Dans cet épisode, nous découvrirons comment protéger ses investissements contre les loyers impayés. Pour cela, nous avons le plaisir d’accueillir Sarah, référente juridique, et Harry, référent en recouvrement, tous deux membres de La Française de Recouvrement.
en la matière d’anecdote faut dire qu’avec la profession on a un petit peu servi quand même récemment on a eu le
cas alors c’était sur un de nos clients institutionnels et il s’agit d’un commerce de bouche qui a jamais su se
relever de la crise covid on parle de 80000 € de dette pour diverses raison
que je détaillerai pas mais la clause résolutoire ne pouvait pas être enclenchée dans le dans le dossier donc
le client rquait de tout perdre à force de travail à force de négociation d’échange avec les avocats on est
parvenu à un protocole amiable pour lequel on a réussi à récupérer plus d’un tiers des sommes de la créance initiale
il y a eu un sondage qui qui a été fait par rapport à ça c’est que 10 % des propriétaires environ 10 % des propriétaires ne veulent pas remettre un
bien sur le marché locatif à cause d’une d’une mauvaise expérience qu’ils ont eu avec un locataire et principalement par
crainte d’un impays donc sur un marché qui est hyper tendu on narrive pas à se loger sortir 10 % des biens du marché
c’est une perte pour le propriétaire qui un investissement qui va pas être rentable et puis c’est un gros problème pour les personnes qui cherchent à se
loger et voilà tu es locataire mécontent tu ne peux pas cesser le paiement du loyer il faut absolument faire une
procédure de mise sous séquestre des loyers il faut une décision de séqueste et là effectivement on va rentrer dans
un autre dialogue avec luci avec le charger de recouvrement pour parvenir à une solution amiable si on n pas réussi
à convaincre la personne que on va aller plus loin s’il y a pas une réaction là c’est un huissier qui vient qui vient frapper à votre porte on part sur
quelque chose d’un petit peu plus coeritif
[Musique]
salut Sarah salut Harry merci d’être avec moi aujourd’hui l’idée de ce podcast c’est de regarder comment est-ce
qu’on peut protéger nos investissements des loyers impayés je crois que tous les deux c’est votre spécialité est-ce
qu’avant qu’on renter dans le détail est-ce que vous pouvez vous présenter tous les deux peut-être d’abord Sarah et
ensuite Harry oui Sarah je suis juriste après un parcours classique en droit
Présentation de Sarah
spécialisant en immobilier j’ai intégré le groupe j’ai fait d’abord une expérience en tant que gestionnaire
locative puis gestionnaire syndique également et puis je suis retournée à mes premiers amours en rentrant au
contentieux enfin à la française de recouvrement en travaillant pour le contentieux immobilier ok merci donc moi
Présentation d’Harry
Harry j’ai aussi un une formation de de jury j’ai une maîtrise de droit notarial donc avec une prédominance sur des
matières patrimoniales et immobilière et puis un petit peu en quête d’action j’ai voulu chercher un métier où le juridique
est sur le terrain et je me suis intéressé à la profession d’huissier de justice puisque l’huissier est par
excellence un juriste de terrain puisqu’il peut franchir votre porte donc il est vraiment au contact et donc j’ai
je me suis spécialisé sur ce qu’on appelle les procédures civiles et les voies d’exécution c’est-à-dire le moyen de contraindre dans un cadre juridique pour
mettre à exécution une décision de justice ou voilà ou faire reconnaître et
faire exécuter des droits corit une personne morale ou une personne physique en l’occurrence par
rapport à notre no sujet du jour un propriétaire parfait on reviendra un peu après dessus sur justement ce rôle là
mais souvent luisser à mauvaise à mauvaise presse alors qu’au contraire c’est plutôt celui qui est censé
conserver ce contact humain avec le locataire là dans notre exemple ou oui
bien sûr enfin le l’idée c’est toujours de de garder un dialogue alors c’est que Luissier forcément il y a des moyens de
contrainte donc ça ça ça peut créer du mécontentement mais l’idée première c’est de ne pas en arriver là de tout
faire pour éviter c bon parfois c’est c’est c’est indispensable mais l’idée c’est de garder voilà un lien direct et
iier n’est pas si méchant que ça j’entends ce que tu dis Harry parfait est-ce que vous pouvez nous présenter
justement la française de recouvrement et ses principales missions aujourd’hui oui donc donc après ce ce
Qu’est-ce que la Française de Recouvrement ? Quelles sont ses missions principales ?
