Dans ce 8ème épisode de 41M2, nous accueillons Cyril Relion, chargé d’étude de marché immobilier neuf et Benoît Dussud, directeur du développement et des relations institutionnelles chez Les Belles Années. Dans ce podcast, nous allons voir comment fait-on pour déceler des opportunités pour investir dans l’immobilier grâce aux études de marché.
l’étude de marché va être vraiment un outil d’anticipation demain il faut être capable aussi de l’anticiper qui est intéressant c’est que même aujourd’hui
une ville qui n’est pas tendue qui pe devenir peut le devenir voilà le point important aujourd’hui c’est la data il y
a aussi un vrai travail de place à l’intérieur de la ville qu’il faut être capable de saisir aije un intérêt à
poursuivre mon développement sur ces villes ou au contraire dois-je le limiter même sur ces vill là on sait pas
si dans 5 ou 10 ans il y aura pas une tension locative
[Musique]
bonjour à tous bienvenue sur le Podcast 41 m² alors aujourd’hui nos 41 m Carr se sont déplacés chez Raphaël meuble dans
Lyon IE et on remercie Sandrine et s équipe pour leur accueil alors 41 m² c’est le podcast qui éclaire les
investisseurs chaque mois nous invitons des experts pour nous apporter leur éclairage leur expertise sur
l’investissement obilier la location la gestion l’étude de marché aujourd’hui on
est je suis accompagné de Cyril rolion bonjour Cyril bonjour et Benoît du Sud bonjour Benoît bonjour Pierre Emmanuel
alors Cyril toi tu es chargé d’études marché immobilier neuf c’est bien ça exactement et toi benoî tu es directeur
développement et relations institutionnelles pour la marque les belles années c’est exactement ça bon aujourd’hui le podcast 41 m² va aborder
un sujet crucial crucial pardon qui est l’étude de marché de se dire comment aujourd’hui un investiss
va pouvoir grâce à votre travail prendre la bonne décision de se dire tiens ce territoire là est intéressant ou pas
pour investir donc aujourd’hui on va pas vous demander des conseils pour où est-ce qu’il faut investir mais plutôt
comment votre travail va aider les internautes à prendre les bonnes décisions alors Cyril on va commencer
par toi tu es chargé d’études de marché immobilier neuf est-ce que tu peux d’abord nous expliquer ton métier et ben
Le métier de Cyril
mon métier je dirais qu’il y a une double vocation déjà celle d’informer et
également une vocation à faire prendre conscience à différents acteurs des différents enjeux aujourd’hui à travers
un outil un outil qui s’appelle l’étude de marché effectivement donc l’étude de marché c’est un outil marketing qui
permet de mettre en place de pardon de rechercher quels
peuvent être les besoins sur un marché et euh et entre
guillemets de dénicher des opportunités euh trouver les bonnes exactement les bonnes infos là en l’occurrence sur le
marché immobilier ça peut être dans tous les secteurs mais là on travaille en tout cas moi je travaille effectivement
sur le marché de l’immobilier neu effectivement donc voilà à travers ces
études là je suis amené à travailler avec le développement de de chez
Valority pour dénicher les meilleures opportunités sur le marché immobilier donc le logement étudiant
principalement euh qui est un marché qui à l’échelle nationale euh doit vraiment
être un peu plus mise en lumière même s’il est déjà mais euh certains acteurs doivent encore entendre certains
messages et euh à travers nos études de marché on essaie de entre guillemets mettre des chiffres sur euh voilà sur le
message voilà globalement c’est ça on va on va y revenenir Benoît toi tu es euh
le boss un peu euh de de de l’implantation d’un exploitant de résidence étudiante qui s’appelle les
Qu’est-ce que Les Belles Années ? A quoi sert une étude de marché ?
