Montpellier réunit les conditions pour un investissement avec le dispositif Jeanbrun : une demande locative structurellement tendue et un prix au m2 qui reste maîtrisé par rapport aux autres métropoles.
La ville compte plus de 80 000 étudiants, soit 17 % de la population totale, et l’une des plus fortes croissances démographiques de France portée par :
- sa proximité avec la Méditerranée et son climat idéal
- un réseau de transports dense avec cinq lignes de tramway et plus de 40 lignes de bus
- un tissu économique dynamique : santé, numérique ou encore recherche autour de la faculté de médecine
Montpellier est classée en zone A, le plafond de loyer Jeanbrun dans le logement intermédiaire s’élève à 14.64 €/m2, et le rendement brut espéré peut aller de 3.5 à 6 % selon les quartiers.
Découvrez dans ce guide toutes les informations essentielles pour réussir votre investissement locatif en loi Jeanbrun à Montpellier !
Montpellier en Loi Jeanbrun : les chiffres à retenir
| Critères | A retenir |
|---|---|
|
Zone de plafonds
|
A
|
|
Plafond de loyer
(niveau intermédiaire) |
14.64 €/m²
|
|
Prix moyen du m2 (juillet 2026)*
|
3 448 €
|
|
Loyer mensuel moyen au m2
|
16.0 €
|
|
Rendement brut moyen
|
3.5 à 6 %
selon les quartiers |
|
Encadrement des loyers
|
Non
|
|
Nombre de logements anciens (avant 2021)**
|
161 858
|
|
DPE majoritaire***
|
C (49.8 %)
D (22.7 %) |
*DVF et PAP – 1er juillet 2026
**Insee, RP2023 exploitation principale, géographie au 01/01/2026
***ADEME – évaluation sur les 85 153 DPE effectués à Strasbourg depuis juillet 2021
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181 000 €
T3 à Uzès
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T2 à Nantes
214 473 €
Dispositif Jeanbrun : Les meilleures villes où INVESTIR en 2026 !
Le dispositif Jeanbrun à Montpellier (34) : les infos à retenir
Issue de la loi de finances 2026, la loi Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, succède à l’ancienne loi de défiscalisation Pinel avec une logique fiscale radicalement différente. Là où le Pinel accordait une réduction d’impôt forfaitaire, le dispositif Jeanbrun repose sur l’amortissement : chaque année, l’investisseur déduit de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien (hors quote-part de terrain).
Cet amortissement peut créer ou creuser un déficit foncier, imputable sur le revenu global. Les deux leviers cumulés permettent donc de réduire drastiquement son imposition.
La loi Jeanbrun Montpellier s’articule autour de trois grandes lignes :
- Élargissement du dispositif au neuf ou en VEFA ainsi qu’à l’ancien avec travaux (avec exigence de performance énergétique)
- Trois niveaux de location : intermédiaire, social ou très social avec des taux d’amortissement croissants en contrepartie de plafonds de loyer et de ressources plus stricts. L’objectif est de louer moins cher que le marché.
- Un engagement de 9 ans de location nue à titre de résidence principale, à un locataire hors foyer fiscal
Les taux d'amortissement et plafonds du dispositif Jeanbrun
Le cœur du dispositif, c’est le taux auquel on amortit le bien chaque année. La base amortissable correspond à environ 80 % du prix d’acquisition (la quote-part de terrain, non amortissable, est exclue). Ce taux dépend du niveau de location choisi et de la nature du bien.
| Taux d'amortissement neuf |
Taux d'amortissement ancien avec travaux |
Plafonds d'amortissement | |
|---|---|---|---|
|
Logement intermédiaire
|
3.5 % / an
|
3 % / an
|
8 000 € / an
|
|
Logement social
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4.5 % / an
|
3.5 % / an
|
10 000 € / an
|
|
Logement très social
|
5.5 % / an
|
4 % / an
|
12 000 € / an
|
Dans l’ancien à rénover, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu est réhaussé à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique. Pour rappel, deux conditions sont nécessaires pour investir à Montpellier en Jeanbrun dans l’ancien :
- le montant des travaux doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition
- les travaux doivent permettre d’atteindre la classe A ou B du DPE
Les plafonds de loyers et de ressources applicables à Montpellier
Plafonds de loyer en zone A
Montpellier intra-muros étant classée en zone A, ce sont les plafonds de cette zone qui s’appliquent. Deux types de plafonds sont à respecter simultanément pendant les 9 ans :
- le plafond de loyer au m²
- le plafond de ressources du locataire
En 2026, le plafond de la zone A pour les logements intermédiaires est de 14.64 €/m2.
Ces montants s’entendent avant coefficient de surface, qui ajuste le plafond à la taille du logement selon la formule 0,7 + 19/S (plafonnée à 1,2), où S est la surface habitable + la moitié des annexes.
