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Plus-value immobilière : définition, calcul et montant

Dans cet article vous trouverez :

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat, reflétant ainsi la valorisation ou la dépréciation de ce bien au fil du temps.

Dans un marché immobilier en constante évolution, comprendre la plus-value immobilière est essentiel pour les propriétaires, les investisseurs, et même les pouvoirs publics. Elle influence non seulement les décisions individuelles d’achat et de vente, mais également le marché dans son ensemble.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

On parle de plus-value immobilière lorsque le vendeur obtient un prix de vente supérieur à celui qu’il a obtenu pour acheter le logement. Il s’agit ainsi de la différence entre le prix de vente et le prix initial d’achat lors de :

  • La vente d’un bien immobilier ou d’un terrain
  • La vente à travers une société civile immobilière (SCI) qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
  • La vente de droits tel qu’un usufruit ou des servitudes
  • Un échange de biens

Elle est déterminée en soustrayant le prix d’achat du prix de vente. Le prix d’achat inclut non seulement le coût initial du bien, mais aussi divers frais tels que les droits de mutation et les frais de notaire.

Divers frais et taxes peuvent être déduits, comme les frais de courtage et certaines dépenses liées à l’amélioration du bien. Il est essentiel de conserver tous les justificatifs pour prouver ces dépenses.

La législation prévoit des abattements sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien. Par exemple, en France, la plus-value sur les terrains à bâtir est totalement exonérée après 22 ans de détention. Cette règle peut varier selon les juridictions.

Enfin, il existe plusieurs exceptions dans la prise en compte de la plus-value, tels que :

  • Les cessions de biens immobiliers qui ont été acquis il y a plus de 22 ans
  • Les plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence principale sans de durée de détention minimale
  • Les plus-values qui concernent les biens dont la valeur est inférieure à 15.000 €
  • Tous les cas d’expropriation


La consultation d’un notaire ou d’un expert immobilier est souvent conseillée pour naviguer dans ces situations complexes.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Lorsque l’on calcule une plus-value immobilière, il faut faire la différence entre le prix de vente avec le prix d’acquisition. Pour rappel, le prix de vente est inscrit sur l’acte définitif de la transaction. Plusieurs frais peuvent être déduits sur la base de justificatifs comme les coûts liés aux diagnostics immobiliers obligatoires (DPE) ou encore l’acquittement de la TVA.

Le prix d’acquisition, quant à lui, englobe le prix que le propriétaire a payé pour acquérir le bien avec les divers frais annexes et les travaux. Si l’actuel propriétaire a acheté le bien à titre onéreux, alors le prix figurera dans l’acte notarié. Il faut également prendre en compte un forfait de 7.5 % qui rassemble les frais d’acquisition tels que les frais de notaire, les droits d’enregistrement ou encore la TVA.

Lorsque le propriétaire a acquis le bien à titre gratuit, le prix d’acquisition est dès lors similaire à celui qui est renseigné dans l’acte de succession ou de donation avec l’ajout des frais réels. Il peut être également augmenté selon le montant des travaux effectués par le propriétaire. Les travaux admissibles concernent :

  • La construction
  • La reconstruction
  • L’agrandissement
  • L’amélioration


Le montant du prix d’acquisition peut augmenter soit avec un montant forfaitaire qui équivaut à 15 % du prix, soit en établissant le montant réel de l’ensemble des travaux. Dans ce cas, le propriétaire doit apporter des factures comme preuve que les travaux ont bien été réalisées par une entreprise. Selon les situations, le forfait à 15 % peut s’avérer plus avantageux.

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Quelle est la fiscalité de la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est généralement soumise à l’impôt sur les revenus. Le taux peut varier considérablement selon la nature du bien (résidence principale, secondaire, investissement locatif, etc.).

Il existe diverses exemptions et réductions d’impôt liées à la plus-value immobilière. Par exemple, la vente d’une résidence principale peut être exonérée dans certaines juridictions. D’autres exemptions peuvent être liées à l’utilisation du produit de la vente pour acheter une nouvelle propriété ou à des situations spécifiques comme la vente d’un bien hérité.

Le processus de déclaration et de paiement des impôts sur la plus-value peut être complexe et exige une attention particulière aux détails. La collaboration avec un professionnel, tel qu’un notaire ou un fiscaliste, peut faciliter la compréhension des obligations légales et assurer la conformité.