belles années est-ce que tu peux nous dire euh qui est les belles années et toi euh donc ça c’est la première
question et la deuxième c’est euh à quoi ça te sert une étude de marché alors on va peut-être commencer par les belles
années Pierre Emmanuel j’ai eu la chance il y a maintenant euh donc presque 14
ans euh de créer avec mes dirigeants et actionnaires euh la marque les belles
années donc les belles années c’est important de de bien le pouvoir l’encadrer et l’environner aujourd’hui
donc nous sommes un pur player du logement jeune pourquoi je parle de du logement jeune en fait on va s’adresser
à tous les jeunes qui ont de 17 à 30 ans d’accord donc pour les personnes qui connaissent un peu ce marché aujourd’hui
il peut se distinguer en en deux grandes zones d’activité l’étudiant d’un côté le
jeune actif de l’autre côté donc pour ma part j’ai tendance à ne pas distinguer
ces deux zones d’activité pourquoi parce qu’en fait de 17 à 30 ans on se rend compte aujourd’hui dans les faits que le
jeunne a le même besoin donc et ce besoin aujourd’hui c’est le fait de pouvoir se loger de mobilité de se loger
pour faire ses études son premier emplo exactement et nous y reviendrons peut-être un peu plus tard sur les critères vraiment importants pour loger
nos pour loger nos jeunes et donc un domaine d’activité bien ciblé 17 à 30
ans et ce sur toute la France ok donc nous nous sommes créés il y a maintenant 14 ans nous avons la chance aujourd’hui
de pouvoir exploiter 55 résidences pour 7500 logements avec un développement signé qui nous emmènera à 75 résidences
pour un peu plus de 11000 11000 logements pardon en 2026 donc aujourd’hui tu es le 5e opérateur
français et euh tu devrais arriver à être numéro appiller quelques places 4e
3e place dans les zones à venir un podium acteur incontournable je l’espère donc toi ton job c’est
l’exploitation de résidence gérée donc tu dois faire des choix c’estàdire que aujourd’hui tu choisis de t’implanter ou
pas t’implanter dans dans des villes c’est c’est ça l’idée c’est exactement ça aujourd’hui on je me occupe
essentiellement et particulièrement du du développement j’ai cette chance-l après 14 ans où on a pu monter cette
cette structure et cette société j’ai maintenant la chance de pouvoir tésoriser mon expérience et de prendre
ma petite mallette et de de sillonner la France tant je dirais avec nos
partenaires promoteurs bien sûr et mais également avec les élus qui participent
aujourd’hui fortement à l’acceptation d’un projet sur leur territoire ou non on va on va y revenir donc par rapport
au métier de Cyril euh les études de marché aujourd’hui toi en tant qu’exploitant ça te sert à quoi alors
moi aujourd’hui cyril est un acteur incontournable dans mon métier vous l’aurez bien compris puisque le l’étude
de marché et ce qu’on appelle plus plus généralement chez nous une étude de cadrage est un est un pardon est un
élément indispensable pour pouvoir avancer ou non sur un projet donc je dirais le le préalable à toute à la
jeunèse d’une résidence jeune et le passage donc par une par une étude de marché avec lequel je vais travailler
avec Cyril donc le point de départ systématiquement va être le foncier un
foncier et à partir de ce foncier nous allons avancer sur notre projet ok donc ce que je vous propose c’est qu’on va
rester sur ton Focus qui est le logement des jeunes donc résidence étudiante ou comment loger nos jeunes de 17 à 30 ans
Comment fais-tu les études de marché ? Comment tu décèles les villes où il faut investir ou non ?
donc Cyril on va parler étude de marché donc je sais pas comment ça se passe est-ce que c’est
Benoît qui te dit bah tiens j’ai été sollicité par un promoteur ou un
institutionnel pour étudier l’exploitation d’une résidence je sais pas à Orléan à C ou à tour toi une fois
que tu reçois cette information là qu’est-ce que tu en fais et comment tu vas travailler pour répondre à Benoît
oui tu peux y aller pour telle ou telle raison ou non je t’invite à à regarder un peu ça à laisser passer un peu le le
temps tu vas faire quoi al déjà je trouve qu’il y a une double vocation encore une fois euh il y a cette comment
dire cette vocation à informer Benoît de effectivement il me donne une
adresse moi je regarde un petit peu certains indicateurs on pourir venir dessus après mais je regarde certains
indicateurs et puis à la suite de ça il y a une prise de décision de la part de Benois et et de donc et du développement
pour une implantation qui peut être effectivement euh à apporté par des
contacts qui qui lui lui enfin lui font part d’un d’une opportunité sur place
dans telle ou telle ville en France mais ça peut être aussi une démarche un peu plus proactive où on essaie de connaître
tout le marché national au mieux voilà en faisant de la veille de nouveaux
campus de enfin ce genre de choses en fait qui qui nous permet d’avoir une démarche proactive et d’anticiper voilà
une double démarche voilà c’est ça un peu ce qui ce que tu dis cyril est très
important euh donc deux moyens de de développement je dirais le le côté je
dirais le côté sondage d’un partenaire promoteur qui va effectivement nous interroger sur un foncier donné en un
lieu très précis et donc là on va pouvoir avancer sur ce lieu très précis ou à contrario justement de pouvoir
réfléchir à une zone d’implantation privilégiée où nous ne sommes pas encore et en fonction d’un de multiples
facteurs de pouvoir chercher justement et et de donner en fait notre nos
attentes par rapport à un territoire donné ouais je pense que je viens de comprendre c’est-à-dire que comme tu es pas tout seul et que tu es pas le seul
opérateur quand un un partenaire un promoteur t’interroge toi tu as besoin d’avoir la réactivité sur le fait de
Est-ce important d’être réactif ?
pouvoir lui dire oui ça m’intéresse ou ça m’intéresse pas donc du coup je suppose qu’une c’est ça l’idée la veille
en fait tu as tu as tout à fait raison sur le sujet il faut pouvoir être ultra réactif aujourd’hui un foncier
effectivement concurrentiel sur un projet estudiantin jeune mais également pour un autre projet donc il peut y
avoir plusieurs intérêts sur un foncier particulier et il est bien évident est-ce que moi promoteur je monte une
résidence un projet résidentiel ou est-ce que j’ai l’opportunité exactement exactement et notre rôle avec Cyril par
rapport à un foncier donné va pouvoir justement d’orienter le projet le plus adapté par rapport justement par rapport
à nos attentes et par rapport par rapport au fonciers qui qui est donné donc toi tu as besoin de réactivité donc
par exemple aujourd’hui les belles années n’est pas encore implanté dans ma ville natale à cand mais toi tu as besoin des
travaille trava donc ça veut dire que toi cy cette villeel tu la connais
Ton travail est de connaître tout le marché ?
