Bienvenue dans nos 41m² ! Aujourd’hui, on fait le point sur tous les frais liés à un investissement locatif, souvent sous-estimés, qui peuvent impacter la rentabilité de votre projet.

🎯 Au programme :

✅ Les coûts à l’acquisition : frais de notaire, financement, garantie…
✅ Les frais de gestion courants : charges, fiscalité, entretien…
✅ Zoom sur les assurances obligatoires et facultatives avec Charlotte, directrice juridique du groupe Valority et de Max Cover. Elle nous explique comment bien se couvrir en tant qu’investisseur pour éviter les mauvaises surprises !

🔎 On passe en revue :

Les différentes assurances indispensables (PNO, MRH, GLI, etc.)
L’importance de bien choisir son contrat et les pièges à éviter
Les garanties qui font la différence en cas de sinistre
Le rôle clé d’un courtier pour sécuriser votre investissement

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c’est pas cher c’est trop cher quand c’est pas cher c’est trop cher c’est trop cher au moment où faut faut indemniser et c’est surtout qu’en fait

c’est des porteurs de risque qui potentiellement on l’a déjà vu par le passé disparaisse dans le temps donc en fait vous vous retrouvez à un moment

donné avec des cotisations que vous avez payé pendant une certaine durée à fond perdu et au moment du sinistre le

porteur de ris n’existe plus et là vous avez pas forcément un autre porteur de ris qui reprend le lorsqu’un locataire

ne paye pas son loyer il ne paye pas non plus ses charges de copropriété en général et donc tu as des couvertures de

garantie loyer imp payé qui vont prendre en charge un pourcentage de ton loyer exactement donc en fait tu vas sur internet aujourd’hui je vais te trouver

une garantie loyer imp payer pas cher j’ai aucun problème avec ça avec 3 mois de carrence si mon locataire ne paye pas

son loyer pendant 6 mois je ne vais toucher que 3 mois tu as des contrats de garantie de loyer à payer qui vont prendre 5 voire 6 mois sur 6 mois de loy

payé et là il faut justement être hyper attentif sur le calcul de ton rendement ou sur la projection de ton opération

bien prendre en compte justement tous ces frais pour pas avoir de mauvais surpris

[Musique]

bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² aujourd’hui on va s’intéresser sur les frais qui sont liés à un

investissement locatif dans un premier temps on regardera justement B ce qui est essentiel à observer dans un

investissement locatif les coûts et les impacts sur le rendement que ça peut avoir et on fera un petit focus aussi

sur les assurances obligatoires Charlotte bonjour bienvenue dans nos 41

m² bonour comme d’habitude je suis accompagné de Pierre Emmanuel directeur de chez Melow Charlotte toi tu es

directrice juridique du groupe Valority et aussi de chez Max cover qui

est un courtier en assurance est-ce que tu peux te présenter rapidement nous présenter bah tes activités ce que tu

fais au quotidien ou oui bien sûr bonjour PGE bonjour Jul donc en effet moi mon parcours

initial c’est plutôt le droit donc j’ai démarré comme du coup directrice

juridique du groupe Valority donc qui est spécialisé dans la gestion de patrimoine et il y a 6 ans on a une opportunité de développer un cabinet de

courtage interne donc max cover dédié aux assurances initialement du groupe

mais on peut aussi proposer notre offre à l’externe c’est quoi l’intérêt d’avoir justement une offre dédiée en interne ou

est-ce qu’il y a un avantage concurrentiel ou pas alors concurrentiel non dans la mesure où on s’adresse

forcément enfin on prend un tâche forcément avec les mêmes compagnies d’assurance et du coup enfin on a tous à

faire au même partenair sur le marché en revanche l’avantage certain qu’on a c’est que du coup on connaît notre

métier on connaît tous les métiers du du groupe et donc on peut encore mieux adapter les offres proposées surmesure

quo c’est exactement c’est du surmesure ouais on on parlait justement des des frais liés à un investissement immobilier PGE est-ce que toi tu peux un

petit peu nous récapituler les différents frais qui sont liés à investissement immobilier qui peuvent justement venir impacter leur rendement

d’un investisseur et qui parfois euh on a on a l’habitude d’en parler euh et on

aime bien nous aller un petit peu chatouiller justement ces vidéos YouTube cash FL positif et cetera ùou justement on oublie ce genre de frais on oublie

aussi l’intérêt d’être bien couvert Charlotte en préparant ce podcast tu me disais qu’il y a pas que le prix à

regarder une assurance ça rentre aussi en compte au moment où on a des dégâts au moment on a des problèmes d’ailleurs le prix c’est pas la première chose à

regarder pas la première chose à regarder ok bah dans toutes les assurances on AA toujours moins cher mais ça sera forcément au sacrifice de

quelque chose donc c’est ça qui est qui est intéressant ça concerne aussi l’investisement locatif en fait l’intérêt de la science c’est vraiment le jour où vous avez un problème

c’est-à-dire que c’est à ce moment-là que vous vous interrogez sur les les conditions est-ce que vous allez vraiment être indemnisé donc

effectivement c’est pas forcément le prix à regarder en premier on reviendra un peu après dessus toi Pierre justement

est-ce que tu peux me dire les différents frais qui sont liés à un investissement locatif et ce qu’on peut

retrouver ou C à quoi on doit être attentif en tout cas en tant qu’investisseur ouais TR qu or de frais

les frais à l’acquisition donc ce qu’on appelle généralement les frais de nota donc effectivement tu as une différence

entre les frais notaair dans l’ancien et les frais notair dans 9 donc ça peut être quelque chose tu as ton financement

puisque lorsque tu as ton financementux avir des frais de courtage tu peux avoir des frais de dossierers bancairirees des frais de garantie donc en fonction de ta

situation personnelle ça peut être différent par exemple je sais pas moi les profs ils ont des des frais de

garantie des frais d’assurance qui peuvent être moins cher que exactement et puis tu as les travaux

