Avant de calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il faut savoir ce qu’il en restera une fois l’impôt payé.
Louer un bien immobilier nu ou meublé, rester au régime forfaitaire ou passer au régime réel, opter ou non pour un mécanisme d’amortissement : ces choix n’ont pas le même effet sur votre imposition. Ni au moment où vous percevez vos loyers, ni au moment où vous revendez.
Ce guide fait le point sur les règles applicables en 2026 : comment sont imposés vos revenus locatifs, quel régime retenir selon votre situation, quels dispositifs existent depuis la fin du Pinel, et quels impôts prévoir au-delà de l’impôt sur le revenu.
Investissement locatif : l'essentiel sur la fiscalité en 2026
- Vos loyers ne sont pas imposés à part. Ils s’ajoutent aux autres revenus de votre foyer et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.
- Le taux de prélèvements sociaux sur les loyers perçus diffère désormais selon le type de location. Il reste à 17,2 % pour la location nue, mais atteint 18,6 % pour la location meublée non professionnelle (LMNP) depuis le relèvement de la CSG voté en loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
- Il existe deux principaux régimes pour chaque type de location. En location nue : le micro-foncier, jusqu’à 15 000 € de loyers annuels avec un abattement de 30 %, ou le régime réel, qui permet de déduire vos charges et de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. En location meublée : le micro-BIC, avec un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 (seuil porté à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028), ou le régime réel, qui ouvre droit à l’amortissement du bien et du mobilier.
- La fiscalité se joue aussi à la revente. La plus-value immobilière est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération progressive : totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. En LMNP au réel, les amortissements déduits pendant la détention viennent augmenter la plus-value imposable.
- Un nouveau dispositif a remplacé le Pinel. Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, s’applique depuis le 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Il permet d’amortir chaque année une fraction du prix d’un logement loué nu, de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf selon le niveau de loyer pratiqué, en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans avec plafonds de loyer et de ressources.
Comment sont imposés les revenus locatifs ?
La composition de l'impôt : IR et prélèvements sociaux
Les loyers que vous percevez ne font pas l’objet d’un impôt spécifique. Ils viennent s’ajouter aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres loyers) et subissent deux prélèvements distincts, qui s’appliquent simultanément sur la même base :
- l’impôt sur le revenu, calculé selon le barème progressif : 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) ;
- les prélèvements sociaux, à un taux forfaitaire qui dépend du type de location.
Le calcul se résume à une formule simple :
Impôt total = revenu locatif net × TMI + revenu locatif net × taux de prélèvements sociaux
Le revenu locatif net correspond à vos loyers après application de l’abattement forfaitaire (au régime micro) ou après déduction de vos charges réelles (au régime réel).
Par exemple, vous percevez 9 000 € de loyers par an pour un logement loué nu, vous relevez du micro-foncier et votre TMI est de 30 %. Après l’abattement de 30 %, votre base imposable est de 6 300 €. Vous paierez 1 890 € d’impôt sur le revenu et 1 083 € de prélèvements sociaux, soit environ 2 973 € au total.
Location nue ou meublée : deux catégories fiscales différentes
Tout part de ce choix, car il détermine la catégorie dans laquelle vos loyers sont déclarés.
Si vous louez un logement vide, vos loyers relèvent des revenus fonciers. Deux régimes s’offrent à vous : le micro-foncier, encadré par l’article 32 du Code général des impôts, ou le régime réel.
Si vous louez un logement meublé, vous basculez dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), celle des activités commerciales. Là encore, deux régimes : le micro-BIC, prévu à l’article 50-0 du Code général des impôts, ou le régime réel, qui ouvre droit à l’amortissement du bien.
Prélèvements sociaux : ce qui a changé en 2026
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé le taux de CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Mais la loi a expressément maintenu l’ancien taux pour certains revenus, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Résultat : les bailleurs ne sont pas tous logés à la même enseigne.
| Type de revenu |
Taux global de prélèvements sociaux |
Dont CSG |
|---|---|---|
|
Revenus fonciers (location nue)
|
17,2 %
|
9,2 %
|
|
Revenus BIC (LMNP)
|
18,6 %
|
10,6 %
|
|
Plus-values immobilières
|
17,2 %
|
9,2 %
|
Cette hausse s’applique aux revenus LMNP perçus dès 2025, déclarés au printemps 2026. Elle représente 1,4 point de prélèvements supplémentaires sur votre bénéfice imposable en meublé, soit 14 € pour 1 000 € de résultat. Ce n’est pas un bouleversement, mais c’est un paramètre à intégrer si vous hésitez encore entre nu et meublé.