déjà é tu es déjà capable de dire à à Benoît s’il est sollicité ou s’il arrive demain à s’implanter c’est ça donc c’est
ça ton job exactement donc tu connais tout le marché français on essaie de se mettre à jour c’est aussi tous les ans
un travail très fastidieux de bah de reprendre les
chiffres de tout tout alors tous les chiffres étudiants de s’intéresser vraiment au marché local de toutes les
villes c’est vraiment un travail très compliqué très complexe qui nécessite vraiment d’avoir quelqu’un à temps complet dessus effectivement qui aide
Benoît et mais oui effectivement on est vraiment dans ce dans cette optique là de d’être proactif vraiment important
donc moi je conseille des investisseurs depuis 18 ans maintenant donc j’ai l’habitude de dire tiens regarde les bons critères d’investissement
c’est-à-dire un foncier son emplacement sa proximité des commerces des école des
des transports regarde le flux migratoire regarde l’tention locative en tous les cas c’est toujours les les conseils que que que je donne donc ça
c’est des facteurs un peu bateau donc une étude de marché elle va beaucoup plus loin que ça est-ce que tu peux nous donner on a parlé de différents facteurs
Quelles sont les grandes étapes d’une étude de marché ?
on met quoi dans une étude de marché dans une étude de marché déjà on normalement on rappelle toujours le contexte national le problème en France
le logement étudiant il y a 2 millions le logement tout court le logement tout court mais effectivement le logement des
jeunes et en particulier logement étudiant on est sur 2000 2 millions de
log de d’étudiants qui sont à la recherche d’un logement en France donc c’est considérable et on a euh
380000 hébergements à disposition donc donc plus de 460000 places à disposition
pour 2 millions d’étudiants qui recherchent donc vous faites le ratio c’est à peu près j’ai un peu d’avance
sur vous mais c’est à peu près 23 % de de réponse au besoins de la part des acteurs des des gestionnaires
aujourd’hui donc il y a un vrai problème à ce niveau-là donc on on le on le entre guillemets on le rementionne toujours au
début et puis à la à la suite de de ça on va partir sur du sur du territorial
euh pour n’importe quelle ville donc on va rappeler le contexte démographique le nombre de jeunes dans
la ville en question eu et puis à la suite de ça on va s’intéresser au nombre
d’étudiants euh à la tension locative qui est vraiment là pour le coup un facteur
hyper important c’estàdire que si aujourd’hui vous avez une ville où vous avez pas beaucoup de logements étudiants
mais à côté de ça vous avez une ville qui qui est pas du tout tendue c’est
moins grave entre guillemets que si vous avez les deux facteurs donc un manque de logement étudiant et en plus de ça à
côté de ça une une tension locative avérée ça c’est un critère d’investissement qui indissociable très
important sachant quand même que globalement dans les grandes villes françaises il y a enfin il y a vraiment une grande partie des moyennes et
grandes villes françaises qui sont touché par ce phénomène de tension locative donc en fin de compte il y a
déjà vraiment euh entre guillemets beaucoup d’opportunités sur le marché
après il y a certaines places qui doivent être plus plus mises en lumière que d’autres c’est pour ça que moi je
m’intéresse au polarité étudiante ce qu’onon appelle polarité étudiante nous dans dans dans notre quotidien c’est euh
les campus qui exactement les campus universitaires globalement qui sont souvent construit autour de du campus
universitaire donc les polarités sont souvent construits donc voilà on s’intéresse aux différentes places dans la ville et puis euh on déniche des
opportunités en fonction des différentes places il y a une dernière partie l’étude de marché euh qui va être plus
en lien avec la notion de d’opportunités les opportunités
présentes sur la ville là ça va être tout ce qui va être modification des infrastructures de transport
euh VO qui peuvent entre guillemets rattacher une partie de VO VO une partie
un peu plus pavillonnaire ou voilà qui était un peu plus en euh plus extérieur et qui peut se
rapprocher des polarités étudiantes et puis aussi cette notion de nouvell nouvell facultés bon c’est un peu plus
rare mais on a souvent nouvelles écoles qui se construisent et là il y a vraiment des opportunités l’idée c’est
on a on a un paysage aujourd’hui du monde étudiant sur telle ville mais demain il faut être capable aussi de
l’anticiper parce que même même aujourd’hui c’est ça qui qui est intéressant c’est que même aujourd’hui une ville qui n’est pas tendue qui peut
le devenir voilà donc comme quoi il y a vraiment beaucoup de choses à faire à ce niveau-là et on et c’est là aussi
excuse-moi je continue mais c’est là aussi qu’il a entre guillemets une je
parlais d’une double vocation de travail d’informer et de faire prendre conscience entre guillemets aux différents acteurs locaux il y a aussi
ce travail là qui est qui à faire et l’étude peut aussi permettre de prendre conscience parce qu’on sait qu’il y a
des problèmes mais c’est toujours compliqué de connaître tous ces chiffres c’est des chiffres qui sont pas faciles à les chercher on prend du temps pour y aller donc donc à ce niveau-là on fait
un gros boulot Benoît moi j’ai deux questions comment tu prends la décision d’y aller où ou pas par rapport aux outils que que te donne Cyril et la
Comment prenez-vous la décision d’aller dans une ville ? A quoi servent les études en mairie ?