parcours donc je suis j’ai intégré le la la française de de recouvrement donc qui est une société qui fait du du
recouvrement de principalement habiable mais également judiciaire et qui intervient donc sur des domaines en
particulier avec une forte spécialisation sur des créances lié à l’immobilier euh et donc là on va aider les clients
les accompagner dans dans les procédures et tout faire pour obtenir le paiement
de leur du OK et moi du coup dans ce parcours j’ass bien plus en recouvrement
de nos clients institutionnel mais pour la majeure partie de mes missions ell visent davantage le contentieux de en
immobilier et en administration de biens donc ça couvre autant les conciliations les médiations peut-être éventuellement
des protocoles d’accord des troublormau du voisinage ou des sinistres d’ampleur
ok merci euh aujourd’hui si on voulait vous faire intervenir c’est parce que vous avez un rôle qui est primordial
nous par rapport à nos investisseurs c’est que vous les leur les protégez de justement de ce problème de loyer impayé
quelle est l’ampleur aujourd’hui du des loyers imp payés en France est-ce que ça
a tendance à augmenter qu’est-ce que c’est quoi les grandes tendances pour vous oui le la tendance c’est c’est
Quelle est l’ampleur du problème des loyers impayés en France aujourd’hui ?
l’augmentation alors il faut savoir qu’il y a pas de de donné euh vraiment à prendre voilà chifrer puisque il faut
recenser les bailleurs et donc ça pourrait être le cas pour des administrateurs de biens qui pourraient
concentrer des données mais il y a énormément de propriétaires particuliers qui gèent en direct et qui sont un petit peu passés sous silence et donc voilà
donc il y a eu un parlementaire qui a travaillé sur le sujet qui a estimé à fin 2023 que le parc locatif il y avait
à peu près tris un peu plus de 3 % d’un payé sur le parc locatif euh aujourd’hui
on serait plutôt sur 3 et5i % ok euh mais on parle d’un payer au-delà d’un
mois de loyer donc on met sous silence aussi bah des petites des petites créances quelqu’un qui peut payer un/ers
de son loyer 2 tiers ou il y a une taxe d’ordure ménagère à recouvrer des choses comme ça et donc ça du coup ce serait beaucoup plus massif et puis moi voilà
alors c’est pas je sais pas si pass parce que ça fait 10 ans de que je fais du contentieux mais j’ai le sentiment quand même que le problème est est
peut-être un peu sous-estimé et qu’il est un petit peu plus important que ça et d’ailleurs donc pour toi har ce
serait plus de 3 pour justement du oui oui je je je pense que c’est un peu minoré surtout si on prend les petites
créances qui sont inférieurs à un mois de loyer je pense que les chiffres peuvent monter et puis pour preuve il y a eu un sondage qui qui a été fait par
rapport à ça c’est que 10 % des propriétaires environ 10 % des propriétaires ne veulent pas remettre un
bien sur le marché locatif à cause d’une d’une mauvaise expérience qu’ils ont eu avec un locataire et principalement par
crainte d’un impayé donc s’il y a 10 % des propriétaires qui ont cette crainte euh c’est peut-être qu’ des pourcentages
un petit peu plus élevés et donc sur un marché qui est hyper tendu euh où on arrive pas à se loger sortir 10 % des
biens du marché c’est une perte pour le propriétaire qui a un investissement qui va pas être rentable et puis c’est un gros problème pour les personnes qui
cherchent à se loger et voilà donc ce serait c’est un sujet qui qui est très important et dont le législateur devrait
s’emparer ok à la française on essaie de se fixer un objectif c’est-à-dire quand on vise entre 1 et 1,4 % d’un payé sur
un parc l’ catif d’un d’un administrateur de bien lequel nous confie du coup ce rouvrement c’est c’est
le ce qu’on s’est fixé là-dedans il faut bien comprendre que c’est quelque chose qui peut arriver à
n’importe qui dans son parcours locatif même si ça reste factuellement plus rare
effectivement difficile de se prémunir contre tous les alléat de la vie locative ça peut être un accident une
maladie une perte d’emploi momentané donc l’idée c’est de canaliser le plus
possible l’impayé justement pour qu’il ne se caractérise pas et qu’il reste une petite période en reste dans l’amable
justement pour éviter de basculer de l’autre côté ok on verra après justement l’avantage peut-être concurrentiel que
vous avez par rapport à d’ structure mais nous c’est aussi pour ça qu’on fait appel à vous Harry tu disais tout à
l’heure 3 % largement sous-estimé Sarah tu me parles toi de 1 1 et5i % des
loyers recouvrés dans nos objectifs et donc dans vos objectifs nous c’est ça aussi qu’on cherche parce que ça vient justement protéger nos investisseurs euh
et garantir un petit peu la rentabilité de l’investissement qu’on enfin qu’ils ont fait avec nous
ok pourquoi est-ce que en tant que locataire je payerai pas mes loyers qu’est-ce qui pousse un locataire selon
vous c’est compliqué comme question mais qu’est-ce qui pousse un locataire selon vous d’après votre expérience à pas
Quelles sont les principales raisons qui poussent les locataires à ne pas payer leur loyer ?
