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Les étapes d’un achat immobilier et le rôle du notaire

Notre 3ème épisode est consacré à l’achat immobilier, ses différentes étapes et le rôle crucial que joue le notaire dans cet acte d’achat. Un vaste sujet, dans cet épisode nous aurons le temps d’aborder, le rôle du notaire dans l’achat et la vente de biens immobiliers, l’importance de choisir un bon notaire et comment le choisir ? Le rôle d’alterne du notaire et la vision de maître Levrault sur les nouvelles normes énergétiques. Enfin, nous parlerons des frais de notaire.

le rôle du notaire évidemment indispensable dans une transaction immobilière par qu’on ne devient propriétaire de son logement que ce soit
sa résidence principale ou de son investisement locatif uniquement lorsqu’on est passé chez le notaire le particulier qui achète son appartement
lui il ve être sûr qu’un terme il est bien son appartement la somme d’information qui est donnée à l’acquerur est très importante les
notaires ont besoin des banquiers ont besoin des agents ont besoin des promoteurs des syndic le notaire il est
là pour apporter les éclairages faire en sorte que la transaction se passe évidemment bien donc le notaire ce rôle
d’alerte c’est tout l’ensemble qui va faire que l’opération immobilière va bien se
[Musique]
dérouler bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² 41 m² c’est votre podcast
pour mieux comprendre le marché de l’immobilier tous les mois nous invitons des experts de ce secteur afin de vous
partager leur expérience leurs connaissances mais également leur vision du marché de l’immobilier nous abordons des sujets comme l’investissement
immobilier l’achat la vente la location de biens mais également les défis juridiques ou la considération environnementale de ce secteur alors
pour ne rien rater abonnez-vous dès maintenant pour ne pas louper nos prochains podcast pour ce trème épisode
j’ai la chance d’être encore une fois accompagné de Pierre Emmanuel j bonjour Pierre Emmanuel bonjour pour vous présenter rapidement vous êtes directeur
délégué chez Maslow la plateforme d’investissement 100 % locatif c’est ça et nous avons également la chance d’avoir avec nous maître Lau bonjour
vous êtes notaire en immobilier oui tout à fait et avec avec vous nous allons voir aujourd’hui les différentes étapes
d’une transaction immobilière ainsi que le rôle du notaire ouais et bien je vous propose pour pour commencer ce podcast
si vous pouvez rapidement vous présenter et présenter le rôle d’un notaire immobilier s’il vous plaît tout à fait donc herwan levreau je suis notaire à
Lyon dans le centre-ville on a la chance d’avoir une grosse structure qui a l’habitude d’accompagner toutes les
toutes les membres du secteur immobilier les professionnels les promoteurs
également avec tous les montages possibles les particuliers en direct les promoteurs qui peuvent parfois acheter
en bloc entre professionnels et également derrière après les sessions de contrat qu’on peut faire au particulier
donc on a la chance d’être bien équipé d’avoir une grosse expérience dans le domaine pour pouvoir répondre en toute
simplicité pour que tout le monde puisse nous comprendre merci beaucoup et bien pour pouvoir lancer ce podcast Pierre
Emmanuel je me tourne vers vous est-ce que vous pouvez nous donner les grandes étapes d’un achat immobilier s’il vous
plaît alors il y a plus ça dépend si on achète déjà dans le neuf ou si on achète dans l’ancien en tous les cas ce que je tiens à dire au préalable c’est que le
rôle du notaire évidemment indispensable dans une transaction immobilière qu’elle soit dans l’ancien ou dans le neuf dans
l’ancien quelqu’un va d’abord signer un compromis de vente il peut le faire au travers de son agence immobilière ou
directement chez le notaire puis ensuite il a son financement quand il quand il a son prês pendant ce temps-làah le
notaire doit vérifier un certain nombre de de choses administratives pour aboutir à l’acte notarié généralement 2
3 mois après au moins et lorsqu’il s’agit d’un investissement dans le neu donc là on va on va faire un contrat de
réservation auprès d’un promoteur ce contrat de réservation il va être adressé au notaire là également le
client acquéreur va souvent recourir à un prêt une fois que l’offre de prêt est
éditée évidemment on l’envoie également à l’étude pour que bah le notaire puisse
faire son job et vérifier toutes les infos toutes les protections si je pense que c’est important c’est c’est c’est je
penseil faudra qu’on qu’on y revienne sur ce podcast sur les protections et la griille de lecture que doit avoir un notaire pour devenir propriétaire puis
qu’on ne devient propriétaire de son logement que ce soit sa résidence principale ou de sourinvestissement locatif uniquement lorsqu’on est passé
chez le notaire donc quand c’est dans l’ancien B on a les clés hein traditionnellement qui sont qui sont remises au moment de l’acte et puis
quand on achète sur plan et bien on devient réitablement propriétaire le jour où on signe chez vous mettre le GR
exactement bah peut-être que justement on peut profiter pour pouvoir définir quel est exactement le rôle du notaire
dans dans cette transaction est-ce que vous pouvez apporter plus de détails peut-être justement surô tout à fait le rôle du notaire c’est vraiment de de
prendre du recul déjà j’insiste sur un point on est notaire on n pas avocat notre but c’est d’être attaché à
l’équilibre du contrat de vérifier que tout soit respecté au niveau de toutes les normes comme le disait Pierre
Emmanuel justement c’est le fait est-ce que toute la sécurité juridique est bien est bien respectée est-ce que tous les
process sont bien respectés on est en France dans l’un des pays qui est les plus protégés avec le secteur protégé de
l’habitation et notamment des particuliers qui sont considérés comme étant des non sachants envers notamment
un professionnel quand on est dans du neuf qui lui est sachant et donc c’est le professionnel qui doit faire toutes les démarches et présenter toutes les
garanties pour que le notaire puisse rassurer son client assurer la sécurité juridique de l’acte et donc pouvoir à
terme organiser l’acte de vente donc ce que gère le notaire c’est donc bien sûr la partie purement juridique et
administrative quand on est dans le neuf l’autorisation de construire est-ce qu’elle est bien définitive est-ce qu’on
est sûr qu’il y a pas un voisin ou ou un recours exactement qui viennent nous embêter derrière par la suite ça c’est