deuxième c’est que aujourd’hui ben on sait que les mairies
doivent comment dire aménager leur ville c’est l’aménagement du territoire d’être maire de la ville donc finalement construire ou ne pas construire de
logement c’est un c’est un une vraie question et puis j’ai toutes les générations à loger donc finalement
quand toi je crois que tu passes beaucoup de temps en mairie avec avec avec les élus est-ce que les outils
d’études de marché peuvent t’aider parfois à faire prendre conscience à des mères qui ignorent un peu la situation al ignore peut-êtreêre un mot est un peu
fort mais en gros tu tu tu prends les décisions comment sur ta réponse sur l’exploitation et à quoi te servent les
études en mairie questions importantes merci Pierre Emmanuel la première
concernant ma prise de décision sur le Go ou ou le Nogo d’abord retenir qu’il y
a une totale indépendance entre entre Cyril et et je dirais le le fait que que
je lui commande un une étude une étude de marché le point important aujourd’hui
c’est la date Cyril dispose d’une data très ouais plutôt exceptionnelle he puisque
ça fait maintenant 14 ans qu’on sillonne toute la France et je dirais c’est pas parce que j’ai un a priori ou un point
de vue qui soit positif ou négatif sur un foncier qui va faire qu’on va y aller au qu’on ne va pas y aller et j’aime à
dire que la situation au dos d’une rue peut-être complètement différente de ce qui va se passer au numéro 70 de la rue
donc ça faut déjà en avoir conscience avant la prise de la prise de décision donc effectivement une une commande
d’étude de marché une un travail de fond et de forme assez important dans un
temps ultra contraint on en a parlé mais surtout je dirais ensuite une une
analyse de ma part indispensable justement pour pouvoir acter ce qui est important aujourd’hui prendre acte des
atouts du foncier de ses éventuels défauts mais aussi de pouvoir me projeter dans les 20 prochaines années
pour savoir ce que va pouvoir devenir ce projet et la manière dont il va va pouvoir se se développer et ce qui va
pouvoir devenir dans les 20 prochaines années ce que disait Cyril c’est que l’étude de marché c’est pas seulement une photo c’est une photo et une
La projection et la proactivité est indispensable ?
projection en fait ton job c’est quand même c’est quand même ça c’est de te dire c’est de dire tiens la photographie de la ville sur ce marché là là
aujourd’hui en 2024 c’est ça mais je vais te dire par rapport aux informations que j’ai que la situation va s’empirer ou attention va se détendre
parce que il y a c’est ça c’est ça l’idée la démarche de proactivité encore une fois projection et pour ma part ce
qu’ a très important c’est que justement cette pérénité est très très importante puisque au niveau de l’exploitation je
vais je vais porter un bail commercial pour les investisseurs si on peut en r toi tu vas t’engager C voilà on va si on
en revient à tes investisseurs moi je vais m’engager sur un bail commercial qui est une durée initiale de 10 ans
sachant que derrière je renouvelle systématiquement mes B donc il va falloir que je puisse prendre avoir cette photographie pour dire qu’est-ce
qui va se passer dans non seulement 2 à 3 ans puisque je vais pas ouvrir ma résidence le jour où Cyril va me rendre
les résultats de son étude de marché mais en plus je vais devoir exploiter cette résidence pendant 20 ans donc c’est là où il y a quand même un travail
d’analyse à faire avant toute prise de décision et ensuite justement pour pouvoir quand on parle de son
développement être capable de se souvenir du positionnement qu’on a pris sur tel foncier à tel endroit avec tel
partenaire pour ne pas multiplier à foison ses engagements pour se retrouver
demain embourbé ou je dirais ne pas pouvoir assumer les prises de décisions que nous allons prendre sur une vie ou
sur un territoire donné ok donc aujourd’hui toi ton rôle d’exploitant euh est-ce que c’est au final de de de
Ton rôle est de sortir un loyer pour l’étudiant (ou locataire) ?