payer son lo ouais ça serait difficile de te faire une réponse universelle spontanéement on pense aux aléas de la
vie un décès une maladie une perte d’emploi ça couvre une majeure partie de
de ces impayés et la bonne nouvelle c’est que ça effectivement on peut l’encadrer dans un temps ou accompagner
le client locataire sur ces problématiques d’ù l’intérêt de la proximité humaine de conserver le lien justement avec permettre deschéanciers
attention tout en ayant à l’esprit que peut-être que l’investisseur a toujours un crédit à côté donc il faut concilier
les deux intérêts et puis euh moi je pense dans de plus rares cas mais
effectivement c’est davantage les les sujets qui me qui m’occupent au quotidien c’est l’impayé qui peut naître
d’un mécontentement locatif factuellement c’est rare donc mieux mais effectivement le mécontentement locatif
peut générer une mise sous séquastre du loyer en bonne et du forme et effectivement créer un impayé loyer et
on intervient aussi sur deux plans d’une part résoudre le contentieux et d’autre part essayer de récupérer les sommes qui
son pour que ce soit clair ça pour nos investisseurs c’est-à-dire je suis locataire d’un appartement mon
propriétaire m’a promis de changer ma cuisine depuis 2 ans je suis mécontent
si j’ai envie de montrer mon mécontentement et d’aller plus loin il faut pas que je ne paye pas mon loyer mais je dois séquestrer est-ce que ça on
peut rentrer un petit peu plus dans le détail absolument d’une part il faut déjà voir la nature du mécontentement si
c’est parce qu’il y a une ampoule qui est grisille en partie commune est-ce que le mécontentement est caractérisé je pense pas par contre si effectivement
c’est une baie vitrée qui est mal fixée l’air s’infiltre et génère un froid dans le logement donc il y a trouble à la
jouissance du locataire déjà ça mérite davantage de réflexion par la suite tu es locataire tu es tu ne peux pas cesser
le paiement du loyer il faut absolument faire une procédure de mise sous séquestre des loyers je verse mon loyer
une personne tierce que mon propriéire absent absulument il faut une décision de séquestre et là effectivement on va
rentrer dans un autre dialogue avec luci avec le charger de recouvrement pour
parvenir à une solution amiable voilà oui on peut pas se faire justice soi-même il faut vraiment passer par la
cas judiciaire sinon le bailleur lui il peut procéder à la résiliation du bail et puis aussi pour gir on a aussi il
faut le savoir et il faut le dire on a aussi des débiteurs professionnels on peut nous se rend compre pour pour des
clients administrateurs de BI à l’occasion notamment de de plans de surendettement qui sont effectués par
des locataires qui qui sont en défaut de paiement on peut se rendre compre quand on voit leur temp qu’il y a beaucoup
d’autres propriétaires précédents des grand nomes d’administrateurs de biens qui ont des dettes donc parfois on peut avoir voilà 4 C propriétaires précédents
qui ont déjà eu des impayés on voilà donc ça existe aussi ok Mar voilà c’est cap plus marginaux il faut essayer de
les identifier et justement nous on peut aussi conseiller et aider sur en amont à la française deouvrement sur des clients
administrateurs de bien pour essayer de détecter ces dossiers qui pourraent être
un peu maquillés arrangés ça c’est hyper intéressant comment qu’est-ce que qu’est-ce que vous recommanderiez ou
c’est quoi les démarches justement pour essayer de se prémunir de ce risque là essayer de limiter justement mon risque
d’IMP payer est-ce que vous vous avez des conseils à donner à nos je pense qu’on y reviendra par la suite
Quelles démarches recommandez-vous pour sélectionner les locataires de manière à minimiser les risques d’impayés ?
