Aujourd’hui, Christian vous partage ses conseils pour optimiser votre profil bancaire.

Quelles stratégies adopter pour valoriser votre dossier auprès de votre banquier ?
Quels pièges éviter sur vos relevés de compte ?
Grâce à la pédagogie de Christian, découvrez les clés du système bancaire en France et apprenez à maximiser vos chances d’obtenir un financement ! 🤑

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on dit que la pièce fondamentale pour un partenaire bancaire qui va bientôt même être analysé par l’intelligence

artificielle il y a déjà des tests c’est les relevé de compte du particulier déjà le démarrage pour faire un crédit

immobilier sur une durée longue c’est d’être épargnant et si on est épargnant on peut donc devenir emprunteur et après

l’épargne c’est aussi l’analyse du risque tu peux épargner 200 € par mois tu mets 100 € sur un contrat d’assurance

vie on sait très bien aussi qu’aujourd’hui on a des jeunes investisseurs qui sont très orientés crypto et cetera tu épargnes après

l’interprétation de la banque sur les cryptos ne sera pas la même la même chose mais le fait de montrer des signaux que tu épargnes tous les mois et

en fin de compte ce n’est que de la logique le le banquier ne voit pas le mal il est là pour prêter il est là pour

faire des affaires et trouver des épargnons qui demain feront des placements chez lui

[Musique]

voilà bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² aujourd’hui on va voir avec Christian comment vous pouvez améliorer

votre profil bancaire et surtout les petites astuces pour obtenir un prêt euh Christian comment vas-tu très bien merci

merci de répondre une seconde fois à nos questions on te connaît déjà mais pour ceux qui ont pas écouté notre premier podcast tout étais est-ce que tu peux un

peu te présenter nous expliquer ton métier en quoi consiste justement ton rôle dans la société Valority d’accord

euh bah simplement je m’occupe du courtage en préimmobilier donc avec nos 11 courtiers

salariés et on est là pour accompagner toute demande donc majoritairement en investisseur qui est notre cœur de

métier pour obtenir aux meilleures conditions et surtout au meilleur montage un financement immobilier et

naturellement aussi des dossiers en restructuration ou en financement en résidence principale super Pierre

Emmanuel je t’ai pas présenté mais comme d’habitude comment bonjour je suis content d’être là je remercie aussi

Christian de participer une nouvelle fois à à ce podcast parce que voilà il passe son temps avec des avec des

banquiers donc il connait bien la température du moment là l’idée Christian dans ce podcast c’est de

regarder justement et de comprendre comment est-ce qu’on construit ou comment est-ce qu’on peut améliorer son profil bancaire avant tout est-ce que tu peux nous expliquer ce que c’est que les

les bases du financement et le principe même d’un courtier les taux le système

bancaire les normes HC SF SF est-ce que ça tu peux nous faire un

petit un petit tour d’horizon un petit topo là-dessus pour que ce soit très clair pour les gens qui nous écoutent alors je vais essayer déjà d’être concis

parce que c’est pas évident là il y a plusieurs questions dans la question premier élément l’environnement bancaire et l’octroit de crédit a beaucoup évolué

dans les 5 dernières années c’est vrai que le terme barbare du Haut Conseil de stabilité financière a un petit peu

révolutionné l’OC 3 en crédit aujourd’hui le point fondamental et

maintenant depuis un petit peu plus d’un an c’est qu’on a quand même des robinets qui sont grandement ouverts en terme de crédit immobilier ça veut dire que le

HSF a mis un marqueur d’ important c’est un taux d’endettement dans la loi à 35 %

avec un petit peu plus de souplesse sur le marché de l’accession qui permet de pouvoir quand même emprunter à 37 à 38 %

donc ça c’est le premier marqueur au niveau du HSF au niveau de l’environnement de crédit pour mémoriser

il y a deux grandes lignes il y a donc les taux variables ou les taux révisables donc dirigés par la Banque centrale européenne ça permet d’accéder

au prèsconsommation auprès aux entreprises auprès des promoteurs ou des en cours de financement spécialisés donc

là on est sur des baisses de taux maintenant depuis 1 an avec un taux de base depuis 10 jours maintenant à 275 %

ce qui veut dire que l’accès à un crédit autau ou l’accès à certains crédits immobiliers puisque en zone euro il faut

quand même savoir que 60 % des autres pays européens emprunte à taux révisable

ce qui n’est pas le cas de la France alors ça taux révisable est-ce que tu peux nous expliquer ce que c’est c’est des taux qui sont variables c’est c’est

ça exactement voilà donc le reibor donc défini par la Banque centrale européenne

j’allais dire dans les autres pays européens majoritairement on emprunte à taux révisable donc quand l’inflation

monte et qu’ monte les taux bah le coût du crédit va monter hein donc c’est réappliqué dans le mois ou le trimestre

suivant et à l’inverse en ce moment on est donc sur une baisse des taux ce qui veut dire que le coût d’un crédit en

résidence principale notamment dans les pays de l’Est va diminuer et ce qui permet j’allais dire soit de réduire la

durée soit d’avoir une mensualité plus légère donc ça c’est vrai que c’est les taux révisables et puis après il y a les

tau long alors les Français sont les champions du taux fixe alors pourquoi les Français ont une telle appétence à faire du crédit bah c’est qu’aujourd’hui

on est à 95% à tau fixe on est seul d’Europe et on a gardé un petit peu ce

monopole grâce aussi à nos partenaires bancaires donc ça c’est un vrai plus et au jour d’aujourd’hui on a des

conditions qui vont surfer sur 20 ans à tau fixe entre 3 et 3 30 % ce qui est

des bonnes conditions puisqu’il a 18 mois de cela on était entre 4 et demi et 5 cou CR dit qui a quand même fondu de

presque 20 % aujourd’hui historiquement de manière très rapide après pierre j’auris une question pour toi justement

entre taux fixe et taux variable et pour un investisseur est-ce que ça ça un impact est-ce que rapidement tu peux

nous récapituler un petit peu cette courbe des taux qui est qui a évolué qui est en train de descendre est-ce qu’elle

va remonter c’est quoi à peu près les si tu deis dessiner des grandes tendances aller sur les deux dernières années et

là la l’année dans laquelle on est alors sur donc sur les taux courts donc Banque centrale européenne on sent qu’on va

encore diminuer on espère avoir des taux pierreel le confirmera mais concrètement

entre 2 et 225 en fin d’année donc là c’est pour vraiment faire tourner l’économie de marché au sein de la zone

euro donc au sein de tous les pays européens du point de vue taux fixe et crédit immobilier pur c’est vrai que on

a des dettes d’État qui sont très stables avec des taux entre 310 et 320

sur les les OAT à 10 ans donc là où est la banque sensé se refinancer sauf si elle a des fonds propres par exemple on

a a une banque nationale aujourd’hui qui a fait une campagne 1er Février 28 février à 2,99 % c’estg voilà bon benah

aujourd’hui laasg est très sexy sur cette sur cette cible là et espère bien

ratisser alors qu’elle n’avait pas prêté pendant 2 ans avant voilà alors c’est aussi ça là il y a un rôle aussi un peu

commercial une politique des banques je sais que par exemple LCL en fin d’année était presque la seule banque à prêté là

c’est la Société Générale qui est plutôt intéressante il y a aussi un une volonté commerciale des banques qui peut influer

justement sur l’octroit de prêt tout à fait alors le le banquier déjà a un accompagnement de sa clientèle au global

qui soit d’ailleurs local donc puis qu’il y a des caisses régionales et des banques nationales donc elles ont pas du tout les mêmes politiques premier

élément donc l’intérêt d’un courtier bah c’est déjà d’aller cibler la banque régionale ou la Banque Nationale qui va