sortir un loyer pour pour l’étudiant ou celui qui occupe le logement c’est c’est ça ton ton air de la guerre ton critère
alors parce que moi je vais avoir d’autres critères pour accompagner mon investisseur j’ai prix donc parfois tu veux tu tu vas sortir des des des
projets sur lequel je sais que euh j’aurai le bail commercial j’aurai un exploitant de renom je sais que tu
renouvelles euh je sais qu’il y a un taux d’occupation financier qui est qui est qui est très important ça ça sécurise mon investisseur après moi j’ai
un budget d’investissement qui va dépendre du foncier de la ville si tu me sors une résidence étudiante à any à
tour euh à saint-briilleux ou à cand elles vont pas avoir le même prix d’investissement donc moi c’est comme ça
que je vais aider l’investisseur mais finalement toi ton ton ton ton ton critère objectif c’est c’est à la fin la
la réflexion de l’exploitant c’est la réflexion du loyer que va payer le le le locataire c’est ce que j’appelle la solvabilité studiantine puisque comme tu
le dis à juste titre à l’arrivée je verse un loyer un investisseur mais avant de verser un loyer un investisseur
je vais déterminer une solvabilité locale et studiantine par rapport à est prêt à payer le marché est prêt à
accepter c’est ça ex et exactement et et d’ailleurs aujourd’hui on s’en rend compte sur les 55 résidences que
j’exploite je ne vais pas avoir le même loyer ettudiantin à Mulous qu’en première couronne parisienne donc il est
très important de déterminer cette solvabilité en fonction non seulement de la ville sur laquelle je m’implante ou
sur le territoire sur lequel je vais ouvrir ma résidence d’une part mais également des campus qui environnent
directement le lieu sur lequel je vais m’implanter tu comprendra bien que si c’est un campus universitaire ou
aujourd’hui un campus privé avec des écoles privées je vais pas forcément
avoir les mêmes attentes et avoir les mêmes besoins en matière de en matière de logement étudiant donc tous ces
élémentsl aujourd’hui nous sont intégrés pour déterminer une solevabilité studiantine qui derrière va permettre de
faire bon expitation et unyer investisseur que je vais pouvoir assurer et péréniser sur
toute la durée de mon exploitation moi c’est j’aimerais comprendre un truc c’est que je sais que parfois donc il y
a des villes sur lequel moi je je je on va parler d’a priori tiens je vais pas
En quoi une étude de marché permet de faire des choix entre deux villes ?
forcément te conseiller d’investir dans dans dans cette villeelà pour telle telle ou telle raison mais parfois quand
on est sur le marché de la résidence étudiante ou de la résidence gérée et ben mon conseil il va s’inverser parce que finalement la tension locative sur
les studios elle est très importante parce que il y a une décorrélation totale entre l’OF et et et et et les
places qu’il y a dans le dans dans dans le l’existant et donc je vais avoir un raisonnement qui va qui va être
différent en quoi une étude de marché elle elle peut elle peut elle peut te dire en gros je te déconseille d’acheter
euh ta ridance principale ou de faire un invement locatif je sais pas moi Pinel sur un T3 dans telle ville mais par
contre sur ce marché comme ça des jeunes bah tu peux y aller parce que les critères objectifs sont sont sont les
bons en quoi ton étude du marché elle elle peut dire ça c’est un marché immobilier qui qui qui est pas
finalement le le j’irais pas j’irais pas dessus forcément à priori mais sur ce marché là je peux y aller quand même ben
parce que parce que déjà au niveau national comme je disais tout à l’heure il y a un vrai manque partout partout partout
enfin c’est vraiment un marché qui est des enfin entre guillemets il y a aussi un vrai travail de place à l’intérieur
de la ville qu’il faut être capable de saisir mais mais il y aès très peu de
villes quand même où où on se dit c’est pas intéressant d’y aller sur le marché
du logement étudiant globalement il a il y a quelques villes où on on fait attention mais encore comme je vous
disais tout à l’heure même sur ces villes là on sait pas si dans 5 ou 10 ans il y aura pas une tension locative
avérée voilà alors je peux peut-être donner un exemple Pierre Emmanuel si tu me peux si tu me le permets sur ce
facteur là en fait l’étude de marché va être vraiment un outil d’anticipation et aujourd’hui on est sur un marché
d’anticipation je peux peut-être donner un exemple voilà et et et et un exemple probant euh on nous avons fait le choix
sur les belles années il y a 6 ans de nous orienter sur des villes dites secondaires secondaires je peux citer
les villes aujourd’hui de peau euh de Limoges de Brest de Toulon moi les deux
premières ell me font peur tu vois c’est pas les V sur lesquell je vaisement quentends j’entends et en fait on on a fait cet exercice il y a plus de 6 ans
d’abord de nous rendre sur place d’aller voir comment vivaent ces campus et quel était le besoin et alors là on grande
découverte puisque des campus sommes toutes assez importants puisqu’on va parler euh de 10000 à parfois même plus
de 15000 étudiants et avec des villes sur lesquelles aucun projet n’est sorti ces 20 dernières années donc ça c’est le
premier constat c’est ma vision de PA moche premier constat deuxième constat euh des des critères de fonciers très
compliqué aujourd’hui pour les universités et pour les écoles donc ça aussi nous avons dû l’anticiper puisque
que ces écoles et ces universités qui sont présentes dans les grandes métropoles etudiantines ont tendance depuis quelques années à venir
s’implanter et à ouvrir des antennes sur ces villes dites secondaires pour
absorber les étudiants de plus en plus nombreux des très grosses villes desès des très grosses villes et dans
lesquellesch qui ne peuvent plus accueillir ses premiers cycles donc on a une tendance où on voit le marché se
resserre mais pour autant avec un besoin de logement pour ces villes tu pourrais me dire oui mais bonoî si ça se fait si
ça se resserre pas forcément besoin de de logement on se rend compte que sur une ville comme po les étudiants vont
parfois faire plus de 200 km pour venir étudier à pot c’est le même schéma à limoge c’est le même schéma à Brest
exactement le même schéma à mulouse donc cet élément là il est très important et c’est ce qui nous a permis d’ouvrir six
résidences dans les deux dernières années sur ces villes dites secondaires et qui ont connu des taux d’occupation
record dè l’ouverte est en exploitation oui et c’est c’est à la livraison alors
non seulement c’est loué à la livraison mais aujourd’hui avec des listes d’attentes dont on se rend dont on se rend pas compte quand on commence à
travailler sur le sujet donc la question aujourd’hui ai-je un intérêt à poursuivre mon développement sur ces
villes ou au contraire dois-je le limité pour ne pas venir saturer un marché pour
lequel il y aurait moins de besoin demain donc tout le travail que j’effectu au quotidien avec avec avec
Cyril Cyril Benoît te dit j’ai rendez-vous à la mairie de euh telle ou
Quelles données faut-il donner aux mairies pour faire prendre conscience du besoin en logement ?
