La loi Jeanbrun s’applique à Paris comme partout en France, sans condition de zonage. Mais classée en zone A bis, le loyer Jeanbrun est plafonné autour de 19,71 €/m²/mois, là où le loyer moyen parisien est fixé à 33.5 €/m².
Avec un prix d’achat moyen de avoisinant le seuil de 9 700 €/m², le rendement brut d’un investissement à Paris intra-muros tourne autour des 3 %. Toutefois, l’investissement Jeanbrun reste une opportunité à saisir, qui permet de réduire son assiette imposable avec un amortissement fiscal annuel, dans des communes de la Petit-Couronne où le rendement est plus élevé.
Voici un guide complet sur le Jeanbrun à Paris et les emplacements à privilégier pour un investissement réussi !
Paris en Loi Jeanbrun : les chiffres à retenir
| Critères | A retenir |
|---|---|
|
Zone de plafonds
|
Abis
|
|
Plafond de loyer
(niveau intermédiaire) |
19.40 €/m²
|
|
Prix moyen du m2 (juin 2026)
|
9 733 €*
|
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Loyer mensuel moyen au m2
|
33.5 €
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Rendement brut moyen
|
3 à 4 %
(selon l'arrondissement) |
|
Encadrement des loyers
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Oui
|
|
Nombre de logements anciens (avant 2020)**
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1 122 340
|
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DPE majoritaire***
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D (30.9 %)
E (27.1 %) |
*DVF et PAP – 1er juillet 2026
**Insee, RP2022 exploitation principale, géographie au 01/01/2025.
***ADEME – évaluation sur les 819 968 DPE effectués à Paris depuis juillet 2021
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Dispositif Jeanbrun : Les meilleures villes où INVESTIR en 2026 !
Pourquoi investir en loi Jeanbrun à Paris (75) ?
Avant d’examiner la mécanique fiscale du dispositif Jeanbrun, il convient de se poser la question suivante : Paris est-elle adapté pour réaliser un investissement locatif ?
La réponse est nuancée. La capitale concentre des atouts que peu de marchés en France égalent, mais comporte aussi des contraintes à connaître avant de se lancer.
Les atouts réels de Paris et ses contraintes
Le premier argument en faveur de Paris est la demande locative. Paris reste l’un des marchés les plus tendus de France : Étudiants, jeunes actifs ou encore cadres entretiennent une demande constante qui garantit une occupation quasi permanente du logement.
Le deuxième atout est patrimonial. L’immobilier parisien est avant tout un marché de valorisation patrimoniale. de valorisation patrimoniale, selon son emplacement, conserve sa valeur dans la durée. Il s’agit d’une assurance que l’on retrouve sur peu de marchés provinciaux, sans rénovation ou entreprise du propriétaire bailleur pour maintenir la valeur de son bien.
Toutefois, avec des prix au m2 particulièrement élevés, dépassant allègrement la barre des 10 000 € / m2 dans la majorité des arrondissements (11/20), la rentabilité d’un investissement Jeanbrun est très limitée, oscillant entre 3 et 4 % bruts.
Il est donc conseillé de se tourner vers les arrondissements périphériques, ou communes de la Petit-Couronne avec des prix au m2 moins élevés.
Voici plusieurs exemples de villes aux alentours de Paris qui concilient attractivité et prix au m2 intéressants :
| Ville |
Prix m2 moyen juillet 2026 (appartements) |
|---|---|
|
Issy-les-Moulineaux (92130)
|
7 470 €
|
|
Charenton-le-Pont (94220)
|
7 614 €
|
|
Clichy (92110)
|
6 922 €
|
|
Suresnes (92150)
|
6 764 €
|
|
Malakoff (92240)
|
6 582 €
|
|
Saint-Ouen (93400)
|
6 454 €
|
|
Vanves (92170)
|
6 217 €
|
|
Saint-Maurice (94410)
|
5 994 €
|
|
Montreuil (93100)
|
5 946 €
|
|
Bagnolet (93170)
|
5 265 €
|
La loi Jeanbrun à Paris : ce qu'il faut retenir
La loi Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, a été créée par l’article 47 de la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 31-I-1° i et j du CGI). Elle s’applique aux investissements réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Présenté comme le successeur du Pinel, qui a pris fin en décembre 2024, le dispositif Jeanbrun a une logique radicalement différente. Voici ce qu’il faut en retenir !
Côté fiscalité : amortissement plutôt que réduction d'impôt directe
Là où le Pinel accordait une réduction d’impôt forfaitaire, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal calculé sur 80 % du prix d’acquisition, hors bâti, que l’on déduit chaque année de ses revenus fonciers. Egalement, le déficit foncier généré par cet amortissement est imputable sur le revenu global, et non plus seulement sur les revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an (un plafond majoré à 21 400 € est prévu sous conditions de performance énergétique jusqu’au 31 décembre 2027).
