La loi Jeanbrun s’applique à Toulouse comme partout en France, sans condition de zonage. Classée en zone A pour le loyer, la ville rose plafonne le loyer Jeanbrun à 14,64 €/m²/mois, pour un prix d’achat moyen de 3 337 €/m² et un rendement brut avoisinant les 4 %.
Portée par le bassin aéronautique et ses 120 000 étudiants, la demande locative y est structurellement forte, ce qui rend le dispositif particulièrement pertinent. Voici les quartiers à cibler et la rentabilité réelle attendue.
Toulouse en Loi Jeanbrun : les chiffres à retenir
| Critères | A retenir |
|---|---|
|
Zone de plafonds
|
A
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Plafond de loyer
(niveau intermédiaire) |
14.64 €/m²
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Prix moyen du m2 (juin 2026)
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3 337 €*
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Loyer mensuel moyen au m2
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15.2 €
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Rendement brut moyen
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4 à 6 % selon les quartiers
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Encadrement des loyers
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Non
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Nombre de logements anciens (avant 2020)**
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272 195
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DPE majoritaire***
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C (49.4 %)
D (25.4 %) |
*DVF et PAP – 1er juillet 2026
**Insee, RP2022 exploitation principale, géographie au 01/01/2025.
***ADEME – évaluation sur les 184 075 DPE effectués à Toulouse depuis juillet 2021
L’immobilier locatif pour défiscaliser
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181 000 €
T3 à Uzès
256 400 €
T2 à Nantes
214 473 €
Dispositif Jeanbrun : Les meilleures villes où INVESTIR en 2026 !
Pourquoi investir en loi Jeanbrun à Toulouse (31) ?
Quatrième ville de France avec plus de 510 000 habitants, Toulouse conjugue deux moteurs de demande locative rarement réunis à cette échelle : un bassin d’emploi industriel de premier plan et une population étudiante considérable.
Un bassin d'emploi porté par l'aéronautique et le spatial
Toulouse est la capitale européenne de l’aéronautique. Airbus, Thales, Safran et une myriade de sous-traitants et de start-up de la filière spatiale concentrent des dizaines de milliers d’emplois d’ingénieurs et de cadres, notamment dans les secteurs ouest et nord-ouest de l’agglomération (Blagnac, Colomiers, Saint-Martin-du-Touch).
Cette économie industrielle à haute valeur ajoutée génère une demande locative solvable et récurrente, portée par une mobilité professionnelle constante.
Une ville étudiante parmi les plus importantes de France
Avec plus de 120 000 étudiants, Toulouse abrite l’un des pôles universitaires les plus importants du pays : Université Paul Sabatier, ENAC, SUPAERO, écoles de commerce et d’ingénieurs.
Cette population capte une part importante de la demande sur les petites surfaces (studios, T1, T2), exactement le format privilégié par les plafonds Jeanbrun en zone A, avec un taux de vacance locative structurellement bas sur ces typologies.
Une dynamique démographique et urbaine soutenue
La métropole toulousaine continue de gagner des habitants chaque année, portée par son attractivité économique et son cadre de vie. Plusieurs projets d’infrastructure renforcent cette dynamique à moyen terme :
- l’arrivée de la 3e ligne de métro (ligne C) en 2028
- la transformation du secteur Matabiau-Marengo autour de la future gare
- le développement du quartier Toulouse Aerospace sur les anciens sites Latécoère et Dewoitine.
Ces projets redessinent progressivement la carte des secteurs à fort potentiel locatif, un point que nous détaillerons plus loin.
Autre avantage pour la ville rose : les prix au m2 y sont bien inférieurs à ceux de la plupart des métropoles françaises. Sur les 10 plus grandes métropoles, seules Montpellier et Lille sont moins chères.
Le dispositif Jeanbrun à Toulouse (31) : les infos à retenir
Avant d’entrer dans le détail du marché immobilier toulousain, rappelons l’essentiel. Le dispositif Jeanbrun, officiellement le « statut du bailleur privé », est issu de la loi de finances pour 2026. Il succède au Pinel, éteint fin 2024, et repose sur une logique fiscale radicalement différente.