être le plus adapté avec un et avec un spectre le plus intéressant pour l’emprunteur ça c’est le premier élément

et le deuxième élément c’est vrai que sur les banques nationales il fonctionne plus sur des campagnes donc le LCL

l’avit fait en juillet puis en octobre avec les ventes privées lag a fait une très très belle campagne d’ailleurs

publicitaire très claire très détaillé et très précise donc c’est qu’ils ont des fonds propres et ils ouvrent l’accès

au crédit donc profitons-en et profitez-en messieurs les emprunteurs puisquà 2,99 on est quand même à des

conditions très sexy pour revenir à ta question quelle va être la tendance des taux aujourd’hui aujourd’hui alors on n

pas la science infuse on sait que aujourd’hui on est flat entre 3 et 330

on espère encore un petit peu de baisse si l’environnement de la géopolitique se détend et si on va dire entre guillemets

les bailleurs mondiaux c’est tous ceux qui prêtent de la dette souveraine puisque la France est quand même très endetté si nous prêtait davantage

d’argent cet été avec un environnement géopolitique plus stable peut-être qu’on aurait des taux à 2 6 ou 27 mais pour

l’instant c’est vrai qu’on est déjà sur un point bas je rappelle quand même qu’on a été entre 4 dem et 48 il y a

moins de 2 ans ê à 3 ou 32 on est quand même sur des conditions à tau

fixes hyper sexy ok donc 3 8 4 5 il y a 2 ans en ce moment plus on était je

pense que c’est Novembre Décembre 2023 c’est là où on a tapé le le plus haut

donc 12 mois après on a perdu un point en gros he puisque en décembre 2024 on avait perdu quasiment un point là ça

continu à diminuer en début d’année donc ça veut dire que les envelopes cette tendance elle va continuer justement

cette tendance de baisse cet environnement de baisse ça va continuer encore un petit peu si alors sur le sur les taux fixes si l’environnement

j’allais dire géopolitique et la dette souveraine se stabilise oui sinon non alors sachant qu’ un point à trois faut

être très clair historiquement on a connu quelques crédits juste en dessous de 1 % ça a été fantastique ça existéit

une fois dans la vie de l’emprunteur donc faut pas être fixé alors ça on reviendra après dessus parce que ça justement avoir emprunté à moins d’un en

en fait c’est ça qui était pas normal exactement donc c’est devenu presque une normalité pour les gens on attend ça mais en fait le point d’équilibre il est

plutôt aux alentours de 28 3 il ouais il est entre il est entre 2 et 3 % sur du taux de crédit je rappelle quand même

que les taux de crédit suivent une logique aussi d’inflation et d’économie donc quand on a autour d’un 8 2 %

d’inflation bah normalement on a des taux qui se situent à ce niveau-là donc ça reste des grandes masse logique mais

pour l’emprunteur aujourd’hui une fenêtre de tir intéressante il y aura aussi un autre élément c’est que si on a

une légère baisse encore certains emprunteurs qui ont emprunté notamment en 2023 et début 2024 pouront de nouveau

renégocier échanger avec leur partenair bancaire ou leur courtier pour pouir un gain sur leur mensualité de crédit tu

peux hyper intéressant Christian avant justement et il faut que tu m’y refasses penser justement sur cette relation

qu’on peut avoir avec le banquier est-ce que un dossier similaire est-ce qu’il y a aussi un rôle et une entente mais

avant tu parlais tout à l’heure justement de taux fixe et de taux variable et moi là-dessus pierre je suis

convaincu que ça a un impact pour les investisseurs je pense que d’avoir un taux fixe et de pouvoir maîtriser

justement ce coup sur la durée ça nous permet aussi de maîtriser justement son investissement le rendement de son

investissement et d’avoir une vraie vision sur ce ouais tuas tu as raison déjà c’est important ce qu’a dit

Christian sur contextualiser quand on dit qu’on est les seuls en Europe à avoir C au fix sur une longue durée ça a

une conséquence sur le marché on parle de vol pourquoi le marché immobilier français est résistant

bah parce que justement à cause de ça imagine bien on n pas ces vent de panique ou ces mouvement de panique qui

peut y avoir avec es en Angleterre tu as emprunté pour ta résidence principale je parle pas d’investissement locatif toi

tu me parles de lisibilité survestisement locatif moi je réponds au stabilité du marché tues propriét de ta avance principale en Angleterre ta

mensualité tous les mois va changer c’est que tu payes 1500 livres bah le

mois d’après tu vas payer 1600 1700 1800 donc à un moment donné tu vas va te retrouver à ne plus pouvoir payer donc

tu vas arbitrer et quand tu arbitres et ben stop loss exactement et donc tu te

retrouves avec un afflu et donc des marchés qui ont tendance à faire des des – 10 – 20 et qui peuvent aussi faire des

+ 20 + 30 aussi mais en fait la correction elle est beaucoup plus importante alors que en France les taux il sont passés de 1 à 4 en 12 mois

inédit en France donc tu as perdu 30 % de pouvoir d’Archat en 12 mois pour les

acquéreurs le marché ne s’est pas ritré à 30 % parce que celui qui a emprunté pour sa raisance principale ça m’

soitité elle a pas changé mon investisseur lui son taux de crédit n’avait pas changé je dirais même que

son loyer avait augmenté puisque donc en fait celui qui était propriétaire ne s’est pas retrouvé à devoir arbitrer

alors que tous les autres pays qui sont à taux révisable et Ben se retrouvent avec des nécessités à un moment donné d’arbitrer et après ce qui est

intéressant et ce qui est génial c’est que nous quand on prend un petit peu de hauteur chez Maslow on fait quand même pas mal de rendez-vous avec des expats

voilà aujourd’hui aux États-Unis tu emprunte à 7 hein donc c’était mieux nous on leur dit tris sur 20 ans il y a

y a il y a une autre chose aussi en ce moment euh je sais pas si Christian le le partage aussi mais c’est que je vais

faire un peu mon mon mon vieux de la vieille mais avant il y avait un énorme écart de taux de crédit entre les durées

c’est-à-dire que moi quand j’étais banquier tuempruntais sur 12 ans 15 ans 20 ans 25 ans tu prenais 030 040 à

chaque fois aujourd’hui on voit des grilles dans les banques entre 15 ans et 20 ans ou entre 15 ans et 25 ans parfois

qui sont quasi identiques c’est ton Tau facial à 330 il va être à 325 sur 15 ans

à 330 sur sur 25 ans donc en fait le le le raisonnement de comment je m’endettete il est aussi intéressant tu

as pu ce tu as pu ce ce surcoup qui fait oh là là si je passe à à à 20 ans et 2

mois boum je reprends 0,40 et mon truc explose donc ça c’est aussi des choses qu’on doit prendre en compte le courtier peut t’aider aussi donc système

d’autofix système qui est extrêmement protecteur pour les emprunteurs ça évite justement le genre de situation que tu dis où ce mouvement de panique je dois

vite vendre ma résidence principale parce que je peux plus ok très bien Christian tu nous as dit que tu toi tu

t’occupais du pôle courtage ou c’était une de tes fonctions chez dans le groupe Valority est-ce que tu peux nous

expliquer le rôle d’un courtier sa valeur ajoutée quand moi je dois faire appel au crédit pourquoi faire appel à

un courtier c’est quoi son métier alors sur le sur le courtier déjà c’est vrai

qu’il y avait une image il y a une dizaine d’années de ça je vais chercher le le crédit qui coûte le moins cher

voilà ça ça a toujours été le like motif qu’on essaie quand même de de ber layer et d’effacer parce que la vraie vérité

voà le meilleur taux la vraie vérité c’est que un courtier doit amener un plus et une souplesse et ça on on en

parlait excuse-moi Christian mais on en parlait dans notre dernier podcast sur les assurances emprunteur où justement avec Charlotte on disait que quand

c’était trop cher c’était pas pas bon enfin que les garanties étaient pas bonnes et quand

que c’était pas cher c’était trop cher et là c’est un petit peu la même chose pour toi avec le courtage c’est un peu

ce que tu nous dis pas que le prix alors il y a pas que prix et surtout ce qui va être important alors c’est vrai que il y

a le primo accédent et il y a j’allais dire l’investisseur sur le notre cœur de

métier et là où vraiment on est spécialisé c’est sur l’investisseur on s’aperçoit qu’il y a un immeuble en

construction aujourd’hui on a connu des années commême extrêmement fluctuante après le covid sur les chaînes d’approvisionnement sur l’état des

entreprises et cetera donc il faut une souplesse pendant les périodes de construction il faut des fois même des souplesses à la fin de la construction

par rapport au démarrage du loyer par exemple sur une location meuble et c’est vrai que on va pouvoir jouer sur les

différés est-ce qu’on fait un différé partiel est-ce qu’on fait un différé total ça va être un élément