la partie administrative ensuite est-ce que au niveau financier tout est bien goupiller parce que le particulier qui
achète son appartement lui il veut être sûr qu’un terme il est bien son appartement il fait confiance au promoteur il achète sur plan et du coup
l’idée c’est de lui confirmer que en France on a créé un outil qui est pour le coup assez fantastique
une garantie financière d’achèvement qui permet de justifier à un particulier que il sera jamais dans le cas de certains
pays européens ou internationaux dans lequel on a pu avoir des programmes voilà avec des trois pierres qui sont
montées et le programme ne sort jamais en France c’est pas le cas c’est une banque française qui va être qu’ ce
qu’on appelle centralisatrice et donc elle va recevoir tous les fonds du programme et en contrepartie s’il y a
une difficulté parce que bah on n pas de boule de cristal ça peut arriver même à des très bons profess professionnel la
banque va pouvoir financer la fin des travaux et le programme en France quoi qu’il arrive aboutira un particulier
n’achètera jamais un logement sur plan sans être livré ce qui est important pour nous donc sur maselow.imo
aujourd’hui on a une solution 100 % digitale donc les les les personnes peuvent réserver financer gérer leurs
biens directement depuis leur canapé c’est ça la promesse on peut même acheter son logement depuis son canapé
puisqueon peut faire des actes notariés en ligne mais ce qui est très important c’est que c’est pas parce qu’on est en ligne que ça enlève la sécurité pour
l’investisseur et ça c’est c’est bien le saut du notaire qui va protéger l’investisseur dans son acquisition donc
sur maselow aujourd’hui on peut acheter de l’ancien on peut acheter du neuf et donc dans les deux cas le rôle du
notaire combien même à distance reste exactement le même que si j’achète ma
résidence principale à 200 m de l’étude ça ça changera rien du tout et pour nous
c’est effectivement indispensable et du coup par rapport ces nouvell plateforme mais c’est nouvelle manière est-ce que
le notaire encore plus aujourd’hui peut-être a aussi ce rôle de conseiller auprès de l’acheteur oui tout à fait
alors de plus en plus de clients nous demandent conseil en effet en nous disant est-ce que vous pensez que c’est
un bon investissement est-ce que c’est le moment d’acheter ça ça a été la grande il n pose les mêmes questions voilà ça c’est bien c’est l’avantage et
je pense que ils font ils font bien parce que ils vérifient si on a les les mêmes degrés de répones et en général on
est souvent connecté parce que on est des AG on regarde l’évolution du marché et d’un point de vue extérieur c’est pas
nous qui le faisons et nous on cherche à s’adapter et à rassurer justement les les particuliers pour qu’ils puissent se
dire que oui c’est toujours le moment d’investir et que oui la pierre est toujours le point le plus sécurisant et
l’un des placements les plus sécurisants qui peut exister parce que c’est tangible et on sait qu’on a une crise du
logement quand même sans précédent ça on n’est pas obligé d’être expert il suffit d’allumer la radio ou d’allumer la télé pour le savoir une tension locative qui
est hyper forte donc aujourd’hui oui je peux le garantir sans trop de problème celui qui achète un logement pour le
louer trouvera un locataire sans aucune difficulté et peut-être que Pierre Emmanuel d’ailleurs on va rembondir
dessus c’est quels sont les critères vraiment importants à considérer lors d’une recherche d’un appartement alors
nous le choix que l’on a fait sur la plateforme digitale mlow c’est d’aider évidemment l’internaute donc aujourd’hui
on a créé un algorithme un score qui va permettre d’analyser le marché et donc sur chacun des biens qui sont proposé
sur notre site Internet et ben on va mesurer la première chose que que vous avez dit c’est la tension c’est
qu’effectivement le budget des investisseurs aujourd’hui il a changé donc peut-être que je ne peux plus investir dans la ville où j’habite à
Lyon à Strasbourg parce que le budget qui est validé par par la banque a a baissé et donc c’est de rassurer
l’investisseur sur le fait qu’il qu’il fasse le bon choix sur une ville où il y a une tension locative qui est forte sur
lequel on a des transports des commerces des écoles pour avoir des locataires
aussi de de de qualité de regarder aussi les perspectives de marché c’est comment s’est comporté le marché sur les cinq
derni dernières années parce que c’est un élément qui est qui est évidemment déterminant et donc tout ça est est
agrégé dans un algorithme et on donne une note un petit peu comme pour les restaurants avec des étoile donc on a une note sur 5 et pour pas se fâcher
également avec les promoteurs euh et bien tout simplement toutes les notes qui sont inférieur à 3/ 5 ne sont pas
présentes sur le site donc ça veut dire que quand on est sur le site Maslow même si on on ma recherche d’investissement
se fait sur une ville que je connais pas et ben je suis rassuré par cette note parce que si j’ai 3,5 3,8 4 sur 5 je
suis assuré d’investir sur un secteur porteur avec une tension locative qui est forte et sur un investissement sur
lequel un je trouver un locataire et on va dire on est on investit aussi sur une une ville dynamique et ça c’est c’est
c’est notre priorité ensuite il y a le neuf mais il y a également ce qu’on appelle nous l’ancien récent donc on a fait un choix stratégique le choix
stratégique c’est qu’aujourd’hui l’investisseur il nous demande de la sécurité et de la lisibilité c’est-à-dire que il
veut il a souvent un crédit en face il a une recette locative donc il va définir lui une épargne mensuelle sur lequel il
va dire voilà pour préparer ma retraite pour préparer les études de mes enfants je suis prêt à consacrer 200 300 400 400
€ par mois mais il veut que ce soit certain et donc nous la réponse que l’on a par rapport à ça c’est de se dire on enlève l’incertitude la première
incertitude que que que l’on enlève c’est évidemment ce qui change aujourd’hui sur le marché locatif donc aujourd’hui on a des échéan donc par
exemple Airbnb c’est sans doute génial il y a plein de choses qui sont très positives mais les règles elles sont en train de changer elles ont déjà changé
dans des grandes villes euh elles continuent à changer on voit bien qu’il y a la pression là-dessus donc nous on n’est pas capable de promettre
aujourd’hui un investisseur si tu investis en Airbnb voilà les voyers que tu auras sur les 10 prochaines années de façon certaine donc il y en a qui le
