“Et si votre prochain achat immobilier vous rapportait chaque mois ?”
C’est une idée séduisante qui traverse l’esprit de plus en plus de particuliers. Pourtant, acheter pour louer soulève de nombreuses questions : est-ce vraiment rentable ? Par où commencer ? Quels pièges éviter ?
Dans cet article, nous vous proposons un guide pour comprendre les fondamentaux de l’investissement locatif et prendre des décisions éclairées.
Vous découvrirez également comment Maslow simplifie l’ensemble du parcours d’investissement grâce à son offre clé en main : de la sélection du bien à la gestion locative, en passant par le financement et les démarches administratives.
Acheter pour louer : de quoi parle-t-on exactement ?
Acheter pour louer, c’est acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location pour en tirer un revenu régulier. Acheter un appartement pour le louer est l’une des stratégies préférées des Français pour se constituer un patrimoine tout en générant des revenus complémentaires.
Mais avant de se lancer, il est essentiel de comprendre ce que recouvre réellement ce type d’investissement, car il existe plusieurs approches, chacune avec ses avantages et ses spécificités :
Les principaux types d'investissement locatif
Location nue (non meublée) :
Plus simple en termes de gestion, souvent avec des baux plus longs (3 ans), mais une rentabilité généralement plus faible.Location meublée :
Meilleurs rendements potentiels, fiscalité avantageuse via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et possibilité d’investir en résidence de services (type résidence étudiante).Location saisonnière / courte durée :
Très rentable dans les zones touristiques ou urbaines, mais soumise à des réglementations strictes et à une logistique plus complexe.Colocation :
Permet d’augmenter les loyers perçus pour un même bien, mais nécessite une bonne gestion locative et un choix rigoureux des profils.
Pourquoi acheter pour louer ?
Voici les objectifs principaux que poursuivent les investisseurs :
Générer des revenus locatifs réguliers
Se constituer un patrimoine sur le long terme
Préparer la retraite avec des loyers complémentaires
Bénéficier de leviers fiscaux avantageux
Profiter d’un effet de levier grâce au crédit immobilier
Est-ce rentable d’acheter pour louer en 2025 ?
La question de la rentabilité est au cœur de toute démarche d’achat locatif. En 2025, avec un contexte économique marqué par des taux d’intérêt en évolution, des prix immobiliers contrastés et des régulations plus strictes, il est légitime de se demander : est-ce encore un bon calcul ?
Les principaux facteurs qui influencent la rentabilité
La rentabilité locative dépend de plusieurs éléments à bien analyser :
Le prix d’achat du bien : plus il est élevé, plus il faudra de temps pour rentabiliser l’investissement.
Le montant des loyers pratiqués dans la zone : il doit être en adéquation avec le prix d’achat et la demande.
Les charges liées au bien : taxe foncière, charges de copropriété, frais d’entretien…
La fiscalité : régime choisi, impôts sur les revenus fonciers ou les bénéfices du LMNP, prélèvements sociaux…
Le taux d’emprunt et le coût du crédit : des mensualités trop lourdes peuvent impacter fortement la rentabilité nette.
Quelle ville choisir pour maximiser la rentabilité ?
En 2025, les villes où la tension locative est forte (forte demande, peu d’offres) restent les plus intéressantes pour les investisseurs. C’est le cas notamment de :
Toulouse, Lyon, Rennes, Bordeaux, Nantes… où la demande étudiante et jeune active est soutenue.
Villes de taille moyenne en développement, plus accessibles et avec un bon potentiel locatif. Voir notre page sur le top 10 des villes moyennes où investir
Astuce : Le Score Maslow permet d’évaluer objectivement un bien selon sa rentabilité potentielle et la dynamique locative locale.
À ne pas négliger : les risques
Vacance locative : si le bien reste inoccupé plusieurs mois, les revenus sont à zéro.
Loyers impayés : il est essentiel de se protéger avec une assurance ou une sélection rigoureuse des locataires.
Évolution du marché : certains quartiers ou villes peuvent perdre en attractivité.
Bon à savoir : Investir dans une résidence étudiante en LMNP se fait à travers un bail commercial. Ce dernier vous permet de sécuriser vos loyers pendants 10 ans, en déléguant la gestion de votre location au gestionnaire de la résidence.
