L’année 2026 s’annonce comme une continuité de 2025 pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Depuis plusieurs années, ce statut séduit de nombreux particuliers grâce à une fiscalité avantageuse, une grande souplesse contractuelle et une rentabilité souvent supérieure à la location vide.
Mais sous l’impulsion de la loi Le Meur et d’une volonté politique affirmée de rééquilibrer le marché locatif, les avantages fiscaux du LMNP, notamment pour les meublés de tourisme, évoluent.
Voici ce qu’il faut retenir en tant que loueur meublé, ou si vous souhaitez le devenir, sur les changements législatifs et fiscaux du statut LMNP pour se préparer au mieux à 2026.
Contexte politique et PLF 2026
En ce mois d’octobre 2025, la France traverse une instabilité politique avec la démission du Premier ministre Sébastien Lecornu alors que s’apprêtaient à s’ouvrir les discussions sur le projet de loi de finances (PLF) pour 2026, laissant planer des incertitudes sur le processus budgétaire pour l’année suivante.
Dans ce contexte, les règles de la loi de finances 2025 qui concernent le loueurs en meublé non professionnels (LMNP), demeurent la référence juridique jusqu’à l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi de finances.
Les règles fiscales pour les locations meublées en 2026
Baisse des avantages du micro‑BIC pour les meublés touristiques non classés
L’une des mesures majeures du LMNP en 2025, avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024, est la diminution des abattements forfaitaires pour les meublés de tourisme au régime micro-BIC classés et non classés. Dans le cas des meublés non classés, le plafond de recettes passe de 77 700 € à 15 000 € par an, et l’abattement forfaitaire diminue de 50 % à 30 %.
Cela signifie que dès que les loyers perçus excèdent 15 000 €, le bailleur sera basculé d’office vers le régime réel. Cette mesure vise à limiter les excès de la location de courte durée et à freiner les pratiques Airbnb non régulées.
Pour les meublés touristiques classés et chambres d’hôtes, le plafond de 77 700 € est maintenu, mais l’abattement forfaitaire est ramené de 71 % à 50 %. Cela réduit l’avantage fiscal du classement, tout en préservant un régime favorable pour les biens les mieux qualifiés.
| Taux abattement 2024 |
Taux abattement 2025 / 2026 |
Plafonds des revenus perçus en 2024 |
Plafonds des revenus perçus en 2025 / 2026 |
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|---|---|---|---|---|
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Meublés non classés
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50 %
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30 %
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77 700 € / an
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15 000 € / an
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Meublés classés
et chambres d'hôtes |
71 %
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50 %
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188 700 € / an
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77 700 € / an
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Meublés classiques
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50 %
|
50 %
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77 700 € / an
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77 700 € / an
|
Réintégration des amortissements dans la plus‑value lors de la vente
L’une des mesures majeures du LMNP en 2025, avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024, est la diminution des abattements forfaitaires pour les meublés de tourisme au régime micro-BIC classés et non classés. Dans le cas des meublés non classés, le plafond de recettes passe de 77 700 € à 15 000 € par an, et l’abattement forfaitaire diminue de 50 % à 30 %.
Cela signifie que dès que les loyers perçus excèdent 15 000 €, le bailleur sera basculé d’office vers le régime réel. Cette mesure vise à limiter les excès de la location de courte durée et à freiner les pratiques Airbnb non régulées.
Pour les meublés touristiques classés et chambres d’hôtes, le plafond de 77 700 € est maintenu, mais l’abattement forfaitaire est ramené de 71 % à 50 %. Cela réduit l’avantage fiscal du classement, tout en préservant un régime favorable pour les biens les mieux qualifiés.
| Durée de détention | Abattement à l'impôt sur le revenu (IR) | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
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De 6 à 21 ans
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6 % / an
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1.65 % / an
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22e année révolue
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4 % / an
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1.60 % / an
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De 23 à 30 ans
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Exonération
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9 % / an
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Au-delà de 30 ans
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Exonération
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Exonération
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Durcissement des règles énergétiques pour les meublés de tourisme
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), quels que soient leurs résultats en consommation énergétique réelle ou finale. Cette mesure vise à retirer du parc locatif les logements les plus énergivores. Le calendrier prévoit ensuite l’extension de cette interdiction aux logements classés F à partir de 2028, puis E à partir de 2034.
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LMNP 2026 : fin des avantages fiscaux ?
Malgré les nombreuses annonces de réforme et l’inquiétude croissante des bailleurs, il serait exagéré de parler de la fin du LMNP. L’année 2026 s’inscrit davantage dans une logique d’ajustement que dans une suppression du dispositif. Si la fiscalité des meublés de tourisme non classés est clairement durcie, les locations meublées classiques conservent, elles, leurs atouts fondamentaux.