font et ils le font très bien nous c’est pas le positionnement qu’on a le deuxième sujet c’est aujourd’hui les autorisations de location c’estàd
qu’aujourd’hui on sait quand on achète un appartement dans l’ancien et bien il y a des échéances notamment sur le diagnostic de performance énergétique
qui va faire que je ne vais pas pouvoir louer mon logement s’il ne respecte pas certains critères les fameux DPE EFG on
avait fait un podcast sur ce sur ce sujet ils vont sortir du marché euh du marché ch locatif et donc nous on a fait
le choix sur Maslow de dire bah voilà si on va investir dans l’ancien on va investir sur un DPE qui est minimum d
parce que j’ai la certitude que ce dped je vais pouvoir le louer je parle bien d’investissement locatif c’est pas ma
résidence principale je veux avoir la certitude de pouvoir le louer pendant les 10 12 15 prochaines années et ça
aujourd’hui c’est c’est écrit dans la loi donc c’est vrai que c’est c’est important d’ailleurs le notaire a un rôle par rapport à ça lorsqu’il acte des
gens sur Ben la réglementation ce qu’il peut changer pour eux ce qui peut se passer dans la copro et
ça c’est des choses qui sont véritablement très importantes pour nous parce que bah c’est aussi une réponse au
marché donc le notaire a vraiment aussi ce rôle d’alerte on peut dire sur de l’ancien entre par rapport au DPE comme
tu disais Pierre Emmanuel est-ce que tu est-ce que vous voulez revenir là-dessus mettre l’euro oui en effet c’est vrai qu’on a on a un rôle de conseil et de
devoir d’alerte c’est vraiment tous les points d’intention on le sait tous ceux
qui sont passés devant un notaire ou qui ont à peu près vu la taille d’un acte on fait pas du motamo sinon on perdrait nos
clients donc on fait vraiment des points d’alerte les points d’alertes en effet c’est et notamment quand c’est l’ancien
bah bizarrement il y a beaucoup plus de points d’alerte que dans le 9 parce que le 9 encore une fois est un secteur très sauvegardé où vraiment tout est vraiment
lié sécurisé et en gros pour faire simple quand le promoteur peut lancer une commercialisation c’est que déjà
tout est vu par toutes les parties tandis que dans l’ancien c’est un petit peu différent on achète quelque chose
c’est un bien d’occasion entre guillemets et du coup je prends le train en marche et que on me doit il y a
aucune garantie he de performance ou autre c’est de l’information donc l’information comme j’en reçois beaucoup en tant que particulier je vais recevoir
une masse d’information qui est assez impressionnante notamment quand c’est un premier achat par exemple parf incompréhensible aussi et parfois très
incompréhensible on est bien d’accord parce que même nous professionnel parfois on se dépatouille pour essayer de clarifier la situation donc là notre
rôle c’est vraiment ça c’est de de remettre tout ça au clair et de pouvoir expliquer donc en effet les points
d’attention attention vous achetez un logement peut-être que la vue est magnifique que le secteur est top mais
vous êtes en F bon bah attention dans quelques années c’est terminé la location sauf à faire des travaux
éventuellement très importants et là c’est très important parce que nous on a bien en tête le côté endettement on fait
la majorité des des axes passe par un endettement et du coup l’idée c’est de s’assurer on parlait de 10 15 ans mais
ça serait même 20 25 ans techniquement où il faudrait leur assurer queil y a un revenu qui soit en face des mensuités
parce que la banque qu’on loue ou qu’on loue pas ce n’est pas son problème elle elle va demander des mensualités
constantes donc on a ces points d’alerte sur donc toute la partie un peu technique les diagnostics techniques on
ne reste pas technicien mais on est là pour traduire les diagnostics et les expliquer à nos clients et puis on a
également toute la partie financière quand on est en copropriété pareil la très grande majorité j’achète un appartement par définition il est en
copropriété et donc du coup c’est expliqué quels sont les tenants et les aboutissants au niveau financier et là
pour le coup on a eu une grosse évolution depuis 2014 une nouvelle loi qui était qui a été mise en place qui la
loi allure qui pour le coup a alors sur le moment elle a beaucoup bouleversé parce que avant pour faire simple on
donnait pas énormément d’information à l’avantcontrat mais le notaire récupérait toutes les informations jusqu’à la vente et à la vente pouvait
par contre bien évidemment avant l’engagement définitif expliquer aux clients les points d’atention tous les
points d’attention et avoir vraiment une vision globale aujourd’hui ils ont demandé à avoir une anticipation beaucoup plus forte que maintenant tous
les professionnels depuis le temps ont vraiment intégré et du coup toutes ces informations sont données au niveau de
le l’avantcrat donc c’est-à-dire vraiment à l’initial et aujourd’hui un particulier qui achète de l’habitation
ne peut pas dire qu’il n’était pas informé au moment où i où il met sa première signature ça pour le coup c’est
très bien il y a eu d’autres choses un peu moins bien mais ça c’est c’est une façon qui a été très bien de très bonne
de réfléchir parce que on anticipe et on se rend compte que du coup bah la personne qui va s’engager ensuite dans
ce processus il y a pas de retour en arrière pour faire simple le seul point bloquant ça peut être le financement
mais sinon il y a pas de point il y a pas de retour en arrière il y a pas de surprise entre la première signature que je fais et la signature définitive quand
je deviens propriétaire ce que vous dites maître on le voit déjà nous dans le calcul d’enveloppe puisque aujourd’hui effectivement euh les banque
essae d’anticiper ses travaux énergétiques ou voilà aujourd’hui si j’achète un appartement F ou G la banque
va s’assurer que j’ai la possibilité de faire les travaux demain soit parce que j’ai une épargne résiduelle qui est
importante ou alors av de demander plus d’apport sur le sur le projet soit elle va limiter l’endettement de la personne
en se disant il faudra qu’il puisse faire un prétravaux pour pouvoir faire le faire ça donc ça c’est la partie on va dire financière ensuite dans les
éléments importants qui sont aujourd’hui en fait on est passé de de documents administratifs c’est le DPE c’était des
documents obligatoires et on le regardait quasiment pas on regardait quand même la facture d’énergie on disa bah tiens
combien mon prédécesseur payé de chauffage ou de chaude ça c’est pour mon budget du quotidien là aujourd’hui on on est sur une th matique qui est
