La loi Jeanbrun s’applique à Lyon comme partout en France, sans condition de zonage. Classée en zone A, la ville plafonne le loyer Jeanbrun intermédiaire à 14,64 €/m²/mois, pour un prix d’achat médian d’environ 4 673 €/m² et un rendement brut généralement compris entre 3 et 5 % selon la nature de l’investissement.
Portée par l’une des demandes locatives les plus tendues de France, Lyon reste l’un des marchés où le dispositif garde tout son sens, à condition de bien choisir son arrondissement. Voici lesquels, et la rentabilité réelle à en attendre.
Lyon en Loi Jeanbrun : chiffres clés
| Critères | A retenir |
|---|---|
|
Plafond de loyer
(niveau intermédiaire) |
14,64 €/m²
|
|
Prix moyen du m2 (juin 2026)
|
4 509 €*
|
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Loyer mensuel moyen au m2
|
17.4 €
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Rendement brut moyen
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3 à 5 %
|
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Encadrement des loyers
|
Oui
(Lyon + Villeurbanne depuis nov. 2021) |
|
Nombre de logements anciens (avant 2020)**
|
269 315 (large majorité)
|
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DPE majoritaire***
|
C (41.4 % des logements)
D (32.8 % des logements) |
*DVF et PAP – 1er juin 2026
**Insee, RP2022 exploitation principale, géographie au 01/01/2025.
***ADEME – évaluation sur les 203 589 DPE effectués à Lyon depuis juillet 2021
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le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Pourquoi investir en loi Jeanbrun à Lyon (69) ?
Le dispositif Jeanbrun récompense un engagement de long terme : neuf ans de location nue, à loyer plafonné, en résidence principale du locataire. Sa rentabilité repose donc avant tout sur une demande locative solide et durable. Sur ce point, Lyon figure parmi les marchés les plus sûrs de France : 64 % de sa population étant locataire.
Lyon : terrain d'une économie forte et diversifiée
Troisième ville de France avec environ 520 000 habitants, Lyon est le cœur de la deuxième région économique du pays. Sa singularité tient à la part importante de personnes diplômées à bac+5 dans sa population active : ils représentent plus de 32 % des Lyonnais en emploi, soit plus que la moyenne nationale.
Une population également jeune et étudiante
Lyon bénéficie également d’une population jeune :
- L’âge médian de la population lyonnaise est de 33 ans
- Le nombre d’étudiants à la rentrée 2025 est de plus de 191 000 personnes, une augmentation de près de 32 % en dix ans
Il s’agit ainsi de l’une des villes les plus étudiantes, classée à la 6e place en 2025. Cette population entretient une demande structurelle pour les petites surfaces, studios et T2, qui constituent précisément le cœur de cible d’un investissement Jeanbrun bien calibré.
Un marché locatif particulièrement tendu
La conjonction de ces facteurs place Lyon parmi les marchés locatifs les plus tendus de France, où la vacance reste faible. Le marché lyonnais est composé d’une forte demande en logement qui dépasse allègrement l’offre disponible.
L’investissement en Jeanbrun, notamment dans le neuf et le VEFA, permet de prendre partie dans la réponse à la problématique de pénurie de logements.
Les avantages du dispositif Jeanbrun pour investir à Lyon (69)
Pour rappel, le dispositif Jeanbrun, également appelé « statut du bailleur privé », est issu de la loi de finances pour 2026. Il succède au Pinel qui a pris fin en décembre 2024, et repose sur une logique fiscale différente de ce qui existait jusqu’à maintenant dans les dispositifs d’investissement locatif pour soutenir la location nue.
Là où le Pinel accordait une réduction d’impôt à taux fixe, le Jeanbrun fonctionne avec un amortissement fiscal : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction du prix du logement, ce qui réduit votre base imposable.
L’avantage n’est donc plus un pourcentage figé : il dépend de votre tranche marginale d’imposition, et se révèle d’autant plus intéressant que vous êtes fortement imposé.
Pour en bénéficier, plusieurs conditions cumulatives s’appliquent :
- Un logement neuf ou ancien avec rénovation lourde (travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération). Les maisons individuelles sont, pour le moment, exclues.
