2e édition de l'Indice d'Attractivité Fiscale (IAF)
Entre 2021 et 2025, la taxe foncière a augmenté de 18,6 % en médiane dans les 200 communes les plus attractives de France, tandis que le nombre de ventes a reculé de 9,4 % par an. Dans ce contexte de ralentissement du marché immobilier et de pression fiscale accrue, Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif dans le neuf et l’ancien récent, dévoile la 2ème édition de son Indice d’Attractivité Fiscale (IAF).
Cet indicateur croise la dynamique du marché immobilier et l’évolution de la taxe foncière afin d’identifier les territoires qui résistent le mieux à ce double phénomène.
Cette nouvelle édition montre que la hausse de la fiscalité locale ne suffit pas, à elle seule, à expliquer les écarts de dynamisme entre les territoires : c’est avant tout la capacité de résistance du marché immobilier local qui distingue les communes.
Méthodologie :
L’Indice d’Attractivité Fiscale (IAF) croise deux variables sur la période 2021-2025 :
- La dynamique du marché immobilier (60 %) : taux de croissance annuel moyen du nombre de ventes, calculé à partir des données DVF de la DGFiP. Les cinq millésimes ont été recalculés depuis les fichiers bruts avec une règle de comptage unique, en comparant la moyenne 2024-2025 à la moyenne 2021-2022 afin de neutraliser l’effet d’une année atypique.
- La pression fiscale (40 %, inversée) : évolution du taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties entre 2021 et 2025, calculée à partir des taux votés publiés par la DGFiP et des coefficients nationaux de revalorisation des valeurs locatives.
Les ventes en VEFA sont exclues du calcul afin de neutraliser les effets spécifiques liés à la fin du dispositif Pinel et à l’exonération temporaire de taxe foncière sur les constructions nouvelles.
L’étude porte sur les 200 communes les plus peuplées, situées en zone A, A bis ou B1 (zonage tension locative), enregistrant plus de 200 ventes par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle sont hors champ : en raison du droit local et du Livre foncier, leurs mutations ne figurent pas dans la base DVF. Les départements et collectivités d’outre-mer sont également hors périmètre de l’étude. Le zonage utilisé est le zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026.
L’IAF est calculé sur une échelle de 0 à 100, de la commune la mieux à la moins bien positionnée dans le panel. Les données 2026 sur la taxe foncière constituent un éclairage d’actualité et ne sont pas intégrées à l’indice, qui s’arrête à 2025 pour rester cohérent avec les données de marché.
Une hausse généralisée de la taxe foncière dans un marché immobilier en repli
En quatre ans, la taxe foncière a augmenté de 18,6 % en médiane dans les 200 communes étudiées, tandis que le nombre de ventes a reculé de 9,4 % par an sur ce panel.
La hausse de la fiscalité varie peu selon les zones du panel : de 17,61 % en médiane en zone Abis à 19,08 % en zone A (18,22 % en zone B1). Le recul des ventes est plus marqué en zone A (-10,3 % par an en médiane) qu’en zone Abis (-9,1 % par an) et en zone B1 (-8,7 % par an).
Les prix des appartements évoluent diversement selon les zones : ils reculent de 8,86 % en médiane en zone Abis, progressent légèrement en zone A (+0,26 %), et progressent davantage en zone B1 (+7,60 %).
L’IAF 2026 mesure ainsi moins la croissance que la capacité des marchés à résister dans un contexte de ralentissement et de hausse de la fiscalité locale.
Et en 2026 ? Une fiscalité communale et intercommunale globalement stable
Les taux votés par les communes et les intercommunalités pour 2026 (source DGFiP, données arrêtées au 31 juillet 2026) confirment une grande stabilité par rapport à 2025. Ces chiffres portent sur les taux votés par les conseils municipaux et communautaires ; ils n’incluent pas les taxes annexes (GEMAPI, TASA), dont l’évolution 2026 n’est pas disponible.
Les territoires qui résistent le mieux à la pression fiscale
Plus l’IAF est élevé, plus une commune combine résistance du marché immobilier et évolution contenue de la pression fiscale. Ce classement ne constitue pas un palmarès des villes où investir : l’IAF mesure la résistance relative des marchés étudiés entre 2021 et 2025, et non leur potentiel d’investissement ou leur liquidité à la revente.