l’investissement immobilier nous chez maslou on propose de l’investissement immobil locatif pas de la résidence principale donc finalement combien payer
le locataire d’énergie tout le monde se moque un peu d’accord la réalité c’est qu’aujourd’hui c’est est-ce que j’ai la
possibilité de louer ou pas et ensuite on a l’air souvent les gens de se dire bah effectivement si mon appartement
puisque j’ai le choix de pouvoir réaliser des travaux et ça peut être un bon choix de réaliser des travaux de remettre en UF son son logement d’ d’en
faire un logement énergétiquement performant mais si j’achète quelque chose qui est pas performant
énergétiquement au départ c’est souvent que la copropriété elle ne l’est pas trop non plus il y a une différence aujourd’hui entre une copropriété de
2015 et une copropriété de 1995 je remonte pas dans les années 60 pour être sympa donc juste 1995 d’accord donc on n
pas sur des sur des nanars on est sur des choses qui sont qui sont qualitatives donc aujourd’hui il y a des éléments le préétat daté qui qui reprend
des des le fonctionnement de la copropriété ce qu’elle a déjà fait enfin peut-être que vous pouvez en dire un mot parce que je maîtrise pas tout à fait
les prêt états datés je sais que je c après mais mais je les maîtrise pas totalement en effet on cour un peu tous
après ces documents parce que c’est un point névralgique comme vous le disiez c’est le point où on va avoir toutes les
informations de la copropriété et les informations financières et quoi qu’on en dise la finance c’est une partie très
importante ces points financiers le prix état daté c’est en trois parties pour faire très simple la première partie qui
peut être quand même intéressante pour le vendeur c’est de rappeler la situation du vendeur parfois sur des
investissements locatifs on peut être un peu plus éloigné g par G lo qui couvre
les charges avec les loyers et donc on se désintéresse petit à petit donc c’est toujours très important c’est de dire au
vendeur voilà la photographie de si vous deviez vendre à ce à cette date là voilà ce que vous devriez à la copropriété
donc il y a des charges qui peuvent être parfois un pays ou autre ça peut être également les honoraires du par syndique
qui fait un travail pour fournir ce document et la dernière chose c’est les éventuels travaux qui ont pu être votés
et là c’est pareil en copropriété je vote budget mais les appels de fond ils se font au fur et à mesure et je peux
quand notamment j’ai des travaux de très grosse ampleur hein tout ce qui est isolation par l’extérieur avalement de façade toiture cage d’ascenseur on peut
avoir des appels de fond sur plusieurs années exactement et donc à un instanté
si je décide de vendre c’est très important même pour moi vendeur d’avoir en tête ah mais combien je dois
rembourser au syndic alors c’est ind direct parce que en fait c’est pas le syndique qui va récupérer la somme mais
c’est combien je vais devoir verser à mon acquéreur qui lui va devoir assumer les appels de fond auprès du syndic donc
ça première partie vendeur deuxième partie tout ce qui est réserve pour faire simple et donc partie plutôt
acquéreur quel est le budget que je vais devoir prévoir par rapport à cette copropriété donc la partie réserve
cagnotte est-ce que le vendeur a mis de l’argent de côté pour financer des travaux en fond de roulement ça je vais
devoir lui rembourser donc attention c’est une somme que je vais devoir verser sur mon apport donc très
important pour le calcul de cet apport ça peut être quelques milliers d’euros et ça peut être quelques milliers d’euros notamment dans les copropriétés
qui ont des charges importantes parce que des services communs importants concierge cage d’ascenseur ou des des
chauffage collectif ouis tout à fait exactement donc ça premier premier point très important et ensuite charge de
copropriété ce qui revient tous les trimestres tous les mois et ça pareil très important pour le calcul du budget
donc on en revient à cette enveloppe financière ça c’est la deuxième partie et la dernière partie c’est les
renseignements administratifs où là on retrouve plus des ces fameux points d’attention donc ça c’est ce document
est en fait un condensé de tout ce qu’il faut savoir sur la copropriété raison pour laquelle on en disait on court tous après parce que
c’est un point névralgique de l’engagement de l’quéreur s’il a pas ce point-là on ne peut notamment pas lui
purger son délai de rétractation c’est un délai de 10 jours qu’à tout acquéreur de d’immobilier d’habitation non
professionnel quand il achète en France il a un droit de changer d’avis pendant 10 jours complètement libre sans que ça
lui coûte 1 € donc ce point ce prê à daté c’est vraiment très important la
seule chose qu’on peut regretter c’est que honnêtement les syndics ont fait pareil un très gros travail quand la loi est arrivée ça a été un grand
chamboulement pour eux ils ont dû faire un travail qu’il ne faisait pas avant c’était un contre-rendu ça ét un peu
soudain aussi et ça a été très soudain parce que on aime bien en France avoir des exactement et du coup ça a été le
fait de faire un travail à chaque vente c’est quand même assez impressionnant pour un syndicque plus je suis gros plus il y a des ventes dans mes copropriété
on me demande un compte-rendu à chaque vente là où avant le compte-rendu je le faisais une fois par an C à l’assemblée générale des copropriétaires donc
maintenant ils sont bien mis à jour et la seule chose qu’on peut souhaiter c’est que on continue à marcher main
dans la main avec tous les professionnels parce que les notaires ont besoin des banquiers ont besoin des
agents ont besoin des promoteurs des syndics c’est tout l’ensemble qui va faire que l’opération immobilière va
bien se dérouler puis pour nous c’est des points d’alerte aussi on sait on essaie de suivre les évolutions réglementair et fiscal pour rassurer
l’investisseur et surtout l’orienter au mieux donc on sait qu’aujourd’hui les copropriétés plus plus de 200 lot doit
faire un diagnostic technique global donc en gros c’est l’état énergétique de macropropriété et donc de de de non pas
de programmer les travaux mais de dire voilà maropropriété E F d même voilà quelle
quantité combien ça coûterit de repasser cette copropriété en B donc c’est une information qui est donnée à l’assemblée
générale de copropriété voilà l’état de notre copropriété voilà les travaux qu’il faudrait faire ou recommander pour
