Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet de déduire certaines charges liées à un investissement locatif, notamment les travaux de rénovation, de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global.
Ce levier est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent combiner optimisation fiscale et rentabilité immobilière, notamment dans l’immobilier ancien non meublé.
Mais encore faut-il bien comprendre comment il fonctionne, quelles conditions respecter et comment en tirer le meilleur parti.
Voici ce qu’il faut retenir pour bénéficier du déficit foncier !
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires de réduire leur imposition lorsque les charges liées à un bien locatif dépassent les loyers perçus. Cette différence entre les recettes et les dépenses peut être imputée sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global sous certaines conditions. Il s’agit donc d’un outil stratégique pour améliorer la rentabilité nette d’un investissement immobilier.
Le déficit foncier apparaît lorsqu’un propriétaire bailleur supporte des charges supérieures aux loyers générés par son ou ses biens immobiliers. Ces charges peuvent inclure :
des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien ;
des frais de gestion (honoraires de syndic, frais d’agence, etc.) ;
des primes d’assurance, taxes foncières, charges de copropriété ;
ou encore des intérêts d’emprunt, bien que leur traitement fiscal diffère.
Lorsque ce déséquilibre est constaté, le propriétaire peut déduire ce déficit de ses revenus imposables, à condition d’être sous le régime réel d’imposition et de louer le bien en location nue.
Pourquoi ce dispositif est-il intéressant ?
Le déficit foncier réduit la base d’imposition, ce qui peut entraîner une économie d’impôt substantielle, notamment pour les contribuables imposés dans une tranche marginale élevée. En effet :
Jusqu’à 10 700 € de charges (hors intérêts d’emprunt) peuvent être imputées chaque année sur le revenu global.
Le surplus est reportable : pendant 10 ans sur les revenus fonciers et pendant 6 ans sur le revenu global si les plafonds ne sont pas atteints.
Ce dispositif est hors plafonnement des niches fiscales (10 000 €), ce qui le rend cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
Un levier fiscal et patrimonial puissant
En plus de réduire l’impôt, le déficit foncier :
Encourage la rénovation du parc immobilier ancien ;
Permet de valoriser le bien (augmentation de la valeur patrimoniale) ;
Améliore l’attractivité locative grâce à des travaux utiles (performance énergétique, confort, sécurité, etc.)
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ?
Le déficit foncier est un outil fiscal avantageux, mais son application est encadré. Pour en tirer parti, le propriétaire doit remplir plusieurs conditions fiscales, juridiques et techniques. Voici les points à vérifier pour savoir si vous êtes éligible.
Location d'un bien nu et soumis au régime réel d'imposition
Le dispositif de déficit foncier ne s’applique qu’aux locations nues (non meublées), excluant de fait la location meublée (soumise au régime des BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Pour que le mécanisme soit activable vous devez être imposé selon le régime réel. Ce régime est obligatoire dès lors que les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an.
En dessous de ce seuil, vous relevez du micro-foncier par défaut, mais vous pouvez opter volontairement pour le régime réel (engagement sur 3 ans minimum).
Location du bien pendant 3 ans consécutifs minimum
Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Par exemple, un déficit constaté en 2025 impose une location continue jusqu’en 2028.
Si le bien est revendu ou repris pour usage personnel avant cette échéance, l’avantage fiscal est annulé et les déductions doivent être reversées à l’administration fiscale.
La nature des travaux doit répondre à des critères précis
Seuls certains types de travaux sont éligibles à la déduction dans le cadre du déficit foncier. Il s’agit de :
Travaux de réparation (remise en état) ;
Travaux d’entretien (maintenance, sécurité) ;
Travaux d’amélioration (remplacement d’équipements, confort, économies d’énergie).
En revanche, ne sont pas déductibles :
Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ;
Les dépenses pour transformation du bien (ex. : local commercial en logement) ;
Certains frais non liés directement à l’entretien ou à l’exploitation du bien.
Les travaux doivent être effectués et payés au cours de l’année pour être pris en compte dans la déclaration.
Comment calculer le déficit foncier ?
Le déficit foncier offre une opportunité fiscale précieuse, mais pour en bénéficier pleinement, il est essentiel de comprendre les règles d’imputation. Cela implique de savoir comment déduire les charges, dans quel ordre, selon quel plafond, et comment gérer les éventuels excédents.
Lorsque les charges (travaux, taxes, frais de gestion…) dépassent les revenus locatifs perçus, deux cas de figure apparaissent :
1 – Les intérêts d’emprunt sont toujours déduits en premier
Ils réduisent le revenu foncier net mais ne sont jamais imputables sur le revenu global.
