L’achat ou la vente d’un bien immobilier est une étape importante et peut parfois se révéler complexe. Le compromis de vente, aussi appelé “promesse synallagmatique de vente”, joue un rôle central dans ce processus.
C’est l’acte juridique par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur, et ce dernier à l’acquérir, sous réserve de certaines conditions que l’on nomme “conditions suspensives” (obtention d’un prêt immobilier, absence de servitudes cachées, etc.). Ce document constitue le premier engagement formel et réciproque entre l’acheteur et le vendeur, avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.
Il est essentiel de bien comprendre tous les aspects de ce document avant de s’engager, car une fois signé, ce document contractuel a des implications juridiques sérieuses pour les deux parties.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Un compromis de vente doit inclure plusieurs informations essentielles pour être valide. Chaque détail compte et doit être minutieusement rédigé pour éviter tout malentendu ou litige futur. Il s’agit d’un acte préparatoire au contrat définitif de vente chez le notaire. Il s’agit tout simplement d’une déclaration de la part du vendeur qui reconnaît vendre son bien à un acheteur défini. Ce dernier reconnaît lui-même les conditions d’achat qui lui ont été proposées.
Voici les principales informations que l’on retrouve dans le contenu d’un compromis de vente :
Les informations sur les deux parties
Ces informations incluent le nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance des individus, ou la dénomination, la forme juridique et l’adresse du siège pour les personnes morales. Il est aussi nécessaire de préciser le statut matrimonial pour les personnes physiques, afin de déterminer les implications légales de la vente.
La description détaillée du bien immobilier
Cela comprend l’adresse du bien, sa nature (maison, appartement, terrain, etc.), sa superficie, son nombre de pièces, et toute autre caractéristique importante. Il faut également mentionner les équipements inclus dans la vente (cuisine équipée, meubles, etc.). De plus, les diagnostics immobiliers obligatoires (performance énergétique, risques d’exposition au plomb, état d’amiante, etc.) doivent être annexés au compromis.
Le prix de vente
Le compromis de vente doit clairement indiquer le prix convenu entre les parties, ainsi que les modalités de paiement. En général, l’acheteur verse un dépôt de garantie lors de la signature du compromis, qui est généralement équivalent à 10% du prix de vente.
Les conditions suspensives
Les conditions suspensives sont des événements qui, s’ils ne se réalisent pas, annulent la vente. La plus courante est l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur. D’autres conditions peuvent être ajoutées, comme l’absence de servitudes cachées, ou la réalisation de travaux avant la vente..
La date de signature de l'acte de vente
Enfin, le compromis doit mentionner la date prévue pour la signature de l’acte de vente définitif, qui se fait chez le notaire. Cette date doit laisser suffisamment de temps pour que les conditions suspensives puissent se réaliser.
Quelles différences entre le compromis et la promesse unilatérale de vente ?
Le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont deux formes d’avant-contrat utilisées dans le cadre d’une vente immobilière. Bien qu’ils aient des similitudes, ils présentent également des différences importantes en termes d’engagement et de flexibilité pour les parties.
Dans le cas d’une promesse de vente, seul le vendeur est engagé. Il promet de vendre le bien à l’acheteur pendant une durée définie, en échange d’une indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur. L’acheteur, de son côté, a le choix d’acheter ou non le bien à l’issue de cette période.
En cas de rétractation sans motif valable dans un compromis de vente, la partie qui se rétracte peut-être contrainte de verser des dommages et intérêts à l’autre partie. Cela peut représenter une somme importante, généralement équivalente au dépôt de garantie (10% du prix de vente).
En promesse unilatérale, si l’acheteur décide de ne pas acheter, il perd l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée. Si le vendeur se rétracte, il peut être contraint de verser des dommages et intérêts à l’acheteur, et de rembourser l’indemnité d’immobilisation.
Enfin, le compromis peut être rédigé sous seing privé (c’est-à-dire directement entre les parties ou avec un agent immobilier), ou être formalisé par acte notarié. La promesse, quant à elle, doit être formalisée par acte notarié, et enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours suivant sa signature.
En savoir plus sur qui rédige le compromis de vente.
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Quel est le délai entre le compromis et l'acte de vente ?
Il faut compter les 2 à 3 mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique de vente. 8 jours après la signature du compromis de vente, le notaire envoie les pièces administratives à la mairie et demande le certificat d’urbanisme. Le délai de rétractation se termine 2 jours après l’expédition. Après 20 jours, le statut hypothécaire du bien (contenant les éléments juridiques et les créances liées au bien) est établi et l’acheteur doit envoyer les pièces justificatives prouvant que son hypothèque a été obtenue dans les 30 jours. Le droit de préemption accordé par la mairie prend fin au bout de 60 jours et le délai maximum d’envoi des pièces justificatives au notaire est de 70 jours.
Une fois la dernière étape franchie, le notaire commencera à rédiger un projet d’acte de vente, à partir duquel l’acte authentique de vente pourra être signé. De plus, avec la loi Scrinever du 13 juillet 1979, a donné aux acheteurs 30 jours pour effectuer les remboursements hypothécaires.
