À retenir en bref
- Transmettre tôt = double bénéfice : aider immédiatement + réduire les droits de succession.
- Abattements renouvelables tous les 15 ans :
- 100 000 € par parent / par enfant
- 31 865 € en dons de somme d’argent (conditions d’âge)
- Grands-parents également concernés
- Nouveauté 2025 : jusqu’à 300 000 € pour un projet immobilier :
- 100 000 € maximum par donateur
- Parents, grands-parents, oncles/tantes sans enfants
- Pour résidence principale ou locatif (résidence principale du locataire)
- PACS = testament obligatoire : les partenaires ne sont pas héritiers l’un de l’autre.
- Familles recomposées : anticiper via testament, démembrement de propriété, donations ciblées, assurance-vie.
- La SCI facilite une transmission sereine :
- Répartition des parts
- Aide à l’investissement pour les enfants
- Évite les blocages de l’indivision
- Bail notarié : sécurité renforcée grâce à la force exécutoire (saisie sur salaire rapide en cas d’impayé).
Réservez votre appel vidéo avec l’un de nos experts en investissement immobilier pour élaborer votre stratégie patrimoniale.
Transmettre son patrimoine, ce n’est pas seulement anticiper l’avenir : c’est aider ses proches, sécuriser leur parcours et faire des choix éclairés dès aujourd’hui. Avec l’évolution des règles en 2025 et la place centrale de l’immobilier dans la stratégie patrimoniale, il est devenu essentiel de comprendre comment optimiser dons, succession et organisation familiale.
À travers l’expertise de Maître Gomier, notaire à Lyon, nous faisons le point sur les solutions concrètes : donations, démembrement, PACS, SCI, nouveaux abattements immobiliers… Chez Maslow, notre mission est de rendre ces sujets enfin clairs, transparents et accessibles, pour vous aider à investir et transmettre en toute sérénité.
Pourquoi anticiper la transmission de son patrimoine est devenu indispensable ?
Transmettre son patrimoine n’est plus une démarche réservée aux dernières années de la vie. Comme l’explique Maître Gomier, anticiper permet d’aider immédiatement ses enfants tout en limitant l’impact fiscal de la succession future. Aujourd’hui, alors que l’accès à la propriété demande des apports toujours plus importants et que les trajectoires familiales sont moins linéaires, préparer tôt sa stratégie patrimoniale est devenu essentiel.
Aider ses enfants dès aujourd’hui
La première motivation des parents et grands-parents est simple : donner un coup de pouce concret. Qu’il s’agisse d’aider un enfant à financer son apport pour une résidence principale, de soutenir un projet d’études ou de l’accompagner dans un premier investissement locatif, une donation peut changer radicalement sa capacité à avancer.
Comme le souligne Maître Gomier, « aider mes enfants tout de suite » est la raison la plus fréquente de donner de son vivant.
Réduire les droits de succession demain
La seconde raison est fiscale : plus on transmet tôt, moins les héritiers paieront de droits de succession. Grâce aux abattements, aux donations renouvelables tous les 15 ans et aux dispositifs spécifiques, chaque geste anticipé permet de réduire la note future.
Pour les patrimoines importants, Maître Gomier insiste : il faut « établir une stratégie patrimoniale assez tôt » pour utiliser pleinement les abattements et les tranches basses des droits de donation. Attendre peut coûter cher.
Pourquoi transmettre tôt change tout
Les règles fiscales changent régulièrement, les familles évoluent et les opportunités d’optimisation sont nombreuses : donations, démembrement, testament, SCI, assurance-vie…
Anticiper permet de donner au bon moment, au bon montant et avec les bonnes structures, en évitant les conflits futurs.
Chez Maslow, nous savons que chaque situation est unique. Mais une chose est certaine : commencer tôt est le meilleur moyen d’investir, de transmettre et de protéger ceux qui comptent.
Les règles de base pour transmettre son patrimoine à ses enfants
Pour bien transmettre son patrimoine, il faut commencer par comprendre les règles essentielles des donations. Comme le rappelle Maître Gomier, ces mécanismes fiscaux sont conçus pour encourager les transmissions anticipées, qu’il s’agisse d’aider ses enfants maintenant ou de réduire la charge fiscale future. Connaître ces abattements et leurs conditions permet de donner au bon moment, de la bonne manière.
