La loi Jeanbrun s’applique à Marseille comme partout en France, sans condition de zonage. Classée en zone A, la cité phocéenne plafonne le loyer Jeanbrun intermédiaire à 14,64 €/m², pour un prix d’achat moyen d’environ 3 644 €/m² et un rendement brut souvent aux alentours de 5 %.
Avec une demande locative forte et un écart plafond/marché parmi les plus faibles des grandes métropoles, le dispositif y est particulièrement viable. Voici les quartiers à cibler et la rentabilité réelle attendue.
Marseille en Loi Jeanbrun : les chiffres à retenir
| Critères | A retenir |
|---|---|
|
Zone de plafonds
|
A
|
|
Plafond de loyer
(niveau intermédiaire) |
14,64 €/m²
|
|
Prix moyen du m2 (juin 2026)
|
3 327 €*
|
|
Loyer mensuel moyen au m2
|
16.5 €
|
|
Rendement brut moyen
|
Aux alentours de 5 %
(selon l'arrondissement) |
|
Encadrement des loyers
|
Non
|
|
Nombre de logements anciens (avant 2020)**
|
411 309
|
|
DPE majoritaire***
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C (45.4 % des logements)
D (28.1 % des logements) |
*DVF et PAP – 1er juin 2026
**Insee, RP2022 exploitation principale, géographie au 01/01/2025.
***ADEME – évaluation sur les 203 589 DPE effectués à Lyon depuis juillet 2021
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Pourquoi investir en loi Jeanbrun à Marseille (13) ?
Deuxième ville de France et porte d’entrée méditerranéenne de l’Europe, Marseille combine les éléments que recherche un investisseur lors de l’analyse d’un marché local :
- une économie dynamique
- une demande de logements structurellement supérieure à l’offre
- des prix d’achat au m2 moins élevés que les autres métropoles
C’est précisément cette dernière caractéristique qui fait de la cité phocéenne l’un des terrains les plus favorables au dispositif Jeanbrun.
Une métropole portée par de nombreux projets de rénovation d'envergure
Le moteur le plus visible reste l’opération Euroméditerranée, le plus vaste projet de rénovation urbaine du sud de l’Europe, qui continue de transformer les 2e et 3e arrondissements et de tirer la valorisation des quartiers de La Joliette et du front de mer.
À cela s’ajoutent un pôle universitaire de premier plan, Aix-Marseille Université, l’une des plus grandes universités francophones, et un tissu hospitalier majeur (CHU de la Conception, hôpital de la Timone).
Ces deux bassins d’enseignement et d’emploi alimentent en continu la demande locative de petites surfaces.
Une ville jeune et locataire
Environ 53 % des ménages marseillais sont locataires, une proportion nettement supérieure à la moyenne nationale. La demande est portée par les étudiants et les jeunes actifs, avec des secteurs où un bien correctement positionné trouve preneur très rapidement.
Cette tension structurelle limite le risque de vacance locative, notamment dans les quartiers bien desservis.
Un investissement plus rentable que dans les autres métropoles
Le dispositif Jeanbrun impose un plafond de loyer selon la typologie de loyer pratiquée (intermédiaire, social, très social). Dans le cas d’un investissement dans un loyer intermédiaire, le plafond en zone A est fixé à 14.64 €/m2 (référentiel des plafonds Pinel).
À Marseille, le loyer de marché libre tourne autour de 16.5 € / m2 pour les appartements ; l’écart avec le plafond Jeanbrun reste modéré, aux alentours de 12 %.
Couplé à des rendements bruts parmi les plus élevés des grandes métropoles françaises (souvent 5 à 7 % selon les quartiers, contre ~4 % à Lyon ou Bordeaux), cet écart limité signifie que l’amortissement Jeanbrun vient renforcer une opération déjà rentable, plutôt que de compenser une rentabilité faible.
La citée phocéenne présente également les prix au m2 les plus faibles face aux autres métropoles :
| Ville |
Prix m2 moyen (appartement) |
|---|---|
|
Paris
|
9 701 €
|
|
Nice
|
5 216 €
|
|
Lyon
|
4 673 €
|
|
Bordeaux
|
4 314 €
|
|
Strasbourg
|
3 716 €
|
|
Marseille
|
3 644 €
|
|
Toulouse
|
3 585 €
|
|
Montpellier
|
3 479 €
|
|
Lille
|
3 359 €
|
La loi Jeanbrun à Marseille : ce qu'il faut retenir
La loi Jeanbrun, également appelée “statut du bailleur privé”, instauré par la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026, a été développée pour amener un nouveau cadre d’investissement suite à la disparition du dispositif Pinel fin 2024. Elle s’applique aux investissements réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Un mécanisme d'amortissement fiscal plutôt qu'une réduction d'impôt directe
Avec le dispositif Jeanbrun, l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers.
