A retenir
- Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : dispositif crée en 2014 pour lancer l’offre de logements intermédiaires, élargi aux investisseurs privés dans la loi de finances 2024.
- Pour les ménages aux revenus supérieurs aux plafonds du logement social mais faibles pour le marché libre.
- Il est possible de concilier investissement meublé en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LLI.
- Cette association permet d’obtenir un investissement particulièrement avantageux sur le plan fiscal :
- TVA réduite à 10 % (LLI)
- crédit d’impôt sur le montant de la taxe foncière sur 20 ans (LLI)
- amortissement du bien et du mobilier au régime réel (LMNP)
- déduction des charges réelles (LMNP).
- Plusieurs conditions à respecter pour investir en LLI meublé :
- création d’une personne morale (SCI à l’IS, SARL, etc.)
- respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires en vigueur,
- investissement dans une commune ou un ensemble immobilier qui comporte à minima 25 % de logements sociaux
- louer meublé en respectant la liste obligatoire décrite dans le décret du 31 juillet 2015
Face à la baisse de l’investissement locatif et à la tension persistante sur le marché du logement, le gouvernement a élargi le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) meublé pour attirer les investisseurs.
Entre loyers plafonnés et fiscalité adoucie, entre sécurité locative et rendement optimisé, ce montage coche de nombreuses cases pour qui cherche à concilier performance et prudence.
Concrètement, il s’agit de proposer un logement entièrement équipé à des ménages aux revenus “trop élevés” pour le social mais “trop justes” pour le marché libre, en respectant des plafonds de loyers et de ressources.
En échange, l’investisseur bénéficie d’un cadre fiscal favorable (TVA réduite à 10 %, crédit d’impôt foncier, amortissements du statut LMNP…) et d’une demande soutenue, notamment dans les zones tendues où l’offre « abordable » se fait rare.
Investir en LLI dans un bien meublé peut rapporter gros, et voici pourquoi !
Logement locatif intermédiaire (LLI) : définition
Créé en 2014 pour les acteurs institutionnels du logement, le dispositif LLI a été remis au goût du jour pour les investisseurs privés dans la loi de finances 2024. Il est destiné aux ménages dont les revenus sortent des seuils de ressources pour accéder au logement social, mais insuffisants pour supporter les loyers du marché libre. Concrètement, il s’agit de logements (neufs ou rénovés) loués à loyers plafonnés, inférieurs au marché mais supérieurs au social, pendant une durée d’engagement longue (souvent 15 à 20 ans).
Les objectifs du dispositif LLI sont les suivants :
- Fluidifier le parcours résidentiel : offrir une étape “intermédiaire” entre logement social et marché libre.
- Soutenir la construction et la rénovation dans les zones tendues où l’offre abordable manque.
- Sécuriser l’investisseur grâce à un cadre contractuel clair et à une demande structurellement forte.
L’investissement en LLI permet de bénéficier des avantages fiscaux suivants :
- TVA réduite (10 %) à l’acquisition sur le prix du logement éligible
- Crédit d’impôt foncier / exonérations locales possibles (selon communes ou programmes).
- Loyers perçus exonérés de TVA.
Pour en savoir plus sur le LLI, rendez-vous dans notre article dédié : https://blog.maslow.immo/investir-en-lli-logement-locatif-intermediaire/
Découvrez le dispositif LLI
Logement Locatif Intermédiaire
- Les conditions d’accès
- Les avantages fiscaux
- Comparatif avec les autres dispositifs fiscaux
Rappels sur le statut LMNP
Le LMNP s’adresse aux particuliers qui font de la location meublée sans en faire leur activité principale. Le statut non professionnel est acté tant que :
- les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal
- vous n’êtes pas inscrit au RCS en tant que loueur professionnel
Avec le statut du loueur en meublé non professionnel, vous êtes affilié au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De ce fait, deux régimes fiscaux sont appliqués selon le montant de vos revenus locatifs :
Micro-BIC
- Accessible si vos recettes n’excèdent pas 77 700 € / an
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.
- Simple à gérer, mais souvent moins optimisé quand les charges/amortissements sont élevés
Régime réel simplifié
- Vous déduisez toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, travaux, meubles…)
- Vous pouvez amortir le bien et le mobilier (hors terrain), ce qui permet de diminuer l’imposition sur les revenus perçus
- Idéal pour les investissements avec financement à crédit et mobilier conséquent.