également qui peventê re des frais d’acquisition si tu achètes de l’ancien et que tu fais des travaux bah c’est ça qui va rentrer donc ça c’est on va dire ce sont les frais qui sont au départ sur

l’acquisition ensuite pendant la durée de vie de ton investissement pour la durée de vie de ton investissement et ben tu as les frais de gestion donc les

frais de gestion c’est soit tu gères toi-même soit tu fais gérer ton bien donc si tu fais gérer ton bien et ben tu

vas payer des frais d’un administrateur de biens tes charges de compropriété et

puis tu as également la fiscalité pendant ton investissement par exemple ta taxe foncière l’imposition sur tes

loyers donc comment tu loues ton bien est-ce que tu le loues nu est-ce que tu le loues meublé comment tu vas être imposé sur sur tes loyers et puis

l’imposition à la sortie donc en fait c’est tous ces éléments là qui vont te permettre de faire la différence entre

le rendement et la rentabilité et là merci et là il faut justement être hyper attentif sur le calcul de ton rendement

ou sur bah la projection de ton opération bien prendre en compte justement tous ces frais pour pas avoir de mauvaises surpris parce qu’on sait

que c’est nous chez maselow on est attentif justement à ça aussi c’est comment je prépare mon investissement et

comment il il me génère pas de stress dans le futur donc ouais ben on va on va parler assurance avec Charlotte aujourd’hui il y a comment je sécurise

mon investissement puisque dans n’importe quel investissement locatif il y a une chose qui est certaine cétait c’était dépenses d’accord combien te

coûte ton crédit Jul tous les mois bah il me coûte 1032 € ça tu le sais euh la chose qui est incertaine c’est les

recettes euh le montant de mon loyer quand est-ce que je suis payé est-ce que je vais avir de la vacance locative

parce que mon logement est est détérioré euh est-ce que je vais pouvoir augmenter mes loyers ou pas donc c’est bien la

partie recette qui est in certainertaine c’est jamais la partie sortie donc c’est c’est ça que nous on essaie toujours de

de de mettre quelques vou dessus pour donner le plus de lisibilité à l’investisseur qui qui soit qu’

invvestissse en toute connaissance de cause et qu’il n’ait pas peur le moins de surprise possible ouais c’est clair surtout qu’il puisse maîtriser justement

cet investissement merci Pierre donc là on a on a vu les frais au global sur un investissement immobilier Charlotte toi

est-ce que tu peux nous préciser justement les différentes assurances qui peuvent qu’on peut avoir dans un

investissement immobilier quel type d’assurance je sais que ça s’adresse pas toutes les assurances s’adresse pas uniqueement en particulier mais est-ce

que déjà tu peux nous détailler justement quelle assurance pour qui euh oui oui alors il y a des distinctions à

faire en effet il y a déjà des assurance dit obligatoire et d’autres dites facultatives ou optionnels et après aussi tout dépend de qui qui souhaite

être assuré euh et par quel biais donc on peut avoir des assurances dites collectives quand on fait appel

justement quand on fait partie on a confié notre bien par exemple à une agence immobilère donc on souscrit cette

assurance par le BIA d’un professionnel où il y a des assurances dites individuell qu’on souscrit directement

euh donc l’intérêt notamment de passer par un professionnel de l’immobilier c’est pourouvoir bénéficier des service

d’un courtier auquel en général il fait appel pour souscrire ses propres assurances et proposer du coup des

assurances à ses clients euh donc si on doit faire une distinction pour les professionnels euh on va dire que

effectivement il y a certaines assurances qui sont obligatoires généralement c’est les assurances dites responsabilité civile professionnelle

pour réglementer leurf pour assurer leur activité l’exercice de leur activité euh donc une agence immobilière par exemple

va avoir une assurance responsabilité civile professionnelle en cas de faute de mise en cause de sa responsabilité un

promoteur va souscrire par exemple les assurances construction qui sont des assurances effectivement obligatoires un particulier lui donc si

on prend l’exemple de l’investisseur locatif qui est qui est notre sujet lui effectivement il a un certain nombre

d’assuranceces à souscrire donc le propriétaire investisseur depuis la loi allure donc depuis 2000 14 il a

effectivement une obligation de souscrire une assurance propriétaire non occupant d PNO euh donc qui a av

vocation effectivement à couvrir les cas de mise en cause dans dans le cadre du

de de en cas de sinistre dans son logement excuse-moi Charlotte PNO avant de d’aller plus loin justement tu puiss

c’est quoi c’est propriétaire propriétaire non occupant donc ça veut dire qu’ il est vraiment investisseur il occupe pas son logement ok très bien euh

donc avant la avant la loi allure il AC que 50 % des propriétaires qui s’assuraient pour ce risque depuis la loi allure c’est une garantie

obligatoire et d’autant plus qu’aujourd’hui les banques quand elles prennent une garantie hiypothécaire sur le bien dans le cadre d’un financement

exige forcément cette PNO parce qu’elle elles prennent une garantie sur le bien et donc en cas de sinistre elles veulent

que le bien soit correctement assuré ok donc ça c’est au niveau du propriétaire mais cette garantie à la vocation plutôt

à jouer en second temps parce que c’est pas l’occupant du lieu euh donc

l’occupant du lieu qui est du coup en général un locataire ou dans le cas d’un propriétaire qui vit dans ce logement

lui a vocation à souscrire une assurance MH donc multirisque habitation qui a la

vocation à notamment couvrir les dommages assez bien en cas de sinistre donc c’est tout ce qui est dégâts des

