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Comment bien choisir son investissement ?

Dans cet article vous trouverez :

Choisir un bien sur catalogue pour se lancer dans un investissement immobilier n’est pas chose facile. Ce n’est pas une paire de chaussures, un téléphone ou une console de jeux. Ce n’est pas non plus un objet de collection, ni une voiture. C’est encore bien plus que ça, une grosse somme engagée, un crédit sur 20 ans, parfois le projet d’une vie…
Pour vous aider dans ce choix nous passons en revue tous les critères à vérifier, le dispositif fiscal à sélectionner, l’emplacement à privilégier en fonction de votre projet.
Vous allez voir qu’à la fin de cet article vous n’aurez plus de doute sur votre choix !

Investissement immobilier et achat d’un logement, c’est différent.

Ah bon ? Et oui, il faut considérer l’investissement immobilier comme un véritable placement et les questions à se poser ne sont donc pas les mêmes que pour l’achat de sa résidence principale ! N’oubliez pas que le bien sera habité par vos locataires, pas par vous.

Démonstration :

Critères de choix pour une résidence principale

Critères affectifs

Le nombre de pièces,
l’agencement du bien

La proximité avec son
lieu de travail

Exposition, étage, vue,
style, décoration...

Se sentir bien, avoir un
coup de coeur

Critères de choix pour un investissement

Critères affectifs

Marché immobilier
porteur

Demande locative,
rentabilité

Transports, écoles,
commerces à proximité

Dynamisme de la ville,
du quartier

Nous savons que tout ce que vous voulez, c’est que votre investissement : un se loue facilement, et deux se revende facilement.
Et bien si ces critères objectifs sont remplis, ce sera le cas.

D’accord me direz-vous, mais j’ai tout de même envie de visiter le bien pour être sûr qu’il plaise à de futurs locataires.
Dans le neuf vous disposez de plans, de visuels et visites 3D pour vous faire une idée du futur appartement, mais au moment où vous allez acheter l’immeuble ne sera pas peut-être pas encore ou totalement construit, donc pas de visite possible. Mais comme expliqué plus haut, vous n’avez pas besoin de visiter votre bien pour être assuré qu’il se louera bien, les critères objectifs sont suffisants.

C’est donc pour cela que sur Maslow vous ne trouverez que des biens neufs pour investir. Ce sont des biens qui se prêtent tout à fait à un achat en ligne étant donné que l’ensemble des documents et éléments que vous pourriez avoir envie de consulter sont digitaux, idéal pour un parcours 100% en ligne, sans aucun déplacement.
En savoir plus sur la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)

À retenir
Forte demande locative sur le secteur
Tous les services nécessaires à proximité
Potentiel de revente
intéressant

Si ces voyants sont au vert, vous pouvez investir !

Comment différencier les deux dispositifs proposés sur le site ?

Comme vous l’avez vu précédemment nous ne proposons sur le site que des investissements dans des biens neufs. Pour nous le neuf a deux avantages principaux par rapport à l’ancien : il permet d’accéder à des dispositifs de défiscalisation, et il permet aussi de gérer l’ensemble de l’investissement à distance, voire d’entièrement le déléguer.
On a donc un double gain : gain financier et gain de temps. Que demander de plus !

Petite présentation rapide des avantages des deux dispositifs :

La Loi Pinel

  • Réduction d’impôt allant jusqu’à 21%
  • Possibilité de louer le bien à sa famille
  • Des revenus complémentaires pour la retraite

Le statut Loueur Meublé
Non Professionnel (LMNP)

  • Des revenus immédiats exonérés d’impôts
  • Un remboursement de la TVA sur l’achat
  • Constitution d’un patrimoine
Pour résumer

Vous payez plus de
5 000€ d’impôt par an
et souhaitez réduire ce
montant ?

Vous souhaitez percevoir des
revenus immédiats exonérés
d’impôts
et vous constituer un patrimoine ?

C’est une vision très schématisée car il peut bien entendu exister de nombreux cas particuliers (vous avez de gros revenus mais ne payez pas d’impôt car vous défiscalisez déjà, vous avez plus de 50 ans, vous avez une grosse épargne, vous souhaitez investir dans l’immobilier mais sans forcément vouloir réduire vos impôts…)

Dans le doute il est préférable de s’adresser via le chat à un conseiller qui vous posera davantage de questions pour départager les deux fiscalités lors d’une cession téléphonique (ou en visio).

