers : où en est-on ?
Nantes est classée en zone tendue depuis plusieurs années : à la relocation, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire (révisé selon l’IRL), et la mention du loyer du dernier locataire est obligatoire.
Après une candidature déposée en 2025, l’encadrement des loyers proprement dit est entré en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026 par arrêté préfectoral. Le principe : à la signature ou au renouvellement d’un bail, le loyer hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré, fixé par secteur, type de logement et époque de construction.
Les quartiers où investir en Loi Jeanbrun à Nantes (44)
Le marché immobilier niçois est l’un des plus chers de France avec Paris, mais aussi l’un des plus segmentés. D’un quartier à l’autre, le prix au m² peut varier du simple au quadruple. C’est cette hétérogénéité qui décide, in fine, si un projet Jeanbrun peut être rentable ou non. Tour d’horizon des quartiers à privilégier pour un investissement immobilier en bailleur privé !
Nantes Nord
Le quartier est à proximité de nombreuses écoles du supérieur au campus universitaire du Tertre ainsi que du CHU, garantissant une demande continue en logement d’étudiants et de personnels soignants.
Le Nord de Nantes comporte également de nombreuses installations sportives comme l’hippodrome du Petit- port ou encore le stade Pierre-Quinon. La connexion au centre est bien établie avec la ligne 2 du tramway.
Prix au m2 : 3 272 €
Doulon – Bottière / Bottière-Chénaie
Il s’agit de l’un des quartiers les plus peuplés de Nantes avec l’ensemble des commodités nécessaires et jouit d’une proximité immédiate avec le centre historique. Le quartier bénéficie également des prix au m2 les plus bas de la ville avec le nord de Nantes.
Prix au m2 : 3 292 €
Île de Nantes - République
Quartier phare, avec une forte demande locative, est en pleine reconstruction avec l’installation de nombreux commerces, écoles du supérieur ainsi que le futur CHU qui ouvrira en 2027. Il sera également desservi par deux nouvelles lignes de tramway d’ici 2027.
Prix au m2 : 3 504 €
Voici les prix au m2 des autres quartiers nantais :
| Quartier | Prix m2 moyen |
|---|---|
|
Hauts Pavés / Saint Félix
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4 266 €
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Centre Ville
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4 135 €
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Breil / Barberie
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3 793 €
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Dervallières / Zola
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3 783 €
|
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Saint Donatien / Malakoff
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3 735 €
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Chantenay / Bellevue / Sainte Anne
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3 455 €
|
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Nantes Erdre
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3 368 €
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Loi Jeanbrun à Nantes : faut-il choisir l'immobilier neuf ou ancien ?
Le Jeanbrun s’applique aux logements collectifs neufs à Nantes (ou en VEFA) ainsi que dans l’ancien à rénover. Les deux leviers offrent des avantages et ne s’adressent pas forcément aux mêmes profils d’investisseurs. Voici un comparatif complet :
| Critère | Neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
|
Prix d'achat au m²
|
Plus élevé
|
Potentiellement plus bas,
mais coût des travaux à prévoir |
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Performance énergétique
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Normes garanties (RE2020)
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DPE A ou B à atteindre
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Frais de notaire
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Réduits (~2-3 %)
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Pleins (~7-8 %)
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Travaux
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Garanties constructeur
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Obligatoires : à définir +
délais à prévoir
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Taux d'amortissement Jeanbrun
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3,5 / 4,5 / 5,5 %
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3 / 3.5 / 4 %
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Nantes dispose d’une offre neuve abondante et concentrée, portée par les grandes ZAC (Île de Nantes, Bottière-Chénaie, Doulon-Gohards, Pirmil-les-Isles). Cette production RE2020 coche d’emblée les critères de performance désormais décisifs.
À l’inverse, une part du parc ancien (avant 1975, secteurs centraux) présente des DPE mauvais imposant des travaux lourds pour être éligibles et louables.
Investir en loi Jeanbrun à Nice, étape par étape avec Maslow
Le parcours se déroule en six étapes :
- Définir votre profil investisseur : capacité d’investissement, endettement, objectifs (défiscalisation, patrimoine, revenus).
- Sélectionner un bien éligible : catalogue de biens neufs validés et notés via le Score Maslow, filtrés pour l’éligibilité Jeanbrun.
- Financer votre acquisition : courtage intégré, réservation, dépôt de garantie puis échéancier VEFA.
- Suivre le chantier jusqu’à la livraison : suivi en ligne, sans déplacement.
- Mettre en location dans les règles Jeanbrun : recherche d’un locataire éligible (plafonds loyer/ressources), conformité du bail.
- Déléguer la gestion locative : perception des loyers et gestion quotidienne, pilotage transparent en ligne.
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Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
FAQ - Jeanbrun à Nantes (44)
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Nantes ?
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Nantes ?
Oui. Le dispositif s’applique partout en France, sans condition de zonage pour l’éligibilité. À Nantes, classée en zone A, c’est la zone qui détermine les plafonds de loyer et de ressources.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Nantes en 2026 ?
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Nantes en 2026 ?
En zone A, le plafond intermédiaire (Loc1) est de 14,64 €/m² pour 2026.
Peut-on investir en Jeanbrun dans l'ancien à Nantes ?
Peut-on investir en Jeanbrun dans l'ancien à Nantes ?
Oui, si le logement collectif est lourdement rénové au niveau requis. Pour la plupart des profils, le neuf/VEFA reste plus cohérent (amortissement supérieur, frais réduits, DPE A/B).