- Une location nue à usage de résidence principale du locataire
- Un engagement de location de 9 ans minimum
- Une acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
- Le respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire, variables selon la zone du bien et le niveau de loyer pratiqué
Contrairement au Pinel, le Jeanbrun s’applique partout en France, sans condition de zonage. Le zonage (A bis, A, B1, B2, C) sert uniquement à fixer les plafonds de loyer et de ressources.
Vous définissez par ailleurs un niveau de loyer : intermédiaire, social ou très social : plus le loyer consenti est modéré, plus le taux d’amortissement, et donc l’économie d’impôt, est élevé.
Les plafonds de loyers et de ressources applicables à Lyon
Plafonds de loyer en zone A
A Lyon, comme sur l’ensemble du territoire, les plafonds de loyer des logements intermédiaires se basent sur le barème de l’ancien Pinel. En 2026, le plafond de loyer en zone A, qui inclus Lyon, est de 14.64 € / m2.
Mais ce chiffre brut ne s’applique pas tel quel : on lui applique un coefficient de surface qui rehausse le plafond sur les petites surfaces, selon la formule 0,7 + 19/S, plafonnée à 1,2 (où S est la surface utile).
La surface utile correspond à la surface habitable, augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m².
Concrètement, voici les loyers maximaux Jeanbrun à Lyon pour les biens au niveau intermédiaire :
| Surface utile | Coefficient | Loyer mensuel maximal |
|---|---|---|
|
Studio 25 m²
|
1,20 (plafonné)
|
439.2 €
|
|
T2 30 m²
|
1,20 (plafonné)
|
527 €
|
|
T2 40 m²
|
1.18
|
688 €
|
|
T3 60 m²
|
0.96
|
843.3 €
|
Plafonds de ressources en zone A
Le locataire ne doit pas dépasser un plafond de revenu fiscal de référence (RFR), apprécié à la signature du bail sur la base de l’avis d’imposition de l’année N-2.
En 2026, les plafonds annuels en zone A en fonction de la composition du ménage locataire sont les suivants :
| Composition du ménage | Plafond de revenus |
|---|---|
|
Personne seule
|
44 344 € / an
|
|
Couple
|
66 276 € / an
|
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Personne seule ou couple
ayant une personne à charge |
79 666 € / an
|
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Personne seule ou couple
ayant deux personnes à charge |
95 427 € / an
|
|
Personne seule ou couple
ayant trois personnes à charge |
112 968 € / an
|
|
Personne seule ou couple
ayant quatre personnes à charge |
127 122 € / an
|
|
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 164 € / an
|
En colocation, chaque colocataire est apprécié individuellement par rapport au plafond « personne seule ».
Investir en Jeanbrun à Lyon : application de l'encadrement des loyers
Au plafond de loyer Jeanbrun s’ajoute, à Lyon et Villeurbanne, un encadrement des loyers en vigueur depuis le 1ᵉʳ novembre 2021. Concrètement, en tant qu’investisseur, c’est le plafond le plus bas qui s’applique.
Un loyer de référence est fixé chaque année par arrêté préfectoral, décliné selon cinq zones géographiques, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement. Le loyer pratiqué ne peut dépasser ce loyer de référence majoré de 20 %.
Comme ces montants varient à l’adresse près, seul l’outil officiel de la Métropole de Lyon fait foi pour fixer un loyer ou sécuriser un bail, un comparateur de marché générique surestime souvent le plafond légal.
Pour un investissement Jeanbrun à Lyon, la marche à suivre est donc :
- Calculer le plafond Jeanbrun applicable (selon la zone A, le niveau Loc1/2/3 et le coefficient de surface).
- Relever le loyer de référence majoré local via le simulateur de la Métropole.
- Retenir le montant le plus bas comme loyer maximal.
Sur les petites surfaces des arrondissements centraux, ces deux plafonds sont souvent proches ; sur les grandes surfaces ou en secteur tendu, l’encadrement peut devenir la contrainte déterminante.