repasser cette copropriété de la lettre E à la lettre B et voilà combien ça coûterait pour l’instant on est sur les
copropriétés de plus de 200 lot et ça va arriver très vite puceque c’est 200 100 et 50 donc dans les 3 ans qui viennent 100 % des copropriétés on rend à leur
disposition un diagnostic technique global et l’enveloppe de travaux qui serait nécessaire pour ramener cette copropriété à la lettre B donc nous on
est là côté acquéreur conseil un investissement locatif et donc c’est vrai que lorsque notre investisseur il
souhaite avoir de la lisibilité de la tranquillité et de la sécurité sur sur son logement bah c’est de se dire je
veux pas avoir d’épée de Damocles et donc cette épée de Damocles c’est de se dire bah voilà j’achète dans une compropriété sur lequel bah si je suis
dans le neuf ça ça n’existe pas c’est je vais avoir quelque chose de performant et donc si l’horizon de mon placement
c’est 10 ans 15 ans 20 ans je suis à la retraite dans 20 ans je veux un complément de revenu soit parce que je
je vendrai mon bien je vais générer un capital soit parce que je vais percevoir le loyer qui va compléter mes revenus
l’horizon c’est c’est ma retraite donc moi je suis à peu près à la retraite dans 20 ans c’est c’est c’est quand même sal l’idée donc qu’est-ce qui peut me
tomber dessus ben nous on essaie chez Maslow d’enlever cette épée de Damocles pour qu’il ait le moins de de de
surprise possible et c’est vrai que le le le la somme d’information qui est donnée à l’acquerur est très importante
et nous on a un rôle de sélection du bon support d’investissement immobilier mais ça c’est une vision stratégique du de de
de Melow euh mais le rôle d’alerte le rôle de conseil B à un moment donné il est systématiquement validé par un
notaire qui va apporter ses éclairages il va pas vous dire vous ne devriez pas faire il va vous dire sachez que vous
achetez sur une compropriété sur lequelle aujourd’hui ben voilà comment fonctionne le syndic ou voilà comment
voilà quelle est la performance énergétique de cette copropriété et sachez que s’il fallait améliorer la
performance éétique de la copro ça coûterait tant voilà après c’est à vous
vous parliez du dél degation de dire est-ce que moi aujourd’hui je suis ok grosso modo bon j’achète au bon
emplacement du neuf je peux pas en mettre partout voilà est-ce que je suis hyper content de l’emplacement je suis
content de mon prix d’acquis i est-ce que j’accepte aujourd’hui qu’il puisse m’arriver 20000 € de de de travaux sur
la tronche sur les 10 prochaines années sur ma comprité je peux l’accepter il y a aucun problème à ça il y a le rôle d’information et cette information là
c’est rarement le vendeur qui va le donner c’est rarement l’agent immobilier qui va le donner c’est rarement la plateforme internet qui qui qui va la
donner d’une part parce que le prêadapé on l’a après faut quandre faut quand mêre très clair euh donc le notaire a ce
rôle d’alerte et de conseil sans être jugé parti c’est il va donner l’information et et l’investisseur va le
prendre comme comme argument pour ou contre le fait de pouvoir de pouvoir
continuer dans tous les cas c’est important et c’est pas parce que on est sur Internet et c’est important de dire qu’aujourd’hui on peut acheter un
appartement et nous on gère aussi des expatriés des gens qui habitent même même pas en France donc d’une part faut les tenir au courant de la
réglementation donc comm mchant chou temp s’ils sont partis il y a plus de 2 ans autant vous dire que ils ont besoin d’un niveau d’information qui est quand
même important il découvre mais voilà que que que l’on habite à Brest et qu’on
achète un un appartement à bordeau ou à Strasbourg c’est la même chose que finalement si je suis à San Francisco
donc l’idée c’est véritablement que on puisse être accompagné dans le conseil dans la sélection dans le choix du bon
investissement ça c’est notre rôle chez Maslow et à un moment donné que tout ce que l’on puisse raconter il y a aussi
quelqu’un qui soit un regard extérieur j’aime bien ce que vous avez dit nous on est là pour prendre le recul et d’avoir un certain équilibre voilà est-ce qu’il
a un intérêt à ce que entre l’acquéreur et et le vendeur finalement non le
notaire il est là pour apporter les éclairages faire en sorte que la transaction se passe évidemment bien
mais d’apporter les éclairages et les focus sur l’état euh de ce que j’achète
et euh ce qui pourrait arriver et je pense que ça c’est un rôle un peu nouveau de ce qui pourrait arriver et ça
c’est quelque chose qui pour nous est est important même si on est même si on est à distance et ben je pense que
justement au vu de tout ça c’est assez important de pouvoir définir ça pour ceux qui nous écoutent c’est vrai que la
notion et l’importance d’avoir un bon notaire n’est plus approuvé au vu de ce que vous avez dit mais du coup je pense
que beaucoup de personnes se posent cette question comment trouve-t-on un bon notaire comment trouv-t-on un bon notaire alors mettre l’OV dans
Google c’est très gentil moi je je pars du principe que on est une profession qui est réglementée on est pour moi tout
mes confrères sont ou en tout cas doivent être aussi compétents les uns que les autres après il y a un côté
humain parce que moi j’aime bien présenter le notaire comme le médecin généraliste du droit moi cette chance
parce que c’est une richesse de notre métier la plupart des gens des clients qu’on a alors la première opération
c’est souvent sur l’immobilier ou à un point très spécifique mais après derrière ils prennent une appétence à
vouloir comprendre et souvent on est le premier le premier relais et et ça c’est très intéressant pour nous et c’est très
important pour le continuer de garder du lien ils veulent vérifier auprès de vous ce qu’on leur a dit exactement ouais
tout à fait ou ce qu’ils ont pu lire aussi ailleurs et on a cette chance d’avoir notre profession qui nous permet
d’ avoir cette cette solennité et donc dans l’information qu’on va délivrer ils
vont considérer qu’elle est fiable et qu’elle est vérifier et ça c’est très important c’est pour ça que notamment les notaires je fais un tout petit
aparté de 2 secondes ont une obligation de formation on se forme tous les ans il y a jamais une année où on va pas se
former comme vous l’avez très justement dit la réglementation elle change énormément alors bien sûr on est on est
au courant mais si on ne se forme pas on peut très vite être déconnecté même en tant que professionnel parce que la
