La loi Jeanbrun s’applique à Strasbourg comme partout en France : elle permet d’amortir une partie du prix d’un logement mis en location nue, en contrepartie de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Classée en zone A, Strasbourg bénéficie d’un plafond de loyer intermédiaire d’environ 14,64 €/m².
Le dispositif y est donc intéressant, dans une ville à la demande locative tendue et des prix au m2 moins élevés. Notre guide rassemble l’essentiel des informations à connaître pour réussir un investissement Jeanbrun à Strasbourg.
Strasbourg en Loi Jeanbrun : les chiffres à retenir
| Critères | A retenir |
|---|---|
|
Zone de plafonds
|
A
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|
Plafond de loyer
(niveau intermédiaire) |
14.64 €/m²
|
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Prix moyen du m2 (juillet 2026)
|
3 724 €*
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Loyer mensuel moyen au m2
|
15.5 €
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Rendement brut moyen
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4 à 5.5 %
selon les quartiers |
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Encadrement des loyers
|
Non
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Nombre de logements anciens (avant 2021)**
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140 918
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DPE majoritaire***
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C (40.5 %)
D (32.1 %) |
*Meilleurs Agents – prix au m2 les appartements au 1er juillet 2026
**Insee, RP2023 exploitation principale, géographie au 01/01/2026
***ADEME – évaluation sur les 103 436 DPE effectués à Strasbourg depuis juillet 2021
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Pourquoi investir en loi Jeanbrun à Strasbourg (67) ?
Strasbourg réunit plusieurs conditions optimales pour un investisseur :
- une demande locative structurellement forte
- des prix d’achat qui restent contenus au regard d’autres métropoles comparables
- une situation géographique européenne majeure avec une connexion immédiate à l’Allemagne
Le prix moyen du m2 en juillet 2026 à Strasbourg s’élève à 3 724 €, ce qui est un niveau inférieur à des métropoles comme Lyon (4 663 €), Bordeaux (4 343 €) ou encore Nice (5 205 €).
Cette demande repose sur plusieurs piliers solides. La ville accueille plus de 85 000 étudiants, ce qui alimente un besoin permanent en studios et petites surfaces.
Son statut de capitale européenne avec la présence de nombreuses institutions (Parlement européen, Conseil de l’Europe, institutions et cabinets internationaux) attire une population de locataires actifs et souvent mobiles. La ville bénéficie également d’une bonne croissance démographique sur la période 2017-2023 en gagnant plus de 2 000 habitants chaque année.
Enfin, sa position transfrontalière de l’Allemagne, entretient un flux de travailleurs et d’expatriés côté français. Strasbourg est par ailleurs classée en zone tendue, ce qui traduit officiellement ce déséquilibre entre offre et demande.
Le dispositif Jeanbrun à Strasbourg (67) : ce qu'il faut savoir
La loi Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, est le nouveau levier pour l’investissement locatif amendé dans la loi de finances n°2026-103 du 19 février 2026 et remplace l’ancienne loi Pinel qui s’est arrêtée au 31 décembre 2024. Le principal avantage fiscal du Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement.
Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction du prix du logement (hors valeur du terrain) de vos revenus locatifs. Cet amortissement vient réduire la base imposable de vos revenus et permet, dans certains cas, de créer un déficit foncier imputable. Vous pouvez amortir jusqu’à 80 % du prix d’achat, les autres 20 % représentent le bâti dont la valeur ne change pas.
En contrepartie de cet avantage fiscal, le dispositif impose plusieurs engagements :
- Un engagement locatif minimal de 9 ans en résidence principale du locataire
- Des plafonds de loyer à ne pas dépasser, qui varient selon la zone géographique du bien
- Des plafonds de ressources du locataire, selon la typologie de loyer appliquée (intermédiaire, social, très social)
- Location nue obligatoire au régime réel
Les taux d'amortissement et plafonds du dispositif Jeanbrun
Le texte de loi qui encadre le dispositif Jeanbrun prévoit différents taux d’amortissement selon la nature du bien (neuf ou ancien avec travaux) ainsi que selon le niveau de loyer pratiqué. Les plafonds restent cependant les mêmes.
| Taux d'amortissement neuf |
Taux d'amortissement ancien avec travaux |
Plafonds d'amortissement | |
|---|---|---|---|
|
Logement intermédiaire
|
3.5 % / an
|
3 % / an
|
8 000 € / an
|
|
Logement social
|
4.5 % / an
|
3.5 % / an
|
10 000 € / an
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Logement très social
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5.5 % / an
|
4 % / an
|
12 000 € / an
|
Avec le dispositif Jeanbrun, vous pouvez donc déduire annuellement jusqu’à 12 000 € de vos revenus fonciers. Sur 9 ans, cela peut représenter jusqu’à 108 000 €.