EAU dommage électrique en cas de vol vandalisme voilà ou ça c’est l’assurance

que c’est l’assurance du quotidien en fait princip vent l’ASS exactement c’est l’assurance du quotidien donc qui a un

volet dommage mais qui a aussi un volet responsabilité civile responsabilit vie privée euh voilà et cette assurance elle

peut aussi être souscrite par les propriétaires en cas de défaut d’assurance du locataire c’est-à-dire

que la loi allure elle aussi autorise depuis 2014 à souscrire voilà

pour le compte de son locataire euh bah pour s’assurer que le bien soit correctement garanti parce que si le locataire ne souscrit pas c’est une

cause aussi potentielle de résiliation de est-ce que ça veut dire que si ton logement est vacant en tant que

propriétaire tu dois souscrire ce type d’assurance ou Tassurance qu c’est juste une assurance propriétaire nonoccupant

ok très bien et il y a une troisème une troisème garantie notamment quand on est en copropriété donc plusieurs

propriétaires qui dans un même immeuble il y a l’assurance multirisque immeuble donc là elle est souscrite encore par

par une autre personne enfin par une autre personne par une personne morale donc qu’elle s’indique enfin pour le compte du syndicat des copropriétaires

et qui a la vocation cette fois-ci plutôt à couvrir donc la responsabilité en en cas de dommage trouvant son

origine dans les parties commune donc une chute d’une tuile du toit qui cause

un dommage à un/ers effectivement là on mettra en jeu la respons la multirisque immeuble très clair donc si je résume

deux grands types d’assurance l’assurance pour les professionnels l’assurance pour le propriétaire et dans

l’assurance justement pour le professionnel là toi tu fais la distinction entre Ben le syndicque et

après tous ceux qui gravite autour l’agent immobilier et cetera c’est ça oui oui oui ok très bien

au global oou est-ce que toi tu peux résumer justement sur les les conditions de souscription de l’assurance qu’est-ce

qu’il faut regarder même si on sait qu’il y a une distinction justement entre bah professionnel et particulier

au global toi le conseil que tu pourrais donner sur les clauses à regarder j’ai compris mais on en parlera quand même je

sais que ça vare’énervé on va parler des frais parce que c’est quand même important pour un investisseur mais avant justement de de rentrer là-dedans

euh donne-nous les les grands critères à regarder et après on pourra peut-être regarder justement si si il y a des

critères qui font varier le prix de cette assurance oui alors au niveau des conditions de souscription de l’assurance justement il y a tout

intérêt à s’adresser à un professionnel notamment courtier parce que du coup lui il va vraiment être à même de prendre le

besoin d’effectuer une analyse de risque avec la compagnie et de proposer une offre qui correspond au risque

potentiel qu’est-ce qu’il faut regarder quand on s’assure ce qu’il faut d’abord

avoir en tête c’est que une assurance c’est d’abord un contrat donc en fait c’est un contrat avec des conditions

des exclusions euh et et donc forcément il faut bien regarder ces exclusions

dans quel cas ce contrat peut s’appliquer il faut surtout vérifier que il n’y a pas d’Ala au moment où souscrit

c’est-à-dire qu’on peut pas souscrire une assurance si on connaît déjà notre risque je vous donne un exemple vous avez un locataire qui depuis plusieurs

mois paye pas son loyer et vous vous dites et B du coup je vais souscrire une garantie loyer impayé ça ne fonctionnera

pas parce que le risque était connu il faut qu’il y ait un ala pour souscrire une une assurance après au niveau

des des des différents des différentes clauses à vérifier c’est clairement les

garanties avec les niveaux de garantie euh quand tu parles de niveau de

garantie c’est la couverture par rapport au au dégâts enfin le montant que ça couvre ou alors il y a plusieurs choses

c’est déjà le le périmètre de garantie on va dire quel type de risque ça couvre est-ce que c’est juste le dégâts des EAU

l’incendie le vol voilà ou ou il y a certaines exclusions qui existe donc il faut regarder ce qui est couvert dans le

cadre du contrat euh il y a donc le niveau de garantie les limites

contractuel de garantie jusqu’à quel montant effectivement comme tu le disais Jules jusqu’à quel montant on est indemnisé ça ça dépendra effectivement

de comment vous meublez par exemple votre appartement vous avez des un montant de capitaux garanti donc ça peut

être 10000 € jusqu’à 20000 € donc ça c’est vraiment sur la location meublée par exemple c’est quelque chose qui est important parce que quand le

propriétaire va fournir les meubles les les acheter bah la qualité d’mobilier que tu mets

le le montant que tu vas avoir voilà ça c’est des ch vérifier qu’ soit justement ok adéquate ok euh qui propose ses

assurances Charlotte alors aujourd’hui il y a deux acteurs qui proposent ses assurances principalement donc en

premier lieu c’est forcément les compagnies d’assurance c’est leur métier et en second lieu il y a les

banques aussi aujourd’hui les établissements bancaires qui peuvent proposer ses assurances qui les proposent généralement au moment du financement au propriétaires locataires

après ce qui est important de regarder outre ceux qui proposent enfin les différents organismes qui peuvent

proposer ces assurances c’est de s’assurer quand même que ce soit des établissements alors qu’on dit notoirement solollevable c’est-à-dire

que ce soit des établissements qui sont connus de la place qui sont enregistrés sur les registres par exemple pour les

établissements les organismes d’assurance c’est la Banque de France qui tient un registre qui dit quels sont les organismes d’assurance qui sont en

capacité de proposer ses assurances voilà parce qu’il y a plusieurs acteurs sur le marché il y a les grands majeurs qu’on connaît mais il y a aussi les

donc là c’est c’est un langage un peu de juristme mais en gros ce qu’il faut d’abord regarder c’est ce que ma compagnie d’assurance est capable moi de

me rembourser si jamais j’ai ouais en fait c’est vraiment regarder la qualité du porteur de risque parce que aujourd’hui vous avez différents

porteurs de risque sur le marché des qu’on dit plus exotiques qui sont pas forcément en France à l’étranger voilà

par exemple donc ça déjà c’est le premier conseil ça c’est hyper important premier conseil que toi tu peux donner

qui est lié justement au prix de mon assurance et souvent quand on vient tirer justement les prix vers le bas

c’est souvent c’est à Chipre c’est souvent un peu exotique quand c’est pas cher c’est trop cher c’est ça quand

c’est pas cher c’est trop cher c’est trop cher au moment où faut faut indemniser et et c’est surtout qu’en

fait c’est des porteurs de risque qui potentiellement on l’a déjà vu par le passé disparaissent dans le temps donc en fait vous vous retrouvez à un moment

donné avec des cotisation que vous avez payé pendant une certaine durée à fond perdu et au moment du sinistre le