telle ville là le le le maire hésite à à à ouvrir le permis de construire sur une
résidence étudiante quelle donnée tu vas tu vas lui lui fournir pour pour faire
prendre conscience au au maire qui a un problème je pense notamment au maire de la région parisienne on peut quand même
que parler du d’un bassin étudiant inépuisable sur une zone de charandise d’un heure3 grosso modo toutes les
villes peuvent être concernées donc il a rendez-vous dans dans dans une ville de de de banlieu c’est pas péjoratif dans
mon dans dans dans mon dans dans mon dans mon discours quel quelle donnée tu vas tu vas lui donner ben je vais mettre
je pense que le plus important entre guillemets c’est vraiment de dresser le dessin de la de d’une balance en fait
une balance entre l’offre et la demande parce qu’en fait une étude de marché c’est ça c’est capable de faire ressortir un besoin donc l’offre de
logement bah ça va être les résidences étudiantes privé publi sur place et puis en face de ça il
faut être capable de savoir déjà combien d’étudiants il y a sur la ville combien sur ces étudiants qui sont dans la ville
combien cherchent un logement parce que tous ne cherchent pas un logement en France globalement c’est à peu près 67 % des étudiants qui cherch ce que tu
appellecabitant c’est important de le rappeler nous TR mais c’est notre vocabulaire mais on on est dans un podcast pour apporter des éclairages et
donc souvent on va dire un investisseur nous he chez Mel on va dire un investisseur bah tiens sur telle ville il y a le classement des villes
étudiantes ils ont pas besoin de nous dans google tu l’ par contre les décohabitants c’est bien les étudiants qui arrivent sur la ville et qui ont
besoin de se loger je peux faire mes études en habitant chez mes parents ça j’ai pas besoin de logement mais c’est bien le nombre d’étudiants des
cohabitants qui arrivent sur la ville et qui ont besoin de se loger ça c’est ton critère et en plus c’est un moyen aussi pour nous de d’être dans un scénario
même presque optimiste aujourd’hui parce que la réalité des choses c’est qu’en fait même sur ces des cohabitants
derrière il y a une autre partie des étudiants qui sont pas dit des cohabitants du coup qui peut être en en
cohabitation forcée chez les parents à 20 minutes de Lyon bah c’est trop compliqué de se loger à Lyon bah je
reste chez mes parents je prends je prends ma voiture tous les matins j’eni pour une heure donc en plus c’est
derrière c’est des tracas supplémentaire pour un étudiant oui c’est pas forcément un choix c’est pas donc en plus de ça on
est sur on essaie vraiment d’être objectif vis-à-vis du marché presque presque trop presque j’ai envie de dire
et donc donc ce chiffre là il est mis en relation avec le le nombre de de résiden étudiantes le nombre de places en Résid
en résidence étudiante pardon il y a le marché classique quand même c’est moi je peux me loger transaction classique la
gestion loc il y a le a le marché classique donc on regarde laatenstion locative on s’intéresse
aussi beaucoup à ce qui se dit dans les médias un truc quelque chose de de
symptomatique entre guillemets c’est qu’on regarde aussi ce qui se dit sur alors x Twitter maintenant on est obligé
de dire comme ça donc quand un étudiant en est venu a
publié sur Twitter qu’il est à la recherche d’un logement étudiant on dit c’est qu’il a fait le tour de
voilà donc c’est hyper important de de pas on on essaie vraiment d’aborder tous les points que ce soit qualitatifou
Raconte-nous un rendez-vous dans lequel vous avez réussi à faire changer d’avis une maire
raconte-moi rendez-vous que tu as fait dans une dans une mairie ou des mairies où finalement tu es arrivé et le maire était peut-être pas super super positif
à l’idée de d’accueillir une résidence étudiante et finalement il a pris conscience du du du sujet est-ce que est-ce que tu as des exemples comme ça
ah ouais bien sûr il y en a beaucoup des gens qui sont pas fait alors on va pas donner de nom mais
je dirais aujourd’hui mes échanges avec les élus constituent un élément important mon lois du temps puisque je
dirais il y a il y a beaucoup de pédagogie aujourd’hui à mener avec nos élus comme Cyril l’a expliqué en fait si
on est brut de décoffrage qu’on regarde les chiffres des cohabitants nombre de logements disponibles euh voilàose pour
autant pour autant euh on va réussir enfin on va étudier plus de 360 dossiers
par an et on va on ne va aller que sur une dizaine de dossiers donc ça la
notion d’études de marché est vraiment importante et je dirais c’est le premier critère à à faire comprendre à nos élus
c’est d’expliquer qu’on se développe pas pour se développer aujourd’hui au niveau des belles années on va se développer