Dans le cas de l’ancien, les travaux de rénovation énergétique peuvent générer un déficit foncier imputable sur les revenus globaux. Jusqu’au 31/12/2027, le plafond du déficit est remonté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, contre 10 700 € en temps normal.
Bon à savoir
Le Jeanbrun s’applique aussi bien au neuf et en VEFA qu’à l’ancien avec travaux. Les travaux dans l’ancien doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition pour atteindre une performance énergétique A ou B sur l’échelle du DPE.
Le dispositif est également hors cadre du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Il peut donc être cumulable.
Les plafonds de loyers et de ressources applicables à Strasbourg
Investir à Strasbourg avec la loi Jeanbrun requiert de respecter deux types de plafond : celui pour fixer le loyer ainsi que sur les ressources des locataires. Strasbourg étant classée en zone A, ce sont les plafonds de cette zone qui s’appliquent.
Plafonds de loyer en zone A
Les plafonds de loyer de la location intermédiaire sont les mêmes que ceux de l’ancien Pinel. En 2026, le plafond est de 14.64 €/m2.
À ce plafond de base s’applique un coefficient multiplicateur lié à la surface, qui rehausse le plafond pour les petites surfaces. Sur le modèle en vigueur, il se calcule ainsi :
Coefficient = 0,7 + (19 / surface), plafonné à 1,2.
Les plafonds de loyer des locations sociales et très sociales sont définis par commune selon le dispositif Loc’Avantages. Pour connaître les plafonds en vigueur, vous pouvez vous rendre sur le site de l’ANAH.
Les plafonds de ressources en zone A
Le locataire doit également respecter des plafonds de revenus, qui varient selon la composition du foyer fiscal. Voici le barème indicatif applicable en zone A :
| Composition du ménage | Plafond de revenus |
|---|---|
|
Personne seule
|
44 344 € / an
|
|
Couple
|
66 276 € / an
|
|
Foyer avec 1 personne à charge
|
79 666 € / an
|
|
Foyer avec 2 personnes à charge
|
95 427 € / an
|
|
Foyer avec 3 personnes à charge
|
112 968 € / an
|
|
Foyer avec 4 personnes à charge
|
127 122 € / an
|
|
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 164 € / an
|
Téléchargez gratuitement
le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Strasbourg est t-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
À Strasbourg, il n’existe pas d’encadrement des loyers au sens strict. Autrement dit, aucun arrêté préfectoral ne fixe de « loyer de référence » au m² que vous seriez tenu de respecter à la signature du bail.
L’Eurométropole a bien candidaté à l’expérimentation de l’encadrement en 2022, mais cette demande n’a pas abouti et aucun arrêté n’a été publié depuis. Tant que ce n’est pas le cas, la fixation initiale du loyer reste libre, dans la limite du prix du marché.
Dans quels quartiers réaliser un investissement à Strasbourg en Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun impose une location nue, en résidence principale, sur au moins 9 ans, à un loyer plafonné. Ce cadre oriente naturellement le choix vers des quartiers où la demande de location longue durée est profonde et régulière et où le plafond de loyer laisse un rendement cohérent. Trois secteurs se démarquent.
Neudorf
- Prix au m2 Neudorf Ouest : 3 869 €
- Prix au m2 Neudorf Sud : 3 558 €
Krutenau et Esplanade : forte demande étudiante
- Prix au m2 Krutenau : 4 805 €
- Prix au m2 Esplanade : 3 611 €
Robertsau
- Prix au m2 Robertsau : 4 132 €
A titre indicatif, voici les prix au m2 des autres quartiers de la ville :
| Quartier | Prix m2 moyen |
|---|---|
|
Petite France
|
4 865 €
|
|
Vauban
|
3 857 €
|
|
Cité de l'Ill
|
3 581 €
|
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Canardière Est
|
2 920 €
|
|
Koenigshoffen Est
|
2 681 €
|
|
Hautepierre
|
2 284 €
|
Source : MeilleursAgents – prix au m2 au 1er juillet 2026
Investir dans le neuf ou l'ancien en loi Jeanbrun à Strasbourg ?
Un investissement locatif à Strasbourg en loi Jeanbrun peut se faire deux manières : le neuf / VEFA et l’ancien avec travaux. Le choix dépend de votre budget, de votre appétence pour les travaux et du quartier visé.
Voici un comparatif complet entre les deux volets afin de vous éclairer le plus possible dans votre choix.