porteur des risque n’existe plus et là vous avez pas forcément un autre porteur de risque qui reprend le risque et c’est là où c’est important aussi nous

justement je reviens sur le le le conseil l’accompagnement qu’on peut avoir sur comment je sécurise mon mon

investissement immobilier je sais qu’on on avait tourné un podcast ensemble là-dessus Pierre Emmanuel que vous pouvez retrouver sur comment moi

j’arrive à sécuriser mon investissement et ça ça en fait partie ça c’est une des justement des des enfin un des point en

tout cas qu’il faut venir verrouiller rapidement c’est les aléas que je maîtrise pas et combien va me coûter

justement ce risque de défaut du locataire défaut de mon syndique ou des choses comme ça je pense que c’est

important dans ce dit dans ce cas dit Charlotte c’est les interlocuteurs qui peuvent te poser ces assurances là en fait comme l’a dit Charlotte c’est

l’assurance elle sert quand il y a le sinistre en fait quand tu souscris une assurance il faut se mettre dans la position de sinistre donc effectivement

que ta banque te propose cette assurance propriétaire non occupant c’est logique c’est marqué banque et assurance mais

quand tu passes par le professionnel qui loute au logement parce que déjà les gens confondent administrateur de bienens et syndque là aussi je crois que

dans les podcasts on en a fait plusieurs fois mais aujourd’hui un gestionnaire qui va gérer 10 15 20 logements dans une

copropriété il a une relation Pr privilégié et professionnel avec le syndic donc lorsqu’il va y arriver il va

y avoir un cas de dégâts des EAU ben on va pouvoir aller beaucoup plus vite si tu as souscrit ton assurance au créécole

à la CAE d’épargne qu’est-ce que tu vas faire toi en tant que propriétaire tu vas déclarer ton sinistre au créécole à la CAE d’épargne créécole et la CAE

d’épar qui va écrire à ton gestionnaire au syndique pour déclarer le sinistre mais on va rajouter un interlocuteur

aujourd’hui Charlotte maxcover ils vont pas faire du courtage pour un particulier ils vont faire du courtage

pour des professionnels avir les MEUR en tous les cas moi ce que ce que je veux dire c’est que aujourd’hui je pense pas

que ce soit la meilleure solution de souscrire en tant que particulier sur si on prend le proprion occupant et on

arrivera sur d’autres garanties après au travers d’un assureur individuel ou d’un banquier pour que dans le casadre du

sinist ça soit réglé finalement rapidement plus ton professionnel celui qui gère le bien et proche du syndque où

gère plus de logement dans une comprit mieux la musique elle elle se mettra en

route rapidement OK et alors merci Pierre Emmanuel justement Charlotte quel est l’intérêt d’un

courtier c’est quoi la valeur ajoutée justement parce que c’est pas le client final qui est en direct avec le courtier

oui mais c’est un peu en lien avec ce que Pierre disait justement c’est à qui moi je dois faire confiance pour sécuriser au maximum mon investissement

oui alors en effet aujourd’hui les courtiers travaillent principalement avec des professionnels et pas en direct avec le particulier pour la partie

assance pour la partie crédit c’est un peu différent voilà vous pouvez plus facilement faire appel à un courtier

l’intérêt de faire appel à courtier aujourd’hui bah c’est clairement de bénéficier de de contrats surmesure et

potentiellement de contrats qu’on dit affinitaires qu’ ont été négociés en fonction des besoins du client

professionnel Infiné pour le les besoins de ses propres clients donc par exemple pour une agence immobilière

effectivement un courtier va travailler sur le portefeuille de biens géré par l’agence

immobilière avec ses caractéristiques est-ce qui gère que du neuf est-ce qui gère plutôt de l’ancien et cetera pour

essayer de trouver l’offre la plus adaptée la plus concurrentielle effectivement ça reste aussi un critère

le tarif euh et puis l’avantage aussi de de de passer par un courtier donc du

coup dans le cas d’un particulier indirectement en passant par une agence c’est effectivement aussi de pouvoir bénéficier d’un appui en cas de sinistre

parce que le courtier a quand même une relation privilégiée avec ses partenaires assurantiels exactement et

c’est pas la même relation enfin le point n’est pas forcément le même et la relation n’est pas forcément la même d’un particulier à une compagnie ou d’un

courtier auprès d’une compagnie dans n’importe quel sujet si tu es assuré parce que tu gères de 200 logements ou

2000 logements ou 20000 logements est-ce que tu as de meilleures conditions meilleure couverture et un meilleur

système de fonctionnement que si toi tu as souscrit euh se dans bien sûr oui on

mutualise risque en fait et le fait de mutualiser ce risque le fait justement d’ d’avoir aussi cette expérience euh ça

nous permet justement d’avoir des frais oui ou un coût qui peut être inférieur avec un niveau de couverture plus élevé

me connaissance du march ex ça c’est important ça j’ai besoin que les les gens l’entendent et comprennent oui oui en fait la mutualisation du risque ça a

plusieurs impacts le premier effectivement c’est sur le tarif parce qu’effectivement on peut négocier avec un volume un meilleur tarif auprès de la

compagnie et donc Infiné en faire bénéficier les clients de l’agence ça c’est le premier le Second Impact c’est

sur la gestion de ce qu’on appelle la sinistralité c’est-à-dire qu’en fait les sinistres effectivement sont mutualisés

entre eux et là où aujourd’hui si vous souscrivez en tant que particulier direct si vous avez de nombreux sinistres en cascade vous pouvez Infiné

vous faire résilier par la compagnie comme pour la voiture et donc voilà comme pour la voiture la voiture c’est un excellent exemple que tout le monde a

en tête euh et ben le fait de d’être adhérent entre guillemets à un contrat

collectif votre risque est noyé avec celui des autres des autres

propriétaires et ou locataires et du coup vous pourrez bénéficier sur la

durée de de l’assurance en tout cas la compagnie ne résiliera pas en regardant les les son contrat son voilà la la