façon dont on travaille a 10 ans n’est plus du tout la même que celle dont on travaille aujourd’hui pour trouver un
bon notaire l’important c’est donc très honnêtement le bouche à oreill c’est pour moi l’un des éléments les plus
importants parce que si quelqu’un que vous connaissez que vous estimez vous dit j’ai trouvé un notaire ça s’est très bien passé bah vous y allez pour être
très clair il y a bien sûr maintenant le référencement de plus en plus parce que on peut avec les mouvements on peut
arriver dans une ville une nouvelle ville on on connaît personne encore on n’ pas encore nousé des liens on a besoin d’un notaire donc le
référencement sert et après derrière ne pas hésiter à avoir toujours en tête et
ça je le répète à tous les clients libre choix du notaire à tout moment à toute étape si je me sens pas à l’aise
pourquoi pas en changer encore une fois il y a pas de d’injure à ça il y a aussi un côté humain il y en a qui travaille
d’une façon qui vont mieux convenir à certains types de clients qu’à d’autres et donc c’est très important de de si je
me sens pas à l’aise de pouvoir changer et mais je reste vraiment alors je suis peut-être un peu de l’ancienne école à
ce niveaau-là mais pour moi ign auprès de son entourage de ses proches si encore une fois ça s’est bien passé avec
un notaire il y a pas de raison que ça se passe pas mal la la fois ou moi je vais le voir et d’ailleurs aussi
j’aimerais rebondir là-dessus c’est vrai que beaucoup de personnes se posent la question est-ce qu’entre le vendeur et l’acheteur il faut avoir le même notaire
où il peut y avoir des notaires différents grande question devant l’éternel la plupart de des clients
qu’on représente préfèrent avoir leur notairire il y a deux raisons pour ça encore une fois on n’est pas avocat donc
pour être très clair et ça je j’insiste làdus la sécurité juridique apportée à l’acte qu’il y ait un ou deux notaires la même
la même chose pour être très clair par contre je je rebondis sur le côté humain que j’avais dit l’acquéreur va avoir des
attentes différentes que Cell du vendeur le vendeur il sait ce qu’il vend pour être très clair lui ce qu’il veut savoir
c’est le timing le délai et est-ce qu’il a trouvé un acquiéreur qui va amener l’opération au bout la qualification de
l’acqureur exactement ou pas donc ça c’est le côté vendeur et le vendeur derrière il peut surtout vouloir anticiper avec son notaire voilà je vais
recevoir une somme d’argent qu’est-ce que j’en fais est-ce que je réinvestis donc là je me mettrai recôé acquéreur est-ce que j’organise une transmission
voilà est-ce que je fais un autre projet qui va néiter de monter une société voilà il y a plein de choses et ça c’est
encore une fois la richesse de notre métier on couvre tous les domaines côté accquéur c’est complètement différent lui il va être focalisé sur je vais
acheter un bien c’est un très gros investissement on sait que l’immobilier représente la plus grosse part du patrimoine des Français quand on
investit dedans c’est le premier achat de la vie rés principale et si je fais unement locatif c’est la deuxième somme d’argent c’est le deuxième achat de la
vie donc de toute façon on est sur des montants qui correspondent par rapport à la au patrimoine des clients très important exact voilà exactement et du
coup lui il veut être sécurisé sur les modalités de l’achat et notamment les premières fois qu’on achète exactement
c’est vraiment est-ce que je je ne fais pas une erreur très honnêtement c’est la question qui nous pose est-ce qu’on est d’accord que je fais pas une bêtise et
en plus quand après c’est des gens qui sont un peu plus avertis sur l’immobilier donc ils ont un peu moins besoin d’être assurés parce qu’ils ont déjà fait une deux trois acquisitions
par contre eux derrière ils vont commencer à réfléchir en disant mais est-ce que j’achète de la meilleure des manières est-ce que le fait d’acheter
moi personne physique avec mon épou mon épouse ma conjointe est-ce que c’est la bonne manière et donc là après on a on
intervient également sur les modalités d’acquisition et ça renforce notre
conseil la cellule familiale quel est le projet est-ce que j’achète à un ou plusieurs voilà toutes les questions qui
peuvent se poser ce qui est important chez masl c’est comme on est sur une vente à distance donc nous on a référencer effectivement des notaires si
ce n’est pas par région par département grosso modo pour pour avir un maillage du territoire qui qui soit important
voilà on s’appuie aussi sur un groupe qui a 38 ans d’ancienneté qui est implanté sur 35 villes en France donc on
on a des notaires partenaires souvent ce que ce que ce qu’on apprécie chez notaires nous c’est qu’il maîtrise
l’ensemble de la boucle vous évoquez des gens qui font majoritairement que de la
transaction quelqu’un qui va faire un notaire qui va faire peu de vente en VEFA euh je vais pas dire qu’il va pas
maîtriser le sujet c’est juste que c’est pas son ADN c’est pas ça qui fait au quotidien dans les dizaine d’actes qui qui va passer ou centaine d’actes qui va
passer dans dans l’année c’est pas la même chose donc le fait aujourd’hui nous on on a plutôt effectivement référencé des études comme maîre LRO sur lequel il
y a une expertise sur le neuf l’ancien le fait d’avoir des clients promoteurs le fait d’avoir des clients particuliers
le fait de de pouvoir apporter un conseil juridique aussi effectivement quand vous avez une une famille des gens
qui disent voilà je voudrais donner de l’argent à mes enfants voilà et aujourd’hui on peut donner de l’argent et être exonéré de droit donc c’est
quand même des choses qui sont très optimisantes pour les les particuliers dans la gestion de leur patrimoine ben nous parfois enfin même pas parfois je
considère que il est euh très judicieux d’acheter de l’immobilier pour pour ses
enfants voilà je donne de l’argent donc moi j’ai de filles je donne de l’argent à mes filles est-ce que je veux
m’assurer mais je voudrait qu’elles utilisent l’argent pour acheter d’immobiliers ça peut être le raisance principale mais ça peut être pour autre
chose mais je préféris qu’elles achètent ça plutôt que une voiture de sport euh l’idée c’est ça et donc ça ça protège
aussi et c’est vrai qu’à un moment donné bah souvent les gens qui qui ont du cash de l’argent qui qui souhaitent aider
leurs leurs enfants voir leurs petits-enfants euh aussi bah ils vont tout le temps dans la boucle mettre le
notaire en disant quel est la meilleure façon de et quelle est la meilleure façon de c’est important que euh