La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition (hors valeur du terrain). Lorsque cet amortissement crée un déficit foncier, celui-ci s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € / an, ou 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique.
Cela en fait un levier puissant pour les contribuables fortement imposés, avec une TMI de 30 à 45 %.
Les conditions structurantes, identiques partout sur le territoire, sont les suivantes :
- Location nue à usage de résidence principale du locataire
- Engagement de 9 ans minimum
- Plafonds de loyer et de ressources des locataires à respecter selon différents niveaux : intermédiaire, social ou très social
- Avantage hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an, ce qui le rend cumulable avec d’autres dispositifs ou réductions d’impôt
Contrairement au Pinel, le Jeanbrun n’est pas réservé à certaines zones et s’applique sur l’ensemble du territoire. Le zonage ABC (A bis, A, B1, B2, C) ne conditionne donc plus l’éligibilité ; il sert uniquement à fixer le plafond de loyer applicable.
Les plafonds de loyers et de ressources applicables à Marseille
Marseille étant classée en zone A du zonage ABC, ce sont les plafonds de cette zone qui s’appliquent au dispositif Jeanbrun.
Plafonds de loyer en zone A
Pour le niveau de location le plus courant, intermédiaire, le plafond 2026 en zone A est de 14,64 €/m²/mois hors charges. Ce plafond sert de base au calcul du loyer applicable, selon la surface au m2 du bien, auquel il faut ajouter un coefficient de surface :
- Loyer max = Plafond de zone × Surface utile × Coefficient
- Coefficient = 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2)
- Surface utile = surface habitable + la moitié des annexes (dans la limite de 8 m²)
Exemple pour un T2 à Marseille de 40 m2 avec balcon de 4m2 :
- Surface utile = 40 + min(8 ; 2) = 42 m²
- Coefficient = 0,7 + 19/42 = 1,152
- Loyer max = 14,64 × 42 × 1,152 ≈ 708 €/mois hors charges
Les plafonds des logements sociaux et très sociaux
En contrepartie d’un loyer plus bas, le parc social et très social ouvrent droit à un amortissement plus avantageux. Point important pour Marseille : ces plafonds de loyer ne sont pas fixés par zone ABC, mais à l’échelle de l’arrondissement, via le cadre Loc’Avantages (au même titre que Paris et Lyon).
Pour connaître le plafond Loc2/Loc3 exact applicable à une adresse marseillaise précise, il faut se référer au simulateur officiel de l’ANAH.
Plafonds de ressources en zone A
Le locataire ne doit pas dépasser un plafond de revenu fiscal de référence (RFR), apprécié à la signature du bail sur la base de l’avis d’imposition de l’année N-2.
En 2026, les plafonds annuels en zone A en fonction de la composition du ménage locataire sont les suivants :
| Composition du ménage | Plafond de revenus |
|---|---|
|
Personne seule
|
44 344 € / an
|
|
Couple
|
66 276 € / an
|
|
Personne seule ou couple
ayant une personne à charge |
79 666 € / an
|
|
Personne seule ou couple
ayant deux personnes à charge |
95 427 € / an
|
|
Personne seule ou couple
ayant trois personnes à charge |
112 968 € / an
|
|
Personne seule ou couple
ayant quatre personnes à charge |
127 122 € / an
|
|
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 164 € / an
|
Téléchargez gratuitement
le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Marseille et l'encadrement des loyers : ce qu'il faut savoir
Marseille est classée en zone tendue. Ce statut entraîne plusieurs règles, mais pas un plafonnement au m² :
- le préavis du locataire est réduit à 1 mois (au lieu de 3) pour un logement vide
- entre deux locataires, le loyer ne peut en principe pas augmenter au-delà de la révision IRL, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué)
- en cours de bail, la révision annuelle est plafonnée à l’indice de référence des loyers (IRL)
En revanche, Marseille n’applique pas, à ce jour, l’encadrement strict des loyers, qui impose un loyer de référence majoré au m² par quartier, comme à Paris, Lyon ou Lille. Ce dispositif, prévu par la loi ELAN du 23 novembre 2018, suppose une demande de la collectivité et un décret ; à Marseille, sa mise en œuvre est régulièrement évoquée et la ville en est candidate, mais elle n’est pas en vigueur.