Location nue : la fiscalité des revenus fonciers
Vous louez un bien locatif nu ? Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Voici les régimes fiscaux qui s’appliquent.
Le régime micro-foncier : la simplicité
Le micro-foncier s’applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts annuels, tous biens confondus, ne dépassent pas 15 000 €. Vous n’avez aucune déclaration annexe à remplir : il suffit de reporter le montant de vos loyers sur votre déclaration de revenus, et l’administration applique d’elle-même un abattement forfaitaire de 30 %.
Ce régime est donc intéressant si vos charges sont inférieures à vos loyers. Si les charges sont supérieures, le régime réel devient plus favorable.
Le régime réel : déduire ses charges
Le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 15 000 € de loyers. En dessous, vous pouvez l’adopter sur option, mais cette option vous engage pour trois ans, période pendant laquelle vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier. Elle se reconduit ensuite tacitement chaque année.
Son principe : vous déclarez vos loyers réels et vous en déduisez vos charges réelles, sur le formulaire 2044.
Ce que vous pouvez déduire :
- les intérêts d’emprunt et les frais liés au crédit (frais de dossier, assurance emprunteur, garantie)
- la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable auprès du locataire
- les primes d’assurance : propriétaire non occupant, garantie loyers impayés
- les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration
- les charges de copropriété non récupérables
- les frais de gestion : honoraires d’agence, frais de procédure, rémunération d’un gardien
- les indemnités d’éviction ou de relogement versées à un locataire
Le déficit foncier : quand les charges dépassent les loyers
Si vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. C’est fréquent la première année, lorsque des travaux importants sont engagés.
Ce déficit s’impute sur votre revenu global, celui qui sert de base à votre impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 € par an. La fraction qui dépasse cette limite reste reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Le plafond est revalorisé à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de sortir des classes E, F ou G du diagnostic de performance énergétique.
Attention : le déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est jamais imputable sur votre revenu global. Les intérêts s’imputent en priorité sur vos loyers, et s’ils créent un déficit, celui-ci ne peut s’imputer que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Seules les autres charges, principalement les travaux, ouvrent droit à l’imputation sur le revenu global.
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Location meublée : la fiscalité du LMNP
En location meublée, vos loyers ne sont plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec à la clé un abattement plus généreux au régime forfaitaire et, au régime réel, un mécanisme absent de la location nue : l’amortissement.
Le logement doit répondre à la définition légale du meublé, c’est-à-dire qu’il comporte l’ensemble des équipements figurant sur la liste réglementaire permettant au locataire d’y vivre immédiatement.
Le micro-BIC : les plafonds selon la nature du bien
Le régime micro-BIC s’applique par défaut si vos recettes ne dépassent pas un plafond. Mais depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, ce plafond et le taux d’abattement dépendent du type de location pratiquée.
| Type de location meublée |
Plafond annuel de recettes locatives |
Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
|
Longue durée
(bail classique, bail mobilité, étudiant) |
77 700 € pour les revenus 2025
83 600 € pour les revenus 2026 |
50 %
|
|
Meublé de tourisme classé
et chambre d'hôtes |
77 700 € pour les revenus 2025
83 600 € pour les revenus 2026 |
50 %
|
|
Meublé de tourisme non classé
|
15 000 €
|
30 %
|
Comme au micro-foncier, l’abattement est plus favorable aux investisseurs dont les charges réelles ne sont pas très élevées.
Le régime réel simplifié : déduction des charges et amortissement du bien
Le régime réel s’applique automatiquement en cas de dépassement des plafonds de recettes locatives indiqués ci-dessus, ou sur option de votre part. Il impose une comptabilité commerciale et le dépôt d’une liasse fiscale, ce qui suppose généralement de faire appel à un expert-comptable.
Dans un premier temps, vous déduisez les mêmes dépenses qu’en location nue (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, charges de copropriété, frais de gestion), auxquelles s’ajoutent l’achat du mobilier et des équipements, les frais de comptabilité et, le plus souvent, les frais de notaire payés à l’acquisition.
Vous appliquez l’amortissement par la suite. Chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du bien et du mobilier, sans aucun décaissement réel. Le terrain, qui ne se déprécie pas, n’est jamais amortissable. Le bâti est ventilé par composants (gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements), chacun amorti sur sa propre durée d’usage, généralement entre 25 et 40 ans. Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans.
Bon à savoir - LMNP ou LMP : où se situe la frontière ?
Vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Les deux conditions doivent être réunies.
Nu ou meublé : quel régime choisir en 2026 ?
