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Arrêt du Pinel en 2025 : quelles solutions alternatives ?

Dans cet article vous trouverez :

La Loi Pinel, mise en place en 2014, a été l’un des dispositifs fiscaux les plus populaires pour encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Son principal objectif était de stimuler la construction de logements dans des zones où l’offre locative était insuffisante, tout en offrant aux investisseurs une réduction d’impôt significative. Toutefois, ce dispositif disparaîtra en 2025, marquant ainsi un tournant pour l’investissement dans l’immobilier. Voici un tour des principaux leviers pour continuer à investir et défiscaliser après Pinel !

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Pourquoi le Pinel prend-il fin ?

Dans un objectif de réalisation d’économies d’échelle, le gouvernement a annoncé le 5 juin 2023 la fin du dispositif Pinel. Le dispositif de défiscalisation était considéré comme trop coûteux aux yeux du gouvernement.

Nous pouvons également un changement dans les priorités politiques, avec un intérêt croissant pour la rénovation des logements anciens et la réhabilitation énergétique du parc immobilier existant plutôt que la construction de nouveaux bâtiments.

Toutefois, il est toujours possible de bénéficier du dispositif avant la fin de l’année et de profiter d’une réduction d’impôts qui peut monter de 14 % sur 12 ans, ce qui représente 42 000 € pour un bien d’une valeur de 300 000 €.

Fin du Pinel en 2025 : quelles alternatives pour continuer à investir ?

Loi Denormandie

L’une des alternatives majeures à la Loi Pinel est la Loi Denormandie, un dispositif lancé en 2019 pour encourager l’investissement dans des logements anciens à rénover dans des zones tendues.

Contrairement à la Loi Pinel, qui se concentrait sur les logements neufs, la Loi Denormandie vise à revitaliser les centres-villes et à répondre aux besoins de rénovation énergétique. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle à la durée de location du bien (de 6 à 12 ans), et jusqu’à 21 % du montant de l’investissement.

Pour être éligible, les logements doivent être situés dans des communes éligibles, où la demande locative est forte et où le besoin de rénovation est criant.

De plus, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, incluant l’achat et les travaux. Ce dispositif offre une belle opportunité pour les investisseurs souhaitant allier fiscalité avantageuse et impact social en contribuant à la réhabilitation de logements anciens.

Toutefois, pour être éligible au dispositif, vous devez respecter les plafonds de loyer et de ressources suivants :

Plafonds de loyer 2024

Zone éligible Barème de loyer 2024
Abis
18.89 € / m2
A
14.03 € / m2
B1
11.31 € / m2
B2 et C
9.83 € / m2

Plafonds de ressources 2024

Foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule
43 475 €
43 475 €
35 435 €
31 892 €
Couple
64 976 €
64 976 €
47 321 €
42 588 €
PS ou couple
+ 1 personne à charge
85 175 €
78 104 €
56 905 €
51 215 €
PS ou couple
+ 2 personnes à charge
101 693 €
93 556 €
68 699 €
61 830 €
PS ou couple
+ 3 personnes à charge
120 995 €
110 753 €
80 816 €
72 735 €
PS ou couple
+ 4 personnes à charge
136 151 €
124 630 €
91 078 €
81 971 €
Majoration pour chaque personne en +
+ 15 168 €
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Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une autre alternative solide pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l’immobilier locatif après la fin de la Loi Pinel. Ce dispositif permet d’investir dans des logements meublés, principalement destinés à la location, avec plusieurs avantages fiscaux intéressants.

Sous le régime LMNP, les propriétaires peuvent bénéficier de l’amortissement du bien, ce qui permet de déduire les charges et une partie de la valeur du bien immobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi le revenu imposable.

Il existe deux régimes fiscaux associés :

  • le micro-BIC, qui offre un abattement de 50 % sur les revenus locatifs
  • le régime réel simplifié, qui permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, etc.).

Le LMNP est particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant un rendement régulier et stable sans pour autant supporter des obligations aussi strictes que celles du locatif classique.

Vous pouvez investir dans des résidences de services avec le statut LMNP, comme les résidences étudiantes, séniors ou encore EHPAD. Investir dans un bien meublé en résidence de services permet de récupérer la TVA de 20 % sur l’acquisition du bien, à condition de conserver le bien pendant une durée de 20 ans minimum.

De plus, avec la tension locative dans les principales métropoles, le vieillissement de la population ainsi le nombre toujours en hausse d’étudiants font que l’investissement dans ces résidences est particulièrement intéressant pour ceux qui souhaitent toucher un revenu locatif rapidement et stable sur du long terme.

Bon à savoir - La rentabilité brute & la rentabilité nette

Attention, des évolutions du statut LMNP et de sa fiscalité pourraient survenir en 2025 ! Le rapport d’enquête mené par la députée Renaissance Annaïg Le Meur a mis en avant les dysfonctionnements actuels de la location meublée, et plus particulièrement la location courte durée qui participe à la crise du logement.

La conclusion de ce rapport préconise la réduction des avantages fiscaux, comme l’abaissement du taux de déduction d’impôts sur les recettes locatives qui passerait de 50 à 30 % ou encore la suppression de l’amortissement.

