La loi Jeanbrun s’applique à Nice comme partout en France, sans condition de zonage. Classée en zone A, la ville plafonne le loyer Jeanbrun à 14,64 €/m²/mois, pour un prix d’achat moyen de 4 883 €/m² et un rendement brut qui dépasse les 3.5 %.
La ville de Nice présente de nombreux atouts pour un investissement en Jeanbrun, avec notamment une situation géographique idéale, un pôle économique majeur ou encore une demande locative particulièrement élevée. Notre guide vous présente l’essentiel à connaître pour un investissement Jeanbrun à Nice.
Nice en Loi Jeanbrun : les chiffres à retenir
| Critères | A retenir |
|---|---|
|
Zone de plafonds
|
A
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Plafond de loyer
(niveau intermédiaire) |
14.64 €/m²
|
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Prix moyen du m2 (juin 2026)
|
4 883 €*
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Loyer mensuel moyen au m2
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20.6 €
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Rendement brut moyen
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3,5 % à 5 %
selon les quartiers |
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Encadrement des loyers
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Non
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Nombre de logements anciens (avant 2020)**
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175 633
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DPE majoritaire***
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C (38.9 %)
D (29.4 %) |
*DVF et PAP – 1er juillet 2026
**Insee, RP2023 exploitation principale, géographie au 01/01/2026.
***ADEME – évaluation sur les 92 816 DPE effectués à Nice depuis juillet 2021
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Dispositif Jeanbrun : Les meilleures villes où INVESTIR en 2026 !
Pourquoi investir en loi Jeanbrun à Nice (06) ?
Nice dispose de solides arguments pour un investisseur. La ville reste l’un des marchés locatifs les plus tendus de France hors Île-de-France. La demande locative sur le marché niçois est soutenue avec différents profils de locataires :
- Les étudiants, qui sont plus de 51 000 étudiants dans la Métropole Nice Côte d’Azur, soit plus de 14 % de la population totale de la ville
- les jeunes actifs, attirés par le technopole de Sophia Antipolis qui comporte plus de 46 000 emplois en 2026
La ville de Nice attire également une clientèle internationale qui souhaite profiter du climat méditerranéen et de sa douceur de vivre.
De nombreux projets d’aménagement urbains renforcent cette dynamique, comme la ligne 3 du tramway qui dessert l’aéroport et le nouveau quartier d’affaires Nice Méridia, ou encore le développement de l’éco-vallée de la plaine du Var qui s’étend sur 15 communes et comporte :
- plus de 110 000 habitants
- 60 000 emplois et 10 120 entreprises
La loi Jeanbrun à Nice : ce qu'il faut retenir
Inscrite dans la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026, la loi Jeanbrun (également appelée « statut du bailleur privé’) remplace l’ancienne loi Pinel, qui a pris fin en décembre 2024, afin de relancer l’investissement locatif. Voici les principaux points à retenir pour votre projet de Jeanbrun à Nice.
Un avantage fiscal basé sur l'amortissement
Avec le Pinel, vous obteniez une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix du bien. Avec le Jeanbrun, la logique est différente : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur de votre logement de vos revenus locatifs.
Concrètement, l’administration reconnaît que votre bien « s’use » avec le temps, et vous autorise à passer cette usure en charge déductible. Vos revenus fonciers imposables baissent donc mécaniquement.
Cet amortissement s’applique sur 80 % de la valeur du bien, les 20 % restants représentent le foncier dont la valeur ne fluctue pas dans le temps. L’amortissement est proportionnel à la valeur réelle de votre bien, ce qui peut être plus intéressant qu’une réduction forfaitaire sur les biens avec une forte valeur foncière, fréquents sur la Côte d’Azur.
Vous pouvez également générer un déficit foncier imputable sur vos revenus lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives.
Le dispositif s’ouvre aux logements neufs et en VEFA (achat sur plan) comme à l’ancien faisant l’objet d’une rénovation énergétique. Dans les deux cas, plus l’effort social sur le loyer est important (location intermédiaire, sociale ou très sociale), plus le taux d’amortissement, donc l’économie d’impôt, est élevé.
Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez respecter plusieurs conditions :
- Louer le bien en tant que résidence principale du locataire
- Respecter un engagement locatif de 9 ans
- Appliquer les plafonds de ressources et de loyer du locataire selon le niveau de loyer pratiqué (moins cher que le marché locatif privé) : intermédiaire, social ou encore très social
- En cas d’achat dans l’ancien à rénover, le montant des travaux doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition pour atteindre l’étiquette énergétique A ou B du DPE.
Bon à savoir - Le Jeanbrun échappe au plafond des niches fiscales
L’amortissement Jeanbrun, n’est pas une réduction d’impôt au sens strict à l’inverse du Pinel : il s’agit d’une charge déductible. Il n’entre donc pas dans ce plafond de 10 000 €. Pour les contribuables fortement imposés, c’est l’un des grands intérêts du dispositif.