Le marché locatif marseillais reste donc libre de plafond absolu au m², sous la seule réserve des règles de zone tendue ci-dessus.
Les quartiers où investir en Jeanbrun à Marseille et leurs prix
Marseille présente l’un des écarts de prix les plus larges parmi les métropoles françaises : d’un arrondissement à l’autre, le prix au m² peut varier du simple au triple, voire au quadruple. Comprendre le marché local est la clé pour investir, car c’est l’équilibre entre prix d’achat et loyer perçu qui détermine la réussite d’un projet.
Voici les prix au m2 par arrondissement marseillais en juin 2026 :
| Arrondissement | Prix au m2 des appartements |
|---|---|
|
Marseille 1er (13001)
|
3 379 €
|
|
Marseille 2e (13002)
|
3 768 €
|
|
Marseille 3e (13003)
|
2 131 €
|
|
Marseille 4e (13004)
|
3 231 €
|
|
Marseille 5e (13005)
|
3 656 €
|
|
Marseille 6e (13006)
|
4 240 €
|
|
Marseille 7e (13007)
|
6 198 €
|
|
Marseille 8e (13008)
|
5 348 €
|
|
Marseille 9e (13009)
|
4 097 €
|
|
Marseille 10e (13010)
|
3 223 €
|
|
Marseille 11e (13011)
|
3 995 €
|
|
Marseille 12e (13012)
|
4 433 €
|
|
Marseille 13e (13013)
|
3 571 €
|
|
Marseille 14e (13014)
|
2 371 €
|
|
Marseille 15e (13015)
|
2 393 €
|
|
Marseille 16e (13016)
|
3 412 €
|
Trois mouvements structurent le marché marseillais en 2026 :
- L’effet Euroméditerranée continue de tirer les prix des 2e et 3e arrondissements (La Joliette, le secteur de la gare, La Belle de Mai), où la rénovation urbaine attire investisseurs et jeunes ménages.
- L’effet transports : l’extension du tramway (notamment la ligne T3 vers le sud-est) a revalorisé des secteurs autrefois en retrait comme La Capelette et Saint-Loup (10e), encore accessibles et bien orientés rendement.
- Une fracture nord/centre-sud persistante : les arrondissements nord affichent des prix très bas et donc des rendements faciaux spectaculaires, mais cumulent les facteurs de risque (image, vacance, impayés, revente plus difficile)
Où investir en loi Jeanbrun à Marseille : les quartiers à privilégier
Le dispositif Jeanbrun s’applique aux logements situés dans des immeubles collectifs, neufs, en VEFA ou lourdement rénovés.
Le bon quartier marseillais n’est donc pas seulement celui qui affiche le meilleur rendement sur le papier. Tour d’horizon des principaux quartiers où investir !
La Joliette – Euroméditerranée (2e) : le dynamisme économique de la ville
C’est sans doute le quartier le plus adapté au dispositif. La plus vaste opération de rénovation urbaine du sud de l’Europe y concentre une bonne partie de l’offre de logements neufs de la ville.
La demande locative est portée par les milliers d’emplois tertiaires (sièges sociaux, Les Terrasses du Port, pôle d’affaires), avec un public de jeunes cadres.
Prix au m2 : 3 132 €
Le Camas – La Plaine (5e / 6e)
Quartier prisé des jeunes urbains et des étudiants de la faculté de médecine voisine (La Conception), ce secteur central combine vie de quartier animée et demande locative très forte.
Le risque de vacance y est faible et le potentiel de valorisation réel : un bon profil pour un investisseur cherchant à sécuriser sa location sur les 9 ans d’engagement.
Prix au m2 : 3 613 €
La Capelette – Saint-Loup (10e)
L’arrivée du tramway T3 a transformé l’attractivité de ce secteur résidentiel calme, proche du stade Vélodrome et bien desservi.
C’est un secteur où l’équation prix/loyer Jeanbrun reste très favorable.
Prix au m2 : 3 027 €
Les Chartreux – Cinq-Avenues (4e)
Avec une progression marquée ces dernières années, le 4e attire jeunes couples et primo-accédants en quête d’une vraie vie de quartier à des prix encore mesurés.