Taux d’imposition sur la plus-value immobilière

La réalisation d’une plus-value immobilière par le vendeur entre dans le cadre de l’impôt sur le revenu dont le taux forfaitaire actuel est de 19 %, associé avec des prélèvements sociaux à 17.2 %. Ce qui revient à une taxation globale de 36.20 %.

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, l’abattement commence à partir de la 6ème année de détention du bien, et représente 6 % jusqu’à la 21ème année. Il est ensuite de 4 % lors de la 22e année puis le propriétaire acquiert l’exonération sur cette plus-value au-delà de la 22e année.

En ce qui concerne le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement est fixé à 1.65 % entre la 6e et la 21e année. Il diminue ensuite à 1.60 % à la 22e année pour remonter à 9 % entre la 23e et la 30e année. Au-delà de cette période, l’exonération est complètement intégrée.

Il faut ajouter à tout cela une taxe complémentaire de 2 à 6 % suite à l’application de l’abattement si le montant est supérieur à 50.000 €. Cette taxe supplémentaire concerne l’ensemble des plus-values sur des transactions ayant eu lieu depuis le 1er janvier 2013.

Au moment de la signature de l’acte de vente, le notaire prélève le montant d’imposition sur le prix de la transaction et effectue le versement aux services de la publicité foncière locaux.

Cas d’abattement exceptionnels de 70 ou 85 %

L’article 28 issu de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 dite de finances rectificative pour l’année 2017 stipule l’autorisation d’un abattement exceptionnel de 70 ou 85 % lorsque la vente concerne une cession de terrains à bâtir destinés à la démolition. Ils doivent par la suite faire l’objet d’un plan de reconstruction d’un ensemble de bâtiments d’habitation collectifs, implantés dans des zones où il y a un fort déséquilibre entre la demande et l’offre disponible.

Pour pouvoir bénéficier de cet abattement exceptionnel, il faut toutefois respecter certaines conditions :

  • Les logements doivent représenter au moins 50 % de la surface totale construite
  • Les travaux de construction doivent être finis dans un délai de 4 ans
  • La cession doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit la signature de la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente

Impact de la plus-value immobilière sur les transactions

La perspective de réaliser une plus-value peut influencer les décisions d’achat et de vente. Les propriétaires peuvent chercher à vendre au moment opportun pour maximiser la plus-value, tandis que les acheteurs peuvent être motivés par le potentiel de croissance de la valeur.

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Quelles sont les plus-values immobilières exonérées d’impôt ?

Les alinéas II et III de l’article 150 U du Code Général des Impôts définissent les cessions exonérées d’impôt. Voici la liste :

  • Vente de résidence principale ainsi que des dépendances immédiates (article 150 U-1° et 3°)

  • Vente d’un bien à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31/12/2022)

  • Vente d’un droit de surélévation dont les conditions sont stipulées dans l’article 150 U II-9°

  • Vente d’un bien auprès d’un acteur privé qui s’engage à construire des logements sociaux dans un délai imparti de 4 ans

  • L’échange d’un bien pour un remembrement immobilier (article 150 U II-5°)
  • La vente d’un bien dont la valeur de la plus-value est inférieure ou égale à 15.000 € pour un célibataire, 30.000 € pour un couple marié sous le régime de la communauté

  • La vente d’un logement basé en France par des contribuables non-résidents (article 150 U II-2°)

  • La vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans

  • La vente par des personnes retraitées ou en situation d’invalidité et en condition modeste (article 150 U III)

  • La vente par un propriétaire qui a exercé son droit de délaissement sous certaines conditions ainsi que le remploi du prix de vente par l’achat dans une période d’un an
  • La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée lorsque le bien est reçu par donation ou succession.

  • Un abattement peut être appliqué en fonction de la durée de détention pour réduire la plus-value imposable, avec des taux différents pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

  • Les taux d’imposition des plus-values comprennent un taux fixe de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %.
    Une taxe additionnelle (2 à 6 %) s’applique aux plus-values supérieures à 50 000 € (après abattements) réalisées à partir du 1er janvier 2013.

  • Les notaires calculent la plus-value imposable et s’occupent du paiement de l’impôt lors de la vente d’un bien immobilier. Les vendeurs doivent également déclarer les plus-values sur leur déclaration d’impôt sur le revenu.
Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Aurélien Le Saint

Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.