L’immobilier locatif 100% sécurisé
Nos projets en LMNP
T2 meublé à Toulouse
170 800 € HT
Studio étudiant à Poitiers
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Studio étudiant à Bordeaux
112 450 € HT €
Les étapes clés pour réussir un investissement immobilier locatif
Identifier le bon bien immobilier
Le choix du bien est la pierre angulaire de votre projet. Pour cela, il faut :
Analyser le marché local : tension locative, évolution des prix, profil des locataires
Privilégier un bon emplacement : proximité des transports, écoles, pôles économiques
Choisir le bon type de logement : studio, T2, colocation, selon la demande ciblée
Estimer les travaux nécessaires : certains peuvent valoriser fortement le bien
💡 Le Score Maslow permet d’évaluer objectivement la pertinence d’un bien en croisant rendement potentiel et demande locative.
Obtenir un financement adapté
L’investissement locatif peut souvent être financé à 100 % par un crédit immobilier, mais encore faut-il optimiser son plan de financement :
Comparer les offres de prêt (taux, durée, assurance)
Évaluer sa capacité d’emprunt en fonction des revenus et du projet
Prévoir un apport ou des frais annexes (notaire, garantie, ameublement…)
💡 Maslow propose un accompagnement avec un courtier partenaire pour faciliter cette étape et négocier les meilleures conditions.
Réaliser les bons travaux
Certains biens à rénover peuvent offrir une forte valeur ajoutée, à condition de :
Se fixer un budget clair et cohérent avec le projet global
Prioriser les améliorations utiles à la location (fonctionnalité, confort, sécurité)
Profiter d’aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, TVA réduite, etc.)
Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur dans un investissement locatif ?
En tant que propriétaire bailleur, vous devez :
Louer un logement décent (surface minimale, sécurité, performance énergétique…)
Respecter les règles de bail (durée, dépôt de garantie, préavis, état des lieux…)
Assurer le bien contre les risques (multirisque propriétaire non occupant)
Entretenir le logement (travaux à la charge du propriétaire, conformité, réparations)
💡 Confier la gestion à un professionnel permet de rester conforme tout en se déchargeant des aspects administratifs.
Quels sont les régimes fiscaux possibles pour investir dans l'immobilier locatif ?
Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Dédié aux locations meublées, le statut LMNP permet au propriétaire bailleur de choisir entre deux régimes : le micro-BIC ou le réel. Tous deux offrent une fiscalité très avantageuse :
Le micro-BIC :
Permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire qui diffère selon le type de meublé :
Pour les meublés classiques, les chambres d’hôtes et les meublés touristiques classés, l’abattement est de 50% dans la limite de 77 700€ de recettes locatives annuelles.
Pour les meublés touristiques non classés, l’abattement est de 30% dans la limite de 15 000€ de recettes locatives annuelles.
Le réel :
Permet de déduire les charges réelles liées à votre activité de loueur meublé (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…)
Possibilité d’amortir le bien immobilier et de déduire cet amortissement de votre base imposable
Le régime réel en LMNP est très apprécié pour sa capacité à générer des revenus peu ou pas du tout fiscalisés pendant plusieurs années.
A savoir : le statut LMNP est accessible à condition que vos recettes locatives soient < 23 000 €/an ou inférieures à 50 % du revenu global de votre foyer fiscal.
La location nue (non meublée)
Ce mode de location bénéficie de deux régimes au choix :
Micro-foncier : si les revenus bruts < 15 000 €/an
→ Abattement forfaitaire de 30 %Régime réel : pour déduire les charges réelles (travaux, assurance, intérêts d’emprunt…).
A savoir : L’amortissement n’est pas possible en location nue.
La défiscalisation avec la loi Malraux (immobilier ancien à rénover)
Ce dispositif s’adresse aux investisseurs qui souhaitent rénover des biens anciens classés dans des secteurs sauvegardés :
Réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans
Engagement de location nue pendant 9 ans
Travaux encadrés par les Architectes des Bâtiments de France
S’adresse aux profils fortement fiscalisés qui veulent réduire leur impôt sur le revenu tout en valorisant un bien patrimonial.
Le dispositif de défiscalisation loi Denormandie (ancien avec travaux dans certaines villes)
Cette loi concerne l’achat d’un bien ancien avec travaux représentant au moins 25 % du prix total, dans une ville éligible :
Réduction d’impôt jusqu’à 21 %
Engagement de location nue pendant 6, 9 ou 12 ans
Applicable uniquement dans certaines villes moyennes éligibles au plan Action Cœur de Ville ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
Une option pertinente pour réhabiliter un bien tout en bénéficiant d’un allègement fiscal significatif.