sur la garantie des loyers imp payés et Harry pourra expliquer vraiment le le sujet et la consistance de de la
garantie pour le reste on préconise une très bonne étude du dossier locataire
les administrateurs de biens sont des professionnels ils savent le faire il faut leur faire confiance en la matière
il y a une liste des pièces qu’un propriétaire est en droit d’exiger pour étudier la solvabilité donc elles sont
énuméré c’est un décret du 5 novembre 2015 qui les fixes et en dehors de ces
éléments là par contre impossible de demander des pièces voilà ça donne quand même une très bonne image de la
solvabilité du candidat puisque tu as ses fiches de paye ses avis d’imposition
donc ça te permet de vérifier si tu as des saisies des arrêts sur sur la fiche de paye ça te permet également de
confronter la cohérence fiche de paye à vie d’imposition la vie d’imposition qui
peut être vérifiée aussi sur internet donc ça te donne un faisceau des élment
par contre effectivement ça ne peut pas couvrir tous les la vie on parlait des accidents de la vie tout à l’heure c’est
quelque chose pe l’tilité de la garantie Loyen imp payer que Harry pourra détailler et il faut être très
conscieneux pendant cette étude parce que les faus Aires se font plus nombreux et assez remarqua quand même ok est-ce
que justement vous avez je sais pas des vous dans les dossiers que vous étudiez des petits Red Flag vous dites là tenez
là il peut y avoir une alerte ça ça peut attirer la suspicion est-ce qu’il y a majoritairement je dirais que c’est vous
voulez pas révéler vos petits secrets vos pe secrr exactement il y a des concordance
il faut vérifier la voilà généralement que le dossier soit cohérent en terme de
revenu de déclaration de voilà ce genre de chose exactement tout en sachant que
au-delà de l’impayé ça ne peut pas garantir aussi effectivement les comportement peut-être inadapté du locataire qui pourrait arriver c’est
très rare encore une fois mais ça peut voilà le dossier ne peut pas préjuger de la suite est-ce qu’on peut se préunir
justement sur ris est-ce qu’il y a des assurances qui existent pour protéger les propriétaires contre les loyers impayés ça je crois que tu tu as commencé à en parler tout à l’heure oui
Quels types d’assurances existent pour protéger les propriétaires contre les loyers impayés ?
oui alors il y a la garantie des loyers impayé qui est la majorité des des
administrateurs de bien avec avec lesquels nous travaillons dispose d’une d’une assurance garantie loyer impayé
Harry peut-être ses avantages oui oui alors la garantie lo un payé donc c’est se prémunir de ce risque spécifique et
l’ un payé de loyer donc on s’ouscrit auprès d’un d’un enfin d’un groupement d’assurance en échange d’une cotisation
l’assureur va couvrir les impayé du du locataire c’est il le couvre dès le
premier jour de mon impayé ou est-ce qu’il y a un délai de carence normalement il couvre dès le premier
jour par contre il y a un délai de de mise en route de l’action c’estàdire que si vous avez 1 € d’un payé voilà
l’assurance ne va peut-être pas les contrats peuvent être divers je je maîtrise pas tous les contrats d’assurance mais l’esprit voilà c’est
quand même d’avoir un garde de fou important quand on a un impayé qui va durer qui va être dur c’est que l’assurance intervienne donc c’est la
garantie des loyers impayés he la GLI dans dans le jargon qui qui est très présente et que nous on préconise
vraiment au client parce que ça sécurise le revenu ça permet de prendre en charge les frais de procédure parce que fa
savoir qu’une procédure c’est quand même assez long c’est coûteux vous faites intervenir un avocat un huissier et donc tout ça l’assurance va le va le prendre
en charge donc c’est quand même un avantage majeur euh d’utiliser cette
solution et nous on le on le recommande vraiment parce qu’on ne peut pas savoir pu avoir des périodes de crise pe y avir
des dossiers comme le dis Sara qui sont factuellement bons et puis on peut avoir des accidents de la vie et le propriétaire qui lui a un crédit qui va
utiliser son revenu locatif pour couvrir une partie de son crédit qui va faire un effort lui-même sur ses propres
ressources pour rajouter pour aller compléter son crédit qui va payer sa taxe foncière qui va payer ses charges
de coprié c’est ce que je disais tout l’intérêt de pour nous de travailler avec vous c’est que ça vient aussi sécuriser l’investissement de notre
investisseur oui c’est ça on apporte le conseil et puis on met en exer 6 aussi tout ce lien on fait le recouvrement
mais aussi les liens avec l’assurance et les déclarations parce que c’est c’est très cadré et il y a ça mérite
certainesnel du droit également les huissiers les avocats si le dossier doit aller plus loin jusqu’à la résidation du baouis un réseau jusqu’à présent si je