Investir en Jeanbrun à Lyon : les prix par quartier
À Lyon, le prix moyen au m2 d’un appartement tourne autour de 4 500 €/m² en juin 2026, mais cette moyenne masque des écarts important : les arrondissements moins centraux présentent des prix au m2 avoisinant les 3 800 €, tandis que l’hyper centre (Presqu’Île et 6e arrondissement) concentre les prix les plus élevés avec un prix au m2 qui peut dépasser les 6 000 €.
Voici les prix au m2 par arrondissement :
| Arrondissement | Prix au m2 des appartements |
|---|---|
|
Lyon 6e (69006)
|
5 456 €
|
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Lyon 2e (69002)
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5 168 €
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Lyon 1er (69001)
|
4 908 €
|
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Lyon 4e (69004)
|
4 850 €
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Lyon 3e (69003)
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4 518 €
|
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Lyon 7e (69007)
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4 464 €
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Lyon 8e (69008)
|
4 119 €
|
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Lyon 5e (69005)
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3 808 €
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Lyon 9e (69009)
|
3 667 €
|
La logique d’un investissement locatif de rendement, à l’instar du Jeanbrun, va à rebours de l’achat plaisir. Les arrondissements les plus chers présentent un cachet patrimonial intéressant mais, avec un loyer plafonné, dégagent une rentabilité brute faible : on y investit davantage pour la valeur patrimoniale que pour le rendement.
À l’inverse, les arrondissements moins centraux comme le 8ᵉ, 9ᵉ, le 7ᵉ ainsi que Villeurbanne (considérée comme le 10e arrondissement) combinent prix d’entrée plus accessible et demande locative soutenue : c’est là que l’équation Jeanbrun fonctionne le mieux. Voici la sélection Maslow des quartiers où se pencher pour un investissement dans la Capitale des Gaulles.
Où investir en loi Jeanbrun à Lyon : les quartiers à privilégier
Dans une ville comme Lyon, où le rendement locatif dans le centre historique est plus faible, le bon quartier où investir doit réunir trois conditions :
- un prix au m2 raisonnable : pour préserver le rendement malgré le loyer plafonné
- une demande locative forte et durable : pour limiter la vacance locative
- une dynamique de transformation urbaine porteuse de valorisation
Voici les secteurs qui cochent le mieux ces cases.
Gerland (Lyon 7ᵉ)
Ancien quartier industriel devenu pôle des biotechnologies (Lyonbiopôle, laboratoires, écoles), Gerland conjugue un prix encore mesuré une desserte solide (métro B) et un afflux continu de jeunes actifs et de chercheurs.
Il comporte également plusieurs écoles d’enseignement supérieur de renom, comme l’ENS dans le secteur de Debourg, qui attire plusieurs milliers d’étudiants chaque année.
Ce secteur, en pleine rénovation, connaît un boom important avec l’implantation de nombreux commerces et différentes commodités. De plus, il bénéficie d’une position géographique idéale, à proximité du centre historique.
Prix au m2 : 4 371 €
Monplaisir et États-Unis (Lyon 8ᵉ)
Le 8ᵉ figure parmi les arrondissements les plus abordables de Lyon, tout en bénéficiant d’une excellente desserte (métro D, tramways), de la proximité des grands hôpitaux (Edouard Herriot) et de nombreux commerces.
La demande locative y est dense et régulière, ce qui en fait l’un des meilleurs terrains pour faire fonctionner l’équation prix/loyer du Jeanbrun.
- Prix au m2 Monplaisir-Le Bachut : 4 565 €
- Prix au m2 Etats-Unis : 3 110 €
Vaise et Gorge de Loup (Lyon 9ᵉ)
Avec des prix parmi les plus bas de la ville, le 9ᵉ s’est imposé comme un pôle tertiaire (Vaise) bien relié par le métro D qui relie le quartier à Bellecour en moins de 10 min.
Les quartiers Vaise et Gorge de Loup bénéficient de l’implantation de nombreux bureaux et commerces le long de la Saône, notamment le siège social de Cegid.