pour une finalité et cette finalité aujourd’hui c’est le jeûne et ce jeûne là où on peut trouver un écho
aujourd’hui pour un élu puis qu’il faut savoir en fait il peut y avoir contradiction dans un rendez-vous avec
un élu pourquoi le jeune aujourd’hui il a pas beaucoup de moyens il ne vote pas
forcément sur le lieu dans lequel il va pouvoir faire ses études et il avec une
réputation qui est pas toujours glorieuse les belles années c’est censé être mes plus belles années je fais la
fête euh voilà je je découvre un peu c’est c’est des critères souvent tu as
raison de les mettre en avant nous les investiseurs lorsqu’on propose d’investir dans des studios ou forcément si j’explique un investieur qui va d’un
studio son locataire va être un étudiant ou un célibataire quand on va prononcer parfois le mot étudiant la les réaction
parfois épidermique c’est ah bah non un étudiant déjà il va être là que je vais pas louer en juillet en août et il va
tout me C C parce qu’il va faire la fête bon al je leur dis déjà tension locative les études d’aujourd’hui c’est pas 8
mois c’est 2 ans 3 ans 4 ans 5 ans et finalement dans les marchés tendus ils vont pas rendre le logement l’été parce
qu’ils ont pe ils ont peur de le perdre et puis voilà je leur demande s’ils ont fait des études souvent aux gens et je
leur ai demandé s’ils ont tout cassé dans leur appart et bon déjà ils prennent conscience que eux ont été étudiants eux ont été logés et eux n’ont
pas cassé donc c’est c’est aussi ça je t’ai coupé excuse-moi aujourdourd’hui bah effectivement il a quoi comme
intérêt de monter en sitante avec des mecs qui votent pas chez lui et qu’on des faibles moyens la pédagogie et de la
pédagogie pour un élément qui va faire mouche très souvent aujourd’hui parce qu’on peut les décrer mais ils sont
quand même à l’écoute des besoins et des attentes aujourd’hui l’élément principal sur lequel je travaille c’est la
précarité estudiantine et aujourd’hui nos étudiants malgré le nom qu’orte les
belles années sont très loin de vivre leurs plus belles années sur leur période d’étude et les chiffres de les
chiffres de Cyril en sont le je dirais la PR prière desé preuves cet écart
entre les attentes les besoins et l’offre est catastrophique et aujourd’hui quel est le premier moyen
pour lutter contre cette précarité c’est de faire en sorte que l’offre de logement soit en adéquation avec les
besoins et les attentes des étudiants et en plus de le faire au bon prix au bon
prix parce que on peut parler de logement conventionné et de logement privé certes ils vont tous nos étudiants
vont avoir la même attente c’est trouver un logement le moins cher pour possible pour autant tous les étudiants n’ont pas
accès au parc conventionnés au parc CROUS et aujourd’hui beaucoup trop d’élus se cachent derrière le logement
conventionnel et le logement cross pour dire je vais développer des projets pour développer des résidences jeunes et
studantine sur un critère social or tout un pan des étudiants aujourd’hui n’a pas
accès à ses logements que fait-on de ces étudiants je vais pas refaire le schéma de tout ce qui se passe à chaque rentrée
universitaire les étudiants qui dans des campings les it les étudiants quirê qui renonc qui
renoncent les étudiants qui abandonnent le le dispositif parcours sup et qui
vont aujourd’hui travailler et chercher des études qui sont hors hors parcours sup parce que je vais pouvoir me loger
chez un cousin en famille ou ailleurs et ça va être le premier critère finalement
mais comment on peut admettre aujourd’hui qu’un jeune décide de son critère estudiantin et d’étude sur la
base d’un logement avant de le choisir sur la base de capacité d’étude ou un
projet professionnel et je crois là-dessus on a un vrai travail de fond à faire avec nos amis et je dirais nos
amis élus pour pouvoir pour pouvoir avancer et donc de type de réaction aujourd’hui quand je suis avec un élu on
peut toujours m’opposer le fait de me dire aujourd’hui c’est maîtrisé aujourd’hui on a une offre suffisamment
intéressante et et importante cyil met beaucoup en ça je je fournis toujours mes études après je suis pas élu
aujourd’hui malheureusement sur des sujets et et et j’ai vraiment pour soit
de pouvoir y parvenir aujourd’hui et à contrario j’ai des élus qui reprennent contact avec nous qui prennent
conscience de ce qui se passe et qui veulent savoir comment aujourd’hui on peut avancer et traiter ce ce problème
et c’est à ce moment-là qu’il faut être prêt c’est à ce moment-là qu’il faut être opérationnel et je dirais surtout
d’être cohérent par rapport à tous ces chiffres et d’assumer ce qu’on dit dans notre développement ça c’est un élément