sinistralité d’un seul investisseur elle prendra en compte la globalité ok super clair tu en parlais tout à l’heure

justement c’est intéressant est-ce qu’il y a une différence enfin d’assurance entre le neuf l’ancien avec travaux

est-ce que là-dessus vous il y a une distinction est-ce que c’est différentes assurances est qu’il a alors euh on va

dire qu’au niveau du propriétaire du locataire infin souscriront les mêmes assurances la PNO la MRH qui sont

obligatoires en revanche quand on est on est dans l’ancien enfin quand on fait des travaux dans dans logement

effectivement il y a d’autres assurances qui doivent être souscrites qui peuvent être en général souscrites bah par les

entreprises qui font les travaux ou par contractant général exactement ou par

l’investisseur si prend en charge lui-même les travaux et donc là c’est des assurances les assurances de la construction donc une tourisque chantier

une dommage ouvrage voilà mais ça c’est des assurances qui jont en assurance pro on parlait justement de ces deux

distinctions assurance particulier assurance pro ouais la différence elle se fait uniquement sur la partie pro

entre neuf et ancien ex dans tous les cas c’est quand même un conseil à donner au cordit d’ investisseur si tu achètes

un appartement dans l’anin et que tu fais des travaux de bien vérifier que le professionnel qui va faire des

travaux parce que c’est quand même assez rare que tu es le devis en disant voilà ça va te coûter 30000 et que tu es les annexes derrière en disant voilà les

garanties que j’apporte parce que tu peux très bien souscrire des assurances arrêter de les les payer ou ne plus être

couvert et la protection de de tes travaux donc ça c’est aussi un sujet parce que tu ai important parce que ça

ça impacter bien sûr vous avez une garantie aussi qui est ind direct via le

notaire c’est-à-dire que quand vous achetez dans le neuf pour la partie effectivement il y a des travaux qui sont réalisés par le promoteur tout le

temps de la construction le notaire il s’assure effectivement que le promoteur au moment de vous faire passer l’acte a les bonnes garanties s’assure qu’il a

payé ses primes et que il assuré corctement tu parles pour de groses opération nous si je reviens à cet

exemple de vidéo YouTube cash flow positif j’achète 20000 € un appartement je fais appel un artisan pour refire

j’ai de devis j’en ai à 20000 un 30000 ben je vais prendre cel à 200 regarder je vais peut-être regarder ce qu’il y a dedans comme mais aussi les assurances

parce que les assurances ça coûte de l’argent aux artisans euh on n pas parlé d’une assurance Charlotte gli alors je

on a je t’ai disputé tout à l’heure pour les acronymes ganim garantie de loyer impayé est-ce que tu peux nous est-ce

que tu peux nous en parler un petit peu est-ce que toi tu la recommandes euh pierre pierre toi ton aussi un peu ton

avis de l’autre côté alors l’assurance loyé impayé donc c’est en soi c’est une garantie facultative donc effectivement

il y a pas l’obligation de la souscrire euh en revanche effectivement euh je recommande fort justement de la

souscrire pour plusieurs raisons parce que aujourd’hui quand on connaît le

temps des procédures contentieuses quand vous avez un locataire qui est en impayé et le temps des

expulsions c’est relativement très long donc c’est une période durant laquelle vous ne percevez pas votre loyer et vous

devez rembourser un crédit donc effectivement là si vous avez pas d’assurance pour vous garantir ça peut

devenir très vite compliqué alors il y a l’option des garants effectivement mais bon les garants normalement enfin c’est toujours

compliqué à mobiliser aussi donc une garantie Loyen à payer si vous remplissez les critères bah vous avez

normalement l’assurance Deir de devouvoir rembourser le loyer ok

euh parce que garantie loyer impayé en gros ça c’est si jamais mon locataire ne

paye plus tout à fait là j’ai une assurance qui couvre justement donc qui me verse un loyer alors oui qui garantit

le loyer et le paiement des loyers des exactement ok très bien alors la garantie loyer à payé ne couvre pas que

ça c’est la garantie principale le loyer imp payé mais il y a des garanties qu’on dit accessoires à la garantie loyer imp

payé est-ce que par exemple ça peut couvrir les dégradations est-ce que ça peut couvrir enfin oui la ce que le

locataire va volontairement détruire dans mon dans mon appartement est-ce que ça ça peut couvrir ou pas oui oui alors

tout à fait effectivement il y a une garantie la garantie accessoire d garantie détérioration immobilière qui vient effectivement couvrir à la sortie

du locataire les dégradation qu’il aurait pu faire dans l’appartement que ce soit par négligence ou que ce soit des dégradation volontaires ce qui sera

pas couvert c’est ce qui est lié à la vetus donc ce qui n’est pas du fait du locataire ça c’est logique voilà après

il y a toujours des exclusions sur les garantie détérioration immobilière et il y a un plafond de garantie au-delà duquel effectivement l’assurance ne

prend plus en charge les dégradation immobilières mais effectivement c’est une garantie supplémentaire ok

h les critères ou ce sur quoi il faut être attentif justement sur ce type d’assurance est-ce que toi tu as des

conseils entre j’ai deux contrats d’assurance pareil loyer impayé est-ce qu’il y a des choses sur lesquelles il

faut attentif moi en tant qu’investisseur ou alors oui clairement bah sur les assurancesillé imp payé

c’est vraiment les clauses d’exclusion à vérifier ce qui n’est pas pris en charge et regarder que les clauses d’exclusion soient pas trop larges c’est encore une

fois l’intérêt de passer par une agence immobilière qui elle aura négocié un contrat qui couvre au maximum ses

propriétaires euh donc oui c’est c’est c’est vraiment les les garanties Loyen payé c’est ce qu’on appelle une niche

dans le dans le métier des assurances il y a très peu de de de porteurs de risque

sur la garantie Loyen pay sur le marché contrairement à une assurance habitation voilà il y a très peu de porteurs de risque donc moi ce que je conseillerai

d’abord c’est de prendre un porteur de risque historique parce qu’il y en a beaucoup qui disparaissent aussi et donc le jour où vous êtes sinistré il faut

que vous puissiez être indemniser et effectivement après regarder d’avoir les plus large garantie pour être couvert au

mieux c’est là où il y a le plus d’écart sur d’écart qu’est-ce que tu veux dire par là aujourd’hui d’écart de couverture

ou en fait lorsqu’un locataire ne paye pas son loyer il ne payent pas non plus

ses charges de copropriété en général et donc tu as des couvertures de garantiese loyer payés qui vont prendre en charge

un pourcentage de ton loyer exactement donc en fait tu vas sur internet aujourd’hui je vais te trouver une garantie loyer imp payer pas cher Jul

j’ai aucun problème avec ça avec 3 mois de carrence donc ça veut dire que si mon locataire ne paye pas son loyer pendant