Il n’existe pas de régime universellement meilleur. Le bon choix dépend de votre niveau de charges, de votre tranche d’imposition, de votre horizon de détention et du temps que vous êtes prêt à consacrer à la gestion.
Voici ce qui les sépare réellement.
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
|
Catégorie fiscale
|
Revenus fonciers
|
Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
|
|
Abattement au régime forfaitaire
|
30 % jusqu'à 15 000 € de loyers
|
50 % jusqu'à 77 700 € de recettes
(83 600 € pour les revenus 2026 à 2028) |
|
Amortissement du bien
|
Non, sauf dispositif Jeanbrun
|
Oui, au régime réel
|
|
Prélèvements sociaux
|
17,2 %
|
18.6 %
(17.2 % pour la plus-value)
|
|
Déficit imputable sur le revenu global
|
Oui, jusqu'à 10 700 € par an
|
Non, report sur les revenus
de même nature uniquement |
|
À la revente
|
Plus-value des particuliers, exonération à 22 ans à l'IR
(30 ans pour les prélèvements sociaux) |
Pareil + amortissements déduits réintégrés
dans le calcul de la plus-value |
|
Déclaration fiscale
|
Formulaire 2044 pour les revenus fonciers
|
Formulaire 2042 C PRO pour les revenus BIC
|
La fiscalité à la revente : la plus-value immobilière
La fiscalité de votre investissement ne s’arrête pas à vos loyers. Le jour où vous revendez, la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition constitue une plus-value, elle-même imposable.
Comment se calcule la plus-value
La plus-value brute correspond à l’écart entre votre prix de cession et votre prix d’acquisition, chacun pouvant être corrigé.
Le prix d’acquisition est majoré des frais de notaire et droits d’enregistrement :
- soit sur leur montant réel justifié
- soit par un forfait de 7,5 % du prix d’achat
Il peut également être majoré des travaux réalisés, sur justificatifs, ou d’un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Le prix de cession est quant à lui diminué des frais supportés lors de la vente, notamment le coût des diagnostics obligatoires.
Ces majorations forfaitaires sont un levier réel : sur un bien acheté 180 000 €, elles ajoutent jusqu’à 40 500 € au prix d’acquisition, donc autant de plus-value en moins.
Les taux d'imposition
La plus-value nette est soumise à deux prélèvements distincts :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, à taux forfaitaire et non au barème progressif ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux, la hausse de CSG votée pour 2026 ne concernant pas les plus-values immobilières.
Soit un taux global de 36,2 % avant application des abattements.
Une surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Son taux est progressif, de 2 % à 6 % selon le montant.
Les abattements pour durée de détention
Le régime de la plus-value des particuliers offre un abattement sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux selon la durée de détention. Plus le bien est détenu longtemps, plus l’abattement est important.
| Durée de détention | Abattement sur l'impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
|
Moins de 6 ans
|
Aucun
|
Aucun
|
|
De la 6ᵉ à la 21ᵉ année
|
6 % par an
|
1,65 % par an
|
|
22ᵉ année
|
4 %
|
1,60 %
|
|
De la 23ᵉ à la 30ᵉ année
|
Exonération totale
|
18.6 %
(17.2 % pour la plus-value)
|
|
Au-delà de 30 ans
|
Exonération totale
|
Exonération totale
|
Les autres impôts de l'investissement locatif
L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne sont pas les seules lignes à prévoir. Plusieurs taxes s’ajoutent, certaines chaque année, d’autres selon votre situation.
La taxe foncière
Son montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du logement, réduite d’un abattement de 50 %, puis multipliée par les taux votés par les collectivités locales. Ces taux variant fortement d’une commune à l’autre, deux biens comparables peuvent afficher des taxes foncières très différentes. Renseignez-vous avant d’acheter : le montant figure sur l’avis d’imposition du vendeur.
Bonne nouvelle au régime réel : la taxe foncière est intégralement déductible de vos revenus fonciers, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que vous récupérez auprès de votre locataire.
Les logements neufs bénéficient par ailleurs d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achèvement, sous réserve des délibérations de la commune, qui peut en supprimer la part communale.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
La location meublée étant une activité commerciale, elle rend en principe redevable de la CFE, même sous le statut de loueur non professionnel.
Vous en êtes exonéré la première année d’activité. Son montant dépend ensuite de la commune et repose sur une base minimale lorsque vous ne disposez pas de local professionnel, ce qui est le cas de la plupart des bailleurs.
Certaines situations ouvrent droit à une exonération permanente, notamment la location d’une partie de votre habitation personnelle. En location nue, la CFE ne s’applique pas.
Elle est déductible de vos revenus BIC au régime réel.