résume le premier conseil déjà c’est d’être accompagné par un professionnel sur l’audit du dossier vos techniques
vous voulez pas révéler ce que j’entends et la deuxième le deuxième conseil que vous que vous donnez c’est
justement de sousrire cette gli cette garantie loyer un payé ça paraît une évidence ça paraît assez incontournable
parce que l’avantage VO c’est la sécurisation des revenus après il y a il y a quelques inconvénients aussi mais
l’avantage est tellement fort et aujourd’hui voilà pour un propriétaire je nous on la conseille systématiquement
ok est-ce est-ce qu’il y a des limites justement à cette garantie de loyer à payer à cette assurance que qui peut être parfis mconnu alors c’est pareil
c’est comme tout contrat d’assurance vous pouvez avoir des couvertures qui sont plus ou moins larges comme votre assurance voiture he voilà pe être plus
ou moins bien couvert euh si on peut venir sélectionner justement dans cette garantie de loyer imp payé nous notre
degré de couverture ou les montants de couverture ça se passe comment c’est le le le contrat va être un peu en bloc si
vous voulez donc après c’est par exemple pour Valority administration de bien avec qui on travaillent voilà ils
choisissent comme ils sont entre guillemets grossistes qui peuvent avoir accès ils vont négocier un contrat qui est le plus optimal pour pour leurs
clients et avec des garanties les plus larges possibles mais intellectuellement un assureur ne va jamais vous dire je
couvre tout sans aucune limite il y a toujours des limites après elles sont telles que généralement elles permettent
en pratique de couvrir largement le sinistre oui le le le les limites qu’on
voit alors au-delà d’un plafond mais avant d’atteindre ce plafond il faut quand même voilà plusieurs années d’un
payer la limite majeure ça serait peut-être la desscence du logement on y reviendra peut-être après c’est la
pierre angulaire enfin la clé de voûte de la structure un logement descent c’est nécessaire pour disposer de sa
garantie loyer imp payé du moment qu’on peut voilà donc cas d’un incendie majeur effectivement le locataire paye pas pour
des raisons de inhabitabilité pardon du logement effectivement l’assurance n’ura pas
vocation à couvrir cette perte générée par l’incendie et c’est là que c’est bien d’être accompagné justement par un
professionnel parce que les contrats de l’assurance il y a toujours comme on dit des petites lignes et peut y avoir des cause d’exclusion de la garantie déjà il
faut que le dossier soit bien constitué en terme de piè l’assurance ne va pas
couvrir vous n’avez pas d’emploi vous n’avez pas de revenu vous prenez le locataire il y a aucun assureur qui va accepter de couvrir le dossier donc il
demande certaines certaines pièces c’est là généralement qu’on entend parler de de par ses revenus pouvoir couvrir trois
fois le montant du loyer donc un frein malheureusement pour les locataires voilà donc là il y a beaucoup
de petits sujets donc bien sûr faut que le logement qui est pas de cause entre guillemets qui puisse légitimer l’absence de paiement et puis après
surtout dans les limites il y a des modalité de mise en exercice de cette assurance c’est-à-dire qu’il faut faire une déclaration dans un certain délai il
faut l’accompagner d’un formaliste faire par exemple un courrier simple à plus jours après constatation la payé à plus qu’un jour un courrier recommandé avec
un certain contenu si vous ne le faites pas l’assurance peut dire oui mais dans votre contrat je prends charge si voilà
si prévu donc c’est pour ça que c’est bien que ce soit encadré par des professionnels qui ont l’habitude de ça
qui sont rompus à ça parce que si vous êtes particulier vous prenez l’assurance tout seul auprès de votre banque que demain vous avez un appayé vous oubliez
de faire le courrier à telle date que vous oubliez votre déclaration que vous faites tardivement ou pas dans les bonnes formes l’assurance peut vous
dégrver refuser la prise en charge ou alors vous enlevez des loyers ça ça n’arrive pas chez un administrateur de
bien ouais ça ça dommage que l’impayé puisse pas aboutir sur une résiliation
de bail par un vis juridique et que le dossier puisse pas aller au fond ok donc là justement
c’est à ce moment-là qu’on doit faire appel à vous mais est-ce que c’est le meilleur moment justement pour rentrer en contact avec la française de
recouvrement ou ce que tu expliquais Sarah tout à l’heure est-ce que c’est dès le début de
ma recherche de locataire à quel moment on doit faire appel à vous à quel moment un investisseur doit rentrer en contact avec vous deux on peut rentrer en
À quel moment est-il conseillé de faire appel à une société de recouvrement ?