La transmission de patrimoine de son vivant : les abattements classiques
La règle de base est simple :
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant, sans payer les droits de donation.
Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans, ce qui permet, en anticipant, de transmettre des montants significatifs tout au long de sa vie.
À cela s’ajoute un abattement spécifique pour les dons de somme d’argent :
- 31 865 € par parent et par enfant,
- à condition que l’enfant soit majeur,
- et que le parent ait moins de 80 ans.
Cet abattement était autrefois surnommé le « don Sarkozy ». Aujourd’hui, il reste un outil très utile pour aider un enfant à financer un projet important comme l’achat d’un premier logement.
Les grands-parents peuvent également donner :
- jusqu’à 31 865 € par petit-enfant,
- renouvelable là aussi tous les 15 ans.
Ce qui peut représenter des montants très intéressants lorsqu’une famille multigénérationnelle souhaite soutenir un jeune adulte.
Donation simple ou donation-partage : éviter les mauvaises surprises
Une donation simple reste ouverte à réévaluation au moment de la succession. Ce qui peut créer des déséquilibres entre enfants si chacun n’a pas reçu la même chose ou si la valeur des biens a évolué différemment.
La donation-partage, elle, fige les choses au jour de la donation.
- Chaque enfant reçoit un bien ou une part.
- Les valeurs sont stabilisées définitivement.
- Les risques de conflit au moment de la succession sont réduits.
C’est l’outil privilégié lorsque les parents souhaitent organiser une transmission sereine, en répartissant clairement les biens entre leurs enfants.
Que faire si les biens n'ont pas la même valeur ?
Toutes les familles n’ont pas des biens homogènes. Entre un appartement dans une station prisée et un autre dans une ville moins recherchée, les valeurs peuvent diverger fortement.
Dans ces situations, Maître Gomier donne deux grandes options :
Donner des parts indivises à chaque enfant pour leur attribuer une valeur équivalente.
Utiliser une SCI, qui permet de répartir des parts sociales plutôt que des biens physiques, un moyen de lisser les valeurs tout en gardant une gestion plus souple.
Ces solutions permettent de garantir l’équité, un point fondamental pour maintenir la paix familiale.
Commencer tôt pour transmettre plus
Comme les abattements se renouvellent tous les 15 ans, transmettre tôt permet de multiplier les opérations, notamment pour les patrimoines plus conséquents.
Plus on attend, plus on « perd » des cycles de donation possibles et plus l’impôt peut grimper.
Chez Maslow, nous accompagnons chaque investisseur à comprendre et utiliser ces règles pour optimiser son patrimoine, protéger sa famille et avancer avec clarté.
Transmission de patrimoine immobilier : les nouvelles opportunités pour aider ses enfants
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, de nouvelles règles rendent la transmission encore plus efficace lorsqu’elle sert à financer un projet immobilier. C’est une véritable opportunité pour les familles : les parents, grands-parents et même oncles et tantes sans enfants peuvent désormais aider bien plus largement un enfant ou un petit-enfant à acheter sa résidence principale ou à investir dans le locatif.
Ces mesures offrent un cadre puissant, cumulable avec les abattements classiques, et parfaitement adapté à une stratégie patrimoniale moderne.
Une nouvelle enveloppe jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire
La grande nouveauté 2025 :
Chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 € pour un projet immobilier.
Cette enveloppe est composée de dons pouvant aller jusqu’à :
- 100 000 € par donateur,
- donateurs possibles :
- parents,
- grands-parents,
- oncles et tantes sans enfants.
Cela signifie, très concrètement, qu’un jeune adulte ayant encore ses parents et au moins un grand-parent peut déjà recevoir 300 000 €, uniquement dans le cadre immobilier.
Et ce montant peut être encore plus élevé si plusieurs membres de la famille participent.
Le tout est cumulable avec :
- les 100 000 € par parent (abattement classique),
- les dons spécifiques de 31 865 €.
C’est énorme… et c’est assumé : l’objectif est de renforcer la capacité d’achat immobilier des jeunes générations.
Pour quels types de projets immobiliers ?
Cette enveloppe exceptionnelle ne peut pas servir à n’importe quoi. Elle est réservée à deux usages :
Achat de la résidence principale
- Le bénéficiaire achète sa résidence principale.
- Il doit conserver le bien pendant au moins 5 ans.
Idéal pour un premier achat, alors que les exigences d’apport personnel n’ont jamais été aussi élevées.