important ouais pour rebondir à ce que ce que tu dis Benoît c’est que moi je vois d’autres contraintes aussi enfin encore plus euh c’est que les petites
surfac elles sont très concernées par la location Airbnb parce que voilà euh euh les lieux de vacances ce sont aussi des
lieux où on étudie on étudie à La Rochelle on étudie dans le Var on étudie à Nice et finalement voilà ces surfaces
là elles disparaissent du marché locatif donc ça doit accentuer ce que toi tu constates dans dans dans tes études donc
ça c’est un ça c’est un vraiment un un un premier point et le deuxième euh c’est de se dire moi j’ai une St en tête
c’est que quand je fais mes études à Toulouse une fois sur deux mon premier job il sera à Toulouse donc tu parlais de parcours de logement et nous quand on
conseille des investisseurs c’est aussi de le leur donner la profondeur de se dire bah voilà euh la sécurité
d’investissement sur les 10 prochaines années ça peut être ça parce que bah votre logement il peut servir à un étudiant mais il peut servir aussi un
célibataire ou un couple sans enfants qui va trouver son premier job et ou son oui ou son job et donc finalement est-ce
que le marché de l’emploi est dynamique est-ce que on recherge des logement donc ça je pense que c’est des choses qui qui sont importantes le dernier point c’est
que nous chez chez maselow c’est vrai qu’on conseille les investissements dans le neuf ou dans l’ancien récent on essaie de dire aux investisseurs essaie
d’enlever toutes les contraintes qui peuvent peser sur toi il y en a une qui arrive c’est la enfin qui est déjà arrivée c’est la loi climat résilience
les petites surfaces sont encore plus tapé que les autres donc aujourd’hui on leur dit bah investissez sur sur un DPE
qui est favorable donc soit dans le UF soit dans un DPE maxd est-ce que ça aussi pour toi ça va être en exploitation quelque chose qui va être
La loi climat et résilience, est-ce un sujet important de ton milieu ?
un sujet alors c’est très important comme je l’ai dit au tout début de notre échange Pierre Emmanuel c’est qu’on est
une jeune société donc j’exploite 14s pas mal j’exploite des résidences qu’ 14 ans mais 14 ans on était déjà sur la RT
2012 donc avec des critères énergétique qui aujourd’hui protège les les investisseurs et mes propriétaires
bailleurs sur les conséquences à venir et notamment en 2025 sur ce qui va se pouvoir se passer sur ces petites
surfaces et je je trouve qu’il y a quelque chose de vertueux aujourd’hui en fait sur cette
complémentarité aujourd’hui je vais travailler avec Cyril sur des études de marché pour faire du bien pour nos nos
locataires étudiants mais je pense qu’il y a un aspect vertueux aussi pour tes investisseurs en fait qui vont pouvoir
investir dans une démarche comme on l’a vu où il y a un réel besoin mais où en plus ils vont le faire pour l’avenir sur
des critères écologiques et de construction qui permettent d’avoir quelque chose de cohérent pour les 20 30
40 années prochaines années les par exemple les les DPE défavorable c’est finalement un critère que tu as
peut-être ajouté dans tes études de marché sur les les logements à disposition des des des de ceux qui recherchent non pas non pas encore on
réfléchit justementore à comment intégrer ça toutes sortes de critères on est toujours le but c’est que l’étude de
marché soit pas figé et on évalue toujours même on fait de la veille même sur les normes juridiques qui pourrai
tomber qui pourrait modifier le marché entre guillemets mais ça se fait pas comme ça on prend le
temps de d’apporter une nouvelle ok super merci à tous les deux je pense que c’était très éclairant pour pour ceux
Le mot de fin
qui nous écoutent donc ce podcast est à retrouver évidemment sur toutes les plateformes sur Youtube masel c’est une
société de conseil en investissement locatif mais on essaie d’apporter des éclairages des études aussi sur notre marché immobilier tout ça vous le
retrouvez sur le site et vous le retrouvez encore plus lorsque vous créez un compte donc on vous on vous invite à créer un compte sur maselow et à
découvrir tout ce qu’on est capable de de vous donner euh n’oubliez pas de vous abonner de mettre 5 étoiles si ça vous a
plu de nous donner des idées également en commentaire pour qui on invite en tant qu’expert pour vous apporter ses
éclairages bonne fin de journée à bientôt
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Cyril Relion
Chargé d’étude de marché immobilier neuf
Benoît Dussud
directeur du développement et des relations institutionnelles chez Les Belles Années
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