Si vous louez un bien meublé et que vous possédez un numéro SIREN, vous entrez dans le champ de la réforme de la facturation électronique du 1er septembre 2026, même en cas d’exonération de TVA sur les loyers. Concrètement, dès cette date, vous devrez être en mesure de recevoir les factures de vos fournisseurs (artisans, assurance, expert-comptable, syndic…) via une plateforme agréée.
L’obligation d’émettre des factures électroniques, elle, n’arrivera qu’au 1er septembre 2027, et uniquement pour les loueurs réellement redevables de la TVA, comme la para-hôtellerie ou les résidences de services.
Vous trouverez dans ce guide toutes les réponses à la réforme de la facturation électronique en LMNP en tant que loueur meublé pour préparer l’arrivée de ce changement en toute sérénité.
Pour tout savoir sur le LMNP en 2026 :
Qu'est-ce que la facturation électronique ?
La facturation électronique n’est pas un simple PDF envoyé par e-mail. C’est une facture émise, transmise et reçue dans un format structuré, lisible automatiquement par un logiciel et par l’administration, qui circule via des plateformes agréées (PA) par l’État, et non plus par messagerie ou courrier.
Cette réforme s’inscrit dans la loi de finances 2024 et l’ordonnance n° 2021-1190 du 29 septembre 2021. Son objectif n’est pas de compliquer la vie des bailleurs, mais de lutter contre la fraude à la TVA et, à terme, de permettre le pré remplissage des déclarations : en recevant directement les données de facturation, la DGFiP dispose d’une vision en temps réel des transactions entre professionnels.
Pourquoi les LMNP sont-ils concernés ?
C’est l’erreur la plus répandue chez les loueurs en meublé : « Je ne facture pas de TVA, donc la réforme ne me concerne pas. ». Cette affirmation est fausse, et la nuance se joue sur deux mots souvent confondus :
- Vous êtes assujetti à la TVA dès lors que vous exercez une activité économique indépendante, ce qui est le cas des loueurs en meublé.
- Vous êtes redevable de la TVA seulement si vous la collectez effectivement auprès de vos clients pour la reverser à l’État, par exemple en para-hôtellerie.
La grande majorité des LMNP sont donc des assujettis exonérés : l’article 261 D du Code général des impôts les dispense de collecter la TVA sur leurs loyers, mais ne les fait pas sortir du champ de la réforme.
La réforme de la facturation électronique requiert le numéro SIREN. Dès lors qu’une activité de location meublée est déclarée (immatriculation obligatoire auprès de l’INPI depuis 2023), un SIREN existe.
Seul un propriétaire totalement non immatriculé y échapperait, situation aujourd’hui très rare et, par ailleurs, irrégulière depuis le 1er janvier 2025.
Les dates clés à retenir de la réforme
Toute la réforme tient ans la distinction entre recevoir et émettre des factures au format électronique. Ce sont deux obligations différentes, qui se mettent en place à des échéances distinctes.
1er septembre 2026 : à partir de cette date, tout LMNP disposant d’un numéro SIREN doit être en capacité de recevoir ses factures fournisseurs au format électronique, via une plateforme agréée.
Concrètement, ce sont vos prestataires qui basculent : expert-comptable, artisan qui réalise vos travaux d’entretien, assureur de votre garantie propriétaire non occupant, syndic, agence de gestion… Dès lors qu’ils sont eux-mêmes assujettis, ils transmettront leurs factures via le circuit électronique.
Sans plateforme agréée pour les réceptionner, vous ne pourriez tout simplement plus récupérer ces factures dans les formes attendues, un problème à la fois pour votre comptabilité et pour la déduction de vos charges au régime réel.
1er septembre 2027 : une seconde obligation entre en vigueur : l’émission de factures électroniques (e-invoicing) et la transmission des données de transaction à l’administration (e-reporting). Mais celle-ci ne vise que les loueurs réellement redevables de la TVA : principalement la para-hôtellerie et les résidences de services.
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Facturation électronique en LMNP : êtes-vous concerné ?