Comment se passe un compromis de vente ?
Une fois que les parties se sont mises d’accord sur les conditions de vente, elles passent à la signature du compromis de vente. Ce processus se déroule généralement en plusieurs étapes clés :
La préparation du compromis
Cette première étape consiste à recueillir toutes les informations nécessaires à la rédaction du compromis de vente. Le vendeur doit fournir tous les documents concernant le bien, tandis que l’acheteur doit vérifier sa capacité financière à réaliser l’achat. C’est aussi le moment où les deux parties négocient les conditions de vente.
La signature du compromis
Une fois le compromis de vente rédigé, les parties le signent. Cette signature peut se faire en présence d’un notaire, d’un agent immobilier ou d’un avocat. À ce stade, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie, qui représente souvent 10% du prix de vente.
Le délai de rétractation
Après la signature du compromis, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Durant cette période, il peut revenir sur sa décision sans avoir à justifier de motifs et sans pénalités. Si l’acheteur décide de se rétracter, le dépôt de garantie lui est intégralement remboursé.
La réalisation des conditions suspensives
Le compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives, qui doivent se réaliser pour que la vente soit définitive. La condition la plus courante est l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur. Si toutes les conditions suspensives sont réalisées, la vente peut se poursuivre.
La signature de l'acte de vente définitif
Une fois toutes les conditions suspensives réalisées, les parties se retrouvent chez le notaire pour signer l’acte de vente définitif. L’acheteur verse alors le solde du prix de vente, et le notaire remet les clés à l’acheteur.
Quels sont les documents annexes au compromis de vente ?
Pour garantir la légitimité du compromis de vente, il est nécessaire d’y inclure certains documents. Ceux-ci comprennent le dossier de diagnostics techniques immobiliers obligatoires, qui fournit des informations sur l’efficacité énergétique du logement (DPE), et qui liste les diagnostics pour l’amiante, le plomb, le gaz, et l’électricité. Lors d’une vente immobilière en copropriété, la loi Alur impose au vendeur de fournir à l’acheteur un ensemble de documents. Ces derniers visent à informer l’acheteur sur la structure et la situation financière de la copropriété :
- Résultats des diagnostics immobiliers
- Fiche synthétique de la copropriété
- Carnet d’entretien de l’immeuble
- Règlement de copropriété et l’état descriptif de division (EDD)
- Montant des charges courantes et hors budget
- Montant du fonds destiné aux travaux
- Montant de la dette fournisseurs
- Etat des impayés de charges au sein du syndicat de copropriété
- Notice d’information compilant les droits et les obligations des copropriétaires
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Quelles sont les particularités du compromis de vente ?
Si signer un compromis de vente peut suivre généralement une structure assez standard, certains cas particuliers ou certaines situations peuvent nécessiter une attention particulière. Voici quelques-unes de ces particularités :
Les clauses de dédit
Une clause de dédit est une disposition qui permet à une partie de se dégager de son engagement en versant une indemnité à l’autre partie. Par exemple, un acheteur peut prévoir une clause de dédit qui lui permet de renoncer à l’achat s’il trouve un autre bien qui lui convient mieux, à condition de verser une somme convenue au vendeur.
Condition suspensive particulière
Outre l’obtention d’un prêt immobilier, d’autres conditions suspensives peuvent être intégrées au compromis de vente. Par exemple, l’acheteur peut exiger la réalisation de travaux spécifiques, ou la vérification de la conformité du bien à certaines normes. La clause suspensive sert d’exception aux engagements des parties et est insérée dans le compromis de vente d’un commun accord entre l’acheteur et le vendeur. Si l’un d’entre eux est activé, cela entraînera l’annulation du contrat. Ils protègent les acquéreurs en leur permettant de renoncer à l’achat d’un bien immobilier sans compensation financière lorsqu’une ou plusieurs conditions ne sont pas remplies.
Des dérogations peuvent être souhaitées ou subies, et parmi les moratoires souvent utilisés on trouve : l’accès aux hypothèques pour financer des achats, la vérification des permis de construire, l’absence de droit de préemption par les mairies, et même les servitudes d’urbanisme. En conséquence, les acheteurs qui ne contractent pas de prêt bancaire peuvent légalement récupérer leur dépôt de garantie, qui représente 10 % du prix d’achat de la maison.
Vente en viager
Dans le cas d’une vente en viager, le compromis de vente est légèrement différent. Il doit notamment préciser le bouquet (somme versée à la signature), la rente viagère (somme versée régulièrement au vendeur jusqu’à son décès), et les conditions de réversibilité éventuelle de la rente.
Dans certains cas, le délai entre la signature du compromis et la signature de l’acte de vente peut être particulièrement long. C’est souvent le cas lorsque l’acheteur a besoin de vendre un autre bien pour financer son achat, ou lorsque le vendeur construit un nouveau logement. Dans ces situations, il est important de définir des conditions précises pour éviter les litiges.