Là où le Pinel accordait une réduction d’impôt à taux fixe, le Jeanbrun fonctionne par amortissement : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction du prix du logement, ce qui réduit votre base imposable.
Pour en bénéficier, plusieurs conditions cumulatives s’appliquent :
- Un logement collectif (appartement), neuf ou ancien avec rénovation lourde (travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération). Les maisons individuelles sont exclues.
- Une location nue (non meublée), à usage de résidence principale du locataire.
- Un engagement de location de 9 ans minimum.
- Une acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Le respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire, variables selon la zone et le niveau de loyer choisi.
Contrairement au Pinel, le Jeanbrun s’applique partout en France, sans condition de zonage. Le zonage (A bis, A, B1, B2, C) ne sert plus qu’à fixer vos plafonds de loyer et de ressources.
Vous devez par ailleurs définir un niveau de loyer : intermédiaire, social ou très social.
Les plafonds de loyers et de ressources applicables à Toulouse
Toulouse étant classée en zone A du zonage ABC depuis le reclassement de 2023, ce sont les plafonds de cette zone qui s’appliquent au dispositif Jeanbrun.
Deux types de plafonds doivent être respectés simultanément :
- le plafond de loyer (combien vous pouvez demander)
- le plafond de ressources du locataire (qui peut louer le bien).
Le plafond de loyer en logement intermédiaire
Pour la location intermédiaire, le plafond de loyer en zone A s’établit à 14,64 €/m²/mois au 1er janvier 2026.
Ce plafond ne s’applique pas directement à la surface brute : il faut appliquer un coefficient multiplicateur qui avantage les petites surfaces, très recherchées à Toulouse par les étudiants et jeunes actifs :
- Surface utile = surface habitable + 50 % des annexes, plafonnée à 8 m²
- Coefficient = 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2
- Loyer maximal = Plafond de zone × Surface utile × Coefficient
Exemple :
Pour un T2 de 45 m² à Toulouse, sans annexe, le coefficient est de 0,7 + 19/45 = 1,122.
Le loyer maximal autorisé s’élève donc à 14,64 × 45 × 1,122 = ≈ 739 € hors charges.
Concernant les plafonds de loyer des logements sociaux et très sociaux, ils sont définis à l’échelle de la commune ou de l’arrondissement, dans le cadre Loc’Avantages. Pour connaître le plafond exact applicable à une adresse toulousaine précise, vous pouvez vous référer au simulateur officiel de l’ANAH.
Les plafonds de ressources des locataires
Le locataire doit respecter un plafond de revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2, apprécié à la signature du bail. Pour le niveau intermédiaire en zone A (2026), les principaux seuils sont les suivants :
| Composition du ménage | Plafond de revenus |
|---|---|
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Personne seule
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44 344 € / an
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Couple
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66 276 € / an
|
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Foyer avec 1 personne à charge
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79 666 € / an
|
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Foyer avec 2 personnes à charge
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95 427 € / an
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Foyer avec 3 personnes à charge
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112 968 € / an
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Foyer avec 4 personnes à charge
|
127 122 € / an
|
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Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 164 € / an
|
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le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Toulouse et l'encadrement des loyers : ce qu'il faut savoir
Toulouse est classée en zone tendue depuis un décret de 2013 : à ce titre, un bailleur ne peut pas librement revaloriser son loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail ; la hausse reste plafonnée, en principe, à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Cette règle, commune à environ 1 150 communes françaises, s’applique donc aussi à un investissement Jeanbrun toulousain.
En revanche, Toulouse n’est pas, à ce jour, soumise à l’encadrement du niveau des loyers, ce dispositif expérimental plus strict qui impose un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Ce second mécanisme, issu de la loi ÉLAN de 2018, s’applique dans une soixantaine de communes dont Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux ou Montpellier, mais pas dans la Ville rose.