Les plafonds de loyers et de ressources applicables à Nice
Nice étant classée en zone A du zonage ABC, ce sont les plafonds de cette zone qui s’appliquent au dispositif Jeanbrun.
Plafonds de loyer en zone A
Pour les logements en loyer intermédiaire, le plafond en zone A est de 14,64 €/m²/mois (hors charges) pour la location intermédiaire. Il ne s’applique pas tel quel : on lui ajoute un coefficient selon la formule suivante :
0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2
Plus la surface est réduite, plus le plafond au m² remonte, un point décisif à Nice, où les petites surfaces dominent le marché de l’investissement.
Concernant les logements sociaux et très sociaux, qui permettent d’amortir davantage sur la durée, les plafonds de loyer sont définis au niveau de la commune dans le cadre du dispositif Loc’Avantages.
Pour connaître les plafonds en vigueur, vous pouvez vous référer au site de l’ANAH.
Les plafonds de ressources en zone A
Votre locataire doit respecter un plafond de revenu fiscal de référence (celui de l’année N-2, soit 2024 pour un bail signé en 2026). Pour les logements intermédiaires, les montants suivent la grille officielle par composition du foyer.
| Composition du ménage | Plafond de revenus |
|---|---|
|
Personne seule
|
44 344 € / an
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Couple
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66 276 € / an
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Foyer avec 1 personne à charge
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79 666 € / an
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Foyer avec 2 personnes à charge
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95 427 € / an
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Foyer avec 3 personnes à charge
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112 968 € / an
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Foyer avec 4 personnes à charge
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127 122 € / an
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Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 164 € / an
|
Téléchargez gratuitement
le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Nice est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
Parce qu’elle est classée en zone tendue, Nice applique le principe suivant : lorsqu’un logement est reloué, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, revalorisé selon l’indice de référence des loyers (IRL).
En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an, et uniquement si le contrat le prévoit. Des exceptions existent (travaux d’amélioration importants, loyer manifestement sous-évalué), mais elles sont encadrées.
En revanche, il n’existe pas à Nice de loyer de référence au m² à ne pas dépasser pour une première location. Vous fixez librement votre loyer initial, dans la limite, bien sûr, du plafond Jeanbrun que vous vous êtes engagé à respecter.
Où investir en Jeanbrun à Nice (06) : les quartiers à privilégier
Le marché immobilier niçois est l’un des plus chers de France avec Paris, mais aussi l’un des plus segmentés. D’un quartier à l’autre, le prix au m² peut varier du simple au quadruple. C’est cette hétérogénéité qui décide, in fine, si un projet Jeanbrun peut être rentable ou non. Tour d’horizon des quartiers à privilégier pour un investissement immobilier en bailleur privé !
Saint-Roch
Saint-Roch
Saint-Roch affiche l’un des meilleurs rapports prix/demande de la ville. Le passage du tramway et la proximité de la faculté Saint-Jean-d’Angély y entretiennent une demande étudiante et de jeunes actifs très soutenue, ce qui limite le risque de vacance. La rénovation urbaine en cours ajoute un vrai potentiel de valorisation à moyen terme.
Prix au m2 : 4 251 €
Riquier
Riquier
Riquier attire des jeunes actifs et des profils de locataires à la recherche de locations longue durée. Le quartier est à proximité directe de la vieille ville et de l’ensemble des commodités.
Prix au m2 : 4 718 €
Libération
Libération
Autour du marché de la Libération et du pôle culturel de la Gare du Sud, le quartier s’est développé avec le développement des transports en commun et une vie de quartier à l’année qui limite la vacance.
Prix au m2 : 4 825 €
Valrose / Pasteur
Valrose / Pasteur
Quartiers résidentiels de la colline nord, structuré autour du campus universitaire de Sciences et du CHU, alimentent une demande étudiante et d’actifs.
- Prix au m2 Valrose : 4 939 €
- Prix au m2 Pasteur : 3 662 €
Investir en loi Jeanbrun à Nice : faut-il privilégier le neuf ou l'ancien à rénover ?
Un investissement en loi Jeanbrun Nice peut se faire dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux. Les deux options offrent des avantages différents et ne s’adressent pas aux mêmes profils d’investisseurs.
Les programmes neufs : simplicité et normes récentes
Acheter neuf ou en VEFA vous évite les travaux et vous garantit d’emblée un logement conforme aux dernières exigences énergétiques comme la RE2020.
Les avantages de l’immobilier neuf à Nice sont les suivants :
- Pas de travaux à piloter : gain de temps pour votre projet
- Frais de notaire réduits : 2 à 3 % contre 7 à 8 %
- Une bonne étiquette énergétique qui sécurise la location dans la durée.
Le revers : un prix au m² plus élevé que l’ancien à surface comparable, et une offre géographiquement limitée à quelques secteurs.
Le neuf convient aux investisseurs qui privilégient la tranquillité et un horizon de valorisation long.