d’importance estce que tu peux nous rappeler ce que c’est alors un différé partiel ça veut dire que concrètement

quand on débloque des fonds sur le crédit on va payer que les seuls intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt donc une épargne très légère tous

les mois si l’investisseur ne souhaitait pas épargner tout de suite sauf son assurance de prêt et ben il va utiliser

ce qu’on appelle un différé total ça veut dire que la banque va débloquer les fonds et les ver auprès du promoteur on

va stocker les intérêts qui serai D et quand le prêt rentrera en amortissement on va rajouter tous les intérêts qu’on a

pas payé au nominal par 100000 € plus 5000 € d’ intercalaire le la mensualité

donc sera calculée sur 105000 € et ça permet à l’investisseur de préparer son

capital de préparer son investissement sans tirer sur sa trésorerie comme de lancer le crédit à partir du moment où

il a un locataire et donc l’appartement est loué exactement donc ça c’est typiquement des options qui vont être intéressantes il y a un autre sujet

c’est que tu Paris de l’assurance on va pas parler de notion de coût mais on va parler de notion de prévoyance

aujourd’hui le coût des assurances de crédit a énormément diminué par l’ensemble des dispositifscurence et

voilà la concurrence les délgations possibles mais aujourd’hui on a des investisseurs qui ont une sensibilité à

dire oui je fais un investissement locatif oui je fais mon patrimoine pour mes enfants pour ma retraite et cetera

mais j’ai un intérêt c’est que j’aimerais en fin de compte être surassuré ou être plus assuré en terme de crédit qu’il est moins assuré sur la

résidance principale et à l’inverse par exemple on a des investisseurs qui demandent à être à 2 x 75 % sur

l’assurance emprinteur sur un locatif ou de fois 100 % bon ce sont des éléments

que doit échanger le courtier c’est tout n’est pas que coût il y a aussi une sensibilité une envie et une protection

donc c’est toutes ces options là qu’on va mettre ça c’est extrêmement intéressant je sais pas si c’est clair pour ceux qui

nous écoutent ou nous regardent quand tu dis 2 x 75 % 2 x 100 % est-ce que pe tu

tu me nous expliquer parce que moi avec Pierre on comprend là le rôle du courtier et l’importance de connaître

son client de savoir comment est-ce qu’il fonctionne mais deux fois 75 % 2 x 100 % si par exemple madame travaille

monsieur ne travaille pas est-ce que c’est un intérêt qu’est-ce que ça veut dire 2 x 75 2 x 100 % al exactement alors déjà on peut avoir un spectre où

Monsieur et Madame ont les mêm revenus et c’est vrai que on pourrait être pour se dire on va faire une économie tiens

sur un un crédit locatif on va faire 2 x 50 % parce que siilveit quoi que ce soit

monsieur bah le bien serait payé à moitié bon ben il y a le loyer en face même air une capacité d’épargne or

aujourd’hui avec la baisse des coûts c’est vrai qu’on a des emprunteurs qui disent bah attendez moi en fin de compte je préfère ou alors je fais même un

investissement dans l’idée de renforcer ma préence c’est qu’à deux fois 75 % ou de xis 100 % à 2 fois 75 % s’il arrive

quoi que ce soit monsieur bah toute façon madame elle devra la le car donc comme les loyers vont tourner en face le

bien sera payé donc c’est vraiment une sécurité familiale d’importance et à de FO 100 % là il y a

plus de dette donc pour

de FO 100 % ça veut dire qu’il en a un des deux qui décède 100 % du crédit est remboursé exactement on est d’accord de

FO 75% un des de décèd 75% du crédit remboursé exactement il rest là le

courtier je trouve prend tout son sens pierre to je sais que on aime travailler justement avec des courtiers parceette

vision là sur crédit où c’est important de connaître son client on va parler tout de suite après du scoring bancaire

et du profil bancaire mais c’est aussi important d’avoir cette relation humaine avec son client pour nous permettre

justement de conseiller les bonnes garanties la bonne prévoyance sur un investissement dans tous les cas chez Melow on accompagne les client sur le

courtage en crédit et je pense que ce qui est important c’est ce qu’a dit Christian ça qu’aujourd’hui il y a qu’est-ce que j’achète ça c’est notre

métier de bien conseiller les clients sur le bon suppissement mais c’est comment je l’achète et comment je le finance c’est hyper important en fait

l’image qu’on a un peu passé du courtier c’est dire je vais déposer mon dossier chez un courtier comme ça j’aurais pas

le faire le tour des banques donc le courtier va déposer le dossier dans 8 ne banques et il va avoir les les meilleures conditions ça c’est ça

n’existe pas en fait aujourd’hui le métier de Christian le métier de Rémy qui qui qui qui nous accompagne chez

Maslow c’est par rapport à ton profil quelle est la banque aujourd’hui qui va t’offrir les meilleures conditions par

rapport à ton projet tu aachètes du neuf tuachètes de l’ancien tuachètes du neuf tu es livré dans un an et demi est-ce qu’il faut un différé ou pas tuachètes

de l’Anci Tacte dans 3 mois ton différé il il sert pas à grand-chose donc différé ça ça me

sert à rien la prévoyance c’est-à-dire aujourd’hui quelle est comment je vais assurer finalement mon bien et surtout

Christian prenait l’exemple des campagnes commerciales des Banque nationale ou régionale donc ça veut dire

que moi quand j’ai un prospect euh qui euh gagne 4000 € par mois je sais

aujourd’hui mon courtier SA aujourd’hui quelle est la banque qui va lui offrir les mêmes conditions là aujourd’hui ça

va être la Société Générale avec la campagne qu’ils ont si mon mon client il gagne 3500 ou 5500 et ben peut-être que

ça sera pas la Société générale mais mon courtier il sait que ce sera peut-être le LCL la BNP la ce régionale du cré à

école ou le ou le CIC et en fait le métier du courtier aujourd’hui c’est de prendre le maximum d’info de monter le

dossier de bien comprendre le projet du client et de le déposer franchement dans

un ou deux établissements parce que quand tu décroches ton déjà faire bosser despartement bqu pour rien ça plaît pas

non plus beaucoup c’est de se dire aujourd’hui j’ai tel profil il rentre dans les cases de la campagne est-ce que

les conditions sont les bonnes et tu arrives à ton client bah écoutez monsieur client la meilleure proposition aujourd’hui qu’on a sur le marché c’est

celle-là d’ailleurs je vais vous la comparer parce que le courtier il te compare toujours de deux trois offres

mais les campagnes commerciales et la en fait la le courtier c’est la connaissance du marché et des enveloppes

bancaires r du courtier il y a aussi cette connaissance de l’environnement bancaire qui l’entoure lui la connaissance des offres et les

enveloppes quand il dit je fais 2 milliards à 2,99 c’est pas 2 milliard 8

c’est 2 milliards donc bien sûr ok c’est clair Christian on va avoir besoin de

toi là pour que tu nous aides à améliorer notre profil bancaire tu puisses nous déjà nous expliquer ce que

c’est que le scoring bancaire quels sont les caractéristiques du scoring bancaire et puis après tuiras de dire à Pierre