Les quartiers où réaliser un investissement locatif en Jeanbrun à Toulouse
Le marché toulousain présente une disparité des prix selon la proximité du centre historique ou non. Avec un accroissement de sa population particulièrement élevé ces dernières années, de nouveaux quartiers émergent et participent à l’élargissement urbain de la ville.
L’INSEE a publié début 2026 des chiffres sur le recensement de la population toulousaine portant sur l’année 2023 : Toulouse a gagné en moyenne plus de 5 800 habitants chaque année depuis 2017 ! Avec une croissance de 7.4 % entre 2017 et 2023, il s’agit de l’une des villes les plus dynamiques à l’heure actuelle.
Source : https://metropole.toulouse.fr/sites/toulouse-fr/files/2026-01/2026_bilan_chiffres_de_population.pdf
Tour d’horizon des quartiers à regarder en priorité pour un investissement immobilier en Jeanbrun Toulouse !
Bonnefoy, Croix-Daurade et le secteur Matabiau
Ces quartiers du nord-est vivent une transformation profonde avec l’arrivée programmée de la ligne C du métro et le réaménagement du pôle d’échanges Matabiau-Marengo autour de la future gare. Les prix restent inférieurs à ceux du centre historique.
C’est le profil type de secteur en devenir : effort d’acquisition contenu, potentiel de valorisation porté par l’infrastructure, et rendement peu pénalisé par le plafond.
Prix au m2 :
- Matabiau : 4 727 €
- Bonnefoy : 3 552 €
- Croix-Daurade : 2 995 €
Rangueil et Sauzelong
Ce secteur concentre un pôle universitaire majeur (Université Paul Sabatier, ENAC, IUT), ce qui garantit une demande locative captive et renouvelée chaque année de la part d’une population étudiante.
Prix au m2 : 3 412 €
Montaudran - Lespinet
Sur les anciens terrains Latécoère et Dewoitine se construit l’un des plus grands projets urbains de la métropole, mêlant logements, bureaux et espaces dédiés à l’innovation aérospatiale.
La proximité immédiate avec les emplois de la filière aéronautique en font un secteur à fort potentiel pour capter la demande locative, avec une marge de valorisation à moyen terme liée à l’avancement du projet.
Prix au m2 : 3 336 €
La Cartoucherie
Né de la reconversion d’une ancienne manufacture d’armes, cet écoquartier de l’ouest toulousain s’est imposé en quelques années comme l’une des opérations d’urbanisme les plus abouties de la ville : halles gastronomiques, tramway (lignes T1 et Linéo), programmes labellisés RE2020, parc de biodiversité et pôle d’enseignement supérieur.
Le quartier propose une offre de logements neufs florissante, particulièrement adaptée à une acquisition en Jeanbrun.
Prix au m2 : 3 774 €
Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien avec travaux pour un Jeanbrun à Toulouse ?
Le dispositif Jeanbrun peut se faire avec l’achat d’un appartement neuf (en VEFA) ou celui d’un logement ancien faisant l’objet d’une rénovation lourde, représentant au moins 30 % du coût total de l’opération. Les deux ouvrent droit à l’amortissement, mais répondent à des profils d’investisseurs très différents.
Dans les deux cas, le bien doit respecter un niveau de performance énergétique minimal (classes A ou B du DPE pour l’ancien rénové).
Le neuf à Toulouse : simplicité et sécurité
L’offre de logements neufs et en VEFA se concentre largement sur les grands secteurs en développement, la Cartoucherie, Montaudran/Toulouse Aerospace, et dans une moindre mesure Bonnefoy autour du futur pôle Matabiau. Ses avantages :
- Performance énergétique garantie (normes RE2020), donc aucune exposition au calendrier d’interdiction des passoires thermiques
- Frais de notaire réduits (~2–3 % contre ~7–8 % dans l’ancien)
- Aucuns travaux, faibles charges d’entretien les premières années, garanties constructeur
Sa contrepartie : un prix au m² plus élevé que l’ancien équivalent, qui comprime la rentabilité sous un loyer plafonné.