6 mois je ne vais toucher que 3 mois tu as des contrats de garantie de loyer à payer qui vont prendre 5 voire 6 mois

sur 6 mois de loy payé on avait fait un podcast sur le recouvrement des loyers euh je qui tra bien marché d’ailleurs

parce que en fait c’est comment je récupère en fait comment je récupère l’argent euh la négociation le fait

qu’aujourd’hui à quel moment se met en œuvre la garantie loyer payé un loyer impayé c’est quoi c’est deux échances de

loyer je dois payer mon loyer le 5 le 6 je suis pas en loyer imp payé je suis en retard de loyer le 5 du mois d’après je

suis en loyer imp pay d’accord on l’avait bien expliqué dans le podcast je trouve mais donc je c’est là où il y a

le plus différence si je te prends euh 60 ou 80 % de ton loyer impayé je vais

être moins cher que si je te prends 100 % si je te prends 3 mois de carrence bah je vais être moins cher que s’il y a s’il y a pas de carence est-ce que je

vais te payer le loyer que ton locataire te doit mais le locataire il paye 70 %

des charges de copropriété dans un loyer donc s’il paye pas ni son loyer ni les charges donc en fait c’est hyper important et effectivement ça s’appelle

pas correctement on dit garantie de loyer impayé mais c’est garantie loyer impayé dégr dégradation et ça fait des

gar vacances locativ donc c’est je n’ai pas de locataire voilà il il y a des cas par exemple

que moi j’ai en tête c’est tu tu as un changement de locataire à l’état des lieux tu t’aperçois qu’il a un sinistre

que le locataire il a eu peur de déclarer un sinistre je sais pas la VMC qui est tomb pas dans la salle de bain la salle de bain elle est devenue dans

un état pitoyable le locataire a eu peur de faire déclaration où il était pas bien assuré ou truc comme ça tu te

retrouves avec un logement toi tu récupères les clés tu peux pas le louer donc tu vas te retrouver avec une vacance locative c’est pas trop de ta

faute donc tu as faire une déclaration une expertise des travaux bah là aussi comment tu es comment tu es comment tu

es couvert donc c’est évidemment très important d’avoir une très bonne assurance loyer imp payé et

effectivement pour un investisseur on ne peut pas se passer de d’une assurance loyé imp payée parce que regarde Jul tu

as une bonne tête trois bulletins de salaire une jolie cravate et pour autant rien ne me dit que tu vas payer correctement ton loyer donc il faut

correctement se protéger merci Pierre de remettre en en cause ma ma volonté de payer mes loyers ce qui

Mo ce qui est important par rapport à ce que dit pêche c’est vraiment effectivement la la notion aussi de franchise de 4 c’est-à-dire dans les

assurances c’est aussi ce qu’il faut regarder c’est-à-dire que c’est valable aussi par exemple pour une multirisque habitation si si vous avez une couvre

voilà c’est si vous avez une franchise de 500 € pour un ou de de 1000 € pour un dégâts des EAU la plupart des dégâts des

eau sont en dessous de ce montant vous serez jamais prise en charge c’est exactement la même chose pour une vacance locative si vous avez 3 mois de

franchise ça veut dire voilà globalement vous arrivez à remettre en location au bout de enfin dans une période assez

courte si vous avez 3 mois de franchise vous déc jamais vootre sinistre et et et ces 3 mois sont pour vous clairement

sont pour l’investisseur ta voiture tu as une franchise de 350 € tu as une franchise de 800 tu as pas la même cotisation tu as une assurance 0 km ou

50 km tu as pas la même cotise donc si je prends 5050 K et 800 € c’est la variation du prix bah dans dans les

loyers à payés c’est carence pourcentage de loyer copropriété et carence locative

c’est ça qu’il faut surveiller donc c’est pour ça que faut bien bien couvrir ça ce n’est valable on est d’accord que si tu achètes un bien immobilier dans

lequel le locataire est un particulier si ton locataire est une société imaginons ba commercial résidence

location service par exemple là ce n’est pas la même chose que c’est c’est bien il y a pas de vacances il y a pas

d’assurance de loyer un payé à souscrire ok oui puisque tu es protégé par un bail commercial locataire professionnel ok ça

c’est très clair merci Charlotte pour pour tes réponses donc si je résume de deux deux types d’assurances

les assurances professionnelles les assurances particuliers ce qu’il faut regarder

c’est avec avec qui chouscr exactement donc pas d’assurance ou pas d’assureur

exotique ou ou tu sais qu’il peut y avoir un problème justement sur bah au

moment où tu as où tu as ton un dégât ou un sinistre et le vrai conseil c’était

justement cette garantie loyer un payé qui est pour vous deux importante parce qu’elle je savais pas moi qu’elle

protégé de la vacance locative aussi euh donc vacances locatives dégradation toutes les garanties le propose pas mais

voilà le un des conseils c’est d’en souscrire une qui qui propose également cette garantie ok ok je rappelle je

rappelle quand même ce qui est quand même très important euh que toutes ces dépenses sont déductibles de tes revenus

donc d’accord donc il y a une différence euh aujourd’hui quand tu ton assurance

multirisque habitation de taance principale tu la payes ton assurance propriétaire non occupant de ton

investisement locatif tu la payes mais tu la déduit revenu donc ne soyons ne ne faisons pas de l’économie de boutchandel