Emmanuel qu’il faut qu’il arrête ces jeux la FDJ parce qu’en général ça les banquiers ils aiment pas donc qu’est-ce après tu nous aideras tu nous aideras

justement à détecter tous ces petits petits Red Flag qui peut y avoir c’est quoi le scoring bancaire Christian est-ce que tu peux nous alors c’est vrai

qu’il y a le terme barbare profil scoring bancaire vous l’entendez depuis depuis des années et donc c’est c’est

deux éléments c’est que c’est vrai qu’ a un dossier d’un emprunteur bah si tu te mets à la place du banquier il va

recevoir un dossier une demande de financement il va recevoir toutes les pièces la note de synthèse du courtier qui va être essentielle c’estd que le

courtier va expliquer le mode de fonctionnement de l’emprunteur à un moment donné par rapport à son projet

qu’ soit locatif ou accession ça c’est vraiment un él essentiel pour moi c’est la note de synthèse qui est le plus

important et dans le profil scoring bancaire à quelque part on dit que la pièce fondamentale pour un partenaire

bancaire qui va bientôt même être analysé par l’intelligence artificielle il a déjà des tests vra c’est les

relevés de compte du particulier alors imaginons euh il y a 2 semaines j’avais

des salariés du du siège cachetit leur résidence principale et je leurais dit on est fin janvier attention les cartes

bleues et cetera vous voulez monter un dossier de financement il faut qu’il soit sexy ça veut dire que le scoring

bancaire c’est l’analyse des relevés de compte majoritairement c’est comment fonctionne l’emprunteur ou le futur emprunteur ça c’est important scoring

bancaire dans un premier temps c’est l’analyse par la banque que soit lia ou un humain de ses relevés de compte

exactement et alors comment est-ce qu’on range justement nos relevés de compte ben séduisant ou sexi pour un banquier

qu’est-ce qu’on doit pas faire alors est-ce qu’ être abonné à Netflix parill sur le foot est-ce que ça c’est

important alors alors déjà premier élément c’est le métier du courtier c’est que derrière le montage d’un dossier de financement le courtier va

analyser les relevés de compte et il doit être garant vis-à-vis du partenaire bancaire déjà des origines de fond ça

veut dire que si une personne a un compte courant commun puis que chacun a son compte courant à côté bah faut quand

même qu’on explique aussi d’où viennent les virements et qu’on ait tous les justificatifs première

donc comment on pilote son flux de trésorerie comment on pilote ses liquidités est-ce que je suis sur une

carte bleue à débit immédiat ou à débit différé ça va jouer par rapport à un Banquier est-ce que je fais des gros

retraits d’espèce imaginons quelqu’un est commercial il voyage il a besoin pour payer une note de taxi un sandwich

ce que vous voulez il retire toutes les semaines 100 ou 200 € d’espèce pas de problème en soit si c’est son mode de

fonctionnement un invers retire rien pendant un mois puis qu’il a des coûts à 500 le partenaire pourrait dire

qu’est-ce qui va motiver ce ce retrait d’espèce tu parlais des Winamax et autre alors là c’est clair que c’est

blacklisté s’il y en a qu’un une fois il fait son loto bon pas de souci il a mis un coup de carte bleu il fait son loto à la française des jeux ok pas de souci

mais globalement une personne qui va avoir de multiples achats par carte bleue sur des plateformes en ligne ça

peut être une cause entre guillemets dit de consumériste ou de joueur pour le banquier et de dire je vais peut-être

lui prêter moins ou je vais peut-être lui demander d’autres comprearti ok tout à fait donc c’est vrai que cette analyse

des relevés de compte est essentielle parce qu’on doit trouver la vie de l’emprunteur on doit trouver ses abonnement au téléphone on doit trouver

ses charges on doit trouver voilà est-ce qu’il est consumériste est-ce qu’il est pas consumériste est-ce qu’il en découvert en début de mois est-ce qu’il

est en découvert en fin de mois ça va être la même logique et donc c’est vrai que l’emprunteur a quelque part c’est sa

radiographie c’est que imaginons un particulier qui veut souscrire un près de 150000 € sur 20 ans aujourd’hui bon

classique c’est une enveloppe classique il a 500 de loyers mais ces 150000

d’aujourd’hui vont être selon le les cités d’assurance entre 775 et 850 €.

mais le partenaire bancaire va dire bah est-ce que tu as la capacité d’épargne pour payer par exemple ces 850 € donc on

doit retrouver dans les relevés de compte une capacité d’épargne sinon çaaelle le saut de charge et donc c’est

vrai que c’est un point d’importance derrière ce scoring bancaire il y a la note il y a le mode de fonctionnement et

l’analyse du dossier va confirmer ce qu’explique le courtier au partenaire bancairire et le partenaire bancaire va

prêter des fonds à une personne qui aura les capacités de r j’allis dire de rembourser son crédit donc c’est le

banquier est là pour aider il est là pour prêter d’ailleurs on l’a dit ça prête et on n pas de difficulté enté

c’était plutôt la dynamique d’achat qui était un peu plus en en retrait mais aujourd’hui on a aucun problème pour

obtenir des financements on n’ pas de de refus de presse si on a bien préparé notre dos donc là il y a aussi un rôle

du qui est important du courtier qui est aussi un rôle de pédagogie d’expliquer aux clients de préparer justement le

montage de pardon de ce dossier donc scoring donc ça on a compris que c’était une note oui ou non en finance en

fonction de la note la note elle découle des relevés et sur les relevés en fait il faut pas que le banquier voit bah des

des habitudes qui peuvent l’inquiéter retrait en liquide je je pense que ce

qu’on voit aussi beaucoup en ce moment sur sur les réseaux c’est de se dire ça se redétend on reprête on reprête à 100

% on reprête à à 110 %. il est vrai que quand euh euh les normes HSF sont se

sont resserrés et cetera qu’est-ce qu’on a vu les banques on ont demandé plus d’apport personnel sur ridance principale plus d’apport personnel sur

l’univers locatif parfois sur l’univers locatif l’apport personnel n’est pas le plus intéressant à faire ça dépend de ton projet ça dépend ce que tu achètes

et comment tu le montes la traduction c’est pas de se dire je veux emprunter 150000 €. euh il y a 18 mois on me

demander 10 % d’apport soit 15000 € apport sur un dossier peut-être qu’aujourd’hui on peut demander moins et

c’est pas pour autant que ton profil à toi il doit avoir changé d’accord c’estd qu’ parttir moment où tu fais un

investissement tu es épargnant donc euh il y a la façon dont tu as constitué ton

apport personnel est-ce que tu es un épargnant tu peux mettre 200 € par mois sur un contrat d’assurance vie sur un PR

sur sur ce que tu veux tu montres au banquier que tu es habitué à à mettre de l’argent de côté exactement ensuite

quand tu fais un investissement locatif évidemment tu vas être couvert sur les risques le risque que de loyer impayé

Christian prenait l’exemple tout à l’heure quelqu’un qui achète dans le neuf il peut avoir un retard de livraison ou j’achète dans l’ancien je

fais des travaux mes travaux se passent mal j’ai 3 mois de retard bah il faut que tu a la capacité à avoir en gros euh

Christian va peut-être me corriger mais il faut que tu 6 mois de mensualité de de crédit tout de suite possible

disponible par rapport à un loyer payé un changement de locataire un dégât des eau qui va prendre 6 mois à à à se

résoudre sur lequel VO pouir le louer donc on va te demander cette tréserie de précaution souvent on voit des conseils

apportés à à des jeunes investisseurs on dit 50 30 20 50 % si tu prends les

relevés de compte on doit retrouver 50 % de charge fixe c’est-à-dire ton loyer ton électricité tes abonnements tes

impôts grosso modo 30 % c’est tes loisirs les restos les vacances et et 20 % c’est l’épargne ça

c’est l’idéal et après l’épargne c’est aussi l’analyse du risque est-ce que tu c’est tu as tu peux épargner 200 € par

mois tu mets 100 € sur un contrat d’assurance vie on sait très bien aussi qu’aujourd’hui on a des jeunes investisseurs qui sont très orientés

crypto et cetera investir dans les cryptos si tu mais tu tu tu tu tu

épargnes après l’interprétation de la banque sur les cryptos ne sera pas la même la même chose parce que aujourd’hui

les cryptos ça doit représenter je sais pas peut-être un énorme maximum de 10 % de teses tes avoirs mais le fait de

montrer des signaux que tu épargnes tous les mois et que tu es une épargne de précaution pour ton investissement que

pas que pour toi ok h hormis ce scoring Christian est-ce

est-ce qu’il y a d’autres choses qui peuvent influencer justement le banquier dans le fait de vouloir nous prêter de

l’argent ou pas je suppose qu’il aussi alors dans dans le profil bancaire c’est vrai que un candidat au crédit je

rappelle que on lève une dette et on emprunte pour 20 ans en moyenne en ce moment donc c’est vrai que le banquier

prête tout de suite mais on est parti pour 20 ans que ça soit en accession ou en investissement qui sera un peu plus court il est vrai que il y a le le

profil de l’emprunteur il y a tout son plan de carrière il y a tout il y a son mode de fonctionnement on vient de parler donc d’épargne de fonctionnement

de dépenses d’analise de relevé de compte c’est que c’est plus facile de faire un crédit en cours d’année qu’au retour des vacances du mois d’août ou de