contact avec nous dès le début alors généralement c’est c’est dès qu’il
y a un impayé donc il faut il faut pas attendre parce que une société de recouvrement l’objectif c’est faire de l’amable c’est justement d’éviter un
procès des des procédures qui sont longues hein et donc c’est trouver une
solution justement avant trouver des ACC exactement maintenir un lien développer un un
échange avec avec le débiteur et éviter tout ça donc et puis une société de recouvrement si vous voulez ça ne se
rémunère que sur les encaissement donc en fait vous vous ne risquez rien voilà
à faire appel à une société de recouvrement en tout cas pour la partie j’entends recouvrement amiable si elle réussit tant mieux
et et puis sinon bah écoutez vous vous avez essayé après vous passez sur des procédures judiciaires et aussi la
société de recouvrement peut vous accompagner sur du judiciaire via un réseau de prestataire avocat huissier qui est voilà que qui a été mis en place
et qui qui est efficace on peut prendre aussi la relève mais il faut intervenir le plus tôt possible notamment pour
éviter dans certains cas la prescription de la dette aussi pour que est-ce qu’on
peut développer justement qu’est-ce que une prescription de dette alors toute créance a un début une origine et donc
une fin et donc une fin et effectivement euh alors c’est encadré dans le temps ça
dépend de la matière ça dépend de la nature de la facture mais effectivement il y a dans le droit un principe de un
principe de prescription notamment des dettes et alors il va falloir accompagner le client sur la nature de
la facture et la prescription corrélative qui va accompagner cette facture et il va falloir tout au long du
dossier accomplir des actes qui vont permettre d’éviter la ou retarder la prescription n l’ inérêt de rester en
contact avec notre créanci de conserver ce lien humain et de pas le rompre et d’attendre et des fois devoir faire des
modalités plus juridiques justement pour pas mettre fin à la créance on peut on peut articuler les deux al pour mettre
fin justement à la prescription il faut un acte introductif d’instance donc en gros une
assignation mais après ça n’empêche pas qu’on peut malgré le début d’une procédure judiciaire continuer à faire
de la miable parce que quand vous assignez quelqu’un vous pouvez avoir une date d’audience à plus 6 mois plus 8 mois il y a des juridictions qui sont très chargées et entre temps on peut
encore se laisser le temps de faire de l’amiable et puis peut-être de ne pas aller jusqu’au bout de cette instance mais là il y a le Conseil justement il y
a l’expertise de la française de recouvement qui va vous vous dire selon la nature de votre créance quel est le
délai de prescription est-ce que ça peut être variable ça peut être 2 ans ça peut être 5 ans ça dépend des des différentses type de créance si vous
êtes entre professionnel entre un professionnel et un particulier et cetera et et donc voilà on va identifier on va
faire de l’amiable tout pendant qu’on le peut et s’il y a un risque que le le la créance soit prescrite là on va dire il
faut assigner et on va basculer sur la suite avec avec nos prateur faut savoir que en matière de d’un payer
d’assignation et de résiliation judiciaire du Baï sont des procédures extrêmement longues extrêmement coûteuses c’est dans l’intérêt de tous
locataire comme client de parvenir à une médiation à unable justement aujourd’hui
on a des dates d’audience on est en décembre enfin en novembre 2024 on a des dates pour 2026 printemps 2026 pour les
plus voilà pour les plus extrêmes ça dépend des juréction euh dans ce lapse
de temps il vaut mieux avoir un locataire qui paye pas dans certaines régions c’est vrai oui non c’est vrai c’est conèement oui est-ce que vous avez
le droit de dire les régions il vaut mieux avoir des locataires quiors je sais pas si vous vouz l’entend qui sont plus rapides que d’autres oui mais il y
a surtout des jurisictions qui sont plus lentes que oui plus oui oui peut-être plus encombré aussi par le contentieux ce qui peut justifier effectivement la
la lenteur de en tout cas les délais mais dans ce lapse de temps sur nos dossiers ouverts en novembre 2024 où on
sait qu’on a une date d’audience sous réserve de délai puis encore c’est pas le délibéré c’est pas le concours de la force publique ça va
encore ça veut dire des départs sur 2027 plutôt quand on a une audience printemps 2026 mais dans la majorité de ces
dossiers peut-être que laalléa de la vie qui a fait que la perte d’emploi momentané à ce moment-là j’ai peut-être
pu déjà retrouver un emploi et donc on aura mis en place un échéancier donc au final on va se désister de
l’instance tout en prêtant attention quand même au règlement du locataire mais voilà en disant la confiance est
regagné on va pouvoir rentrer dans le dans quelque chose de plus de plus am et justement c’est quoi les les étapes ou
les moyens que vous employez pour percevoir cette créance mais préserver
justement cette relation locative entre propriétaire et locataire est est-ce qu’il y a des des points ou des étapes à
Quelles sont les étapes clés et les moyens employés pour récupérer les loyers dus tout en préservant la relation locative ?