L'ancien rénové à Toulouse : levier de rendement
Toulouse dispose d’une offre majeure de biens anciens dans des secteurs centraux. Pour un investisseur, l’ancien rénové permet ainsi :
- d’acheter moins cher et/ou dans des emplacements plus centraux
- d’intégrer le coût des travaux dans la base amortissable du Jeanbrun et de générer un déficit foncier
- de revaloriser une passoire thermique en logement performant sur le plan énergétique
Logement étudiant à Toulouse (31) : Jeanbrun ou LMNP ?
Toulouse, avec sa forte population étudiante et son bassin de jeunes actifs, offre un terrain favorable à l’investissement dans le logement étudiant, en nu ou meublé. Pour ce faire, le Jeanbrun et le LMNP sont les principaux leviers pour y parvenir. Voici un comparatif des principales différences entre les deux.
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
|
Type de location
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Nue, résidence principale
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Meublée
|
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Régime fiscal
|
Revenus fonciers
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BIC
(Bénéfices Industriels et Commerciaux)
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Mécanisme d'optimisation
|
Amortissement (base 80 %) +
déficit imputable sur le revenu global |
Amortissement comptable
du bien et du mobilier
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Plafonds de loyer / ressources
|
Oui (zone A)
|
Non
|
|
Engagement de durée
|
9 ans
|
Aucun engagement réglementaire
(hors bail commercial en résidence de services) |
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Amortissements à la revente
|
Réintégrés dans la plus-value
|
Réintégrés dans la plus-value
|
À qui convient plutôt le Jeanbrun ? À l’investisseur qui recherche la stabilité locative avec horizon de long terme.
À qui convient plutôt le LMNP ? À l’investisseur qui privilégie la souplesse et vise la population étudiante toulousaine, avec un taux de rotation de locataire plus élevé.
Investir à Toulouse en loi Jeanbrun avec Maslow
De la définition de votre projet à la remise des clés, puis à la gestion de votre bien, Maslow vous accompagne sur l’ensemble du parcours. Plateforme d’investissement locatif du groupe Valority, Maslow a conçu un parcours clé-en-main en six étapes :
1 – Définir votre profil investisseur : questionnaire accompagné pour cerner objectifs et capacité d’investissement.
2 – Choisir et réserver votre bien : biens validés en amont avec le Score Maslow ; parcours de réservation 100 % en ligne.
3 – Financer votre investissement : courtage intégré, gestion des paiements depuis l’espace client.
4 – Suivre la livraison : suivi de chantier VEFA, appels de fonds, réception du bien assurée par Maslow.
5 – Percevoir vos loyers : recherche de locataire, sélection des dossiers, aide à la déclaration fiscale.
6 – Piloter votre investissement : comptabilité centralisée, suivi du bail jusqu’à la revente.
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le guide de la loi Jeanbrun
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- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
FAQ - Investir en loi Jeanbrun à Toulouse
Toulouse est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?
Toulouse est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?
Oui. La loi Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans condition de zonage.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Toulouse ?
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Toulouse ?
Pour un logement intermédiaire, le plafond de loyer à Toulouse est de 14,64 €/m²/mois au 1er janvier 2026, modulé par le coefficient de surface. Les niveaux social et très social sont fixés à l’échelle de la commune.
Toulouse est-elle soumise à l'encadrement des loyers ?
Toulouse est-elle soumise à l'encadrement des loyers ?
Toulouse est située en zone tendue, mais n’est pas soumise à l’encadrement des loyers contrairement à des villes comme Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille ou Bordeaux.
Quelle est la durée d'engagement pour un investissement en Jeanbrun ?
Quelle est la durée d'engagement pour un investissement en Jeanbrun ?
9 ans minimum, en location nue à usage de résidence principale.