De plus, comme il s’agit d’un amortissement et non d’une réduction d’impôt, le dispositif échappe au plafonnement global des niches fiscales annuelles de 10 000 €, un atout pour les contribuables déjà fortement optimisés.
La loi Jeanbrun présente un système d’amortissement qui varie selon la typologie de loyer pratiquée, afin de mettre en avant le logement abordable dans une optique de répondre à la problématique de l’accès au logement. Voici les taux d’amortissement praticables par an en tant qu’investisseur, et les plafonds :
|
Taux d'amortissement (Logements neufs) |
Taux d'amortissement (Logements anciens) |
Plafonds annuels | |
|---|---|---|---|
|
Logement intermédiaire
|
3.5 % / an
|
3 % / an
|
8 000 €
|
|
Logement social
|
4.5 % / an
|
3.5 % / an
|
10 000 €
|
|
Logement très social
|
5.5 % / an
|
4 % / an
|
12 000 €
|
Les conditions à respecter
En contrepartie de l’avantage, le bailleur doit :
- louer le logement nu en tant que résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans
- respecter les plafonds de loyers et de ressources
- mettre le bien en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien
Le bien doit par ailleurs être un appartement situé dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
Les plafonds de loyers et de ressources applicables à Paris
Le plafond de loyer Jeanbrun en zone Abis
Paris est classée en zone A bis, représentant la zone la plus tendue du zonage, avec 76 autres communes d’Île-de-France. Ce sont donc les plafonds de loyers les plus élevés du zonage ABC qui s’y appliquent.
Ces plafonds sont basés sur le référentiel Duflot/Pinel pour les investissements dans le logement intermédiaire. Pour les logements sociaux et très sociaux, les plafonds sont définis par commune.
En 2026, le plafond de loyer des biens situés en zone Abis est de 19.71 €/m2
Toutefois, Le plafond affiché n’est pas appliqué tel quel. On lui applique un coefficient multiplicateur qui avantage les petits logements : coefficient = 0,7 + 19/S (où S = surface utile), plafonné à 1,2 pour les logements dont la surface utile est inférieure ou égale à 38 m².
La formule pour calculer le loyer est donc la suivante :
Loyer mensuel maximum = surface utile × plafond €/m² × coefficient
Surface utile = surface habitable + la moitié des surfaces annexes (cave, balcon, etc.), dans la limite de 8 m²
Dans le cas d’un T1 de 30 m² , cela donnerait :
- le coefficient théorique (0,7 + 19/30 = 1,33) est ramené au plafond de 1,2.
- loyer maximum = 19,71 × 1,2 = 23,65 €/m², soit ≈ 709 €/mois.
Les plafonds de ressources des locataires
Pour que l’investissement en Jeanbrun soit valide, le locataire ne doit pas dépasser un certain revenu fiscal de référence (RFR), apprécié sur l’avis d’imposition de l’avant-dernière année (N-2), à la date de signature du bail.
Pour la zone Abis en 2026, cela donne les plafonds suivants :
| Composition du ménage | Plafond de revenus |
|---|---|
|
Personne seule
|
44 344 € / an
|
|
Couple
|
66 276 € / an
|
|
Foyer avec 1 personne à charge
|
86 878 € / an
|
|
Foyer avec 2 personnes à charge
|
103 727 € / an
|
|
Foyer avec 3 personnes à charge
|
123 415 € / an
|
|
Foyer avec 4 personnes à charge
|
127 122 € / an
|
|
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 164 € / an
|
Téléchargez gratuitement
le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Paris et l'encadrement des loyers : quel impact ?
Paris applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019. Le principe : le loyer d’un nouveau bail ou d’une remise en location ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrondissement, catégorie de bien et époque de construction.
Ce plafond, c’est le loyer de référence majoré, défini comme le loyer médian constaté par l’observatoire (OLAP), augmenté de 20 %.
À Paris, les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral (n° 2025-06-16-00003, en vigueur du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026), la ville étant découpée en 14 zones regroupant 80 secteurs géographiques.
Investir en Jeanbrun à Paris : les quartiers à privilégier
Au 1er juin 2026, le prix moyen au m² à Paris s’établit autour de 9 700 €/m², calculé sur les transactions notariales DVF. En 2026, le marché parisien se stabilise après une correction d’environ 12 % par rapport au pic des prix de 2023.