janvier très clairement c’est les périodes des fois où ça frotte un petit peu plus mais il est clair d’une chose

c’est que le le candidat emprunteur doit montrer aussi une dynamique c’est que le courtier va le jauger en lui demandant

tiens bah vous avez telle rémunération fixe plus variable comment voyez-vous votre plan de carrière donc c’est vrai

qu’il y a des sujets il y a des il y a des profils type corps médical hospitalier et cetera qui sont les

chouchous des banques donc là c’est que le banquier va aller plus vite plus loin pour prêter il y a un potentiel pH y a

qu’ a une évolution de revenus dans le temps sur ses profession et donc lui c’est quelque chose qui le rassure aussi

exactement donc évolution de revenus sécurité d’emploi et cetera donc c’est vrai queis c’est voilà ça va être vraiment

tip top on a aussi des métiers tu parlais de de crypto mais tout ce qui est ingénie informatique qui était il y

a 20 ans euh un peu décrié sur leur mode de de fonctionnement et qui était un peu

poussiéreux aujourd’hui c’est vrai que ils sont ultra sollicités aussi dans le monde bancaire dans le développement et

donc c’est vrai que eux aussi ce sont des des chouchous et cetera et cetera et puis à l’inverse bah tous ceux qui pourraient être en contact direct mais

qu’on arrive même maintenant à financer je pense même à des saisonniers aux gens de l’hôtellerie restauration ou ceux qui

sont en prise directe avec ce qu’on appelle les espèces qui sont moins bien vus par le monde bancaire donc c’est

vrai que le candidat emprunteur avec son courtier le courtier doit montrer un visage de futur emprunteur extrêmement

dynamique safe et avec j’allais dire un potentiel de hausse de rémunération de plan de cas même si c’est pas garanti

sur facture mais le le banquier va vraiment accompagner et lui il va rechercher derrière tout ça il prête de

l’argent en instantané c’est pas ce qui gagne sur le crédit très clairement c’est c’est quasi nul son intérêt c’est

d’avoir un épargnant d’avoir un nouveau client qui va travailler avec ses agences bancaires et donc qui va

épargner demain donc c’est vrai qu’ils sont une recherche à travers un dossier de j’allais dire d’emprunt voilà de

crédit et ben d’avoir un futur épargnant demain qui va pouvoir prendre des produits euh bancaires boursiers et

autres ok très clair après il y a il y a il y a aussi euh le fait que aujourd’hui euh même si le banquier a là ce qu’on ce

que ce que l’on dit c’est là où le banquier va aussi avoir la main euh pour prendre des décisions je te prête je te

prête pas ou j’augmente l’enveloppe mais on va quand même dire qu’ il y a une grosse règle des 2080 c’estàd que aujourd’hui les banquiers quand il prête

de l’argent pour un projet immobilier il y a une garantie cette garantie aujourd’hui c’est plutôt des sociétés de cautionnement que une garantie effective

sur le sur le bien et donc en fait les sociétés de caution elles ont quand même des des critères qu’elles peuvent

changer mais c’est vrai qu’aujourd’hui par exemple je trouve par rapport il y a 18 mois ou il y a 2 ans que le le

candidat qui est locataire de saance principale surtout dans ce que tu as dit avec des profils évolutifs ou des

profils diplômés dont on sait qu’ils n’auront pas de problème d’emploi aujourd’hui je trouve que ça c’est

vachement détendu alors qu’ alors qu’avant on avait quand même un un un mini Red Flag sur locataire de Rance

principale tu peux pas aller sur l’investisseur peut-être parce que les sociétés de caution se sont un peu détendu sur le sujet et pas forcément

que le banquier prend la décision ou pas je sais pas si d’accord avec ça si je résume Pierre Emmanuel est ce que tu nous confirmeras Christian c’est que je

suis pas obligé d’être propriétaire de ma résidence principale pour avoir le droit d’être investisseur ou d’investir

dans un projet immobilier ou un autre projet c’est ça virgule par rapport à

mon job mon profil marem ok je suis dans la tech locataire à Paris à 60000 € de

revenu parce que je suis dev informatique ils vont y aller ok ça tu nous le confirmes Christian tout à fait

les les sociétés de caution maintenant on maîtrise vraiment le spectre français des R

et leader est créditogement aujourdhui accpagne beaucoup plus de locataire qui

a une époque c’est vrai ok m jeis vous travaillez des expatriés ou des non résidents Christian est-ce

que làdessus il y a une différence sur le l’analyse sur le scoring est-ce qu’on

analyse un expatrié ou un non résident de la même façon est-ce que l’accès au crédit est est aussi simple que ce que

tu nous dis pour pour un un un salarié français ou pas alors malheureusement non il est pas aussi simple euh déjà il

y a il y a deux ces deux mondes différents il y a l’expatrié sous contrat d’un grand groupe avec j’allais

dire la fiscalité ou la sécurité sociale payée en France voilà type total et autres où là ça va être assez

facilitateur dans sa banque et on va poser moins de problèmees parce qu’il va revenir d’expatriation ok euh le gros

sujet euh préoccupant où il y a une disparition d’ailleurs de l’octroi de crédit c’est le non résident alors non

résident nexlique c’est que je vis à l’étranger je suis je suis français je vis à l’étranger et j’ai un contrat

local donc un contrat du pays j’ai une sécurité sociale du pays c’est ça c’est ça alors non résident c’est que déjà

voilà alors c’est français ou pas français d’ailleurs le N résident premièrement c’est que déjà on a des

pays qui vont être blacklistés ou pas hein donc ça la la liste elle est communiquée en interbancaire donc ça

veut dire que si c’est black listé bah de toute façon les banques n’iront pas premier élément deuxème élément c’est que le non résident doit avoir un compte

bancaire en France pour pouvoir assurer ses opérations et aujourd’hui on ne peut plus ouvrir des des comptes comme ça sauf à se déplacer physiquement en

France donc ça veut dire que la personne qui a l’autre bout du monde va quandme faire qu’elle se déplace banque en ligne

ça compte pas alors le la difficulté c’est que banque en ligne ils ouvrent pas sur du non résident aujourd’hui

facilement des comptes on a eu quand même un durcissement sur le non résident sur l’octroit de crédit très fort dans

les 10 dernières années donc là on pe avoir là on peut avoir déjà un vrai conseil de de ta part c’est si je

prévois moi un départ à l’étranger ou une expatriation sans contrat d’expatriation garde ton garde gardearde

ton compte en France approvisionneele mets de l’argent déjà il est en zone euro il est protégé donc bon sans faire

de la gestion de patrimoine toute façon il faut garder un ou deux comptes bancaires en France ça c’est clair ça

c’est ça c’est essentiel et après le non résident on parlait des sociétés de cautionnement au jour aujourd’hui il y a

une logique à être plus sur une garantie hypothécaire sur du non et d’amener minimum entre 30 et 40 %

plus frais pour faire une opération immobilière donc c’est que le non résident peut acheter et emprunter en

France beaucoup de banques régionales entre autres sur le car sud-est de la Méditerranée vont pouvoir prêter ça il y

a pas de difficulté mais quand on fait le pays le fait d’avoir un compte le

fait d’avoir 30 à 40 % plus frais donc on va dire 50 % d’apport bon ça enlève déjà un petit peu de de monde sur le sur

locatif et puis le dernier pointah il faut être clair le banquier là va choisir l’emprunteur puisque il porte un

risque même s’il a pris une hypothèque une sureté réel sur le bien il porte un risque à part entière et donc les

conditions d’octroie de crédit on parle plus du tout des conditions des particuliers français on est à des taux

entre 3 et demi et 38 sur 20 ans maxi et plutôt 15 ans voilà donc c’est un marché

plus resserré par contre il y a une demande importante croissante ça veutd

que les étrangers ont à cœur dans cette environnement des fois un petit peu géopolitique mouvant de réinvestir en