Dans le cas d’un bien intermédiaire de 30m2 loué en zone A, cela donne le calcul suivant :
- Calcul du coefficient = 0.7 + (19/30) = 0.7 + 0.633 = 1.33 -> plafonné à 1.2
- Calcul du loyer mensuel maximal = 14.69 x 1.2 x 30 = 529 € / mois
Les plafonds de loyer applicables aux locations sociales et très sociales varient selon la commune, conformément au dispositif Loc’Avantages. Vous pouvez consulter les montants en vigueur sur le site de l’Anah.
Les plafonds de ressources en zone A
Le locataire doit également respecter des plafonds de ressources, déterminés en fonction de la composition de son foyer fiscal. À titre indicatif, voici le barème applicable en zone A :
| Composition du ménage | Plafond de revenus |
|---|---|
|
Personne seule
|
44 344 € / an
|
|
Couple
|
66 276 € / an
|
|
Foyer avec 1 personne à charge
|
79 666 € / an
|
|
Foyer avec 2 personnes à charge
|
95 427 € / an
|
|
Foyer avec 3 personnes à charge
|
112 968 € / an
|
|
Foyer avec 4 personnes à charge
|
127 122 € / an
|
|
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 164 € / an
|
Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année (N-2) figurant sur l’avis d’imposition.
L'essentiel à retenir
Le plafond de loyer au niveau de la métropole n’est pas uniforme. Si le centre de Montpellier et les agglomérations voisines (Castelnau-le-Lez, Lattes, Mauguio, etc.) sont en zone A, les autres communes de Montpellier Méditerranée Métropole se répartissent entre zones A et B1. Les communes en zone B1 relèvent d’un plafond de loyer inférieur (11.80 €/m2), à vérifier commune par commune
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Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Montpellier et l'encadrement des loyers : ce qu'il faut retenir
Montpellier applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022. Attention à ne pas confondre :
- Le plafond Jeanbrun : varie selon la zone et le type de loyer pratiqué, condition fiscale du dispositif.
- Le loyer de référence majoré : plafond légal fixé chaque année par arrêté préfectoral de l’Hérault, au titre de l’encadrement. Il varie selon le secteur (Montpellier est découpée en plusieurs zones), le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.
Le niveau de loyer pratiqué par les investisseurs à Montpellier ne peut donc dépasser ces deux plafonds.
Investir à Montpellier avec la loi Jeanbrun : les quartiers à privilégier
Port Marianne
Quartier moderne phare de Montpellier, à proximité immédiate du Lez, concentre l’ensemble des commodités nécessaires en plus d’être bien desservi par les transports en commun. Il est également proche du centre historique et de l’Odysseum à l’entrée de la ville.
- Prix au m2 : 4 587 €
Cambacérès
Nouvel éco quartier ambitieux de 60 hectares autour de la gare Sud de France en cours de développement. Le quartier comportera logements, bureaux, espaces verts, commerces et connecté au centre-ville avec la ligne 1 du tramway. L’aéroport Montpellier Méditerranée et l’autoroute A709 seront également accessibles facilement.
Aiguelongue / Hôpitaux-Faculté
Il s’agit du pôle majeur d’emploi et de formation de la Métropole. Hôpitaux-Facultés comporte le CHU de Montpellier (Hôpitaux Lapeyronie, Arnaud de Villeneuve, Gui de Chauliac) et des centres de recherche d’envergure mondiale (CNRS, INSERM). Cela représente des milliers de soignants, internes, médecins et chercheurs en quête de logements à proximité immédiate.
On retrouve également dans ce quartier le Campus de l’Université de Montpellier (Sciences, Médecine), Université Paul-Valéry (Lettres, Sciences humaines) et de nombreuses écoles d’ingénieurs (Polytech, Chimie).
Le quartier Aiguelongue à proximité comporte plusieurs espaces verts (Parc Méric et du Lez) et jouit d’une forte attractivité du à sa qualité de vie.
La demande en logement y est donc particulièrement forte.
- Prix au m2 Aiguelongue : 4 254 €
- Prix au m2 Hôpitaux-Faculté : 3 656 €
Beaux-Arts / Boutonnet
Ces quartiers sont particulièrement pour réaliser un investissement dans l’ancien à rénover du fait d’une demande particulièrement forte.
Ancien quartier d’artisans, les Beaux-Arts ont conservé leurs rues étroites, leurs petites places ombragées et leurs commerces indépendants. La vie de quartier y est particulièrement animée.
Juste à l’ouest, le quartier Boutonnet est traversé par la ligne 1 et proche de la ligne 4 du tramway, le quartier permet de rejoindre la Place de la Comédie ou les facultés du Nord en moins de 5 minutes.
- Prix au m2 Beaux-Arts : 4 260 €
- Prix au m2 Boutonnet : 4 083 €
Voici les prix au m2 des autres quartiers de la ville :
| Quartier | Prix m2 moyen |
|---|---|
|
Les Arceaux
|
4 242 €
|
|
Gares
|
3 842 €
|
|
Aiguerelles
|
3 755 €
|
|
Les Aubes
|
3 716 €
|
|
Figuerolles
|
3 221 €
|
|
La Chamberte
|
3 032 €
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|
Celleneuve
|
2 533 €
|
Source : MeilleursAgents – prix au m2 au 1er juillet 2026
Investir en Jeanbrun à Montpellier (34) :
faut-il privilégier un programme immobilier neuf ou un bien ancien ?