Voici les prix par arrondissement au mois de juin 2026 :
| Arrondissement | Prix au m2 des appartements |
|---|---|
|
Paris 1er (75001)
|
12 080 €
|
|
Paris 2e (75002)
|
11 208 €
|
|
Paris 3e (75003)
|
11 888 €
|
|
Paris 4e (75004)
|
12 752 €
|
|
Paris 5e (75005)
|
11 749 €
|
|
Paris 6e (13006)
|
14 258 €
|
|
Paris 7e (75007)
|
14 058 €
|
|
Paris 8e (75008)
|
12 130 €
|
|
Paris 9e (75009)
|
10 827 €
|
|
Paris 10e (75010)
|
9 383 €
|
|
Paris 11e (75011)
|
9 959 €
|
|
Paris 12e (75012)
|
9 027 €
|
|
Paris 13e (75013)
|
8 744 €
|
|
Paris 14e (75014)
|
9 355 €
|
|
Paris 15e (75015)
|
9 518 €
|
|
Paris 16e (75016)
|
10 895 €
|
|
Paris 17e (75017)
|
10 061 €
|
|
Paris 18e (75018)
|
8 820 €
|
|
Paris 19e (75019)
|
8 052 €
|
|
Paris 20e (75020)
|
8 330 €
|
Deux lectures sortent de ces chiffres :
- Le rendement décroît à mesure qu’on se rapproche du centre : les arrondissements centraux affichent des prix supérieurs à 12 000 €/m2
- Les petites surfaces sont à privilégier dans l’hyper centre : portés par une demande étudiante et jeune actif très forte
Où investir en loi Jeanbrun à Paris : les quartiers rentables
À Paris et en proche couronne, plusieurs zones permettent de faire fonctionner le Jeanbrun sans impacter le rendement avec des prix au m2 moins élevés. Le point commun : on s’éloigne du centre patrimonial à faible rendement pour aller chercher un meilleur rapport prix d’achat / loyer encaissable, sans sacrifier la demande locative.
Voici les différentes zones où regarder.
Les arrondissements du nord-est de Paris (18e, 19e, 20e)
C’est le créneau le plus pertinent pour investir dans Paris intra-muros. La conjonction des prix au m2 plus bas + petite surface permet de maintenir une rentabilité acceptable, là où le centre creuse un écart rédhibitoire.
De plus, certains quartiers possèdent un potentiel de revalorisation, notamment Belleville, Ménilmontant ou encore Gambetta dans le 20e arrondissement.
Les villes concernées par le Grand Paris Express
C’est le levier de plus-value des cinq prochaines années. Le Grand Paris Express ajoute 200 km de lignes automatiques et 68 gares d’ici 2031 ; la ligne 15 Sud arrive fin 2026, les lignes 16 et 17 suivront.
En petite couronne, les prix oscillent autour de 6 000 €/m², soit presque 40 % de moins qu’intra-murros. Le rendement brut grimpe facilement de plusieurs points, à 5-7 % sur des communes comme Saint-Denis, Aubervilliers, Villejuif ou Champigny.
Voici des exemples de communes concernées :
- Villejuif : 4 960 €/m2
- Clamart : 5 850 €/m2
- Champigny-sur-Marne : 3 962 €/m2
Les villes périphériques résidentielles
C’est l’option sécurité et valorisation pour un profil patrimonial qui privilégie la stabilité locative. Le Jeanbrun y prend tout son sens en T3-T4 destinés aux familles, qui restent plus longtemps. L’ouest parisien comporte de nombreux pôles d’emplois et de sièges sociaux, qui implique une demande forte pour le logement.
Jeanbrun à Paris : faut-il privilégier le neuf ou ancien avec travaux ?
Le dispositif Jeanbrun offre deux portes d’entrée : le neuf/VEFA et l’ancien avec travaux de rénovation lourde. À Paris, ce choix est structurant, car l’écart de prix entre les deux volets y est particulièrement marqué.
En intra-muros, le marché du neuf est particulièrement étroit et l’essentiel de l’offre se concentre sur quelques opérations de renouvellement urbain dans les arrondissements périphériques. Dans les villes citées ci-dessus, l’offre est davantage développée, notamment dans les communes concernées par le Grand Paris Express.
L’immobilier neuf présente un certain nombre d’avantages en Jeanbrun afin de valoriser la construction de logements :
- Présente des taux d’amortissement plus élevés que dans l’ancien
- Pas de contraintes de travaux à piloter
- Respect des normes énergétiques en vigueur (RE2020)
- Garanties constructeur (décennale, biennale) qui sécurisent l’investissement les premières années
- Frais de notaire réduits : 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien
L'ancien avec travaux : l'option sous conditions
Pour l’ancien, l’amortissement n’est possible que si les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un taux compris entre 3 % et 4 % par an, et sous réserve d’une amélioration de la performance énergétique du logement. Les logements doivent atteindre la classe A ou B du DPE.