Les spécificités et avantages fiscaux du LLI meublé
L’investissement immobilier meublé en LMNP est éligible au dispositif LLI, ce qui rend l’opération d’investissement particulièrement avantageuse pour les investisseurs. En effet, vous cumulez plusieurs leviers fiscaux :
- une TVA réduite à 10 % à l’achat
- un crédit d’impôt du montant de la taxe foncière sur 20 ans
- l’amortissement comptable du bien et du mobilier si vous êtes au régime réel + la déduction des charges réelles
- des loyers plus élevés que ceux de la location nue du fait de l’intégration des meubles dans le calcul du loyer
De plus, en investissant dans un logement LLI meublé, vous ciblez un marché extrêmement tendu avec une forte demande locative diverse : étudiants, jeunes actifs, etc. Vous limitez le risque de vacance locative, et bénéficiez d’une plus grande flexibilité dans la mise en location avec des baux plus courts.
LLI meublé : conditions et obligations à respecter
Bien que l’investissement en LLI meublé soit particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal, plusieurs conditions doivent être respectées pour qu’il puisse être valide.
Obligations spécifiques au LLI
- Création d’une personne morale : SCI, SARL, etc.
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires en vigueur
- Mise en location de 16 ans révolus avant une revente possible
- Respect des normes énergétiques en vigueur : RE2020 pour le neuf, travaux de rénovation avec gain de deux classes sur l’échelle du DPE pour l’ancien
- Respect des zones éligibles : zonage ABC, zones administrativement définies dans le code de l’habitat et de l’urbanisme, quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
- Investir dans une commune ou un ensemble immobilier qui comporte 25 % de logements sociaux minimum
Obligations spécifiques au meublé
- Liste minimale réglementaire inscrite dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, plaques de cuisson, frigo, vaisselle, rangements, luminaires, etc.
- Obtention d’un numéro SIRET auprès de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle) dans les 15 jours qui suivent le lancement de l’activité du loueur meublé
- Déclaration des revenus via le formulaire 2042 C Pro
Les étapes pour réussir son investissement LLI meublé
Cadrer votre stratégie
- Définir votre objectif patrimonial : revenus complémentaires, optimisation fiscale, transmission
- Fixer votre horizon : engagement sur 16 ans révolus minimum jusqu’à 20 ans
- Choisir votre véhicule d’investissement : SCI IS, etc. avec un de nos conseillers si besoin
Identifier la bonne localisation
- Zones tendues et dynamiques (A bis, A, B1…) : forte demande “intermédiaire”.
- Analyse micro marché : accessibilité (transports), bassin d’emploi, universités/écoles, services.
- Comparer loyers de marché vs. plafonds LLI : l’écart doit rester raisonnable pour garder de l’attractivité.
Sélectionner le programme
- Vérifier l’éligibilité LLI (conventionnement, TVA 10 %, durée d’engagement, respect des critères sociaux).
- Examiner la qualité énergétique (DPE) et les prestations (isolation, ascenseur, parking…).
- Anticiper les charges de copropriété et les travaux à venir.
Chiffrer la rentabilité
- Prix d’acquisition TTC / HT + frais annexes (notaire, mobilier, honoraires).
- Loyer plafonné LLI : recette potentielle.
- Charges déductibles + amortissements LMNP (au réel) : résultat fiscal attendu.
- Cash-flow prévisionnel : mensualités de crédit – loyers + charges + provisions mobilier
Monter le financement et le dossier fiscal
- Crédit : négocier le taux, l’assurance, la durée (souvent 20-25 ans pour coller à l’engagement LLI).
- Inscription LMNP : formulaire P0i, choix du régime (micro-BIC/réel).
- Expert-comptable (optionnel mais conseillé en réel) : plan d’amortissement, liasse fiscale.
Équiper et formaliser le meublé
- Inventaire mobilier : liste réglementaire + éléments supplémentaires
- Assurances : PNO (propriétaire non occupant), garantie loyers impayés (si compatible LLI), assurance mobilier.
Découvrez le dispositif LLI
Logement Locatif Intermédiaire
- Les conditions d’accès
- Les avantages fiscaux
- Comparatif avec les autres dispositifs fiscaux