Tableau comparatif des régimes fiscaux
| Régime fiscal | Type de location | Avantage fiscal | Conditions clés | Idéal pour... |
|---|---|---|---|---|
|
LMNP au réel
|
Meublée
|
Amortissement + déduction charges
|
Recettes < 23k€/an ou <50% revenu gloabal du foyer fiscal
|
Rentabilité + fiscalité très faible
|
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LMNP au micro-BIC
|
Meublée
|
Abattement forfaitaire jusqu'à 50%
|
Recettes < 23k€/an ou <50% revenu gloabal du foyer fiscal
|
Simplicité + fiscalité légère
|
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Micro-foncier
|
Nue
|
Abattement forfaitaire de 30%
|
Revenus < 15k€/an
|
Simplicité administrative
|
|
Foncier au réel
|
Nue
|
Déduction des charges réelles
|
Plus de 15k€/an ou charges élevées
|
Maximiser les déductions
|
|
Loi Malraux
|
Nue
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Réduction d’impôt jusqu’à 30 % sur le montant des travaux
|
Bien classé, secteur sauvegardé
|
Forte imposition + valeur patrimoniale
|
|
Loi Denormandie
|
Nue
|
Réduction d'impôt jusqu'à 21%
|
Travaux > 25 % du prix total + situé dans zones éligibles
|
Forte imposition
|
💡 L’accompagnement d’un professionnel comme Maslow permet de choisir le régime fiscal le plus avantageux en fonction de votre situation personnelle.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Comment Maslow simplifie l'achat pour louer ?
Réaliser un investissement locatif peut rapidement devenir un parcours du combattant : trouver le bon bien, sécuriser son financement, gérer les travaux, la mise en location, la fiscalité… Autant d’étapes qui peuvent décourager les investisseurs, surtout débutants.
C’est là que Maslow se distingue, en proposant une solution d’investissement locatif clés en main pensée pour ceux qui veulent investir en ligne tout en étant accompagné par des experts si besoin, afin d’investir sereinement.
Le Score Maslow : investir avec méthode et objectivité
Chaque bien proposé sur la plateforme est noté selon un Score Maslow, un indice développé en interne par nos experts de terrain qui évalue :
La tension locative de la zone
Le rendement locatif brut estimé
La qualité du bien et son potentiel de valorisation
Le niveau de risque perçu
Ce système permet de comparer objectivement les opportunités et de sélectionner des biens à fort potentiel avec une logique d’investissement structurée.
Un accompagnement à chaque étape du projet
Maslow propose un parcours en 5 étapes, entièrement digitalisé et accompagné par des experts :
Réservation d’un bien : sélectionné et validé selon le Score Maslow
Recherche de financement : accompagnement par un courtier dédié pour optimiser le prêt
Signature chez le notaire : simplification des démarches et gestion des formalités
Mise en location et gestion : recherche de locataires, gestion administrative et comptable, loyers sécurisés pour ceux qui investissent avec un bail commercial
Déclaration fiscale : assistance à la déclaration des revenus locatifs
Des villes ciblées pour leur potentiel locatif
Maslow concentre son offre sur des villes dynamiques à forte demande locative. Cette approche géographique sélective permet de réduire le risque de vacance locative et d’optimiser la rentabilité.
Un service pensé pour les investisseurs modernes
Plateforme 100 % en ligne, ergonomique et intuitive
Accès à des experts immobiliers, financiers et fiscaux
Bien sélectionnés et documentés (photos, projections, rentabilité)
Aucune gestion directe requise pour l’investisseur
Maslow s’adresse autant aux néo-investisseurs qu’aux profils expérimentés qui souhaitent déléguer la charge mentale liée à la gestion d’un bien locatif.
Conseils pratiques pour maximiser la rentabilité
Même si le choix du bien et la stratégie fiscale sont fondamentaux, de petits ajustements bien pensés peuvent faire une grande différence sur la rentabilité nette de votre investissement locatif. Voici quelques conseils concrets pour tirer le meilleur de votre projet.
Acheter au bon prix : la rentabilité commence à l’achat
Négociez systématiquement le prix de vente, même en zone tendue.
Étudiez les biens à rénover : un prix d’achat plus bas peut compenser le coût des travaux tout en améliorant le potentiel locatif.