Europe et notamment en France al qu’il y a une grosse appétence il y a beaucoup de demandes pour investir en France mais

il y a très peu de candidats élus Rist ouais bien sûrch rés ça c’est ce que tu disais Pierre Emmanuel justement le taux fixe marché résistant euh aujourd’hui on

est sur un un une tension locative qui est extrême donc sécurité de d’avoir un locataire et donc d’avoir un rendement

je partage tout à fait ce qu’a dit Christian c’est que les non résidents qui investissent en France surtout qui veulent placer leur argent en euros

parce que s’ils sont payés euh dans dans d’autres monnaaies en dollars en livres sterling ou en Asie euh les monnaies

quand même fluctuent quand même beaucoup donc en fait l’euro l’uro il est quand même voilà

donc ça c’est quand même des choses intéressantes et un actif pierre comme je disais tout à l’heure qui fait que le

marché français est très résilient c’est quand tu prends une courbe sur 20 ans la courbe elle elle fait elle fait comme ça

le sousbrosau là tu te te dit tiens ça fait 2 ans le marché a dévissé et ca ou mais il a dévissé combien de de 2 %

moyen nationelle dans les dans certain V de 10 % de 10 % pour 32 % de perte de

solabilité non mais dans d’autres pays ça a dévissé de 20 25 25 % donc en fait

une sécurité pour l’investisseur qui et là et là justement bah je voulais en

parler un peu plus tard mais je vais vous poser la question maintenant justement sur ce marché qui est hyper solide par les taux fixes il y a quelque

chose qui va venir renforcer la solidité de ce marché c’est justement tout ce qui est sur les DPE euh donc avoir le droit

de louer pas le droit de louer pierre toi je sais que tu es un spécialiste là-dessus et on avait fait on a fait

déjà des podcasts là-dessus mais on va pas en reparler mais ce qui est intéressant aujourd’hui et Christian tu

vas nous le confirmer c’est est-ce que les banques financent tout types d’appartement avec toute classe de DP

dans les mêmes conditions dans les mêmes conditions parce que nous avec Pierre ce qu’on adore sur Youtube et Instagram

c’est toutes les opérations de cashfow positif quand je viens financer des euh bah Pasir énergétique on est d’accord

estce pr est-ce que ça est-ce que ça c’est encore possible est-ce que les banques financent au même taux alors les

banques déjà ne financent pas tout court c’est que quand on est sur duj soit on a

un devis qui permet de remettre à conditions dynamique et de redescendre d’ailleurs en D ou en e ce qui est déjà

pas si facile que ça mais ça c’est c’est plus Pierre l’expert ça veut dire que refaire de l’isolation tous ces

points-là aujourd’hui le partenaire bancaire prête mais il faut qu’il ait la garantie de la réalisation des éléments

de travaux qui vont reporter de façon dynamique le logement donc c’est vrai que le G et la bête noire maintenant

depuis quelques semaines et donc aujourd’hui ils peuvent refuser purement et simplement et après en terme de

relocation sur lesf bah on sait très bien que ça va commencer à frotter donc c’est vrai que aujourd’hui cet

environnement énergétique est très restrictif là encore c’est pas que le banquier ne veut pas accompagner hein si

on prend le recul et qu’on se met à la place du banquier on prête sur 15 ou 20 ans super bon on est g bon ok c’est une

passoir vous avez vu en plus les factures EDF vient de baisser donc les tarifs

très bonne chose le gaz est devenu quand même très cher et donc le bancaire

accompagne et donc l’emprunt il est sur 15 ou 20 ans donc c’est juste pour cette raisonl c’est parce que sou on peut se

dire tiens le banquier il veut pas prêter non c’est inexact le banquier dit dans le spectre de f et g de toute façon

faut qu’il y ait rénovation où il y aura peut-être même pas de relocation sur sur un bien par contre ça va quand même

ouvrir un marché mais ça c’est plus le domaine de Pierre ça va ouvrir une offre je pense que comme sur la loi d’Airbnb

qui vient d’être promulguée ça va quand même brasser un peu l’environnement immobilier et je pense qu’il va y avoir

une offre plus importante de bien pour que les gens puissent acheter leur chez eux et c’est ça que je retiens moi c’est

le côté positif de pouvoir réemprunter mais il va falloir moderniser bien sûr mais ça c’est hyper intéressant et

excuse-moi pierre vas-y non non ben déjà nous on s’adresse à des investisseurs donc aujourd’hui euh acheter une

passoire énergétique tu tu tu tu arbitre le prix donc si c’est ta résidence

principale le banquier va te prêter de l’argent pour ta résidence principale si tu veux acheter un un EF ou G parce que tu vas aussi investir dans ton logement

et puis moi je le dis aussi sincèrement la lettre E elle est tellement large que quand tu es en haut de la lettre E tu es

quand même pas loin du D tu as un appart qui est qui est est franchement super sauf qu’aujourd’hui il y a une contrainte législative donc le banquier

comme dit christon il pr de l’argent sur 15 ans il t’a prêté de l’argent il y a 5 ans sur 15 ans tu as un appartement g là

ton locataire s’en va tu n’as pas le droit de le louer donc le banquier tu’a prêté de l’argent tu lui dois 1000 € par

mois il y a plus de loyer en face mais ça c’est important pi justement moi je trouvais que ça c’était important que nos auditeurs et ceux qui nous regardent

puiss avoir ça en tête c’est dire qu’aujourd’hui si j’ai envie d’investir dans une passoire énergétique est-ce que

la banque va me financer et va me financer au même taux la réponse elle est non va financer si je lui présente

un devis elle va me financer si je j’ai un devis et les sous pour le payer aujourd’hui moi je je vaisre très clair parce que je cite aussi les les les

marques la BNP ne te prête pas d’argent pour acheter un appartement j’ai sauf si

tu lui présentes un devis qui permet de changer la lettre parce que le DPE te donne voilà ce qu’il faut que vous

fassiez avec des fourchettes assez larges pour le passer en machin donc il te prête des sous si tu as le devis qui

correspond au changement de lettre et les fonds pour évidemment que que que

que ça fonctionne donc ça aujourd’hui c’est important ensuite tu as d’autres banques qui ne prennent plus en compte

puisqueon est d’accord que dans le calcul d’endettement que Christian a expliqué tout à l’heure si je fais un investissement locatif je bien prendre

la recette j’achète un appartement pour le louer donc le banquier va prendre une code part de tes loyer 70 80 % en

fonction des banques aujourd’hui tu as des banques qui te disent ok vous pouvez acheter un appartement dans l’ancien en

en E ou en F par contre vu qu’il est E ou F je ne vais pas prendre en compte

votre loyer puisque vous allez pas pouvoir me dire que pendant 15 ans ou 20 ans vous allez louer votre appartement

2028 vous aurez plus le droit en34 vous aurez plus droit il va falloir que vous investissiez dans votre logement donc elles ont déjà pris la décision de te

dire bah donc en gros bah si ça te coûte 800 € par mois tu prenais 150000 € tout à l’heure 800 € par mois on va dire bah

on vous prête 150000 € 800 € par mois de plus de dépenses est-ce que vous êtes finançable ou pas oui mais j’ai 600 € de

loyer non nonas 800 € de dett c’est c’est comme ça que ça a fonctionner donc ça aussi c’est

important sans sans aller à 100 % sur sur le 9F pour être caricaturable tu as

de l’ancien aujourd’hui en C ou en D j’ai pas d’exemple aujourd’hui de ville en France sur lequel un appartement en C

ou en D au prix du mètre carré n’est pas intéressant par rapport

à un F ou en G sur lequel je vais avoir une rénovation énergétique évidemment qu’il y a une différence si je suis en a

sur le 9 et un G voilà mais si tu es en C en D à Marseille tu achètes un un F ou

un G tu as 300 € du mè carré d’écart aujourd’hui dans dans dans ce quiac 300 € du m carré c’est pas le coût de la

rénovation énergique donc aujourd’hui quand tu achètes dans l’ancien il faut il faut comparer de l’ancien enc sur

lequel tu auras pas de problème de financement pas de problème de location de la lisibilité ou je vais faire un

coup sur le prix je vais m’occuper de la rénovation de ça ce qui peut être intéressanti j’ai pas de sou c’est justeir la capacité financière pour le

faire c’est juste ça ex et le financement peut te faire changer aussi un peu d’avis c’està-d simple compliqué

ok c’est un peu ça l’idée c’est très clair par par fait ok c’était super clair Christian concrètement si tu vais

donner trois astuces ou trois tips à ce qui à nos auditeur pour améliorer son profil bancaire ce serait lesquels trois