Pour un investisseur, le choix de l’ancien à Paris peut faire sens du fait que le parc immobilier est majoritairement ancien et énergivore, avec plus de 27 % de biens en DPE E. Or les biens énergivores subissent une décote à l’achat, ce qui permet de :
- Réduire le prix d’entrée par rapport au neuf
- Générer les travaux nécessaires à l’éligibilité Jeanbrun
- créer, en parallèle, du déficit foncier classique imputable sur le revenu global à hauteur de 21 400 € / an
Jeanbrun ou LMNP pour investir dans un logement étudiant à Paris ?
Paris étant une ville particulièrement prisée des étudiants, la question de l’investissement dans un logement étudiant se pose. De ce fait, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une alternative au Jeanbrun en misant sur la location meublée.
Le LMNP lui, ne dépend d’aucun plafond de loyer ni d’aucune condition de zonage, c’est une différence structurante, en particulier dans une ville où l’écart plafond/marché pèse aussi lourd.
Voici un comparatif complet entre les deux dispositifs fiscaux pour un investissement locatif à Paris :
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
|
Plafond de loyer
|
Oui (zone A bis : ~19,71 €/m² Loc1)
|
Aucun : loyer libre, sous réserve de
l'encadrement des loyers parisien |
|
Plafond de ressources locataire
|
Oui
|
Aucun
|
|
Durée d'engagement locatif
|
9 ans
|
Aucune durée légale minimale sauf en bail commerciale
(10 ans renouvelables) |
|
Base fiscale
|
Amortissement sur 80 % du prix
imputable sur le revenu global (plafonné) |
Amortissement du bien + du mobilier
|
|
Type de location
|
Nue à titre de résidence principale
|
Meublée (bail meublé ou mobilité)
|
|
Fiscalité à la revente
|
Régime des plus-values classique
|
Réintégration des amortissements déduits
dans la base de plus-value depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié) |
Que choisir ?
Il n’existe pas de réponse universelle : le choix dépend de votre TMI, de votre horizon de détention, de votre appétence pour la gestion du bien et de votre besoin ou non d’imputer un déficit sur le revenu global.
Le régime LMNP au réel permet en parallèle d’amortir le bien et le mobilier, ce qui efface une grande partie des revenus locatifs imposables, parfois pendant 20 ans.
Le Jeanbrun, à l’inverse, ouvre la possibilité d’imputer le déficit généré par l’amortissement sur le revenu global du contribuable, et non plus seulement sur les revenus locatifs. Pour un foyer à TMI élevée (TMI 41 ou 45 %) avec des revenus fonciers, il s’agit d’un excellent levier pour réduire sa fiscalité sur le long terme.
Investir en loi Jeanbrun à Paris étape par étape avec Maslow
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1 - Définir votre profil investisseur
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2 - Sélectionner un bien noté par nos experts
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Maslow se charge de trouver le locataire idéal : nous sélectionnons les meilleurs dossiers, et votre bien est loué avant même sa livraison. Pour un projet Jeanbrun, c’est un atout direct : rappelons que la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement, sous peine de perdre l’éligibilité au dispositif.
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FAQ - Investir en loi Jeanbrun à Paris
La loi Jeanbrun est-elle intéressante à Paris ?
La loi Jeanbrun est-elle intéressante à Paris ?
Le Jeanbrun à Paris a surtout un intérêt pour un profil fortement imposé (TMI 30-45 %), ciblant un investissement dans une zone où le prix au m2 est moins élevé, comme le nord-est parisien (18e-20e) ou une commune du Grand Paris Express. L’investissement locatif à Paris sert davantage pour l’avantage fiscal et la sécurité patrimoniale que pour le rendement immédiat.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Paris en 2026 ?
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Paris en 2026 ?
Paris est classée en zone A bis, la plus tendue du barème. Le plafond Loc1 (intermédiaire) s’établit à 19,71 €/m² de surface utile par mois, avant application du coefficient de surface.
Le Jeanbrun est-il plus intéressant à Paris ou en petite couronne ?
Le Jeanbrun est-il plus intéressant à Paris ou en petite couronne ?
À budget équivalent, un T2 en commune du Grand Paris Express (ex. Villejuif, Bagneux) offre généralement un meilleur rendement et un effort d’épargne mensuel plus faible qu’un studio parisien intra-muros, pour une surface plus grande.
Combien de temps faut-il s'engager à louer un bien Jeanbrun à Paris ?
Combien de temps faut-il s'engager à louer un bien Jeanbrun à Paris ?
La durée minimale de location est de 9 ans, en respectant en continu les plafonds de loyer et de ressources du locataire. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien.