Investir à plusieurs dans l’immobilier en SCI

Une autre alternative intéressante pour les investisseurs après la fin de la Loi Pinel est la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Ce dispositif permet à plusieurs personnes (associés) d’investir ensemble dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une gestion souple et adaptée à des projets à long terme.

Une SCI permet de mutualiser les apports financiers, facilitant ainsi l’acquisition de biens plus importants, tout en répartissant les risques entre les associés.

Sur le plan fiscal, les SCI peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). L’option pour l’IS peut être intéressante, car elle permet de déduire de nombreuses charges (amortissements, intérêts d’emprunt, frais de gestion), réduisant ainsi la base imposable.

Toutefois, l’IS entraîne une taxation plus élevée lors de la revente du bien, car les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur les sociétés.

Autres dispositifs immobiliers dans l’ancien

En dehors de la Loi Denormandie et du statut LMNP, d’autres dispositifs d’investissement locatif restent disponibles pour les investisseurs en 2025 dans l’ancien. L’un des plus connus est la Loi Malraux, qui encourage la rénovation de bâtiments historiques situés dans des zones protégées.

Ce dispositif offre des avantages fiscaux pouvant atteindre 30 % des dépenses de rénovation. Bien que plus exigeante en termes de contraintes de rénovation et de localisation, la Loi Malraux peut convenir aux investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine et à se positionner sur un segment plus niche et prestigieux du marché immobilier.

Fin du Pinel en 2025 : investir dans les placements financiers comme alternative

Acheter des parts de SCPI pour diversifier ses actifs

Les SCPI sont une option prisée par les investisseurs cherchant à rester dans l’immobilier sans pour autant gérer directement des biens. En investissant dans une SCPI, les particuliers achètent des parts d’une société qui possède et gère un portefeuille immobilier. Les revenus générés par les loyers perçus sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Il existe différents types de SCPI qui répondent à différents besoins d’investissement :

  • Les SCPI de rendement pour percevoir un revenu régulier. Ces sociétés investissent dans différents types de biens comme les bureaux, commerces, logistique ou encore bâtiments de santé.

  • Les SCPI fiscales (comme les SCPI Pinel, Malraux ou Denormandie) : permettent de bénéficier d’avantages fiscaux comparables à ceux de l’investissement direct en immobilier locatif.

  • Les SCPI de plus-value : objectif de plus-value à long terme. Ces sociétés investissent dans un parc immobilier, réalisent des travaux de réhabilitation et les revendent à un prix supérieur.

Les SCPI offrent une gestion totalement déléguée, libérant ainsi les investisseurs des soucis opérationnels.

L’assurance-vie pour répondre à différents objectifs d’investissement

L’assurance-vie est l’un des placements financiers les plus populaires en France, et constitue une alternative viable pour diversifier son patrimoine. Ce produit d’épargne offre une grande flexibilité, permettant d’investir sur différents supports (fonds en euros sécurisés ou unités de compte plus risquées, telles que des actions, obligations, ou parts de SCPI).

Les avantages fiscaux de l’assurance-vie sont particulièrement intéressants : après 8 ans de détention, les gains bénéficient d’un abattement fiscal annuel et d’une imposition réduite.

En outre, l’assurance-vie est un excellent outil pour la transmission de patrimoine, grâce à des règles avantageuses en matière de succession.

Voici la fiscalité pour les versements dans un contrat d’assurance vie avant le 27 septembre 2017 :

Durée d’investissement Imposition
Entre 0 et 4 ans
Déclaration de l’IR ou PFL au taux de 35 % + prélèvements sociaux de 17.2 %
Entre 4 et 8 ans
Déclaration de l’IR ou PFL au taux de 15 % + prélèvements sociaux de 17.2 %
> 8 ans
Déclaration de l’IR ou PFL au taux de 7.5 % + prélèvements sociaux de 17.2 %

La fiscalité sur les versements après le 27 septembre 2017 est différente :

Durée d’investissement Imposition
Entre 0 et 8 ans
PFU de 30 %
> 8 ans et primes versées < à 150 000 €
Prélèvement forfaitaire de 7.5 % + prélèvements sociaux de 17.2 %
> 8 ans et primes versées > à 150 000 €
PFU de 30 %

Les FIP et FCPI pour investir dans l’innovation

Les FIP et FCPI (Fonds Commun pour l’Innovation) sont des fonds d’investissement qui permettent de soutenir des entreprises locales ou innovantes. En contrepartie de ce soutien, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu, pouvant aller jusqu’à 18 % du montant investi.

Le plafond est fixé à 10 000 € / an et par foyer, soit 3 600 € pour une personne seule et 7 200 € pour un couple.

Ces fonds sont cependant plus risqués que l’immobilier, car ils sont directement exposés à la performance des entreprises dans lesquelles ils investissent.

Néanmoins, pour les investisseurs prêts à accepter une certaine volatilité, ces placements peuvent offrir des rendements attractifs tout en permettant de diversifier son patrimoine hors de l’immobilier.

Pour en savoir plus sur l'après-Pinel et les différentes façons d'investir

Au sein du groupe Valority depuis Novembre 2019, j’ai acquis et développé des compétences dans tout l’univers de la gestion de patrimoine, avec une spécialisation pour tous les placements financiers. Je mets un point d’honneur à accompagner tous mes clients dans le temps dans chacun de leurs projets et de répondre à tous leurs questionnements.