je sais que tu en as beaucoup plus ça je le sais mais on va en garder déjà quelques un pour nous alors et là de

manière gratuite trois astuces sur le candidat donc à l’emprunt aujourd’hui il est clair d’une

chose c’est que quand on s’oriente et que la personne commence à faire ses visites d’appartement par exemple dans l’ancien

faut que sur les de TR mois précédents j’allais dire la finalisation du dossier de financement qui a un mode de

fonctionnement sur ses comptes en bant qui soit ultra lisible ultra transparent et voir un peu économe ça veut dire que

la personne moi j’invite notamment le les jeunes ou les primos accédant parce que ceux qui ont déjà une RP qui veulent

changer c’est un sujet un petit peu différent à vraiment être économe pas de gros retrait d’esèce que ça on n’initie

pas ça au retour de vacances ça serait vraiment trop trop dommageable ok premier élément le deuxième élément

surtout aucune suspension vers les placements financiers c’est que très souvent le candidat a dire tiens je vais

faire ma résidence principale je vais avoir beaucoup de frais des frais de dossier des frais de déménagement et cetera j’arrête mon épargne sur mes

placement sur mes livrets et cetera surtout pas faut continu continuer l’éparne sur les placements exactement

et puis bah il y a quand même un principe de de prudence tout à l’heure pierre le citait ben il est vrai que on

peut pas lever une grosse dette en terme de crédit immobilier pour faire sa résidence principale si on n’ pas un peu de liquidité ça veut dire que un

candidat à l’accession il faut à tout prix qu’il ait entre 4 et 6 mois de revenus de côté qui soit mis de côté et

s’il veut se faire aider par de la famille parce que porte heureusement en France les familles aident beaucoup B

faut que ça soit bien fait antérieurement et pas qu’on se retrouve avec des liquidités qui qui tombe d’un coup comme ça sur le compte en banque

puis que le banquier dit bah attendez vous épargnez pas vous avez pas le ce qu’on disait le sa charge tout à l’heure vous avez pas le potentiel donc c’est

vraiment quelque chose qui se prépare et c’est là où l’INT le courtier qui est neutre prend tout son sens parce que il

va donner des petites astuces des tuyaux et en fin de compte ce n’est que de la logique le le banquier ne voit pas le

mal il est là pour prêter il est là pour faire des affaires et trouver des épargnons qui demain feront des placements chez lui voilà al merci

Christian parce que dans C dans ces trois astuces tu tu on va parler des deux prochaines les deux prochaines questions elles sont liées c’est quoi

les frais qui sont associés à un prix immobilier alors euh alors sur les frais

grand frais les grandes familles de frais les frais on a donc les frais de dossier bancaire classique qui peutv

aller jusqu’à 1 % du montant emprunté fonction des des campagnes des partenaires bancaires c’est plutôt

autour de 06 07 % aujourd’hui en en moyenne le coût de la garantie c’est que

tout à l’heure on disait voilà un crédit immobilier est garanti sur un particulier majoritairement par une

société de caution que ça soit crédit logement j’allais dire la kamka ou d’autres établissements c’est une prime

soit qu’on récupère en partie quand le crédit se des boucles soit à fond perdu qui correspond entre un 30 et un 50 % de

la somme empruntée ok voilà puis bah si on se fait accompagner par un courtier

le courtier vit via des ce qu’on appelle des frais de courtage qui sont en règle

générale autour de 1 % de frais de courtage sur la somme empruntée hein c’est la règle générale là encore et

après bah il y a pas de Oris l’assurance de prês il y a pas de d’autres grand frais il OK et pareil dans dans la

troisème astuce tu parlais justement d’aide de la famille ou d’apport oui est-ce que avoir déjà est-ce qu’un

apport est nécessaire à l’obtention d’un prêt est-ce qu’ avoir un apport ça nous permet justement d’avoir un meilleur taux est-ce que c’est un impact alors

majoritairement oui c’estd que déjà d’avoir un apport on démontre une capacité à avoir épargné on démontre

qu’on a déjà fait un patrimoine et on démontre déjà qu’on est dans un dans un cheminement qui est qui est le cheminement à vendu par le banquier

premièrement deuxièmement on va piloter bah la mensualité de crédit donc le fait d’avoir un apport va permettre de

réduire aussi le cette mensualité de crédit qui va l’objectif c’est pas de

souscrire un crédit pour être scotché et puis manger des patates pendant 5 ans c’est réellement 15 des patates non mais

après reven qu même des revenus qui augmententy et donc dans l’esprit ça per

Pat c’est pas agable ça permet de poter l’épargne et la mensualité et puis on le

disait j’allais dire le partenaire bancaire prête ses fonds propres ou emprunte sur le marché pour prêter au

particulier donc c’est très transparent tout ça c’est très logique et donc si le

particulier j’allais dire a de l’épargne et de l’apport et bah c’est déjà un match gagnant mais pour moi se lancer

tout de suite et puis dire tiens j’ai pas d’épargne j’ai mon CDI depuis moin 2 ans et allez je me lance et je vais

acheter ma raésence principale et puis entre mon loyer et mon crédit charge inclu je vais peut-être avoir 3

ou 400 € de plus mais il faut que la personne dans le plan de carrière et la hausse de rémunération les ait sinon

c’est vrai que ça peut être très complexe et c’est là où c’est important l’échange avec le courtier l’échange

aussi avec le partenaire bancaire parce que les banquiers sont aussi en zone d’alerte en disant bah tiens est-ce que vous êtes sûr vous voulez monter et

passer vous avez 500 de loyers vous voulez monter à 850 est-ce que vous êtes certain d’avoir la réserve et cetera

mais pour moi déjà le démarrage pour faire un crédit immobilier sur une dur duré longue c’est d’être épargnant et si

on est épargnant on peut donc devenir emprunteur ouais sur sur l’épargne aussi il y a des choses qui sont importante

c’est aussi la lecture que peut avoir le banquier sur la façon dont tu mènes tes projets aujourd’hui par exemple nous on

peut se retrouver avec des contrainte sur les voitures parce que moi mes parents ils achetaient leur voiturees et aujourd’hui on loue les voitures voilà

tu rentres dans une concession il y a plus le prix de la bagnole on te dit ça coûte 350 € par mois 450 € par mois 500

€ 600 € et cetera et donc aujourd’hui tu te retrouve avec des clients qui ont peu

d’épargne qui euh ne vont pas mettre 200 € par mois pour préparer leurs retraite

les études de leurs enfants ou ou investir et qui vont mettre 450 € dans

une voiture pour Monsieur 450 pour Madame donc raisonnement je mets 900 €

donc j’ai 900 € de loyer 900 € de voiture et pas d’épargne et une fois que

tu es rentré dans le cercle de de la voiture en fait tu la remplaces parce que c’est c’est devenu un voyé et

peut-être que là aussi sur une vision long terme parce que tu peux être dans cette situation là aujourd’hui tu dis par contre moi je souhaite dans les 5 ans à venir investir dans l’immobilie

locatif donc il va falloir que je me constitue un apport ben peut-être que c’est à ce moment-là de se dire bon ben

est-ce que je pars sur le X3 ou sur le X1 quel est quels sont réellement un peu

mes besoins pour montrer que tu tu es en capacité de de de de d’investir pour toi

quand tu as un loyer pour ta voiture tu n’investis pas pour toi parce que tu as pas de capital et cetera donc je pense

que ça c’est une contrainte que l’on a aujourd’hui sur sur les bagnoles qui peut être qui peut être un peu chiante à

gérer donc je pense que c’est intéressant de regarder euh ton projet

en disant moi je me donne jusqu’à la fin de l’année 2025 ou la fin de l’année 2026 pour investir dans immobilier c’est

mon projet je vais prendre le temps d’étudier mon mon sujet qu’est-ce que je peux changer euh aujourd’hui dans mes

dépenses ok super cl merci pour merci pour ses réponses merci Christian h

maintenant je veux qu’on puisse comprendre justement Christian de façon assez rapide est-ce qu’il y a une

différence entre un prêt résidence principale et un prêt pour un investissement locatif et typiquement

euh c’est quoi les les grandes différences que je peux avoir est-ce que le type de prêt va changer est-ce que la

durée va changer est-ce que le taux peut changer est-ce que les conditions d’ctroit sont les mêmes sur ces quatre

