Souvent évoquée pour sa souplesse et ses avantages fiscaux, la SCI reste pourtant mal comprise par de nombreux particuliers. Qui peut la créer ? À quoi sert-elle concrètement ? Est-ce vraiment utile pour un seul bien ? Et quelles obligations cela implique-t-il ?
Dans cet article, nous vous proposons un décryptage clair, complet et accessible du fonctionnement d’une SCI, afin de vous aider à prendre une décision éclairée pour votre projet immobilier.
Au programme : définition, fonctionnement, fiscalité, avantages, contraintes… mais aussi les conseils d’experts Maslow pour savoir si la SCI est réellement adaptée à votre situation.
L’essentiel à retenir sur le fonctionnement d’une SCI
Voici ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de la Société Civile Immobilière (SCI) en bref :
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un bien immobilier, via des parts sociales.Qui peut créer une SCI ?
Minimum 2 associés, personnes physiques ou morales. La création est rapide, à partir d’environ 300 €.Comment ça fonctionne ?
La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts. Une assemblée générale annuelle est obligatoire. Une comptabilité (simplifiée ou complète) doit être tenue selon le régime fiscal.Quel régime fiscal ?
Par défaut : impôt sur le revenu (IR). Option possible pour l’impôt sur les sociétés (IS). Chacun a ses avantages selon votre stratégie.Pourquoi choisir une SCI ?
Pour faciliter la gestion à plusieurs, optimiser la fiscalité, et surtout préparer la transmission d’un patrimoine.
Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Définition
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est principalement utilisée à des fins de gestion patrimoniale, d’investissement locatif ou de transmission familiale.
Une SCI est une société civile (c’est-à-dire non commerciale) constituée par au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport dans la société.
La SCI constitue un “être moral”, distinct de ses membres. C’est elle qui acquiert les biens immobiliers, qui contracte les emprunts, et qui perçoit les loyers. En échange, les associés prennent des décisions en assemblée générale et partagent les bénéfices ou les pertes.
Conditions
Pour constituer une SCI, il faut :
Deux associés minimum (aucune limite maximale).
Un objet social clair (ex. : achat, gestion, location d’immeubles).
Un capital social (libre, fixe ou variable).
Des statuts rédigés, précisant les règles de fonctionnement.
Une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Bon à savoir
Il existe plusieurs types de SCI, selon l’objectif :
Une SCI de gestion ou de location (la plus répandue)
Une SCI familiale (orientée transmission)
Une SCI construction-vente (soumise à la fiscalité commerciale)
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Avantages :
- Facilité : Formulaires intelligents à remplir en 2 min.
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Quels sont les avantages de créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?
La SCI n’est pas seulement une alternative juridique à l’achat en nom propre. Elle constitue un véritable outil stratégique pour structurer son patrimoine, sécuriser ses investissements et préparer la transmission familiale.
Une gestion simplifiée à plusieurs
Investir seul peut parfois être limitant. Avec une SCI, plusieurs personnes peuvent :
Mettre en commun leur épargne,
Contracter ensemble un emprunt immobilier,
Prendre des décisions à travers des assemblées générales,
Déléguer la gestion à un ou plusieurs gérants désignés.
C’est une solution idéale pour investir en couple, entre amis, ou en famille, en évitant les lourdeurs de l’indivision.
Séparation du patrimoine personnel
Dans une SCI, le patrimoine immobilier est distinct du patrimoine personnel des associés. Cela permet de :
Protéger ses biens personnels en cas de difficultés (dans une certaine limite),
Dissocier son activité professionnelle et patrimoniale (notamment utile pour les TNS ou dirigeants),
Optimiser la gestion de ses actifs via des holdings ou structures patrimoniales.
Transmission facilitée
L’un des grands avantages de la SCI réside dans sa souplesse successorale :
Les parents peuvent transmettre progressivement des parts à leurs enfants,
Il est possible de démembrer la propriété (donner l’usufruit ou la nue-propriété),
Des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans rendent cette option très attractive.
💬 “Quand je crée une société, je ne vais pas transmettre un bien physique… je vais transmettre des parts.” – Pierre-Emmanuel Jus, Directeur de Maslow
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Quels sont les inconvénients de la SCI ?