L'ancien à rénover : amortir les travaux
C’est souvent là que se cachent les meilleures équations niçoises. L’ancien à rénover est abondant dans les quartiers que nous avons ciblés, à des prix d’entrée plus accessibles. En achetant un bien à rénover, vous pouvez négocier le prix d’acquisition à la baisse, puis créer de la valeur par les travaux : le double levier qui améliore mécaniquement votre rendement.
Attention toutefois aux conditions clés de l’immobilier ancien en Jeanbrun : la rénovation doit permettre d’atteindre la classe A ou B du DPE et le montant des travaux doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition.
Un bien mal isolé, acheté sans budget travaux suffisant, peut vous faire sortir de l’éligibilité, ou pire, devenir impossible à louer si le DPE reste médiocre.
Logement étudiant à Nice (06) : Jeanbrun ou LMNP ?
Nice est une ville où la location meublée, longue durée comme saisonnière, a de solides arguments. Le choix entre le LMNP et le dispositif Jeanbrun pour un logement étudiant varie selon les objectifs. Voici un comparatif pour arbitrer en connaissance de cause.
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
|
Type de location
|
Nue
|
Meublée
|
|
Régime fiscal
|
Revenus fonciers
|
BIC
(Bénéfices Industriels et Commerciaux)
|
|
Avantage fiscal
|
Amortissement (base 80 %) +
déficit imputable sur le revenu global |
Amortissement comptable
du bien et du mobilier
|
|
Plafonds de loyer / ressources
|
Oui (zone A)
|
Non
|
|
Engagement de durée
|
9 ans
|
Aucun engagement réglementaire
(hors bail commercial en résidence de services) |
|
Réintégration des
amortissements à la revente
|
Oui
|
|
L’intérêt de la loi Jeanbrun est double : un amortissement déduit de vos revenus fonciers et un avantage qui échappe au plafond des niches fiscales. C’est une logique de constitution de patrimoine sur la durée, avec une fiscalité allégée et une grande stabilité locative. La location meublée (LMNP) demande une gestion plus active, avec des baux renouvelables chaque année et un taux de rotation locative plus élevé.
Investir en loi Jeanbrun à Nice, étape par étape avec Maslow
Définir votre profil investisseur
Tout commence par la définition de votre investissement : niveau d’imposition, capacité d’investissement, recherche de défiscalisation ou de rendement. Cette étape vérifie que le Jeanbrun est réellement adapté à votre situation.
Choix et réservation de votre bien
Vous accédez à des biens validés en amont par les experts Maslow, avec des fiches détaillées, et réservez à travers un parcours 100 % en ligne.
Monter votre financement
Nos experts vous aident à structurer votre financement et à optimiser votre emprunt, un levier décisif pour la rentabilité, plus encore sur un marché cher comme Nice où le prix d’achat conditionne tout le rendement.
Signer chez le notaire
Vous êtes accompagné jusqu’à la signature de l’acte, avec vérification des conditions d’éligibilité au dispositif (surface, loyer plafond, engagement) avant tout engagement définitif.
Livraison et remise des clés
Pour un bien neuf, Maslow assure le suivi jusqu’à la livraison. Pour un ancien à rénover, l’accompagnement couvre le pilotage des travaux nécessaires à l’éligibilité énergétique.
Gestion locative
Une fois le bien loué, Maslow peut prendre en charge la mise en location et la gestion au quotidien : recherche d’un locataire éligible aux plafonds Jeanbrun, rédaction du bail conforme, suivi des loyers.
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le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
FAQ - Jeanbrun à Nice (06)
Dans quels quartiers de Nice investir en loi Jeanbrun ?
Dans quels quartiers de Nice investir en loi Jeanbrun ?
Privilégiez les secteurs où le prix reste contenu et la demande locative forte : Saint-Roch et Riquier, Libération ou encore Valrose/Pasteur (campus universitaire et CHU).
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Nice ?
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Nice ?
Nice étant en zone A, le plafond de base est de 14,64 €/m²/mois (hors charges) pour la location intermédiaire.
Nice est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
Nice est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
Nice est classée en zone tendue : le loyer ne peut pas augmenter librement entre deux locataires, il suit l’indice de référence des loyers (IRL). En revanche, la ville n’est pas soumise à l’encadrement strict au m² (le loyer de référence majoré de la loi ELAN) qui s’applique dans d’autres métropoles.
Peut-on faire de la location saisonnière avec le Jeanbrun à Nice ?
Peut-on faire de la location saisonnière avec le Jeanbrun à Nice ?
Non. La loi Jeanbrun impose une location nue, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. Elle est donc incompatible avec la location meublée touristique.
Que se passe-t-il si je revends avant la fin de l'engagement ?
Que se passe-t-il si je revends avant la fin de l'engagement ?
Une revente avant les 9 ans entraîne en principe la perte de l’avantage fiscal, avec remboursement des économies d’impôt obtenues. Par ailleurs, l’amortissement déduit pendant la location est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente. Ces deux points confirment que le Jeanbrun se raisonne sur la durée