Un investissement locatif à Montpellier sous le dispositif Jeanbrun peut prendre deux formes : l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou l’acquisition d’un bien ancien avec travaux. Le choix dépend notamment de votre budget, de votre volonté de réaliser des travaux et du quartier recherché.
Voici un comparatif complet pour mieux comprendre les spécificités de chaque option et faire un choix éclairé.
| Critère | Neuf / VEFA | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
|
Prix d'acquisition
|
15 à 20 % plus élevés
|
Moins élevés
mais coût des travaux à intégrer |
|
Frais de notaire
|
Réduits (~2-3 %)
|
Pleins (~7-8 %)
|
|
Base amortissable
|
Valeur du bien (hors terrain)
|
Valeur du bien (hors terrain)
+ travaux de rénovation |
|
Taux d'amortissement
|
3,5 / 4,5 / 5,5 %
|
3 / 4 / 4,5 %
|
|
DPE
|
Conformité normes
énergétiques immédiate (RE2020) |
DPE A ou B à atteindre via travaux
|
|
Garanties
|
Garanties constructeur
(parfait achèvement, biennale ou décennale) |
Aucune
|
Le choix entre l’ancien et le neuf dépend ainsi de vos objectifs d’investissement ainsi que de votre volonté ou non d’amortir les travaux.
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Le Super Jeanbrun à Montpellier : cumuler Jeanbrun et LLI
Il est tout à fait de cumuler LLI et dispositif Jeanbrun à Montpellier, comme sur l’ensemble du territoire. Ce montage fiscal, appelé « Super Jeanbrun », permet de cumuler plusieurs avantages en amont et pendant l’investissement :
- une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) sur l’acquisition du logement neuf (ancien exclu)
- un crédit d’impôt sur 20 ans à hauteur du montant de la taxe foncière
Et ce, en plus des avantages fiscaux du Jeanbrun cités ci-dessus (amortissement et déficit foncier).
Le cumul suppose toutefois de respecter simultanément les conditions des deux dispositifs, dont la création d’une personne morale pour le LLI (la forme la plus commune étant la SCI à l’IR).
Le Super Jeanbrun s’adresse en priorité aux investisseurs fortement fiscalisés (TMI 30 / 41 / 45 %) qui cherchent à maximiser l’effet de levier fiscal sur un bien neuf en zone tendue.
Comment investir en Jeanbrun à Montpellier avec Maslow ?
Un projet Jeanbrun à Montpellier engage sur 9 ans et mobilise plusieurs expertises :
- choix de la zone et du programme
- calibrage fiscal
- respect des plafonds Jeanbrun et de l’encadrement
- financement
- mise en location
Maslow vous accompagne de bout en bout, en six étapes.
1 - Définition des objectifs d'investissement
Un premier échange pour cerner votre situation fiscale (TMI, revenus fonciers existants), votre capacité d’épargne et votre horizon : c’est ce qui détermine le niveau de location (intermédiaire, social, très social) et le plafond de loyer.
2 - Sélection du bien
Nous ciblons les quartiers et programmes neufs cohérents avec votre objectif d’investissement (rendement, sécurité ou valorisation) parmi l’offre montpelliéraine de Maslow.
3 - Montage financier
Accompagnement jusqu’à la signature (VEFA ou ancien réhabilité), avec suivi des garanties et des échéances.
4 - Mise en location et suivi
Recherche d’un locataire éligible aux plafonds de ressources, bail conforme, puis suivi dans la durée pour sécuriser l’avantage fiscal sur les 9 ans d’engagement.
FAQ - Jeanbrun à Montpellier (34)
Montpellier est-elle en zone A pour la loi Jeanbrun ?
Montpellier est-elle en zone A pour la loi Jeanbrun ?
Oui. Montpellier intra-muros est classée en zone A, ce qui fixe le plafond de loyer intermédiaire à environ 14,64 €/m² (avant coefficient de surface).
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir en Jeanbrun à Montpellier ?
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir en Jeanbrun à Montpellier ?
Pour le neuf, les secteurs à privilégier sont Port Marianne, Cambacérès, Montpellier Sud/Ovalie, le secteur EAI–Parc Montcalm et les abords des facultés, ainsi que les communes de la zone A comme Castelnau-le-Lez et Lattes. Ces quartiers concentrent l’offre neuve et une demande locative soutenue.
Peut-on investir dans l'ancien avec la loi Jeanbrun à Montpellier ?
Peut-on investir dans l'ancien avec la loi Jeanbrun à Montpellier ?
Oui, via la voie de l’ancien réhabilité, à condition de réaliser des travaux d’amélioration significatifs amenant le logement au niveau de performance énergétique requis.
Quel rendement locatif espérer à Montpellier ?
Quel rendement locatif espérer à Montpellier ?
Selon le quartier, le rendement brut se situe entre 4 et 6 % environ. Attention : dans un projet Jeanbrun, le rendement à retenir est celui calculé au loyer plafonné
