Une Vente en l’État Futur d’Achèvement – ou VEFA – présente un processus d’achat un peu particulier. En effet, l’acheteur ne pourra pas visiter son bien, et devra commencer à le financer alors même qu’il est en cours de construction. Mais il existe aussi bien des avantages à acheter un appartement en VEFA. Voici comment se déroule le parcours d’achat lorsqu’on investi dans le neuf.
Définition de la VEFA
La Vente en l’État futur d’Achèvement désigne un contrat de vente conclu pour un bien en cours de construction. Elle est aussi appelée “vente sur plan” car le bien est présenté au client uniquement via des plans et des projections 3D du futur appartement. Le bien est donc livré au client entièrement neuf et n’a jamais été habité.
Quelles sont les étapes de l'achat en VEFA ?
Première étape : le contrat de réservation
La première étape lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier et notamment la défiscalisation est de choisir celle qui conviendra le mieux à votre projet et à votre situation financière. Dans le neuf, 2 types de défiscalisations principales s’affrontent : le Pinel et le LMNP. Consultez nos articles sur la loi Pinel et le Loueur Meublé Non Professionnel pour en savoir plus à ce sujet.
Une fois ce choix fait, vous pouvez partir à la recherche du bien idéal pour votre projet d’investissement.
Exemple de bien Pinel
Exemple de bien LMNP
Les biens neufs sont exclusivement mis sur le marché par les promoteurs qui les construisent. Les promoteurs immobiliers sont les sociétés qui gèrent la construction des immeubles d’habitation. Il en existe des gros connus nationalement (Bouygues Immobilier, Cogedim, Kaufman&Broad etc.) et des plus petits, souvent régionaux. Pour trouver ces biens en cours de construction 2 solutions s’offrent à vous : aller directement chez les promoteurs (dans ce qu’on appelle des bulles de vente), ou rechercher leurs biens sur des plateformes internet qui diffusent leurs annonces, comme Maslow par exemple !
Les achats de biens en VEFA se font alors que l’immeuble est encore en cours de construction, et donc les logements eux-mêmes ne sont pas en état de vous accueillir pour une visite. Heureusement les promoteurs vous proposent tout une gamme de supports vous permettant de visualiser votre futur bien et de tout connaitre sur la résidence et le quartier. Plans, maquettes 3D, modélisation des intérieurs, visites virtuelles, tout est mis à disposition pour se décider de façon 100% digitale, sans aucun déplacement de votre part.
Le processus de décision pour un investissement n’est aussi pas le même que pour un achat destiné à votre propre logement. Ce sont des critères objectifs et non affectifs qui entrent en compte, plus faciles à satisfaire de façon digitale.
Pour connaitre tous nos conseils sur le choix du bon bien pour votre investissement, consultez notre guide Comment bien choisir son investissement.
À savoir : le prix de vente d’un même bien peut changer durant la période de commercialisation d’un immeuble ! En vous positionnant en premier sur les logements, vous êtes certain d’obtenir le meilleur prix. Plus le temps va passer, plus les biens vont voir leur prix augmenter. C’est donc au début qu’on fait les meilleures affaires !
Signer le contrat préliminaire de réservation
Lorsque vous avez trouvé le bien idéal répondant à vos objectifs patrimoniaux, vous entrez dans la phase de réservation et de signature du contrat. C’est une étape particulièrement « administrative », avec pas mal de données à fournir, mais est heureusement 100% digitalisée et simplifiée dans le parcours d’achat avec Maslow.
Nous avons fait en sorte de vous simplifier cette étape au maximum et nous vous donnons la possibilité de le faire à votre rythme, depuis un espace sécurisé sur notre plateforme.
Il s’agit à cette étape d’un contrat de vente et non pas de la signature de l’acte de vente chez le notaire. C’est un engagement de votre part, similaire au compromis de vente dans l’ancien, mais seul l’acte authentique chez le notaire actera définitivement l’achat de votre projet immobilier.
Vous pouvez réserver votre bien seul ou à deux, dans ce cas chacun devra compléter un certain nombre d’informations qui serviront à éditer le contrat de réservation et à procéder à sa signature électronique. Pour clôturer cette partie, l’un de nos experts en investissement prendra contact avec vous afin de valider votre projet et la disponibilité du bien.