grandes familles est-ce que toi tu peux me dire s’il y a une différence entre j’achète ma résidence principale et j’investis dans un investissement

locatif alors alors c’est c’est encore vaste he comme comme question mais pour

pour pas être j’allais dire trop trop long sur le sur le sujet c’est vrai que la porte d’entrée en banque locatif

résidence principale est pas tout à fait la même on l’a dit tout à l’heure avec le HSF donc sur les notions d’endettement on va pouvoir monter plus

haut en résidence principale par rapport à du locatif donc là tu parles du taux d’endettement le taux d’endettement

exactement donc c’estd que sur le taux d’endettement on aura pas pas tout à fait la même réflexion sur le locatif grosso modo on s’arrête quasi pour tout

le monde sauf les chouchous à 35 % sur l’accession on voit que ça c’est quand même détendu et on arrive à quand même à

se refer à du 37 du 38 % d’endettement donc ça c’est le premier élément la

durée des financements pareil on n’est pas tout à fait dans le même projet de vie entre une personne qui achète son pavillon résidence principale et qui va

pouvoir aller systématiquement en banque aller chercher du 25 ans et un

investisseur où la énme quand même même si les durées surfent entre 22 et 23 ans

aujourd’hui le partenaire bancaire aime quand même avoir des investisseurs qui lève de la dette à 15 20 ans et plutôt

20 ans voilà et donc ça veut dire que là on aura pas tout à fait la même la même durée donc ça ça va être le deuxème

aspect ok on parlait tout à l’URE de prévoyance on va renforcer sur un crédit en résidence principale et le partenaire

bancaire tant le courtier que le partur bancaire ça sera un échange avec l’emprunteur il faut quand même être

ultra ultra prudent parce qu’on disait on vit quand même des époques le covid personne n’a vu venir euh les certains

types de maladies personne les voit venir mais en fin de compte quand on souscrit on est assuré pour toute la durée et donc c’est important de d’avoir

cet échange là c’est vrai que l’investisseur lui va avoir une logique un peu plus low cost sauf s’il a un

intérêt de prévoyance à dire ah ben je vais essayer de faire au plus juste ça veut dire que Monsieur Madame on les

même revenus on fait 50 50 si possible et il y aura une banque qui fera 50 50 et une autre imposera 75 75 OK ou 100

100 donc donc c’est vrai que on va avoir là encore sur j’allais dire la prévoyance un écart et après on a des

écarts mais qui sont devenus infime en terme de condition tarifairire sur un crédit sur 20 ans en accession ou en

investisseur aujourd’hui on est quasi sur les mêmes grilles l’écart je va me le confirmer mais grosso modo c’est

c’est 010 dans dans le pire des cas voilà c’est très proche maintenant tu nous confirme que les grosses

différences c’est taux d’endettement et et la durée c’est deux grosses différences qu’on peut retrouver entre résid ou puis j’ajouterai aussi les

aides c’està-dire que aujourd’hui dans l’accession à la propriété et y compris sur la loi de finance 2025 le prêt au zé

élargi donc pour ceux quand aujourd’hui tu as tu as le droit à des enveloppes de 50 60 80 100000 € après at zé tu

imagines bien que si j’emprunte 200000 € à à 3 % ou 100000 € à 3 % et 100000 € à

0 % déjà ton coût de crédit n’est pas le même ton endettement n’est pas le même ta capacité voilà donc la différence

énorme pour moi entre la résidance principale et l’univers c’est aussi ce ce ce ce phénomène de de de préaider qui

qui peut être qui peut être un un sujet et qui et même pour la banque quand il prête de l’argent à 0 % c’est un prêt

qui est garanti par l’État enfin tu vois c’est c’est pas c’est pas la même chose pas les mêm risques dernière question sur ce sujet là on avait fait d’ailleurs

nous un podcast sur l’assurance emprunteur qui était hyper intéressant vous pouvez retrouver d’ailleurs

Christian est-ce qu’il y a une différence sur le coût de l’assurance sur l’assurance emprunteur entre investissement locatif et résidence

principale ou pas aujourd’hui quasi pas parce qu’on est quand on est sur un contrat groupe de toute façon qui

cautionne en RP ou en investe après comme le dit Pierre Emmanuel en 20 ans on a eu quand même une diminution du

coût de des des compagnies d’assurance des Pol d’assurance qui est énorme euh c’est vrai qu’après l’ensemble des des

lois qui ont permis de faire les délégations ont aussi simplifié ça et c’est un gros plus c’est pour ça que je

le dis profitons d’avoir des coûts d’assurance très bas pour assurer une prévoyance renforcée ou une prévoyance

plus importante parce qu’il y a 20 ans c’était très cher aujourd’hui c’est devenu donné mais il y a pas d’écart

quand on est sur un contrat groupe c’est le même prix que ça soit de tout faç en accession ou en investe majoritairement voilà merci en tout cas Christian et et

Pierre pour vos réponses on t’a préparé un dernier petit jeu Christian qui va prendre une minute c’est quelque chose

qu’on fait déjà sur sur nos réseaux sociaux c’est une minute pour me dire si je suis finançable ou pas donc je vais

te prendre deux profils et c’est à toi de me dire si justement euh bah ces gens peuvent obtenir leur financement ou pas

est-ce que tu es prêt vas-y super alors le premier profil calculette mais bon on va essayer de compter he s calcul si

jamais tuas besoin d’aide on a très fort en calcul mental et si jamais moi qui m’occupe que des

additions un couple mari Lucas ils ont 38 ans et 40 ans revenu du foyer 5000 €

ouais et par ind disponible 40000 € ils ont un taux d’endettement actuel qui est

à 25 % pour un investissement locatif de 70000 € et leur résidence principale à

200000 € d’accord d’accord ils souhaitent réaliser un projet d’investissement d’une hauteur de 70000

€ est-ce qu’ils peuvent emprunter ou pas oui merci sans problème sachant que VO

maîtrise toute l’expérience de Christian et c’est pour ça qu’on adore recevoir dans nos podcast c’est d’ailleurs la deuxième fois je pense que ce sera pas la dernière pourquoi oui comme ça

directement bah ils sont à 25 d’endettement ils peuvent monter à 35 10 % sur 5000 de revenus ça fait 500 € par

mois sachant qu’ils ont 40000 d’apport donc on est large de chez large autour

de 50000 je P de tête mais mais donc oui ils sont sans se mettre un fil à la Pte

ça leur laisse de la place pour d’autres crédits il peuvent y allerment merci Christian 2è 2uxè profil et sera le

dernier Ines 30 ans elle gagne 2000 € elle est une éparne disponible de 10000 € un taux d’endettement actuel bah de

zéro elle sohait réaliser un investissement locatif de 150000 € elle est locataire ou elle est locataire

d’accord et elle a combien de loyer elle a 500 € de loyer 500 donc 25 %

d’endettement encore voilà et elle voudrait faire un crédit de 70000 € non 150000 € ah là elle passe pas par contre

elle peut envisager un investissement un peu plus petit ça serait plutôt faudra inverser les de voilà faudra inverser

sur la tablette même même l’épargne de précaution ouais aujourd’hui 10000 € c’est que si elle achète un appartement

imaginons qu’elle soit finançable elle va devoir euh là le banquier va pas te prêter à 120 % donc en fait elle va se

démunir de son épargne pour payer les frais et donc son épargne résiduelle va être trop faible donc en fait le profil

d’Es idéalement c’est qu’ faut qu’elle a faudrait qu’elle ait 20000 € d’épargne pour qu’elle mette 10000 € d’apport pour

aller chercher 100000 € de dette et 10000 € de sécurité si j’avais un conseil à lui donner en tout cas pierre

c’est merci Christian pour tes réponses extrêmement clair comme d’habitude on peut retrouver nous notre simulateur sur

le site masel.imo qui est pour justement un simulateur qui est calculer mon enveloppe d’investissement et ensuite

nous on peut vous accompagner sur cet investisement exactement ça c’est quelque chose que vous pouvezou on met à jour tous les mois avec les grilles que

nous envoie Christian qui prête à combien ok parfait merci à

tous les deux en tout cas pour votre participation à ce podcast extrêmement clair merci Christian encore pour ta

participation et merci à vous de nous avoir suivi