respecter absolument alors si vous voulez il y a pas de il y a pas de recett ou de process établis selon la nature des
créants selon leur montant leurs incid selon les créanciers un bailleur social
va accompagner différemment et va être moins agressif entre Guillet sur recouvement de sa créance qu’un propriétaire particulier qui est
vraiment en difficulté donc ça c’est c’est c’est à prendre en compte après les moyens principalement c’est c’est beaucoup
d’humains c’est personnaliser la relation puisque s’il y a trop de de
messages automatique on sait pas en fait s’il y a vraiment quelqu’un derrière quand vous appelez la personne que vous
échangez voilà ça c’est ça pèse énormément et le but c’est c’est vraiment de faire comprendre au débiteur
qu’il a un intérêt à s’acquiter de sa dette et au créancier qui peut aussi avoir un intérêt à en différer à
pondérer un petit peu son action donc ça c’est les discours qui sont pas faciles parce que quand vous êtes créancier vous voulez tout tout de suite et c’est et
c’est bien normal c’est votre du normalement vous n’aurez pas dû avoir ce problème mais parfois on peut avoir un
intérêt à garder une relation voilà alors là c’est beaucoup d’humains parce que c’est très ça c’est vous votre
travail qui est c’est de l’expérience parce que voilà avec l’habitude on identifie effectivement des cas qui vont
être irrémédiables on va identifier des personnes aussi qui sont de mauvaise FO
voilà il y a des personnes de mauvaise foi he quand même il faut il faut le dire d’une personne comme dis Sarah qui a un accident de la vie et puis qui a
déjà retrouvé un emploi mais qui a un petit différé et cetera et donc la situation pourrait être comprise par son
propriétaire bien sûr en ayant à l’esprit les obligations qui sont du propriétaire parce que lui sa banque ne va probablement pas lui faire de
différer sur ses remboursements donc on a quand même une exigence et une fermeté euh vis-à-vis du du locataire qui est
débiteur ou du débiteur en général notre métier c’est de palier enfin de de pondérer entre la rigueur juridique
parce que on elle nous est imp unadre est absolument mais en introduisant de
l’humain et de du du dialogue et après en terme de moyens donc c’est des moyens de communication classiques hein on
utilise tous les supports courriers courrier simple électronique recommandéélécoup téléphone énormément
SMS voilà ça c’est très important et puis après en autre moyen bah si ça n’aboutit
pas si on n pas réussi à convaincre la personne que on va all plus loin s’il y a pas une réaction si c’est pas donnant donant et bien après on fait appel à à
un huissier de justice à notre réseau et là c’est un huissier qui vient qui vient frapper à votre porte et on part sur
quelque chose un petit peu plus coeritif ok euh on parlait justement du droits et des obligations du locataire c’est quoi
les droits et les obligations légales d’un propriétaire face au au loyer un pays
Quels sont les droits et obligations légales des propriétaires face aux loyers impayés ?
qu’est-ce que j’ai le droit de faire en tant que propriétaire mécontent parce que j’ai un locataire qui paye pas et qu’est-ce que j’ai pas le droit de faire
donc j’ai compris j’ai pas le droit de rentrer dans l’appartement de mon locataire et d’exiger ses loyers mais est-ce qu’il y a des choses un peu plus
subtiles que ça vous vous vous perdez vous devez déléguer ça parce que le
recouvrement et le recouvrement forcé il y a qu’un iciier de justice commissaire de justice aujourd’hui qui peut qui peut
le faire et donc votre droit c’est d’être payé vous avez un contrat comme dans tout contrat C là c’est un bail la
partie n’a pas respecté ses obligations nous vous avez le droit de le faire reconnaître mais vous devez passer par
la cas judiciaire c’est vous savez que vous êtes dans votre droit mais c’est seul le juge qui peut vous dire oui vous êtes dans votre droit je vous donne
raison je vous rends justice voilà la décision de justice confierz uniciier si votre débiteur ne l’exécute pas
spontanément et d’ l’intérêt de déléguer un petit peu ce travail là parce que souvent on va mettre un petit peu trop
d’humain peut-être dans la récupération de c’est ça et puis ça ça peut desservir ça peut desservir c’est vrai que spontanément vous vous pouvez être en
très gros difficulté vous pouvez être un peu voilà un petit peu sanguin sur la réaction ça peut ça peut arriver ça peut
se comprendre avec sa charge de crédit et cetera puis si vous avez un locataire qui en plus est de mauvaise foi et n’est
pas forcément agréable non plus euh voilà donc c’est bien d’externaliser un petit peu le sujet parce que si vous
faites des courriers un peu agressifes vous avez un déchange agressif ça pourrait êtreen retenu voilà c’est un petit peu
ça et voilà donc ça je pense pas que les magistrats apprécient forcément ça donc il faut essayer de prendre un peu un peu
de recul sous insrire près des bonnes garanties justement pour évacuer cette
charge mentale et avoir quand même et sécuriser ses revenus et puis faire confiance voilà à des professionnels qui de toute façon seront incontournables
pour résoudre la problématique ok super légalement j’entends voilà euh est-ce
que vous avez des exemples vous intéressants où la française de recouvrement justement a pu résoudre des situations qui qui étaient complexes ou