Vous disposez ensuite d’un délai de rétraction applicable à toute vente.
Deuxième étape : la signature de l'acte de vente
Dans le neuf, la signature de la vente définitive chez le notaire ne nécessite qu’un seul passage. Il n’y a pas de compromis de vente, il est en quelque sorte remplacé par la signature du contrat de réservation. Le passage chez le notaire et la signature de l’acte de vente marquent donc la fin du parcours d’achat.
La somme que vous allez devoir verser à ce moment là dépend de l’avancement de la construction de l’immeuble. Lors d’une vente en VEFA, le paiement du bien se décompose en « appels de fonds ». Il s’agit de règlements qui se font au fur et à mesure de l’avancée des travaux de construction et régis par le code de la construction, c’est ce qu’on appelle les « appels de fonds promoteur ».
S’ajoute à cela les frais de notaire et les frais liés à votre crédit bancaire (frais de dossier etc.). On vient ensuite soustraire à cette somme le montant de dépôt de garantie que vous avez déjà versé.
Troisième étape : le financement via un paiement échelonné
Plusieurs solutions s’offrent à vous pour financer votre investissement : le crédit immobilier (en faisant les démarches vous-même ou en passant par un courtier) et l’achat cash. Pour un achat cash il vous suffit simplement de justifier la provenance des fonds et vous passez directement à l’étape suivante !
Pour le crédit immobilier, Maslow vous propose un service de courtage intégré à votre parcours d’achat, 100% digital, en gestion simplifiée depuis votre espace client.
Un courtier spécialisé en crédit pour l’achat immobilier neuf prend le relais de votre accompagnement et part à la recherche de la meilleure offre de prêt à votre place. Vous n’avez plus qu’à lui transmettre quelques pièces justificatives via l’espace client et en quelques jours vous recevez par mail les offres de prêt sélectionnées par votre courtier.
Vous choisissez ensuite l’offre de la banque qui vous convient le mieux, puis vient le moment du rendez-vous avec votre banquier pour la signature de l’accord de prêt. Ce rendez-vous reste l’un des rares que vous devrez effectuer en physique, la plupart des banques n’ayant pas encore digitalisé l’ensemble de leurs processus.
Régler les appels de fonds
Un article de loi du Code de la construction et de l’habitation régit l’échelonnement des paiements au fur et à mesure de l’avancement comme suit :
- 35 % à l’achèvement des fondations (gros oeuvre)
- 70 % à la mise hors d’eau (toitures posées)
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble
- 100 % à la livraison du bien, lorsque les clés vous sont remises
Ces paiements sont à régler directement auprès du promoteur par virement ou par chèque, qui vous notifiera par courrier le moment venu. Selon l’avancée de la construction, il se peut donc que lors de votre passage chez le notaire vous ayez déjà versé 35%, 70% ou au contraire beaucoup moins, tout dépend de l’état d’avancement des travaux à ce moment là.
Pour les règlements suivants, si vous avez souscrit un crédit immobilier c’est votre banque qui débloquera les fonds au fur et à mesure et règlera les montants directement au promoteur.
Bon à savoir
Tant que votre bien n’est pas livré vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance de votre prêt. Les mensualités de crédit en elles-mêmes ne seront lancées que lorsque votre bien vous sera livré et donc que votre locataire commencera à vous régler les loyers. Certaines banques proposent même de ne régler que l’assurance en attendant la livraison.
Quatrième étape : la livraison du logement
Une fois les travaux achevés, le promoteur prendra rendez-vous avec vous pour la livraison de votre bien. Ce rendez-vous permet de valider que le bien est conforme au contrat de réservation que vous avez signé et que les finitions sont de bonne qualité.
Si ce n’est pas le cas, vous devez le signaler au promoteur pour qu’il fasse les rectifications nécessaires, c’est ce qu’on appelle les « réserves ». Le promoteur devra effectuer les travaux de finition pour que votre bien soit totalement conforme au bon de commande.
L’entrepreneur est aussi soumis à une garantie de parfait achèvement pendant un délai d’un an suite à la livraison du logement en cas de souci sur la structure de l’immeuble ou du gros oeuvre.