Responsabilité illimitée des associés
Dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à hauteur de leur participation au capital. Cela signifie que si la SCI ne peut pas honorer ses dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les associés, mettant en jeu leur patrimoine personnel.
Formalisme juridique et administratif
Rédaction des statuts détaillés,
Tenue d’assemblées générales régulières,
Tenue d’une comptabilité adaptée,
Déclarations fiscales spécifiques.
Inadaptée aux activités commerciales
La SCI est une société à objet civil. Ainsi, elle ne peut pas exercer d’activités commerciales, comme la location meublée ou l’achat-revente de biens immobiliers, sans risquer une requalification fiscale et une imposition à l’impôt sur les sociétés.
Fiscalité potentiellement désavantageuse
En SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices sont imposés entre les mains des associés, ce qui peut entraîner une imposition élevée si les revenus fonciers sont importants. À l’inverse, en SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la plus-value à la revente peut être fortement taxée en raison de l’amortissement du bien.
Obligations comptables et fiscales
Même si la SCI n’est pas une société commerciale, elle est soumise à des obligations comptables et fiscales strictes, notamment en matière de tenue de comptabilité et de déclarations fiscales, ce qui peut représenter une charge administrative importante.
Comment fonctionne une SCI au quotidien ?
Créer une Société Civile Immobilière, c’est créer une structure stable, mais aussi encadrée par des règles de fonctionnement précises, qu’il est essentiel de respecter au risque de voir sa société mal gérée, voire contestée juridiquement. Voici les points clés à connaître sur le fonctionnement de la SCI :
Le rôle et les pouvoirs du gérant
Le gérant de la SCI est son représentant légal. Il peut s’agir d’un ou plusieurs associés, voire d’un tiers extérieur. Ses missions sont vastes :
Gestion courante du ou des biens immobiliers (signature des baux, encaissement des loyers, règlement des charges, relations avec les locataires…),
Représentation vis-à-vis des tiers : banques, notaire, syndic, administrations,
Suivi comptable et fiscal : transmission des informations à l’expert-comptable, préparation de l’AG annuelle, dépôt de la déclaration fiscale…
Pouvoirs encadrés par les statuts de la SCI
Les statuts précisent si le gérant a un pouvoir de décision large (ex. : vendre un bien sans consulter les associés) ou restreint (nécessité de vote pour certaines décisions).
La prise de décision entre associés
Les décisions collectives sont prises en assemblée générale (AG) :
AG annuelle obligatoire, pour :
Approuver les comptes,
Affecter le résultat (distribution ou réserve),
Donner quitus au gérant.
AG extraordinaires si besoin (modification des statuts, vente d’un bien, changement de gérant…).
Le quorum et la majorité requise sont fixés dans les statuts. En l’absence de précisions, c’est l’unanimité qui s’applique pour les décisions importantes (ex. : cession de parts).
La tenue d’une comptabilité
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
- Comptabilité simplifiée suffisante (livre des recettes/dépenses).
- Déclaration 2044 (foncier réel) ou 2042 (micro-foncier si applicable).
- Tenue par les associés ou un expert-comptable.
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Comptabilité complète obligatoire : bilan, compte de résultat, annexes.
Déclaration fiscale 2065.
Généralement déléguée à un cabinet d’expertise comptable.
Les obligations juridiques et déclaratives
| Obligation | Description |
|---|---|
| Assemblée Générale | Une fois par an, au minimum, avec procès-verbal à l’appui. |
| Tenue du registre des décisions | Conservation des PV d’AG, décisions de gestion. |
| Liste des bénéficiaires effectifs | Déclaration obligatoire au moment de la création. |
| Mise à jour des statuts | En cas de changement de gérant, d’adresse du siège, de répartition des parts, etc. |
| Publication en cas de modification majeure | Dans un journal d’annonces légales. |
| Déclarations fiscales | Selon régime (IR ou IS), via 2044 ou 2065. |
Une négligence dans ces obligations peut invalider des décisions, bloquer une vente, voire exposer les associés à des litiges.
Les régimes fiscaux possibles pour une SCI
Le fonctionnement fiscal d’une SCI dépend directement du régime choisi lors de sa création (ou par option). Il en existe deux principaux, chacun avec ses spécificités, ses avantages et ses contraintes.
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime par défaut d’une SCI.
Fonctionnement
Dans le cadre d’une SCI à l’IR, la SCI ne paie pas d’impôt directement.
Ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de résultats (bénéfice ou déficit) dans leur déclaration de revenus.
Le régime applicable est celui des revenus fonciers :
Micro-foncier si les loyers bruts < 15 000 €/an : abattement de 30 %,
Régime réel au-delà : déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…).
Les avantages
Simplicité administrative.
Possibilité de déduire les déficits fonciers (dans certaines limites).
Aucune double imposition.
Les inconvénients
Imposition élevée si TMI > 30 %, car les revenus fonciers sont soumis à l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Aucune possibilité d’amortir le bien.
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
La SCI à l’IS est une option possible, mais irrévocable à long terme.
Fonctionnement
La SCI devient une entité fiscalement autonome.
Elle paie l’impôt sur ses bénéfices au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà (en 2025).
Les associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes.
Les avantages
Amortissement comptable du bien possible → baisse du résultat imposable.
Déduction immédiate de nombreuses charges (frais de notaire, intérêts, travaux…).
Aucune imposition personnelle en l’absence de distribution.
les inconvénients
Plus-value imposée à la revente : calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) → risque de plus-value importante.
Comptabilité rigoureuse requise (bilan, compte de résultat…).
Cotisations sociales possibles sur les dividendes pour les TNS.
Le choix du régime : comment décider ?
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Nombre de biens | 1 à 2 | 3 ou plus |
| Objectif | Transmission, simplicité | Optimisation, croissance |
| Durée de détention | Long terme | Moyen / long terme avec revente planifiée |
| Revenus des associés | Faibles / moyens | Élevés (TMI > 30 %) |
| Volonté d’amortir | ❌ | ✅ |
| Simplicité de gestion | ✅ | ❌ (comptabilité complète) |
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Cas concrets : quand la SCI devient une solution idéale
La SCI n’est pas toujours indispensable… mais dans certains cas de figure, elle devient un véritable levier stratégique. Voici les principaux profils pour lesquels la société civile immobilière s’avère particulièrement pertinente.
Les familles recomposées ou avec plusieurs enfants
La SCI permet de transmettre équitablement un patrimoine sans créer de tensions.
Ce que permet la SCI :
Transmettre des parts sociales plutôt que des biens physiques, évitant les blocages (ex : “qui hérite de l’appartement à Saint-Tropez ?”).
Donner progressivement tout en profitant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans.
Organiser la gestion commune des biens hérités.
💬 “Quand je crée une société, je ne vais pas transmettre un bien… je vais transmettre des parts.” – Pierre-Emmanuel Jus, Directeur de Maslow
Les investisseurs à plusieurs (amis, concubins, associés)
En l’absence de lien juridique fort (mariage, PACS), acheter ensemble peut être risqué. La SCI apporte une structure juridique solide pour :
Clarifier la répartition des parts et des apports,
Définir les droits et devoirs de chacun dans les statuts,
Prévoir les modalités de sortie d’un associé (cession de parts encadrée).
Les TNS (travailleurs non salariés) ou dirigeants d’entreprise
Pour ces profils, la SCI est utile pour :
Dissocier patrimoine privé et activité professionnelle,
Préserver les biens immobiliers en cas de difficultés liées à leur entreprise,
Créer des montages avec une holding pour optimiser la fiscalité.
💬 “Pour moi, la catégorie socio-professionnelle du client est déterminante. Chez les TNS, la SCI permet de bien séparer les patrimoines.” – Pierre-Emmanuel Jus, Directeur de Maslow
Les expatriés
Très présents dans la clientèle de Maslow, les expatriés ont souvent des objectifs spécifiques :
Protéger leur patrimoine en France pendant leur absence,
Optimiser la fiscalité selon leur statut résident/non-résident,
Préparer leur retour avec un patrimoine bien structuré.
💬 “Chez Maslow, les expatriés représentent 30 % des ventes. C’est un profil pour lequel la SCI peut vraiment s’avérer stratégique.” – Pierre-Emmanuel Jus, Directeur de Maslow
Les investisseurs multi-biens avec stratégie de croissance
Dès qu’un investisseur envisage plus de deux biens à moyen terme, la SCI peut :
Faciliter le financement groupé,
Mutualiser les charges et amortissements (en SCI IS),
Centraliser la gestion et la fiscalité.