Si leur montant est supérieur aux loyers perçus, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
2 – Les autres charges (hors intérêts) sont déductibles des revenus fonciers imposables de l’année en cours ainsi que du revenu global (dans la limite de 10 700 € par an, voire 21 400 € pour certains travaux énergétiques). En cas d’excédent, les charges sont reportées pendant 6 ans (revenu global) ou 10 ans (revenus fonciers)
Pour rappel, le revenu global comprend les revenus fonciers (issus d’un bien immobilier locatif) ainsi que les autres revenus (salaires, aides sociales, etc.).
Déclaration et formulaire à utiliser
Le formulaire 2044 (ou 2044-SPE) permet de détailler les revenus et charges de chaque bien.
Les reports de déficit se font via la déclaration 2042 dans la partie « revenus fonciers ».
Doublement du plafond du déficit foncier pour la rénovation énergétique
Afin de lutter contre les passoires thermiques et d’accélérer la transition énergétique du parc immobilier, l’État a instauré une mesure exceptionnelle : le doublement temporaire du plafond du déficit foncier, porté à 21 400 € par an au lieu de 10 700 € dans le cas de travaux de rénovation énergétique. Cette opportunité fiscale majeure s’applique de 2023 à 2025, sous réserve de respecter certaines conditions strictes.
Cette disposition s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience (2021) et du budget rectificatif 2022, qui visent à :
- Encourager les propriétaires à rénover énergétiquement leurs logements ;
- Réduire les émissions de CO₂ liées au résidentiel ;
- Rendre les logements plus performants et valorisables à la revente
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Peut-on cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs ?
L’un des atouts majeurs du déficit foncier est qu’il n’est pas considéré comme une niche fiscale. À ce titre, il échappe au plafonnement global fixé à 10 000 € par an. Cela le rend cumulable avec d’autres régimes de défiscalisation, comme les SCI. Voici un tour d’horizon des principales combinaisons possibles.
Cumul avec la loi Malraux
Le dispositif Malraux cible les travaux de restauration immobilière dans des zones patrimoniales.
Conditions du cumul :
Le bien doit être situé dans un site patrimonial remarquable ;
Travaux réalisés sous contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF) ;
Location obligatoire pendant 9 ans, avec conservation du bien au moins 3 ans après déficit
Le cumul d’un déficit foncier avec le dispositif Malraux octroi une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux, en plus de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global.
Cumul avec les SCPI de déficit foncier
Si vous ne souhaitez pas gérer de travaux vous-même, vous pouvez souscrire à des SCPI spécialisées dans le déficit foncier. Pour rappel, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule collectif d’investissement qui achète, rénove, puis loue des biens immobiliers.
Dans le cas des SCPI de déficit foncier :
Les immeubles achetés sont anciens et à rénover
Les travaux de rénovation engagés par la société sont éligibles au régime du déficit foncier
Il faut conserver ses parts au moins 3 ans.
Défiscaliser sans gestion directe, tout en bénéficiant du déficit foncier sur revenu global jusqu’à 10 700 €.
Bon à savoir
Il était possible de cumuler le déficit foncier avec le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel qui a pris fin au 31 décembre 2024. Ce dernier octroyait une réduction d’impôt sur le revenu de 9 à 14 % en contrepartie d’une mise en location du logement sur une période de 6 à 12 ans.
Quels sont les risques du déficit foncier ?
Si le déficit foncier est un levier fiscal efficace, son usage nécessite rigueur, anticipation et vigilance. Certaines erreurs peuvent annuler les bénéfices fiscaux ou exposer le propriétaire à des redressements. Voici les pièges les plus fréquents et les bonnes pratiques à adopter pour sécuriser votre stratégie.
Revendre le bien trop tôt
Revendre le bien trop tôt
Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.
En cas de revente anticipée, l’administration fiscale peut requalifier et annuler l’avantage obtenu. Il est conseillé d’attendre la fin du délai légal avant toute cession ou changement d’usage (résidence principale).
Louer un bien meublé
Louer un bien meublé
Le déficit foncier n’est valable que pour la location nue (régime des revenus fonciers).
La location meublée relève du régime BIC, totalement distinct. Soyez donc cohérent entre le régime fiscal choisi et la nature réelle de la location.
Imputer des travaux non déductibles
Imputer des travaux non déductibles
Les travaux de construction, reconstruction, transformation ou agrandissement ne sont jamais déductibles.
Une erreur de classification peut entraîner un redressement. Distinguez bien les travaux d’entretien, d’amélioration (déductibles) des autres types (non déductibles).
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