Vous pouvez tout à fait déléguer cette partie de livraison si vous ne souhaitez pas vous déplacer. Maslow et son service de gestion vous propose de réaliser ce rendez-vous à votre place et de suivre les réserves jusqu’à ce que votre bien puisse être habité par son futur locataire.
Quels sont les avantages de la VEFA ?
Les frais de notaire réduits
Les avantages d’une Vente en État Futur d’Achèvement sont avant tout financiers. Parmi eux on trouve en premier des frais de notaires entre 2% et 3% du prix de vente du bien, contre 7% à 8% dans l’immobilier ancien. Cette réduction du montant des frais de notaire est incitative et permet aussi d’augmenter significativement son budget d’achat par rapport à l’ancien.
L'accès au prêt à taux zéro
Un prêt à taux zéro ou PTZ peut être accordé aux personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, ou ne l’ont pas été les 2 dernières années. Il est généralement associé à un achat dans le neuf et permet aussi d’augmenter son budget d’achat puisque l’acheteur ne paye pas d’intérêt sur son emprunt. Il est cependant plafonné à un certain montant et couvre souvent qu’une partie de l’achat.
L'investissement Pinel
Le dernier avantage financier à investir dans un appartement en VEFA est la réduction d’impôt accordée via le dispositif Pinel. En effet, l’Etat accorde aux propriétaires bailleurs investissant dans le neuf une réduction de leur impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21%. Vous vous constituez donc un patrimoine tout en réduisant votre pression fiscale.
Consultez notre article sur la loi Pinel pour en savoir +
L’immobilier locatif pour défiscaliser
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Quels sont les délais pour acheter en VEFA ?
Lorsque l’on commence un parcours de réservation sur un logement en VEFA, celui n’est pas encore disponible à l’habitation, ni même à la visite puisque le chantier de construction de l’immeuble n’est pas encore achevé.
En règle générale, il faut de 2 à 3 ans pour construire un immeuble d’habitation. Selon la date à laquelle vous allez commencer vos démarches d’achat, la construction peut être plus ou moins avancée. Le délai avant la livraison de votre logement dépend donc de l’état d’avancement des travaux au moment de votre achat.
Suite à la signature de votre contrat de réservation vous disposez aussi d’un délai de réflexion de 10 jours, qui passe à 14 jours dans le cas d’une vente en ligne.
La garantie des vices apparents ou défauts de conformité apparents
Lors de la livraison, le promoteur vérifie l’ensemble du chantier et valide auprès du constructeur que tout est conforme et qu’il n’existe aucun vice apparent. Cependant comme le propriétaire ne peut pas voir son logement tout de suite et peut s’apercevoir d’éléments non notifiés par le promoteur par la suite, il dispose d’un délai d’un mois pour signaler d’autres vices apparents à corriger.
La garantie de parfait achèvement
Elle couvre tous les défauts notifiés par le promoteur au constructeur relevant de malfaçons. Elle court sur un an pour permettre au propriétaire de signaler des éventuels désordres survenant à la suite de la livraison et ce pendant un an.
Quels sont les garanties pour l'acheteur ?
L’achat en VEFA permet une certaine sérénité sur la qualité du bien car il est régi par 7 grandes garanties qui protègent votre achat sur plan.
La garantie d'achèvement
Il s’agit d’une garantie bancaire qui prend le relais en cas de défaillance du constructeur. Si celui-ci n’est pas en capacité de terminer la construction, un établissement financier avancera les fonds nécessaires pour qu’un autre entrepreneur prenne le relais et termine la construction.
La garantie de remboursement
Si malgré la garantie d’achèvement la construction reste toujours inachevée, cette garantie prend le relais. La vente est annulée et les sommes versées seront remboursée à l’acquéreur.
Les garanties biennales et décennales
La garantie biennale couvre les dysfonctionnement sur les appareils installés dans le logement pendant 2 ans, tandis que la garantie décennale couvre les dommages affectant la solidité de la structure qui pourraient rendre le logement inhabitable. Elle court pendant 10 ans.
La garantie d'isolation phonique
Le promoteur doit se conformer aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique, et ce pendant la première année de possession du logement. Il est garant de la bonne isolation phonique de ses logements.