Conseil : prévoir dès le départ une stratégie long terme (nombre de biens, durée de détention, objectifs patrimoniaux).
Comment créer une SCI ?
Étapes de création d'une SCI
Voici les étapes de création d’une SCI :
1) Rédiger les statuts de la SCI
Document fondamental qui définit :
L’objet de la SCI (achat, location…),
Le montant du capital social (fixe ou variable),
Les modalités de fonctionnement (droits de vote, quorum…),
La désignation du ou des gérants.
À faire seul, via une plateforme, ou avec un professionnel du droit ou du chiffre (expert-comptable, avocat, notaire).
2) Déposer le capital social
3) Publier une annonce légale
Obligatoire dans un journal habilité du département du siège social.
4) Immatriculer la société
Via le guichet unique sur le site de l’INPI :
Envoi du dossier complet,
Paiement des frais administratifs,
Réception du numéro SIREN, qui officialise l’existence de la SCI.
Coût de création d'une SCI
| Poste de dépense | Montant estimé |
|---|---|
| Frais obligatoires (annonce légale, guichet unique, bénéficiaires effectifs) | Environ 300 € |
| Honoraires de rédaction de statuts (optionnels) | 150 € à 1 000 € selon le niveau de conseil |
| Total (avec accompagnement de qualité) | Environ 500 à 800 € |
À savoir avant de se lancer
Le choix du nom de la SCI est libre, mais doit être unique et disponible.
Le siège social peut être le domicile d’un des associés.
Il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés dès la création, ou plus tard.
Un compte bancaire dédié est fortement recommandé.
Quelles sont les démarches pour modifier les statuts d’une SCI ?
1. Prise de décision par l'organe compétent
La modification des statuts doit être décidée lors d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) des associés. Les modalités de convocation, de quorum et de majorité sont définies dans les statuts. À défaut de stipulations spécifiques, la loi impose l’unanimité des associés pour toute modification statutaire.
2. Rédaction du procès-verbal de décision
La décision prise doit être consignée dans un procès-verbal (PV) mentionnant :
La date et le lieu de l’assemblée.
L’identité des participants.
L’ordre du jour.
Les résolutions adoptées et les résultats des votes.
Ce PV doit être signé par le gérant ou le président de séance et conservé dans le registre des décisions de la SCI.
3. Mise à jour des statuts
Les statuts doivent être modifiés pour refléter les changements décidés. La nouvelle version des statuts, datée et signée, doit être certifiée conforme par le gérant. Un exemplaire original est requis pour les formalités ultérieures.
4. Publication d’un avis de modification
Un avis de modification doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social de la SCI, dans un délai d’un mois suivant la décision. L’annonce doit contenir :
La dénomination sociale et la forme juridique.
Le capital social.
L’adresse du siège social.
Le numéro SIREN et la ville du RCS.
L’objet de la modification.
La date de l’assemblée ou de la décision.
Une attestation de parution sera délivrée par le JAL.
5. Dépôt du dossier au guichet unique
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités liées aux entreprises doivent être effectuées via le guichet unique géré par l’INPI. Le dossier de modification doit comprendre :
Le formulaire M2 dûment rempli.
Le procès-verbal de décision.
Les statuts mis à jour.
L’attestation de parution de l’annonce légale.
Une fois le dossier complet, le greffe du tribunal de commerce procédera à l’enregistrement des modifications et à la mise à jour du Kbis de la SCI.
Coût de la modification des statuts
Le coût total d’une modification statutaire varie en fonction de la nature des changements et des prestataires choisis :
Frais de publication dans un JAL : entre 100 € et 200 €.
Frais de greffe : environ 200 €.
Honoraires éventuels d’un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) : variables selon la complexité du dossier.
Quels sont les frais de fonctionnement d'une Société Civile Immobilière ?
- Comptabilité et déclarations
- Frais bancaires
- Cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Assurance et gestion locative
Comment fonctionne le démembrement de parts en SCI ?
Le démembrement de parts sociales en SCI est une stratégie patrimoniale qui consiste à séparer la pleine propriété des parts en deux droits distincts :
L’usufruit : le droit de percevoir les revenus générés par les parts (par exemple, les loyers) et de participer à certaines décisions de gestion.
La nue-propriété : le droit de disposer des parts, c’est-à-dire de les vendre ou de les transmettre, sans en percevoir les revenus.
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