En 2021, pas moins de 3.7 millions de résidences secondaires étaient enregistrées en France, soit 9.9 % du parc immobilier (chiffres Insee 2021).
Mais est-il réellement intéressant d’investir dans une résidence secondaire lorsque l’on possède déjà un logement principal ? Un investissement locatif peut-il être considéré comme une résidence secondaire ? Comment optimiser sa fiscalité et éviter les erreurs fréquentes ?
Ce type de biens peut devenir un excellent levier pour développer votre patrimoine, générer des revenus et profiter d’un bien que vous pourrez utiliser à votre rythme. À condition de connaître les règles essentielles et d’éviter certains pièges.
Dans ce guide, vous allez découvrir comment choisir le bon modèle de location, comprendre la fiscalité en vigueur, sélectionner la résidence secondaire la plus adaptée et sécuriser chaque étape de votre projet.
Pour en savoir plus
Pourquoi investir dans une résidence secondaire quand on est déjà propriétaire ?
Investir dans une résidence secondaire lorsque l’on possède déjà sa résidence principale peut offrir plusieurs avantages concrets. C’est une manière simple et efficace de renforcer votre patrimoine sans modifier votre situation de propriétaire occupant.
Un moyen clair de diversifier votre patrimoine
Investir dans une résidence secondaire lorsque l’on possède déjà sa résidence principale peut offrir plusieurs avantages concrets. C’est une manière simple et efficace de renforcer votre patrimoine sans modifier votre situation de propriétaire occupant.
Possibilité de générer des revenus locatifs
Une résidence secondaire n’est pas nécessairement un bien dormant. Louée de manière occasionnelle, saisonnière ou régulière, elle peut générer des revenus complémentaires permettant d’alléger considérablement le coût du crédit ou des charges courantes.
Selon le type de location choisi, vous pouvez bénéficier d’une rentrée d’argent plus flexible en saisonnier ou plus stable en location meublée ou nue annuelle.
Un investissement généralement sécurisé
Les zones attractives (mer, montagne, campagne recherchée, villes touristiques) offrent une demande locative dynamique. Le risque de vacance locative reste limité lorsque le bien se situe dans un secteur à forte fréquentation.
Un atout pour préparer la retraite
Investir dans une résidence secondaire permet également d’anticiper l’avenir. Ce bien peut devenir un futur lieu de retraite, ou être revendu avec une plus-value potentielle.
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Un investissement locatif compte-t-il comme une résidence secondaire ?
Lorsqu’on achète un bien immobilier pour le mettre en location, une question revient souvent : ce logement est-il considéré comme une résidence secondaire ? La distinction est importante, car elle influence directement la fiscalité, le mode de financement et l’usage que l’on peut faire du bien.
Investissement locatif et résidence secondaire : deux notions différentes
Par définition, une résidence secondaire est un logement dont vous vous réservez l’usage personnel en complément de votre résidence principale. Elle peut être occupée ponctuellement, le week-end ou pendant les vacances, mais reste destinée à votre propre confort.
À l’inverse, un investissement immobilier est un bien acheté dans le but d’être loué, avec pour objectif principal la génération de revenus. Votre intention au moment de l’acquisition joue un rôle essentiel : si vous achetez un bien exclusivement pour le louer, il ne sera pas considéré comme une résidence secondaire.
Un bien peut-il être à la fois une résidence secondaire et servir d'investissement locatif ?
Oui, mais sous certaines conditions. Il est tout à fait possible d’alterner usage personnel et location, notamment dans le cadre :
- de la location saisonnière,
- ou de périodes de location ponctuelles lorsque vous n’occupez pas le bien.
Dans ce cas, le logement reste juridiquement une résidence secondaire, mais il devient également un bien générateur de revenus locatifs, ce qui ouvre la porte à des régimes fiscaux spécifiques.
Quelle fiscalité pour une résidence secondaire mise en location ?
La fiscalité des revenus locatifs meublés : micro-BIC ou régime réel
Si vous louez votre résidence secondaire meublée, vous relevez de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La location meublée non professionnelle (LMNP) est accessible si vos revenus ne dépassent pas le seuil de 23 000 € / an et ne représentent pas plus de 50 % des revenus du ménage.
Si les conditions ci-dessus sont remplies, alors deux régimes fiscaux s’offrent alors à vous :
- le régime micro-BIC : pour les investisseurs dont les recettes locatives sont inférieures à 77 700 €. Le régime octroi un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.
