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Changer de gestion locative en cours de bail : comment faire ?

Dans cet article vous trouverez :

La gestion locative est essentielle pour les propriétaires bailleurs, facilitant la location de leurs biens grâce à des services spécialisés. Néanmoins, les besoins et attentes des propriétaires peuvent changer, tout comme la qualité des services offerts par les gestionnaires locatifs. Dans certains cas, il devient nécessaire de changer de gestionnaire en cours de bail pour mieux répondre aux objectifs actuels du propriétaire. Cette transition, bien que complexe, est importante pour maintenir la rentabilité et la satisfaction liées à l’investissement immobilier. 

Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est un contrat par lequel un propriétaire bailleur confie la gestion de son bien immobilier à un professionnel du secteur, souvent une agence immobilière. Ce document détermine le cadre et les limites dans lesquels le gestionnaire peut agir, couvrant des aspects tels que la recherche de locataires, la collecte des loyers, la gestion des réparations nécessaires et le suivi des aspects administratifs et légaux de la location.

La principale fonction du mandat est de déléguer la gestion quotidienne du bien, permettant ainsi au propriétaire de bénéficier d’une expertise professionnelle tout en se libérant des contraintes liées à la gestion directe de la propriété. Ce faisant, le mandat précise les obligations et les responsabilités du gestionnaire, assurant ainsi la protection des intérêts du propriétaire et la bonne conduite de la location.

Un mandat de gestion locative standard inclut généralement des clauses relatives à la durée du contrat, aux honoraires du gestionnaire (souvent un pourcentage des loyers perçus), aux modalités de résiliation, et à l’étendue des pouvoirs conférés au gestionnaire. Ces conditions visent à établir une relation claire et équitable entre le propriétaire et le gestionnaire.

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Pourquoi changer de gestionnaire locatif ?

Changer de gestionnaire locatif est une décision importante pour un propriétaire bailleur. Plusieurs facteurs peuvent motiver ce choix, souvent liés à la recherche d’une meilleure adéquation entre les besoins du propriétaire et les services offerts.

Insatisfaction vis-à-vis des services actuels

L’une des raisons les plus courantes du changement est l’insatisfaction liée à la qualité des services fournis. Cela peut inclure une communication insuffisante, des retards dans la gestion des réparations, ou une gestion administrative lacunaire. Lorsque les attentes ne sont pas satisfaites, cela peut conduire à envisager un changement de gestionnaire. 

Recherche de meilleures conditions financières

Les honoraires de gestion locative représentent un coût significatif pour le propriétaire. Une structure de frais de gestion plus compétitive peut constituer un incitatif puissant à changer de gestionnaire, surtout si le nouveau gestionnaire propose également des services équivalents ou supérieurs à ceux du gestionnaire actuel. Cela arrive lorsque le propriétaire revoit sa stratégie d’investissement et souhaite ajuster la gestion locative aux objectifs liés à son investissement.

Souhait de services plus adaptés ou spécialisés

Les besoins en matière de gestion locative peuvent évoluer avec le temps. Un propriétaire peut rechercher des services plus spécialisés, comme la gestion de biens meublés, de résidences de vacances, ou de propriétés de prestige. De même, un changement dans la stratégie d’investissement immobilier du propriétaire, comme l’achat de nouveaux biens ou la diversification du portefeuille, peut nécessiter les compétences d’un gestionnaire différent, mieux adapté à ces nouveaux besoins.

Reprise en main par le propriétaire

Il se peut que le propriétaire souhaite reprendre en main sa gestion locative pour des raisons économiques de réduire les coûts ou bien d’avoir plus d’autonomie dans la gestion de son bien.

Changer de mandat de gestion : les étapes à suivre !

Résiliation du mandat de gestion avec une lettre recommandée

La première étape pour changer de contrat de gestion locative est de rédiger une lettre de résiliation en recommandé informant le gestionnaire de la décision d’arrêter le bail en cours. Ce courrier de résiliation doit contenir les informations suivantes :

  • Identité et coordonnées du propriétaire
  • La dénomination du gestionnaire
  • La date et le lieu
  • Le numéro du mandat de gestion
  • La date d’échéance du mandat
  • Le délai de préavis
  • Les informations relatives au bien
  • Le motif de résiliation

Sélectionner un nouveau gestionnaire locatif

Après avoir décidé de mettre fin au mandat de gestion et vérifié les conditions de résiliation de votre contrat actuel, l’étape suivante consiste à choisir un nouveau gestionnaire. Cette décision doit être mûrement réfléchie, car le nouveau gestionnaire aura une influence significative sur la rentabilité de votre investissement immobilier et la satisfaction de vos locataires.

Assurez-vous que le gestionnaire offre tous les services dont vous avez besoin. Cela peut inclure la gestion quotidienne de la propriété, la recherche et la sélection de locataires, la gestion des urgences et des réparations, ainsi que le suivi administratif et légal.

Formalités administratives pour la transition

Le changement de gestionnaire locatif implique une série de formalités administratives essentielles pour assurer une transition fluide et conforme aux exigences légales. Ces démarches permettent de protéger vos intérêts en tant que propriétaire et pour maintenir la continuité de la gestion locative.

Fournissez au nouveau gestionnaire tous les documents nécessaires à une bonne gestion de la propriété, incluant les contrats de location en cours, les états des lieux, les diagnostics immobiliers, et tout autre document pertinent. Il en est de même pour les coordonnées des locataires actuels et les détails des baux en cours.

Informer le locataire du changement de gestionnaire

Généralement, notifier les locataires par écrit suffit, en précisant les coordonnées du nouveau gestionnaire et la date à partir de laquelle le changement sera effectif. Assurez-vous de vous conformer à ces exigences pour éviter toute complication légale. Un changement de gestionnaire peut susciter des inquiétudes chez les locataires, notamment concernant la continuité des services et la gestion des demandes d’entretien.

Il est important d’aborder ces préoccupations proactivement et de rassurer les locataires sur le fait que le nouveau gestionnaire est pleinement informé des besoins spécifiques de la propriété et des accords existants.

Bon à savoir

La résiliation d’un mandat de gestion dépend généralement de la clause d’engagement qui lie les 2 parties qui est d’un an avec un préavis de 3 mois dans la majorité des cas. Il est donc tout a fait possible de résilier le mandat de gestion à la date anniversaire sans craindre de pénalités. La loi Châtel n°2005-67 du 28 janvier 2005 permet de résilier un mandat de gestion plus simplement en cas de reconduction tacite.

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Ce qu'il faut retenir :

Changer de gestionnaire locatif est une démarche importante pour améliorer la gestion de votre bien et sa rentabilité. Pour réussir cette transition, il est important d’identifier clairement vos besoins, de communiquer efficacement avec toutes les parties concernées et de choisir soigneusement votre nouveau gestionnaire. Une approche méthodique et réfléchie vous aidera à minimiser les perturbations et à maximiser les avantages de ce changement, assurant ainsi la satisfaction continue de vos locataires et la pérennité de votre investissement.

Pour en savoir plus sur la gestion locative meublée :

Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.