pour 20 € par an euh c’est très important voilà et donc ton assurance

loyer imp payé qui va te couvrir le plus possible ou le mieux possible sur la carences les loyers à payer et les

dégradations là également si je paye 70 € 90 € 100 € je vais les par an je vais

les passer en charge dans donc ça c’est intéressant parce que au final se couvrir bien se couvrir se couvrir

correctement bien accompagné c’est aussi quelque chose qui peut un protéger mon rendement euh et surtout pas forcément

le le dégrader puisque je viens le déduire et le le passer en charge ok top

h est-ce que vous pouvez nous donner les bonnes pratiques justement euh sur un sinistre ou comment je

décllarare quand je déclare à quel moment je dois déclarer pierre toi tu parlais parfois de d’un locataire qui pouvait avoir peur de déclarer un

sinistre en tant qu’investisseur ou en tant que propriétaire moi à quel moment je dois déclarer sini c’est quoi les

bonnes pratiques to Charlotte tu tu parlais de mise en relation de d’être proche de de mon mon

interlocuteur qui qui me couvre c’est quoi si on résume en vous enfin selon vous c’est quoi les bonnes pratiques à

avoir alors quand on rencontre un sinistre effectivement c’est pas une partie de plaisir en

général c’est stressant donc en fait la première chose à faire clairement c’est de vérifier

qu’on est correctement assuré regarder si on a son contrat et là on regrette d’êre aller sur internet taper qui est le moins cher exactement vérifier qu’on

est bien jour dment de sa cotisation égal ça fait plaisir hein quand les gens ils regrettent sur je sais que c’est quoi bah ça il onut bien fait

choisir le moins cher euh non mais voilà clairement vérifier qu’on a bien son contrat qu’on est à jour du paiement de

sa cotisation donc ça c’est la première chose une fois qu’on a vérifié ça au préalable du coup bah l’urgence c’est de

déclarer effectivement son sinistre donc il faut le faire quand même assez rapidement et ne pas trop tarder alors

en général c’est entre 2 et 5 jours à compter de la connaissance des faits pas forcément de la survenance du sinist parce que je dis un exemple vous partez

en vacances vous êtes absent il y a un dégât des eau pendant que vous êtes pas là si on dit que c’est dans les 2 un 5

jours à compter du dégât des EAU vous pouvez pas le deviner vous êtes pas là non c’est à côté du moment où vous rentrez que vous en prenez connaissance

en moyenne je reprends par exemple l’exemple de Pierre Emmanuel du locataire qui a pas déclaré le problème de VMC moi en tant que propriétaire à

partir du moment où je constate même si ça fait 6 mois là j’ai de à 5 jours à partir du moment où moi je le constate

oui tout à fait en général c’est les délais qui sont prévu dans les contrats donc en général voilà donc le conseil

c’est déclarer rapidement ensuite c’est de déclarer à la bonne personne voilà ne pas se tromper donc en général les

compagnies d’assurance dans vos contrats vous avez des services sinistres avec des adresses mail un service assistance

aussi que vous pouvez appeler pour vous accompagner dans le cadre de votre déclaration de Sinis aussi voilà c’est

des oui c’est des hotlin voilà alors après quand vous faites appel à un courtier l’avantage c’est que vous lui transmettez et c’est lui qui gère

ensuite la déclaration concrète à la compagnie en bonne pratique clairement il y a la prise de mesures conservatoire

en fonction de votre sinistre donc ça veut dire que vous êtes censé faire en sorte que le risque ne s’aggrave pas donc vous êtes censé prendre un peu des

mesures d’urgence je dis n’importe quoi effectivement on prend l’exemple du dégâts des EAU parce que vraiment c’est le plus courant bah il faut couper l’eau

enfin faut arrêter l’eau et arrêter que le ça semble logique mais c’est pas toujours le cas voà donc vous êtes censé

prendre les mesures d’urgence appropriées pour faire en sorte que le le cinisme exact que ça ne s’aggrave pas

plus et puis ensuite c’est recueillir un maximum d’éléments circonstanciés pour la compagnie donc des photos euh des

témoignages un procès verbal si vous de de de un procès verbal de la gendarmerie

si vous avez eu une agression une dégradation un vol voilà donc c’est

recueillir tous les éléments circonstanciers qui vont servir à prouver à la compagnie que vous avez subi un sinistre et dans quelles

circonstances voilà pour étayer votre dossier et et ensuite c’est la compagnie effectivement là qui prend le relais

avec la désignation d’un expert euh qui qui va venir évaluer les dommages et

ensuite la compagnie qui viendra indemniser sur rapport de de l’expert donc si on veut éviter le parcours du

combattant que vient expliquer Charlotte si on s’adresse nous à la population qui estg l’investisseur j’ai acheté un truc

à 100 km de chez moi ou 300 km de chez moi bah la gestion délégué l’état des

lieux ce que tu viens de dire sur les photos bah étantné que tu prenais ton d’exemple moi la personne qui va faire

la visite du logement va prendre des photos j’ai les photos avant j’ai les photos après j’ai dégradation j’ai ce

dégâts des EAU pas réparer ou c’est VMC pas réparé enfin je veux dire tu es tu es tu es soulagé tu t’occupes tu t’occupes de rien et et tu as pas

souscrit une assurance individuelle sur lequel tu vas devoir faire des marches et et ça va être complexe dans tous les

cas ça va te demander du temps de cerveau disponible hein c’est aussi c’est aussi simple que ça donc voilà et tu es mieux couvert par un professionnel

qui a négocié des garanties auprès d’un courtier que toi tout seul devant ta petite page Google et ce que j’ disa

qu’il a l’habitude de gérer des sinistresah exactement donc il va tout su la journ au bon interlocuteur donc ce

sera vous demander les pièces manquantes vous dire effectivement ce qu’il faut fournir pour que votre dossier soit pris en charge par la compagnie che tous les

administrateurs de bien tu as un service sinistre leur job du matin au soir c’est

de gérer les sinistres il faut être solide dans sa tête pour faire ça au quotidien non disons que tu non parce

que en fait tu les règles c’est sinistr donc en fait quand tu appelles quelqu’un en disant c’est réglé bonas à la fin ça