l’accompagnement euh euh de la cellule familiale soit aussi soit aussi
importante nous sur maselow on a une population qui est plutôt jeune c’est-à-dire qu’aujourd’hui nos investisseurs ils ont entre 25 et 44 ans
on a une population qui est aussi très urbaine qui est souvent locataire de sa résidence principale euh CSP+ gagne bien
l’ve et donc quand on est locataire de sence principale finalement l’investissement locatif là on est sur le premier investissement c’est-à-dire
ce que vous évoquz j’ai découvert à l’achat de mariance principale euh le tas de le tas de papier toutes
les informations qui sont nécessaires à ma à mon choix d’achatance principale
bah finalement nous ils le découvrent sur leur premier achat locatif et si je veux être caricatural mon client
parisien euh locataire qui va pas acheter à Paris pour des questions de budget qui va acheter à 150 ou à 200 km
de son lieu de résidence principale bon il a quand même besoin et il découvre le
tout ce qu’il y a comme obligation il a besoin d’êre accompagné et rassuré et quand on est sur une relation à distance c’est bien que le notaire fasse pas de
pédagogie soit hyper à l’aise avec les outils informatiques je pense que c’est aussi important je vais pas faire de caricature sur la sur la génération mais
c’est hyper important que le notaire soit hyper à l’aise avec les outils informatiqu les partages d’écran le fait
que mon dossier finalement il est digital donc quand j’ai bonjour et on voyit en bas 280 pages ok finalement
qu’est-ce que le notaire qui est en face de moi derrière son écran va mettre en avant sur ces 280 pages c’est les éléments importants qu’on a vu
précédemment et je pense qu’il faut faire preuve de pédagogie et avec des gens qui pour la plupart sont sur leur
premier investissement locatif donc nous voilà voilà comment on a sélectionné sur maselow notaire référent évidemment le
client a le libre choix de son notaire voilà s’il a un notaire de famille que voilà les parents les enfants sont sont
sont dans dans la même étude que l’argent est familial que j’achète avec mon frère ou que j’achète c’est hyper
important qu’il conserve évidemment son son son son notire de famille voilà mais sur une première acquisition sur
j’achète à 150 km de chez moi c’est mon premier invtisement locatif nous on va avoir un choix quand même de de d’études
qui maîtrise l’ensemble des sujet pour nous c’est important il y a donc des frais à prévoir pour l’achat bien et des
frais qui vont se rajouter quels sont-ils alors ça va dépendre si j’achète dans le neœuf ou dans l’ancien dans l’intermédiation ou pas donc si
j’achète un appartement avec un agent immobilier je vais payer le prix de l’appartement l’agent immobilier qui est
un professionnel va être rémunéré pour pour la transaction si j’achète dans le neuf par exemple sur Maslow qui est une
bonne idée et ben j’ai un prix fermé définitif j’achète directement par avec le promoteur il y a pas d’honoraire ni
de conseil ni de transaction qui qui sont prises à à l’acquéreur nous on est rémunéré directement par le par le
promoteur tout simplement et voilà et puis ensuite il y a communément ça va pas plaire à mettre le vaau des frais de
notaire où tout le monde pense que ça va dans sa poche mais je pense qu’il va pouvoir expliquer que c’est pas tout à fait le cas alors dans le 9 les frais de
notaires sont compris entre 2 et demi et et 3 % dans l’ancien c’est plutôt entre 7 et 8 et demi si si je peux voilà donc
ça c’est aussi c’est des éléments qui sont pr à prendre en compte puisque dans le financement aujourd’hui la banque va nous demander de l’apport personnel que
soit dans ma résidence principale ou l’investissement locatif elle va nous demander entre 10 et 20 % d’apport elle va nous demander généralement les frais
plus 10 % d’apport donc si j’achète dans l’ancien les frais à 8 + 10 % d’apport ça fait déjà 18 % de de d’apport
personnel dans le 9U si elle me demande 3 % d’apport plus 10 % ça fait 13 % donc ce sont aussi des éléments à prendre en
compte dans le calcul global de de l’enveloppe voilà mais pour ce qui est qu’est-ce qu’il y a dans les frais de notaire c’est plutôt vous mettre
peut-être vous défendre ah ben il il va frais de notaire il déteste ça on va défendre la sémantique frais de notaire
en effet ça veut dire le notaire encaisse tout alors pour être très clair le notaire encaisse tout oui mais le notaire reverse le notaire est le
meilleur fonctionnaire de l’État parce qu’il est pas payé par l’État mais il fait le travail de l’État il est collecteur d’impôts donc dans ces fameux
frais de notaire on aime bien dire frais d’acquisition c’est un peu plus juste sémantiquement on a donc la partie
rémunération professionnelle ce qu’on appelle communément chez les notaires l’é moluments ça c’est notre rémunération et on a une partie taxation
donc c’est toutes les taxes qu’on va récolter et qu’on va reverser au Trésor public quand on va enregistrer notre
acte donc faut savoir que le notaire a une responsabilité par rapport à ça qui est en fait lié à sa responsabilité
quand je reçois un acte de ventere je dois le rendre opposable au tiers donc je dois le publier et pour le publier
c’est auprès de l’administration et l’administ tion n’est pas folle elle dit ok j’accepte de publier votre acte mais
est-ce que les impôts ont été payés et en France alors il faut savoir que tous les pays européens ne sont pas comme ça il y a des le notariat ne ne collecte
pas l’impôt de dans tous les pays mais en France on a vraiment cette base là qui est une sécurité supplémentaire pour
le vendeur et pour l’acquéreur pour le coup parce qu’il est certain que fiscalement son budget ne bougera pas il
y aura pas de mauvaise surprise de chèque à faire l’administration fiscale suite à la vente dans ses frais pour
faire simple donc on parlait des deux des deux grands pans hein l’ancien et le neuf qu’est-ce qui change la
rémunération du notaire est strictement la même le fameux émolument on est toujours à peu près à 1 % pour faire
simple du prix de vente par contre ce qui change c’est la partie taxation droit d’enregistrement que je reverse au
Trésor Public la raison elle est très simple c’est que en France on ne paye pas de l’impôt sur l’impôt donc comme
dans un prix de vente neuf j’ai de la TVA qui est déjà un impôt je vais donc payer des droits d’enregistrement réduit
à 0,715 %. là où dans l’ancien je n’ai pas de TVA et du coup je pay des trois à
taux plein à 5,81 %. voilà la composition de ces frais d’acquisition