Location meublée classique : réception uniquement
C’est la situation de la grande majorité des loueurs : un logement meublé loué à des particuliers, en bail classique d’un an (ou bail mobilité, colocation) comme en location saisonnière sans services para hôteliers.
Dans ce cas, vous êtes concerné par l’obligation de réception des e-factures sur une plateforme agréée au 1er septembre 2026. Vous n’êtes cependant pas concerné par l’émission de factures en septembre 2027.
Para hôtellerie : e-reporting en 2026, e-invoicing en 2027
Vous basculez en para hôtellerie, et donc dans le champ de la TVA, lorsque vous proposez à vos locataires au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, et réception (même non personnalisée) de la clientèle. Une location saisonnière avec ménage et linge fournis peut ainsi relever de la para hôtellerie.
Résidence de services : même logique que la para hôtellerie
Si vous louez votre bien à un exploitant via un bail commercial, votre activité est soumise à la TVA (de plein droit ou sur option). Vous suivez alors le même calendrier que la para-hôtellerie : réception en 2026, émission et e-reporting en 2027.
Voici un tableau récapitulatif selon votre situation :
| Profil LMNP | Numéro SIREN | Réception factures |
Émission factures (e-invoicing) |
E-reporting factures |
|---|---|---|---|---|
|
LMNP classique
|
Oui
|
Oui (09/2026)
|
Non
|
Non
|
|
Location saisonnière / Airbnb
avec services para hôteliers |
Oui
|
Oui (09/2026)
|
Oui (09/2027)
|
Oui
|
|
Résidence de services
(étudiant, seniors, tourisme, etc.) |
Oui
|
Oui (09/2026)
|
Oui avec autofacturation
(09/2026) |
Non
|
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Le cas de la SCI
Lors d’un investissement meublé via une Société Civile Immobilière (SCI), l’obligation dépend de si la TVA est collectée sur les loyers, et reversée à l’Etat, ou non. Si c’est le cas, la SCI doit pouvoir :
- recevoir des factures électroniques
- émettre des factures
- reporter des factures
Si ce n’est pas le cas, la société est uniquement dans l’obligation de recevoir les factures électroniques en bonne et du forme dans la plateforme.
Quelles sont les actions à mettre en place pour être conforme au 1er septembre 2026 ?
Pour la grande majorité des loueurs en meublé, se mettre en règle demande essentiellement de pouvoir recevoir ses factures fournisseurs au bon format, à temps. Voici les étapes à suivre :
Étape 1 : vérifier votre immatriculation et votre SIREN
Tout part de votre numéro SIREN. Si votre activité de location meublée est déclarée, vous en avez un, c’est lui qui vous identifie dans le circuit de la facturation électronique.
Or l’immatriculation auprès du guichet unique de l’INPI est obligatoire depuis 2023 pour toute activité de location meublée, quel que soit le chiffre d’affaires.
Sans SIREN, impossible de vous référencer ensuite sur une plateforme, et l’absence d’immatriculation constitue par ailleurs un manquement aux obligations de loueur en meublé.
Étape 2 : choisir et désigner une plateforme agréée
C’est le point central de la mise en conformité. Vous devrez sélectionner une plateforme agréée (PA) chargée de réceptionner vos factures, puis l’enregistrer formellement comme votre point de réception.
Quelques repères pour choisir sans se tromper :
- La liste officielle des plateformes agréées est publiée par l’administration. C’est la seule source à consulter pour vérifier qu’un prestataire est bien habilité. Un logiciel de comptabilité n’est pas une plateforme agréée.
- Adaptez le niveau de service à votre régime. Si vous êtes au micro-BIC, une plateforme assurant la seule réception peut suffire. Si vous êtes au régime réel, il peut être pertinent de retenir une solution qui s’articule avec votre comptabilité ou de coordonner ce choix avec votre expert-comptable.
Étape 3 : vérifier votre présence dans l'annuaire
Une fois la plateforme désignée, votre SIREN est associé à votre adresse de réception dans l’annuaire de la facturation électronique. C’est cet annuaire que vos fournisseurs consultent pour savoir où vous adresser leurs factures : sans inscription correcte, leurs envois n’aboutiraient pas.