- le régime réel : pour les investisseurs dont les recettes locatives sont supérieures à 77 700 €. L’investisseur peut également choisir ce régime si ses revenus locatifs sont inférieurs. Le régime permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier sur le long terme ainsi que de déduire les charges déductibles incombées au propriétaire du revenu imposable. Ce régime est de fait plus avantageux pour les propriétaires avec des charges plus élevées.
Bon à savoir - Evolution du micro-BIC en 2025
Attention, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 diminue l’abattement forfaitaire des meublés de tourisme classés et non classés.
Dans le cas des meublés de tourisme classés et chambres d’hôte, l’abattement passe de 71 à 50 % dans une limite de 77 700 € / an contre 188 700 € auparavant. Et dans le cas des meublés non classés, l’abattement diminue de 50 à 30 % dans une limite de 15 000 € / an contre 77 700 € l’année d’avant.
La fiscalité des locations nues : micro-foncier ou régime réel
Si vous choisissez de louer votre résidence secondaire non meublée, les revenus tirés de cette location relèvent du régime des revenus fonciers. Deux dispositifs fiscaux sont possibles : le micro-foncier ou le régime réel.
Le micro-foncier s’applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 %, ce qui signifie que seuls 70 % des loyers sont imposés. Il est particulièrement adapté si vous supportez peu de charges (pas ou peu de travaux, faible crédit, charges de copropriété limitées).
Si vos loyers dépassent les 15 000 €, ou si vous optez volontairement pour ce régime, vous relevez du réel.
Ce système vous permet de déduire l’ensemble des dépenses réellement supportées, notamment :
- travaux d’entretien et de réparation
- charges de copropriété
- assurances
- taxe foncière
- intérêts d’emprunt
- frais de gestion (agence, expert-comptable…)
- provisions pour charges
Lorsque ces charges dépassent les loyers perçus, vous créez un déficit foncier, imputable :
- jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global
- le surplus reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers
La fiscalité sur la plus-value immobilière
En cas de revente, votre résidence secondaire n’est pas exonérée de l’impôt sur la plus-value, contrairement à la résidence principale. Deux prélèvements s’appliquent :
- 19 % d’impôt sur la plus-value,
- 17,2 % de prélèvements sociaux
Soit une taxation totale de 36,2 %, avec un système d’abattements progressifs. Vous êtes totalement exonéré après 22 ans de détention pour l’impôt, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
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Comment financer une résidence secondaire quand on est déjà propriétaire ?
Acheter une résidence secondaire représente un projet important, surtout lorsque l’on possède déjà une résidence principale et, parfois, un crédit en cours. Pourtant, plusieurs solutions existent pour financer ce nouvel investissement sans nécessairement déséquilibrer votre budget.
Contracter un nouveau crédit immobilier
La solution la plus courante consiste à financer la résidence secondaire via un crédit immobilier. Les banques étudient alors votre capacité d’endettement en tenant compte :
- de vos revenus,
- de vos charges actuelles,
- et de vos autres crédits en cours.
Dans un contexte où la règle du taux d’endettement de 35 % est scrupuleusement appliquée, il est essentiel de présenter un dossier solide. Les banques apprécient particulièrement les projets bien structurés, notamment si le bien génère des revenus locatifs permettant de compenser une partie de la mensualité.
Mobiliser un apport ou une épargne existante
Certains propriétaires choisissent de financer leur résidence secondaire en mobilisant :
- une épargne disponible (livrets, assurance vie, PEL…)
- un héritage
- une participation salariale
- ou une partie des fonds issus de la revente d’un autre bien
Utiliser un apport réduit le coût du crédit et améliore fortement la capacité d’emprunt.
Opter pour un prêt in fine
Pour les investisseurs souhaitant maximiser leur capacité d’acquisition, le prêt in fine peut être une solution pertinente. Dans ce montage, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance, généralement grâce à une épargne placée en parallèle (souvent une assurance vie).
Utiliser les futurs revenus locatifs dans votre montage financier
Les revenus locatifs futurs peuvent être intégrés dans leur calcul de financement, surtout si vous disposez d’un projet clair (localisation attractive, estimation de loyer, simulation réaliste). Cela permet d’améliorer la capacité d’emprunt et de crédibiliser votre dossier, à condition d’apporter des chiffres cohérents, idéalement issus d’une estimation professionnelle.
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