comme on peut qui est le terme juste je m’engage à désormais dire frais d’acquisition merci pour cette précision
c’est vrai que beaucoup de personnes se posent la question c’est important d’avoir des des notions précises là-dessus si je peux juste rajouter un
point un notaire deux notaires strictement les mêmes frais c’est pour ça queon encourage en effet tous les
acquéreurs parce que sou le notaire le vendeur a déjà son notaire parce que paressens il a déjà acheté mais voilà un
notaire de notaire strictement les mêmes frais faut bien que les acquéreurs ai ça en tête merci beaucoup pour les quelques
minutes qui restent j’aimerais revenir sur une petite notion que tu as abordé il y a quelques minutes Pierre Emmanuel je crois que justement pour pouvoir
aider ces enfants il y a des donations qui peuvent être via l’immobilier exonéré est-ce que pour le temps qui nous reste on pourrait revenir
rapidement là-dessus al c’est pas que dans l’immobilier aujourd’hui on a le droit de transmettre à ses enfants 100000 € par enfant et par parent donc
si je suis marié j’ai le droit de donner 200000 € à chacun de mes enfants totalement exonérés de de de droit de succession donc finalement vu que j’ai
cette enveloppe de 200000 € quelle est la meilleure façon de transmettre ces 200000 € je peux effectivement faire un chèque l’enregistrer euh à à à l’étude
et mes enfants peuvent en faire ce qu’ils veulent ça peut être de l’apport personnel surance principale enfin en tous les cas c’est des choses qui sont qui sont importantes d’une manière
générale vaut mieux donner l’argent de son vivant que DC au DC bah il a des règles donc voilà bonjour il y a combien
combien ça coûte ah on aura dû faire d’autres choix voilà et l’immobilier est un super outil pour optimiser cette
cette donation on a notamment des possibilités de démembrement donc c’est je vais investir 200000 € dans dans dans
un appartement mais si cet appartement il est démembré je j’en achète la nu propriété je n’en ai pas l’usuf mais
finalement j’achète une valeur d’appartement qui peut être de 300 350 400000 € avec 200000 € au départ donc
c’est des manières qui sont très très optimisantes pour les gens qui ont de l’argent et qui souhaitent le le donner
le le le le plus rapidement puis il y a des questions d’âge aussi euh voilà c’estàdire que on voilà à 50 ans à 60
ans à à 70 ans la durée du jufruit n’est pas tout à fait la même non plus donc voilà il il y a plein de choses qui sont
hyper intéressant en tous les cas entre je souhaite donner de l’argent à mes enfants euh il y a finalement plusieurs
manières de donner de de l’argent à ces enfants et l’immobilier et souvent voilà on peut quand même donner si on achète de l’immobilier pour ses enfants c’estàd
que mon enfant va récupérer le loyer de l’investissement donc mes enfants ont des revenus convenabl ou pas bah c’est
une manière de pouvoir augmenter leur revenus c’est une manière de pouvoir avoir de
l’apport personnel qui est demandé aujourd’hui par les banques dans dans dans le financement donc tout ça ce ce sont des éléments qui sont quand même
qui sont quand même très importants est-ce que Maître voulait rajouter quelques éléments par rapport à tout ça
c’était c’était très complet comme réponse et on voit qu’il y a quand même une forte expérience derrière parce que
c’est c’est vrai que c’était il y a les ces donations il y a le démembrement les donations de somme d’argent et puis
après quand on ouvre un pe un peu plus ce champ des possies il y a est-ce que j’investis via une société où je me garde un peu plus les pouvoirs je peux
aménager les statuts comme je le souhaite euh et donc c’est tous ces Montag là qui peuvent qui doivent être
analysés et nous côté notaire en tout cas pour ma partie on aime bien analyser tout et même si on sait queil y a une
situation qui va pas convenir au client je pense que c’est le rôle du notaire de présenter toutes les situations possibles et ensuite le client fait son
choix parmi l’éventail bien sûr sur un conseil qu’on peut lui donner il y a il y a la partie fiscale bien évidemment on
en parler hein l’idée c’est d’optimiser dans un cadre légal je le rappelle et euh derrière il y a aussi une partie
civile attention si j’ai plusieurs enfants on en parlait est-ce que je donne en même temps est-ce qu’ils ont le même âge est-ce qu’ils font le projet en
même temps peut-être pas donc parce que j’ai des enfants du même mariage aussi aujourd’hui il y a quand même beaucoup de couples qui divorce beaucoup de familles recomposé donc voilà c’est
aussi sur ces moments-là que le Conseil le le conseil d’investissement locatif d’un site internet qui va orienter les
gens vers le bon investissement locatif euh ne va pas être pertinent sur le fait j’ai deux enfants mais je me suis marié
deux fois comment je peux optimiser situation et ne pas oublieri là on est on n’est pas dans notre rôle voilà on va dire on va donner les grandes lignes sur
le fait de combien je peux donner et qu’est-ce que je peux en faire nous on peut dire combien vous pouvez donner qu’est-ce que vous pouvez en faire ça
c’est c’est le sujet sur la partie conseil et j’ai deux enfants je donne à
l’un aujourd’hui je donnerai à l’autre dans 5 ans là forcément le notaire a forcément son rôle puisque si je casse
ma pipe dans 2 ans le deuxème il sera il sera pas passé donc ça c’est quand même des sujets
exactement et bien malheureusement nous arrivons au bout du temps qui nous est
àoué merci en tout cas à vous deux c’était très intéressant et je pense que la plupart de nos spectateurs seront
heureux des notions que vous avez pu abord et les précisions que vous avez amené 41 m² c’est dès à présent terminé
merci de nous avoir écouté vous pouvez nous laisser 5 étoiles sur les différentes plateformes d’écoute cela nous aide énormément vous pourrez
également trouver en description les différents points clés que nous avons abordé dans ce podcast ainsi que les profils LinkedIn de nos invités merci
encore à vous deux de nous avoir rejoint et répondu à nos questions et si vous avez des questions des remarques des
interrogations ou même des propositions pour les prochains podcasts l’espace commentaire et fait pour ça nos équipes vous répondront rapidement merci de nous
avoir écouté je vous dis au mois prochain et bonne journée à tous

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Erwan Levrault

Notaire associé chez Notaire Lyon Bugeaud

Pierre-Emmanuel Jus

Directeur délégué chez Maslow

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