- Prix au m2 Vaise : 3 814 €
- Prix au m2 Gorge de Loup : 3 715 €
Villeurbanne : le compromis prix / demande
Commune limitrophe intégrée à l’encadrement lyonnais, Villeurbanne offre fréquemment le meilleur équilibre. Les secteurs de Gratte-Ciel et de La Soie (nouveau quartier de commerces et bureaux desservi par le métro A) cumulent prix accessible et forte population étudiante avec le campus de la Doua, INSA.
- Prix au m2 Gratte-Ciel : 4 304 €
- Prix au m2 La Soie : 3 826 €
Part-Dieu (Lyon 3ᵉ)
Le quartier de la Part-Dieu, porté par un grand projet de rénovation urbaine autour de la gare, garantit une demande locative parmi les plus élevées de la ville.
Le quartier est particulièrement bien desservi par les transports en commun et bénéficie d’une multitude de commerces ainsi que l’implantation de nombreuses entreprise et écoles du supérieur.
Prix au m2 : 4 827 €
Neuf ou ancien rénové : que faut-il choisir à Lyon ?
Le dispositif Jeanbrun permet d’acquérir un bien neuf / VEFA ou ancien qui doit faire l’objet d’une rénovation lourde, représentant au moins 30 % du coût total de l’opération en contrepartie d’atteindre l’échelle A ou B du DPE.
Voici les avantages et inconvénients de chacun pour vous guider dans votre choix.
Avantages et inconvénients de l'immobilier neuf
| Atouts | Limites |
|---|---|
|
Aucun travaux, bien prêt à louer
|
Prix au m² supérieur
|
|
Performance énergétique optimale (DPE A/B)
|
Rendement plus serré sous loyer plafonné
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Frais de notaire réduits (~2-3 %)
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Offre limitée dans certains quartiers
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Garanties constructeur, faibles charges
|
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Avantages et inconvénients de l'immobilier ancien
| Atouts | Limites |
|---|---|
|
Prix d'entrée plus accessible
|
Mise en place et supervision des travaux (temps, aléas)
|
|
Accès aux quartiers centraux établis
|
Seuil de 30 % de travaux à atteindre
|
|
Les travaux nourrissent l'amortissement
et peuvent générer du déficit foncier |
Atteindre la classe A ou B de l'échelle du DPE
|
L’ancien rénové s’adresse à l’investisseur prêt à s’impliquer (ou à se faire accompagner) pour optimiser à la fois le prix d’achat, l’emplacement et la base amortissable.
Investir dans un logement étudiant à Lyon : que choisir entre le Jeanbrun et le LMNP ?
Le marché étudiant est particulièrement développé sur la ville de Lyon, ce qui fait que la question du choix du levier se pose pour les investisseurs. Les deux régimes permettent désormais d’amortir le bien, mais reposent sur deux fiscalités distinctes. Voici un comparatif en un coup d’œil !
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
|
Type de location
|
Nue à titre de résidence principale
|
Meublée
|
|
Fiscalité des loyers
|
Revenus fonciers :
amortissement + déficit foncier des revenus |
BIC :
amortissement du bien + mobilier
|
|
Plafonds de loyer / ressources
|
Oui (zone A)
|
Aucun (loyer libre)
|
|
Engagement de durée
|
9 ans
|
Aucun
|
|
Amortissements à la revente
|
Réintégrés dans la plus-value
|
|
|
Gestion du bien
|
Bail long, faible turnover
|
Bail renouvelable chaque année,
rotation plus régulière |
Pour quel profil ?
Le Jeanbrun convient à l’investisseur fortement imposé qui veut défiscaliser une location nue, recherche un locataire stable sur le long terme, une gestion moins active et qui accepte en contrepartie le loyer plafonné et l’engagement de 9 ans.
Le LMNP s’adresse à celui qui privilégie la souplesse, un loyer libre (souvent plus élevé en meublé) et une efficacité fiscale maximale pendant l’exploitation, en acceptant une gestion plus active et la fiscalité de revente alourdie.
Avec plus de 191 000 étudiants, Lyon est un terrain naturel pour le meublé : la demande y est forte autour des campus universitaires.