Les 10 communes les mieux positionnées selon l’IAF :
| Ville | Département | Zone | Population | Ventes / an |
Prix m² appart 2025 |
IAF /100 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Brive-la-Gaillarde
|
Corrèze
|
B1
|
47 095
|
908
|
1 824 EUR
|
100
|
|
Bastia
|
Haute-Corse
|
B1
|
46 867
|
398
|
2 833 EUR
|
94,2
|
|
Châtenay-Malabry
|
Hauts-de-Seine
|
A bis
|
35 825
|
363
|
4 835 EUR
|
91,1
|
|
Laval
|
Mayenne
|
B1
|
49 400
|
789
|
2 052 EUR
|
90,2
|
|
Montrouge
|
Hauts-de-Seine
|
A bis
|
46 324
|
671
|
7 143 EUR
|
89,8
|
|
Béziers
|
Hérault
|
B1
|
81 545
|
1 477
|
1 699 EUR
|
89,5
|
|
Villiers-sur-Marne
|
Val-de-Marne
|
A
|
33 162
|
365
|
3 836 EUR
|
89,0
|
|
Saint-Ouen-sur-Seine
|
Seine-Saint-Denis
|
A bis
|
53 615
|
620
|
6 406 EUR
|
89,0
|
|
Aubagne
|
Bouches-du-Rhône
|
A
|
47 529
|
516
|
2 654 EUR
|
88,6
|
|
Arles
|
Bouches-du-Rhône
|
B1
|
51 811
|
655
|
2 607 EUR
|
88,2
|
Sur les 10 communes du panel, cinq sont situées en zone B1, la moins tendue des trois zones retenues, et cinq en zone A ou A bis, les plus tendues. Toutes affichent un recul de leurs ventes moins marqué que la médiane du panel (-9,37 % par an) : de -2,40 % par an pour Bastia à -8,71 % par an pour Villiers-sur-Marne.
Leur taxe foncière a également moins augmenté que la médiane du panel (18,59 %) : de 14,10 % pour Brive-la-Gaillarde à 17,94 % pour Bastia.
Sur les tranches de population disponibles dans ce panel, l’IAF médian reste proche : 52,1 pour les communes de 20 000 à 50 000 habitants (86 communes), 52,7 pour celles de plus de 50 000 habitants (114 communes).
Le panel ne compte aucune commune de moins de 20 000 habitants cette année, le seuil de 200 mutations par an en moyenne filtrant naturellement les plus petites villes.
Les grandes villes : une lecture complémentaire de la résistance des marchés
Parmi les 35 communes de plus de 100 000 habitants du panel, l’IAF varie de 85,8 à 6,2. Caen (85,8), Rennes (85,3), Besançon (84,9), Nîmes (84,7) et Perpignan (84,1) figurent parmi les mieux classées.
À l’inverse, Grenoble (6,2) et Paris (10,1) ferment le classement ; Villeurbanne, Montreuil, Nancy, Marseille, Nice et Annecy complètent le dernier quart.
Cette lecture permet aussi de remettre en perspective la profondeur des marchés : les dix grandes villes les mieux classées enregistrent une médiane de 2 372 ventes par an, contre 638 pour le Top 10 général.
L’IAF mesure donc la résistance du marché ; le volume de transactions permet, lui, d’en apprécier la profondeur.
Le Top 10 des villes de plus de 100 000 habitants :
| Rang | Ville | Zone | Ventes / an |
Prix m² appart 2025 |
IAF /100 |
|---|---|---|---|---|---|
|
17e
|
Caen
|
B1
|
2 078
|
2 973 EUR
|
85.8
|
|
21e
|
Rennes
|
A
|
3 528
|
3 697 EUR
|
85.3
|
|
25e
|
Besançon
|
B1
|
1 954
|
2 203 EUR
|
84.9
|
|
26e
|
Nîmes
|
B1
|
2 470
|
2 178 EUR
|
84.7
|
|
28e
|
Perpignan
|
B1
|
2 396
|
1 512 EUR
|
84.1
|
|
29e
|
Amiens
|
B1
|
1 744
|
2 471 EUR
|
84.0
|
|
34e
|
Reims
|
B1
|
2 581
|
2 646 EUR
|
83.6
|
|
35e
|
Aix-en-Provence
|
A
|
2 236
|
4 810 EUR
|
83,5
|
|
39e
|
Rouen
|
B1
|
2 349
|
2 709 EUR
|
82,8
|
|
43e
|
Angers
|
B1
|
2 417
|
3 143 EUR
|
82,3
|
La fiscalité ne suffit pas à expliquer l’attractivité d’un territoire
Si la taxe foncière constitue bien une composante du contexte dans lequel évolue un marché immobilier, elle ne permet pas à elle seule d’expliquer sa résilience. Entre la zone où la taxe foncière a le plus progressé (zone A, 19,08 % en médiane) et celle où elle a le moins augmenté (zone A bis, 17,61 %), l’écart reste inférieur à 1,5 point. À l’inverse, l’écart de prix au m2 des appartements entre zones est beaucoup plus important : de -8,86 % en zone A bis à +7,60 % en zone B1, soit plus de 16 points d’écart.
Pour les investisseurs, cette évolution invite donc à regarder au-delà du seul niveau de fiscalité locale et à prendre en compte la profondeur et la résistance du marché immobilier dans lequel ils envisagent d’investir.
Notre avis :
La taxe foncière a augmenté de 18,6 % en médiane dans les 200 villes que nous avons étudiées cette année. Entre la zone la plus touchée et la moins touchée, l’écart tient en moins de 1,5 point. Sur les prix des appartements, l’écart entre ces mêmes zones dépasse 16 points. Ce n’est pas la fiscalité qui a redessiné la carte, c’est le marché.
Avec cette deuxième édition, Maslow.immo poursuit son analyse de l’impact de la fiscalité locale sur les marchés immobiliers et propose un indicateur actualisé permettant de comparer la résistance des territoires dans un contexte de ralentissement du marché et de hausse des charges pesant sur les propriétaires.