Ambiance résidentielle, commerces, bonne desserte : un secteur de fond de portefeuille, plus orienté valorisation patrimoniale que rendement maximal.
Prix au m2 : 3 029 €
Investir en Jeanbrun à Marseille : neuf ou ancien avec travaux ?
Le dispositif Jeanbrun est ouvert à la fois au logement neuf (achevé ou en VEFA) et l’ancien faisant l’objet de travaux lourds de rénovation aux normes. Dans les deux cas, le bien doit respecter un niveau de performance énergétique minimal : RE2020 pour les biens neufs ou DPE A / B pour l’ancien avec travaux.
Le bon arbitrage dépend de votre objectif et de votre tolérance au coût des travaux, qui doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition.
Les avantages et inconvénients du neuf
- Performance énergétique garantie (normes RE2020) : aucune exposition au calendrier d’interdiction des passoires thermiques
- Frais de notaire réduits : ~2–3 % contre ~7–8 % dans l’ancien
- Pas de travaux à prévoir et faibles charges d’entretien les premières années + garanties constructeur
Sa principale contrepartie : un prix au m² plus élevé que l’ancien pour une surface équivalente. À Marseille, cet écart reste toutefois absorbable grâce au niveau modéré des prix au m2, en comparaison d’autres métropoles, et le neuf demeure le choix le plus simple pour un premier investissement Jeanbrun.
Les avantages et inconvénients de l'ancien à rénover
Marseille dispose d’une offre considérable de biens anciens dans des secteurs centraux recherchés, souvent à des prix d’entrée nettement plus bas que le neuf. L’ancien avec travaux permet ainsi :
- d’obtenir un prix au m2 plus accessible dans des secteurs centraux et particulièrement recherchés par les locataires
- d’intégrer le coût des travaux dans la base amortissable du Jeanbrun, ce qui amplifie l’effet fiscal
- de transformer une passoire thermique décotée en bien performant et de nouveau louable
Sa contrepartie : la rénovation doit être lourde et représenter au moins 30 % du prix d’acquisition pour atteindre le niveau énergétique requis, étiquette A ou B du DPE, ce qui suppose un budget travaux maîtrisé, des artisans fiables et une gestion de chantier.
Investir dans un logement étudiant à Marseille : Jeanbrun ou LMNP ?
Marseille, avec sa forte population étudiante et de jeunes actifs, offre un terrain favorable à l’investissement locatif dans un logement étudiant. Et cela peut être fait de différentes manières, dont le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et la loi Jeanbrun (location nue).
Bien que ces dispositifs répondent à des objectifs différents, la comparaison peut être utile pour arbitrer en connaissance de cause.
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
|
Type de location
|
Nue à titre de résidence principale
|
Meublée (baux 1 an renouvelables)
|
|
Fiscalité des loyers
|
Revenus fonciers :
amortissement + déficit foncier des revenus |
BIC :
amortissement du bien + mobilier
|
|
Plafonds de loyer / ressources
|
Oui (zone A)
|
Aucun (loyer libre)
|
|
Engagement de durée
|
9 ans
|
Aucun
|
|
Amortissements à la revente
|
Réintégrés dans la plus-value
|
|
|
Gestion du bien
|
Bail long, faible turnover
|
Bail renouvelable chaque année,
rotation plus régulière |
À qui convient plutôt le Jeanbrun ?
Le dispositif s’adresse aux investisseurs qui :
- recherchent un avantage fiscal puissant via l’amortissement et la possibilité d’imputer un déficit sur le revenu global (intéressant à TMI élevée) ;
- visent une location stable et longue à des locataires en résidence principale (familles, actifs) ;
- acceptent l’application des plafonds et l’engagement de 9 ans en contrepartie.
À qui convient plutôt le LMNP ?
Le meublé séduit plutôt ceux qui :
- privilégient la souplesse (pas de plafond de loyer ni de ressources, baux plus courts)
- ciblent la demande meublée marseillaise forte autour des facultés, du CHU et des secteurs étudiants
- veulent une fiscalité des loyers optimisée dès les premières années
Le bon choix dépend de votre tranche d’imposition, de votre horizon, du type de bien et de votre appétence pour la gestion. Schématiquement : le Jeanbrun maximise l’effet fiscal sur une détention longue et stable, tandis que le LMNP maximise la souplesse et s’adapte aux secteurs à forte rotation locative.