Le LMNP y conserve donc un attrait particulier. Mais l’encadrement des loyers s’applique aussi au meublé, et la stabilité d’un bail nu Jeanbrun peut séduire un investisseur lassé de la rotation locative étudiante. Le bon choix dépend avant tout de votre horizon de détention et votre stratégie patrimoniale.
Comment investir étape par étape en Jeanbrun à Lyon avec Maslow ?
De la définition de votre projet à la remise des clés, puis à la gestion de votre bien, Maslow vous accompagne sur l’ensemble du parcours, en ligne et avec l’appui d’experts. Nous avons conçu un parcours clé-en-main en six étapes, particulièrement adapté à un investissement Jeanbrun.
1. Définir votre profil investisseur
Tout commence par un questionnaire en trois étapes, accompagné par nos experts, pour cerner vos objectifs :
- niveau d’imposition
- capacité d’investissement
- recherche de défiscalisation ou de rendement
2. Choisir et réserver votre bien
Chaque bien proposé est préalablement validé par nos experts en investissement, avec une fiche détaillée et un parcours de réservation 100 % en ligne.
3. Financer votre investissement
Crédit immobilier ou achat comptant : Maslow intègre un service de courtage et vous permet de gérer votre financement depuis votre espace client, du dépôt de garantie aux paiements échelonnés jusqu’à la livraison.
4. Suivre la livraison de votre bien
Pour un achat en VEFA, vous suivez l’avancée du chantier étape par étape et réglez vos appels de fonds au fil de la construction.
Maslow se charge de réceptionner le bien à la livraison.
5. Percevoir vos loyers
Maslow sélectionne votre locataire, souvent trouvé avant même la livraison, prend en charge les démarches administratives et veille au respect des plafonds de loyer et de ressources propres au Jeanbrun.
Vous bénéficiez aussi d’une aide à la déclaration de vos revenus locatifs.
6. Piloter votre investissement
Depuis votre espace client, vous retrouvez toute la comptabilité de votre investissement, vos interlocuteurs, le suivi de votre bail sur les neuf ans d’engagement et, le moment venu, l’accompagnement à la revente.
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- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
FAQ - Investir en loi Jeanbrun à Lyon
Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), issu de la loi de finances 2026, permet d’amortir une partie du prix d’un logement loué nu en résidence principale, et donc de réduire l’impôt sur les revenus fonciers.
Il s’applique partout en France, sans zonage, en contrepartie de plafonds de loyer et de ressources et d’un engagement de location de 9 ans.
Quelle est la différence entre la loi Jeanbrun et la loi Pinel ?
Le Pinel accordait une réduction d’impôt à taux fixe ; le Jeanbrun fonctionne par amortissement déductible des revenus fonciers. L’avantage dépend donc de votre tranche d’imposition et profite surtout aux contribuables fortement imposés.
Et contrairement au Pinel, le dispositif n’est pas réservé à certaines zones.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du Jeanbrun ?
Un logement collectif neuf ou ancien rénové (travaux représentant au moins 30 % de l’opération), loué nu en résidence principale pendant 9 ans minimum, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources, pour une acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Lyon ?
Au niveau intermédiaire, le plafond de base en zone A est de 14,64 €/m²/mois, majoré par un coefficient de surface qui avantage les petites surfaces. À Lyon, il faut aussi respecter l’encadrement des loyers : c’est le plus bas des deux plafonds qui s’applique.
Quels quartiers privilégier pour un Jeanbrun à Lyon ?
Pour un investissement Jeanbrun à Lyon, les secteurs alliant prix accessible et forte demande : Gerland (7ᵉ), le 8ᵉ, Vaise (9ᵉ) et Villeurbanne (Gratte-Ciel, Carré de Soie). Les arrondissements centraux, plus chers, se prêtent moins à une logique de rendement sous loyer plafonné.
Quel rendement attendre d'un Jeanbrun à Lyon ?
Le rendement brut se situe généralement entre 3 et 5 % selon le quartier et le type de bien, le neuf étant plus serré que l’ancien rénové. L’intérêt principal réside dans l’économie d’impôt générée par l’amortissement, surtout pour les contribuables fortement imposés.
Jusqu'à quand peut-on investir en Loi Jeanbrun ?
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