Exemples de cas où la Française de Recouvrement a aidé à résoudre des situations d’impayés
est-ce que vous avez une belle histoire à nous raconter bah en en la matière d’anecdote faut dire qu’avc la
profession on a un petit peu servi quand même chaque jour apporte son lot de de surprise de belles surprises aussi
euhz-moi de bonne surpriseah bah récemment on a eu le cas alors c’était sur un de nos clients institutionnels ce
dernier avait été mal accompagné par son sa précédente régie donc notre client
récupère le dossier nous le transmet et il s’agit d’un commerce de bouche qui a
jamais su se relever de la crise covid et qui accumule les dettes on parle de
80000 € de dette euh pour différentes raisons au fil du dossier on comprend
très vite quand on a le dossier entre les mains qu’on ne pourra pas recouvrer la créance euh d’un point de vue
judiciaire puisque pour diverses raisons que je détaillerai pas mais la clause
résolutoire ne pouvait pas euh être enclenchée dans le dans le dossier donc le client risquait de tout perdre voilà
et à force de travail à force de négociation des échanges avec les avocats on est parvenu à un protocole
amiable pas plus tard qu’il y a une dizaine de jours et pour lequel on a réussi à récupérer plus d’un tiers des
sommes de la de la créance initiale donc effectivement c’est pas l’intégralité du dossier mais sur un dossier perdu ben la
négociation l’échange avec le locataire a permis accompagnement humain dont vous parliez tout à l’heure tous les deux cette proximité ex voilà en plus on
était limité par une liquidation judiciaire qui arrivait donc voilà ça c’est bah pour nous c’est une petite
réussite sûr Harry tu veux nous partager une belle histoire ou une bonne
expérience je sais pas si moi j’ai moins de belles histoires ouais non moi je non
mais c’est qu’après on est amené à voir des situations qui sont parfois euh je pense que ça doit être agréable aussi de
savoir qu’un propriétaire a touché son loyer que le locataire est pas dans une difficulté énorme je pense que ça ça
doit être aussi une satisfaction exactementce que des fois on peut suivre moi je je relance voilà je je peux avoir
des des des échanges avec des personnes sur un an un an et demi donc c’est vrai que le numéro appel je le reconnais il
me reconnaît comment allez-vous et cetera donc des fois il y a des des relations qui qui son une proximité euh
et puis euh voilà et quand on arrive qu’on est au bout du tunnel qu’on a réussi à à régler un payer qu’on sait
que la personne va sur une situation qui est stabilisée que notre client bah finalement il est satisfait il a pas
forcément à changer de locataire il a pas à payer des frais supplémentaires de de remise en location et cetera et que
ils arrivent aussi à se parler via notre intermédiaire et finalement la la relation s’apèse bon bah c’est toujours
c’est toujours une satisfaction c’est sûr VO ok parfait avant de
terminer quel est le Conseil ultime que vous pourriez donner justement à à nos
propriétaires à nos investisseurs hormis la souscription de cette garantie loyer imp payé ça je pense que j’espère que
tout le monde l’a bien compris que c’était quelque chose d’essentiel le fait de faire appel à vous je pense que tout le monde a compris que c’était
essentiel mais est-ce qu’il y a un petit conseil un petit tips que vous pourriez donner justement à à nos investisseurs
En tant que professionnel, quels conseils donneriez-vous pour éviter une mauvaise expérience ?
vous en tant que professionnel délégué délégué le plus
possible chaque mission a des professionnels du métier faites confiance à vos professionnels que ça
soit le l’huissier que ça soit le juriste que ça soit peut-être
éventuellement votre gestionnaire de patrimoine ou votre gestionnaire locatif
faites confiance à vos professionnels qui ont l’habitude de ces dossiers qui peuvent peu déceler éventuellement des
situations peut-être qui vont devenir dangereuses avant qu’ell le devienneent c’est cette expérience là effectivement
qu’il faut qu’il faut pas hésiter à déléguer les professionnels sont là pour la meilleure solution ou c’est d’éviter
l’un pays voilà le meilleur recouvrement c’est de ne pas avoir à le faire et pour ça il faut un cadre contractuel de
qualité aussi parce que après quand on met en marche certaines procédure et
cetera c’est bien d’avoir un encadrement juridique et contractuel qui qui est de
qualité qui va permettre derrière aux différents interlocuteurs aux différents prestataires d’avoir des moyens de pression
importants donc ça ça me paraît quelque chose d’essentiel donc soit on est on s’y connaît bien ou soit on délègue
effectivement à à des personnes à des administrateurs de bien qui eux de toute façon si jamais ils commettaient des
erreurs ont des assurances pour ça et viendront de toute façon réparer leurs erreurs commises s’il y en avait merci à
tous les deux en tout cas pour votre temps j’espère que c’est clair pour vous de faire appel à un professionnel justement
de ça va vous aider à sécuriser protéger votre investissement contre les loyers impayés merci à toi
SAR merci beaucoup à bientôt à bientôt
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Jules Marin
Directeur commercial chez Maslow
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