Rentrons dans le détail et comparons ces deux fiscalités :

Pinel
LMNP
Prix d’achat du bien
Remboursement de la TVA
Non
Oui
Soit 20% du montant du bien
Type de location
Location nue
Location meublée
Mobilier compris dans le prix d’achat
Sécurité du bail
Bail de location classique
Bail de location classique
Rentabilité moyenne
De 3 à 4%
De 4% à 5%
Imposition sur les loyers perçus
Imposition au régime des revenus fonciers
Aucune
Réduction de votre impôt sur le revenu
Jusqu’à -21%
Aucune
Prix d’achat du bien
Pinel
LMNP
Frais de notaire :
Environ 2,5% du montant du bien
Environ 10% du montant du bien
Type de location
Location nue
Location meublée
Mobilier compris dans le prix d’achat
Sécurité du bail​
Bail de location classique
Bail de location classique
Rentabilité moyenne​
De 3 à 4%
De 4% à 5%
Imposition sur les loyers perçus
Imposition au régime des revenus fonciers
Aucune
Réduction de votre impôt sur le revenu
Jusqu’à -21%
Aucune

J’ai choisi ma fiscalité, maintenant comment choisir une ville ?

Comme nous vous l’avons indiqué au début de cet article, pour investir rien ne vous oblige à choisir la ville dans laquelle vous habitez bien au contraire – même si vous en avez très envie – car vous risquez d’y mettre de l’affectif et ce n’est jamais bon. Il est fort possible que vous ne vous rendiez jamais sur place, il n’y a donc aucune raison de faire ce choix là (sauf si votre ville est une championne du marché de l’investissement !).

Ce qu’il faut regarder pour choisir une ville c’est en priorité :
Son dynamisme (emploi, croissance de la population)
Sa situation géographique (proximité avec une grande ville, ou la côte d’azur par exemple, sa facilité d’accesibilité…)
Son développement (est-ce une ville en expansion, avec des projets d’urbanisme en cours, des constructions de transports etc.)

Ensuite, en fonction de la fiscalité qui correspond à votre projet vous pouvez affiner votre recherche en examinant le quartier où se trouve la résidence. Il faut que l’environnement et les infrastructures à proximité correspondent à la demande de vos futurs locataires.
Par exemple, si vous partez sur un investissement LMNP en résidence étudiante votre cible – l’étudiant – a besoin d’avoir son école, des transports et des commerces à proximité immédiate de sa résidence.
Pour un Pinel, la cible sera peut-être un couple de jeunes actifs, avec peut-être un enfant en bas âge, donc privilégier plutôt la proximité avec les écoles primaires, les commerces et les espaces verts, ou bien un couple de retraités qui souhaitera aussi cette proximité avec les commerces et les espaces détente.

En résumé :

Pour la Loi Pinel regardez :

  • Les entreprises créatrices d’emplois
  • Les commerces, services et transports
  • Les écoles
  • Les espaces verts, loisirs nature

Pour le LMNP regardez :

  • Les grandes écoles, universités, campus etc.
  • La diversité des transports
  • Les commerces de proximité
  • Les restaurants, loisirs
  • Les entreprises créatrices d’emplois

Dans tous les cas, chez Maslow nous avons sélectionné les programmes que nous vous présentons en fonction de ces critères. Avant d’accepter un partenariat sur un programme avec un promoteur, nous réalisons notre propre étude de marché pour analyser le potentiel de location et de revente des biens. Vous êtes donc assuré de faire le bon choix d’emplacement pour bien louer et bien revendre !

Notre top 3 des villes où investir

Angers

La ville préférée des français est pleine d'avenir ! Élue aussi ville la plus verte et campus préféré des étudiants de la région, elle est la star de l'année 2023 !

Numéro 1
Toulouse

Classée 2ème des villes où il fait bon travailler et meilleure ville étudiante, son patrimoine culturel et architectural ainsi que son activité économique sont au top.

Numéro 2
Rennes

La capitale de la Bretagne est aussi le premier pôle économique de la région. Son réseau de transport développé et ses services en font une ville très appréciée des étudiants.

Numéro 3
Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.