En réalité, la réforme vise avant tout à corriger les excès liés à la location de courte durée, sans remettre en cause le modèle du LMNP dans son ensemble. Les meublés loués à l’année, qu’il s’agisse de résidences principales, d’étudiants ou de baux mobilité, continueront de bénéficier des deux régimes fiscaux historiques : le micro-BIC et le régime réel. Le premier reste accessible jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs, avec un abattement de 50 %, tandis que le second conserve la possibilité de déduire les charges et d’amortir le bien pour réduire l’imposition.
Autrement dit, le cœur du dispositif LMNP demeure stable et performant pour les bailleurs qui pratiquent la location meublée traditionnelle.
Régime micro-BIC : toujours pertinent en 2026
Le régime micro-BIC est souvent choisi par les bailleurs qui recherchent la simplicité. Il repose sur un principe clair : au lieu de déduire les charges réelles, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives brutes, considérées comme représentant les dépenses et charges supportées. Seule la moitié restante est alors soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Ce régime est ouvert aux loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, ce qui en fait une option particulièrement adaptée aux petits investisseurs ou à ceux qui possèdent un ou deux biens meublés. En pratique, il séduit par sa simplicité administrative : aucune comptabilité complexe à tenir, une déclaration intégrée directement dans la déclaration de revenus classique, et une fiscalité lisible.
Toutefois, son principal inconvénient réside dans le caractère forfaitaire de l’abattement, qui peut se révéler défavorable lorsque les charges réelles sont importantes, notamment en cas d’emprunt ou de travaux.
Régime réel simplifié : pas de changements en 2026
Le régime réel simplifié, quant à lui, s’adresse aux bailleurs souhaitant optimiser leur fiscalité et maximiser la rentabilité nette de leur investissement. Ici, aucune déduction forfaitaire : les propriétaires déclarent leurs revenus locatifs, mais peuvent en contrepartie déduire l’ensemble de leurs charges réelles :
- intérêts d’emprunt et assurances
- frais de gestion
- dépenses de rénovation
- taxe foncière
- honoraires d’expertise comptable
- charges de copropriété
Surtout, ce régime permet de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier (hors valeur du terrain) et sur le mobilier, répartis sur plusieurs années.
Investissement locatif 2026 : préparation d'un nouveau statut du bailleur privé ?
Pour pallier le manque de logements et relancer l’investissement locatif, le gouvernement a commandé un rapport parlementaire avec des propositions de mesures pour définir ce qui serait un statut de bailleur privé. Remis fin juin 2025, le rapport présente les potentielles mesures :
- Amortissement forfaitaire proposé à 4 ou 5 % sur 20 à 25 ans et relèvement du plafond imputable de 10 700 à 40 000 €
- Harmonisation des avantages fiscaux dans le neuf et l’ancien
- Exonérations plus rapides sur les plus-values et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- Concernerait à la fois la location nue et meublée
FAQ
Le statut LMNP va-t-il disparaître en 2026 ?
Non, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ne disparaît pas. Les réformes de 2025 visent principalement à réduire les avantages fiscaux des meublés touristiques non classés, mais les locations meublées classiques conservent leurs avantages. Le LMNP reste donc un cadre légal stable et attractif pour les bailleurs.
Quels sont les changements pour le LMNP en 2026 ?
Les principales évolutions concernent le régime micro-BIC des meublés non classés. Le plafond de revenus passera de 77 700 € à 15 000 €, et l’abattement forfaitaire sera réduit de 50 % à 30 %. Au-delà de ce seuil, les bailleurs basculeront automatiquement vers le régime réel.
Les amortissements réalisés dans le cadre du régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la sortie de l’investissement, ce qui augmente l’imposition à la sortie.
Comment choisir entre le micro-BIC et le régime réel en 2026 ?
Le choix dépend de la structure de vos revenus et de vos charges. Le micro-BIC est idéal pour les bailleurs recherchant la simplicité et dont les charges ne dépassent pas 50 % des loyers perçus.
Le régime réel simplifié, plus technique, permet de déduire toutes les charges réelles et d’amortir le bien, réduisant considérablement l’impôt. En 2026, ce dernier restera souvent le plus rentable pour les investisseurs disposant d’un financement ou de travaux importants.
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme classé ?
Un meublé de tourisme classé est un logement ayant obtenu un classement officiel délivré par un organisme agréé, attestant d’un certain niveau de confort et d’équipement.
Ce classement permet de bénéficier du régime fiscal plus avantageux, avec un abattement de 50 % (voire 71 % dans certains cas) et un plafond de recettes maintenu à 77 700 €.
En 2026, faire classer son bien devient donc un levier stratégique pour conserver un cadre fiscal favorable.