ça fonctionne quoi super transition pierreemmanuel merci qu’est-ce qu’on fait si si on refuse ou

si l’assurance refuse de couvrir justement notre sinistre euh ouiaise humur ilroch non mais si on a un

refus de prise en charge en fait faut faut déjà prendre connaissance du refus savoir comment il est motivé

c’est-à-dire que aujourd’hui ce que j’ai dit tout à l’heure c’est avant tout un contrat il y a des conditions d’application si les conditions sont pas

réunies effectivement ça peut justifier un refus de la compagnie et là malheureusement vous avez pas grand-chose à faire si ce n’est enfin si

ce n’est que pour l’avenir essayer de de d’anticiper les raisons pour lesquelles vous avez pas été pris en charge fa

rappel à un professionnel exct qui a négocier ça sur Unat VO tout à fait mais

après si vous avez un refus de prise en charge qui que vous estimez non justifié ou ou non suffisamment motivé

effectivement le recours B en général vous avez un service réclamation auprès des compagnies donc ça c’est une première option si vous avez fait appel

à un courtier c’est votre courtier qui est là aussi pour défendre vos intérêts et qui est censé intervenir auprès de la compagnie pour voilà représenter

peut-être le dossier sous un angle un peu différent et en dernier dernier recours il y a le médiateur de

l’assurance euh qui existe et que auquel tout particulier peut faire appel s’il a

un litige avec une compagnie et qui souhaite effectivement pouvoir soumettre son dossier objectivement donc au

médiateur qui viendra trancher et et dire s’il faut revoir la prise en charge

ou pas ok un peu de de croustillant pour terminer Charlotte je sais qu’on aime bien nous dans nos 4 m² c’est quoi les

sinistres les plus coûteux pour le propriétaire et comment est-ce qu’il peut s’en préinur qu’est-ce qui coûte

cher que les assurances ont du mal à rembourser d’après toi ton expérience alors ce qui coûte cher c’est pas

forcément ce que les assurances ont plus de mal à rembourser non aujourd’hui en fait les clairement les sistes les plus

courants c’est le vandalisme c’est le vol c’est les dégâts des EAU c’est clairement ça les dommages électriques

c’est clairement contte ce risque là qu’il faut qu’il faut s’assurer aujourd’hui c’est pas des risques

spécifique que les que les assurances n’ont pas l’habitude de garantir donc en général c’est des risques qui sont pris en charge mais il faut quand même

s’assurer qu’ils soit correctement pris en charge et bien vérifier ce qu’on disait tout à l’heure un niveau de franchise pour être sûr que le jour où

ça vous arrive vous puissiez euh vous puissiez être prise en charge après euh

comment comment se prémunir au mieux et ben il faut s’assurer d’avoir un logement au normes euh voilà c’est c’est

simple mais c’est quand même essentiel euh c’est-à-dire que si vous avez incendie mais que vous avez pas le

détecteur de fumé dans le logement effectivement ça peut justifier que la compagnie vienne remettre en cause sa

garantie donc effectivement c’est prendre toutes les mesures de précaution utiles et de s’assurer d’avoir pour le

cas de d’un investisseur un logement norme on a fait avec Pierre Emmanuel un podcast avec où vivre justement on

parlait des risques climatiques estce que ça toi au fur et à mesure tu vois rentrer justement dans les dans les

contrats d’assurance dans les contrats que vous négociez tout ce qui est lié à au changement climatique au lieux euh je

suppose que actuellement ça doit coûter plus cher d’être dans le Nord où on a une inondation qu’alon est-ce que ça

c’est quelque chose qui fait oui oui c’est un vrai sujet donc ce qu’on appelle effectivement événement climatique ou catastrophe naturelle

aujourd’hui il y a il y a des fonds de garantie qui servent à indemniser ce type de sinistre là c’est des garanties qui sont généralement dans nos contrats

en effet quand vous subissez une tempête et que tout est euh enfin voilà que tout

est sinistré il faut avoir une prise en charge à ce niveau-là aujourd’hui bah justement la la garantie alors au niveau

quand tout à l’heure quand on parlait du prix effectivement il y a des taxes qui sont appliquées sur vos contrats d’assurance

et notamment la taxe catastrophe naturel qui aujourd’hui enfin depuis le 1er

janvier 2025 a été augmenté elle est passé 12 % à 20 % justement parce qu’il y a de plus en plus de sinistres liés

aux catastrophes naturelles mais du coup effectivement c’est des garanties qui existent généralement dans les contrats

et et qu’il faut bien s’assurer d’avoir souscrit même à titre accessoire quoi

bah là ce qui est intéressant pour le moment moment c’est que c’est VI que ta Rance principale quand tu vas rechercher une assurance en fonction de ton adresse

postale tu vas pas payer la la même somme en fonction de tes risques naturels lorsque tu fais un

investissement locatif aujourd’hui et que tu souscris un contrat groupe si je prends aujourd’hui nous les garanties

locatives qui vont accompagner le mandat de gestion qu’on va proposer aux clients les clients vont payer un forfait en T1

T2 T3 qu’ils achète un appartement à Renn qui a qui a défrayé la chronique ou à b ou à

Montpellier c’est le même prix donc il y a pas encore de différence aujourd’hui pour un investisseur locatif par rapport

à l’adresse sur sur la multirisque habitation c’est différent effectivement on prend en compte la compagnie prend en

compte le seeur que je disais celui qui ex va avir une différence sur l’adresse

celui qui achète en tant que propriétaire aujourd’hui il y a pas de différence sur l’adresse donc là aussi c’est important à s aller merci beaucoup

en tout cas Charlotte pour ta participation à notre podcast 41 m merci Pierre Emmanuel alors pour ceux qui nous

voient en vrai ils vont pouvoir voir que c’est vraiment moi pour ceux qui nous écoutent je suis désolé pour la voix la prochaine fois et on se retrouve le plus

rapidement possible dans nos 41 m Carr