Le neuf : tranquillité et performance énergétique
Le neuf présente des avantages qui cadrent bien avec le Jeanbrun :
- un logement immédiatement aux normes énergétiques
- des frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien)
- des garanties décennales du constructeur
La contrepartie est un prix au m² plus élevé que l’ancien, qui comprime le rendement brut à l’achat.
L'ancien avec travaux : lier rénovation et amortissement fiscal
L’ancien à rénover permet d’acheter moins cher au m² et d’amortir les travaux effectués en charge déductible des revenus. De plus, en cas de déficit foncier, le montant imputable est de 21 400 € en cas de travaux énergétique, contre 10 700 € en temps normal.
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- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Loi Jeanbrun et LLI à Strasbourg : le montage « Super Jeanbrun »
À Strasbourg, ville classée en zone tendue, un montage particulièrement intéressant pour les investisseurs consiste à associer le dispositif Jeanbrun au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), une combinaison surnommée « Super Jeanbrun ».
Ce montage permet de cumuler les avantages des deux dispositifs qui interviennent à des moments différents de l’investissement :
- Le LLI intervient à l’acquisition : il ouvre droit à une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) sur l’achat dans le neuf, et à un crédit d’impôt sur 20 ans du montant de la taxe foncière.
- Le Jeanbrun intervient pendant la location : il permet d’amortir une partie de la valeur du bien chaque année, réduisant l’imposition des loyers pendant toute la durée de détention.
Le cumul n’est pas automatique : le projet doit satisfaire simultanément les exigences des deux dispositifs. En pratique :
- un bien neuf éligible au LLI situé en zone tendue
- le respect des plafonds de loyer et de ressources croisés
- un engagement de location dans la durée
- un montage juridique adapté : le LLI passe le plus souvent par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu
Réussir son investissement loi Jeanbrun à Strasbourg avec Maslow
Un investissement Jeanbrun à Strasbourg engage sur au moins 9 ans et fait intervenir plusieurs expertises : choix du quartier, éligibilité du bien, montage fiscal, financement, gestion. Maslow vous accompagne à chaque étape pour mettre en place le projet du premier rendez-vous jusqu’à la mise en location.
1 - Définition du projet
Tout commence par l’analyse de votre situation : revenus, fiscalité, capacité d’emprunt, objectifs (rendement, transmission, préparation de la retraite). C’est cette étape qui détermine si le Jeanbrun est adapté à votre cas, et selon quel niveau de location (intermédiaire, social, très social).
2 - Sélection du bien
En fonction de votre profil, nous ciblons le quartier et le type de bien les plus cohérents à Strasbourg et nos biens éligibles au dispositif.
3 - Montage financier
Nous vous aidons à structurer le financement (prêt, apport, assurance) et à optimiser le plan de trésorerie du projet, en intégrant l’effet de l’amortissement sur votre fiscalité.
4 - Montage juridique et fiscal
Nous vous accompagnons sur le choix de la structure de détention (en direct ou via une SCI, notamment si vous visez un montage Jeanbrun + LLI) et sur les aspects techniques pour mettre en place votre projet.
5 - Gestion locative
Une fois propriétaire de votre bien, nous vous accompagnons sur la mise en location avec la sélection du locataire ainsi que sur l’ensemble des tâches de la gestion locative.
FAQ - Jeanbrun à Strasbourg (67)
Strasbourg est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?
Strasbourg est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?
Oui. La loi Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans condition de zone. Strasbourg, classée en zone A et en zone tendue, y est donc éligible, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien réhabilité.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Strasbourg ?
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Strasbourg ?
Strasbourg relevant de la zone A, le plafond de loyer intermédiaire (Loc1) s’établit autour de 14,64 €/m² en 2026, avant application du coefficient de surface qui le rehausse pour les petites surfaces.
Faut-il investir dans le neuf ou l'ancien à Strasbourg ?
Faut-il investir dans le neuf ou l'ancien à Strasbourg ?
Le neuf simplifie la gestion et garantit l’éligibilité énergétique, mais à un prix au m² plus élevé. L’ancien réhabilité permet un meilleur rendement après travaux, sous réserve d’atteindre le niveau de performance énergétique requis et de composer avec les contraintes locales.
Quel rendement espérer pour un investissement Jeanbrun à Strasbourg ?
Quel rendement espérer pour un investissement Jeanbrun à Strasbourg ?
Le rendement brut se situe généralement entre 4 et 5,5 % selon le quartier, hors charges et fiscalité. L’amortissement du dispositif permet de réduire l’imposition des loyers, resserrant l’écart entre rendement brut et net. Le résultat réel dépend de votre situation fiscale et doit être chiffré au cas par cas.