Bon à savoir -
Visez une mise en conformité avant la fin de l’été 2026, sans attendre le 1er septembre. Anticiper permet de comparer les plateformes à tête reposée, de régulariser une éventuelle immatriculation manquante.
Quelles sont les sanctions en cas de non-conformité ?
Ne pas pouvoir recevoir ses factures électroniques au 1er septembre 2026 n’est pas un détail administratif : c’est un manquement à une obligation légale, susceptible de sanction.
Pour autant, l’administration a annoncé une phase de tolérance au démarrage de la réforme : les premiers temps visent davantage l’accompagnement et la régularisation que la pénalisation immédiate.
Cette tolérance n’est pas une dispense, elle invite simplement à se mettre en règle sans céder à la panique.
Les sanctions sont intégrées à la loi de finances 2026 :
- Le défaut de mise en conformité (absence de plateforme agréée pour la réception) : 500 € par manquement puis 1 000 € / trimestre
- Facture non émise : 50 € / facture
- E-reporting manquant : 500 € par transmission non effectuée
FAQ
Comment fonctionne la facture en LMNP ?
En tant que loueur meublé, les factures que vous manipulez sont celles de vos fournisseurs (expert-comptable, artisan, assureur, syndic, agence). C’est sur ce flux entrant que porte la réforme : à partir du 1er septembre 2026, ces factures devront vous parvenir au format électronique, via une plateforme agréée, et non plus par e-mail ou courrier.
Si vous êtes en para-hôtellerie ou en résidence de services (donc redevable de TVA), vous devrez en plus émettre vos propres factures électroniques à compter de 2027.
Un LMNP exonéré de TVA est-il concerné par la facturation électronique ?
Oui. L’exonération de TVA s’applique à vos loyers, mais ne vous fait pas sortir du champ de la réforme. Dès lors que vous exercez une activité de location meublée et détenez un numéro SIREN, vous êtes considéré comme assujetti à la TVA, même sans la collecter.
À ce titre, l’obligation de réception des factures fournisseurs s’impose à vous dès le 1er septembre 2026.
Qui n'est pas concerné par la réforme ?
En pratique, presque tous les loueurs en meublé sont concernés au moins par la réception. Le seul cas d’exclusion totale est celui d’un propriétaire sans aucun numéro SIREN, c’est-à-dire non immatriculé, une situation à la fois très rare et irrégulière, puisque l’immatriculation auprès de l’INPI est obligatoire depuis 2023.
Par ailleurs, vos locataires particuliers ne sont pas concernés : les quittances que vous leur adressez ne sont pas des factures.
Quelles sont les différences entre la réception et l'émission de factures ?
En pratique, presque tous les loueurs en meublé sont concernés au moins par la réception. Le seul cas d’exclusion totale est celui d’un propriétaire sans aucun numéro SIREN, c’est-à-dire non immatriculé.
Il s’agit d’une situation à la fois très rare et irrégulière, puisque l’immatriculation auprès de l’INPI est obligatoire depuis 2023.
Quand la facturation électronique devient-elle obligatoire pour un loueur meublé ?
Deux dates structurent le calendrier. Le 1er septembre 2026 : obligation de réception, pour tous les LMNP disposant d’un SIREN. Le 1er septembre 2027 : obligation d’émission et d’e-reporting, pour les seuls loueurs redevables de TVA.
Dois-je passer par un comptable pour mon inscription ?
Non, ce n’est pas obligatoire. La désignation d’une plateforme agréée et le référencement de votre SIREN dans l’annuaire peuvent se faire sans expert-comptable. Cependant, si vous êtes au régime réel, un accompagnement comptable peut être utile pour articuler la réception des factures avec la tenue de votre comptabilité et la liasse fiscale.
Les quittances de loyer entrent elles dans le cadre des factures électroniques ?
Non. Les quittances de loyer, avis d’échéance et reçus que vous adressez à vos locataires ne sont pas des factures au sens de la réforme. Ils ne sont donc pas soumis à la facturation électronique et peuvent continuer à être transmis dans leur format habituel.