Comparez le prix au m² avec les loyers moyens pour évaluer la rentabilité brute avant d’acheter.
Optimiser l’aménagement et l’équipement
Un logement bien pensé et bien équipé se loue plus vite, plus cher et attire de meilleurs locataires :
Choisir un mobilier fonctionnel et moderne (pour les meublés)
Maximiser l’espace avec des solutions de rangement intelligentes
Travailler la luminosité et le confort thermique
💡 Des travaux ciblés peuvent booster à la fois le loyer, la durée de location et la satisfaction des locataires.
Bien gérer son bien… ou déléguer intelligemment
Une bonne gestion locative permet d’éviter les vacances prolongées, les impayés et les dégradations :
Réaliser une sélection rigoureuse des locataires (CDI, garants, scoring…)
Mettre en place une assurance loyers impayés
Assurer une relation fluide et réactive avec les locataires
💡 Si vous manquez de temps ou d’expérience, confier la gestion à un professionnel comme Maslow permet de louer sereinement tout en garantissant un suivi rigoureux.
Suivre ses finances de près
Mettre en place un tableau de bord de rentabilité : loyers, charges, impôts, taux d’occupation
Réviser les loyers régulièrement (dans le respect du bail)
Analyser chaque année la performance nette réelle de votre investissement
💡 Maslow accompagne aussi ses clients dans le suivi comptable et la déclaration fiscale, pour maximiser les bénéfices nets.
Se former régulièrement
L’immobilier locatif évolue rapidement (lois, fiscalité, DPE…). Il est essentiel de :
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FAQ
Quels sont les critères à prendre en compte avant d'acheter un appartement pour le louer en 2025 ?
Avant d’acheter un appartement pour le louer, il est important d’évaluer le marché locatif local, de vérifier la rentabilité potentielle et de choisir le bon type de bien immobilier. Considérez également l’emplacement, la demande locative, et la capacité à trouver un locataire rapidement.
Est-il possible d'acheter un logement pour le louer sans apport en 2025 ?
Oui, acheter un logement sans apport est possible grâce à certains prêts immobiliers qui ne nécessitent pas d’apport initial. Cependant, être éligible à ces offres dépendra de votre situation financière et de votre profil d’emprunteur.
Acheter un appartement pour louer : est-ce un bon investissement en 2025 ?
Acheter pour louer peut être un bon investissement si les conditions du marché immobilier sont favorables. Cela inclut un marché locatif stable, une demande élevée et des prix d’achat raisonnables. Faire une analyse approfondie est crucial pour déterminer si cela peut être rentable d’acheter un appartement dans votre région cible.
Quel type de bien est préférable d'acheter pour louer : appartement ou maison ?
Le choix entre un appartement ou une maison dépend de la demande locative locale et de votre budget. Les appartements sont souvent plus faciles à gérer et à louer dans les zones urbaines, tandis que les maisons peuvent être préférées dans les zones résidentielles familiales.
Comment obtenir un prêt immobilier pour un projet d’investissement immobilier sans apport personnel ?
Pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, vous devrez démontrer une solvabilité financière solide et convaincre le prêteur de la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier. Certaines banques peuvent offrir des financements à 100% sous certaines conditions.
Quels sont les avantages d’acheter un logement neuf pour le louer ?
Acheter un logement neuf pour le louer présente plusieurs avantages, comme des frais de maintenance réduits, une meilleure efficacité énergétique, et souvent des avantages fiscaux. Cela peut faciliter la recherche de locataires et améliorer la rentabilité de l’investissement.
Quelles sont les villes où investir dans un appartement pour louer en 2025 ?
Les villes où investir dépendent des dynamiques du marché immobilier en 2025. Recherchez des villes avec une forte croissance économique, une demande locative élevée, et des projets d’infrastructures prometteurs.
Comment savoir si acheter pour louer est rentable dans ma région ?
Pour déterminer la rentabilité, vous devez analyser le ratio loyer/prix d’achat dans votre région, les tendances du marché locatif, et les prévisions économiques. Vous pouvez contacter l’un de nos experts pour vous aider dans ces démarches.
Quels types de prêts immobiliers sont disponibles pour acheter un bien immobilier pour le louer ?
Plusieurs types de prêts immobiliers sont disponibles, notamment les prêts à taux fixe, les prêts à taux variable, et les prêts à taux révisable. Choisissez celui qui s’aligne le mieux avec votre capacité de remboursement et vos objectifs financiers.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