Investir en loi Jeanbrun à Marseille étape par étape avec Maslow
Investir en Jeanbrun à distance ou sans expertise du marché marseillais peut sembler intimidant. L’accompagnement clé-en-main Maslow couvre l’intégralité du parcours, de la définition de votre projet jusqu’à la gestion de votre bien loué, voici les différentes étapes.
1. Définir votre profil investisseur
Tout commence par la clarification de votre objectif d’investissement (défiscalisation, revenus complémentaires, constitution de patrimoine) et de l’horizon de votre projet.
Un questionnaire en trois étapes et l’appui des experts Maslow aboutissent à une sélection restreinte de biens réellement adaptés à votre situation, et donc au bon niveau de location Jeanbrun pour votre fiscalité.
2. Choisir et réserver votre bien
Vous accédez à des biens validés en amont par les experts Maslow, avec des fiches détaillées, et vous réservez via un parcours 100 % en ligne.
C’est à cette étape que se joue l’essentiel d’un Jeanbrun marseillais réussi : le bon programme, dans le bon secteur, au bon prix au regard du plafond de loyer.
3. Financer votre investissement
Maslow propose un système de courtage intégré et la gestion des paiements depuis votre espace client (dépôt de garantie, puis échelonnement jusqu’à la livraison).
Le montage du financement est déterminant pour optimiser l’effet de levier et la rentabilité de votre investissement Jeanbrun.
4. Suivre la livraison de votre bien
Pour un achat en VEFA, vous suivez l’avancée du chantier étape par étape, réglez vos appels de fonds au fil de la construction.
Maslow se charge de réceptionner le bien à votre place.
5. Percevoir vos loyers
Maslow recherche le locataire, souvent trouvé avant même la livraison, sélectionne les meilleurs dossiers, prend en charge les démarches administratives et vous assiste pour la déclaration de vos revenus locatifs.
6. Piloter votre investissement
Depuis votre espace client, vous retrouvez toute la comptabilité de votre investissement, les contacts de vos interlocuteurs et le suivi du bail jusqu’à la revente.
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FAQ - Investir en loi Jeanbrun à Lyon
Marseille est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?
Oui. La loi Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français, sans condition de zonage. Marseille, classée en zone A, y est donc pleinement éligible, le zonage sert uniquement à fixer le plafond de loyer applicable.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Marseille en 2026 ?
En zone A, le plafond du niveau intermédiaire (Loc1) est de 14,64 €/m² (hors charges) en 2026. Ce plafond est ensuite modulé par un coefficient de surface qui avantage les petits logements. Les niveaux social et très social ont des plafonds plus bas, fixés par arrondissement.
Les loyers sont-ils encadrés à Marseille ?
Marseille est en zone tendue, ce qui inclus certaines précautions légales (préavis réduit, encadrement de l’évolution des loyers entre deux baux), mais n’applique pas, à ce jour, l’encadrement des loyers.
Ce statut est susceptible d’évoluer : vérifiez le régime en vigueur à la date de signature du bail.
Quels quartiers privilégier pour un Jeanbrun à Marseille ?
Les secteurs les plus adaptés combinent offre de logements éligibles, demande locative forte et prix compatible avec le plafond :
- La Joliette-Euroméditerranée (2e)
- Le Camas-La Plaine (5e/6e)
- La Capelette (10e)
- Les Chartreux (4e).
Quelle rentabilité espérer avec un Jeanbrun à Marseille ?
Le rendement brut se situe généralement entre 5 et 7 % selon le quartier et le type de bien, soit un niveau supérieur à celui d’autres grandes métropoles. Les prix au m2 à Marseille sont inférieurs à ceux de villes comme Paris, Nice, Bordeaux ou Lyon.
Vaut-il mieux investir dans le neuf ou l'ancien à Marseille ?
Le neuf offre simplicité, performance énergétique garantie et frais de notaire réduits, au prix d’un ticket d’entrée plus élevé.
L’ancien rénové permet d’acheter moins cher en centre-ville et d’intégrer les travaux à la base amortissable, mais exige une expertise travaux. Le choix dépend de votre profil.
Combien de temps faut-il louer en loi Jeanbrun ?
L’engagement de location est de 9 ans minimum, en location nue à usage de résidence principale du locataire, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources.