Investissement locatif (sous conditions)
Le don peut aussi financer :
- un logement locatif,
- loué en résidence principale du locataire,
- pendant au moins 5 ans.
Ce point est essentiel :
❌ pas de Airbnb
❌ pas de location saisonnière
❌ pas de résidences de services
❌ pas de SCPI
L’objectif est de soutenir l’habitat résidentiel, pas l’investissement court-terme.
Pour les biens anciens, un critère supplémentaire existe :
25 % du montant doit correspondre à des travaux de rénovation, souvent d’ordre énergétique.
Un levier idéal pour développer le patrimoine des jeunes
Ces nouvelles règles ouvrent la porte à des stratégies très performantes, notamment dans le cadre familial. Maître Gomier cite l’exemple d’une famille accompagnée par Maslow :
- Le père avait déjà utilisé les abattements classiques.
- Grâce aux nouveaux abattements 2025, il a pu financer un investissement locatif pour ses deux enfants de 18 et 21 ans.
- Objectif : leur constituer un patrimoine avant même l’achat de leur résidence principale, en gardant un cadre maîtrisé.
C’est exactement ce que ces mesures permettent :
aider les jeunes à entrer dans la vie active avec un actif immobilier solide, tout en structurant intelligemment la transmission.
Aligné avec la philosophie Maslow : sécuriser, accompagner, éclairer
Chez Maslow, nous observons que ces nouvelles opportunités répondent directement aux besoins de notre génération d’investisseurs :
- besoin de sécurité (protéger ses proches, optimiser la fiscalité),
- besoin de clarté (règles lisibles, dispositifs accessibles),
- besoin de soutien (nous accompagnons uniquement quand nécessaire, mais toujours avec précision).
Testament, mariage, PACS et familles recomposées : comment protéger ses proches
Transmettre son patrimoine ne se limite pas à donner de son vivant. Pour protéger son conjoint, organiser l’avenir de ses enfants ou éviter les conflits familiaux, il est essentiel de bien comprendre le rôle du PACS, du mariage et du testament. Comme le souligne Maître Gomier, la transmission repose autant sur des choix civils que fiscaux. Et ces choix doivent être faits en pleine conscience.
PACS : un outil intéressant… qui ne protège pas sans testament
Le PACS est souvent choisi comme alternative moderne au mariage. Fiscalement, il offre un avantage majeur :
les partenaires de PACS sont exonérés de droits de succession, comme les couples mariés.
Mais civilement, tout change :
Les partenaires de PACS ne sont pas héritiers l’un de l’autre.
Sans testament, votre partenaire ne recevra rien.
C’est pourquoi Maître Gomier le répète clairement :
« Pacte civil de solidarité = testament obligatoire. »
Aujourd’hui, les notaires constatent d’ailleurs un nombre record de testaments chez les couples jeunes, essentiellement à cause du PACS.
Mariage : une protection supérieure, notamment en présence d’enfants
Le mariage ne change rien à la fiscalité successorale (toujours aucune taxation pour le conjoint survivant), mais il offre bien davantage de droits civils.
Un conjoint marié peut, par exemple :
- recevoir l’usufruit sur la totalité du patrimoine,
- continuer à vivre dans le logement familial,
- percevoir les revenus du patrimoine,
- cumuler ces droits avec une donation entre époux ou un testament.
Pour les couples avec enfants ou familles recomposées, ces protections font souvent toute la différence.
Familles recomposées : un enjeu délicat à anticiper
C’est l’un des sujets les plus sensibles :
Comment protéger un nouveau conjoint sans léser les enfants d’une première union ?
Chaque situation est différente, mais plusieurs outils existent :
- Le démembrement de propriété avec la donation de nue-propriété d’un bien destiné aux enfants du premier lit (par exemple : maison de vacances familiale).
- Usufruit temporaire ou viager pour le conjoint survivant sur le reste du patrimoine.
- Assurance-vie pour rééquilibrer entre conjoints et enfants.
- Testament calibré pour refléter les souhaits réels tout en respectant la loi.
L’équilibre est fragile :
Les enfants peuvent vite se sentir lésés si le conjoint survivant reçoit trop…
ou si eux reçoivent trop peu.
D’où l’importance, soulignée par Maître Gomier, de discuter en profondeur avec un notaire pour établir une stratégie patrimoniale qui respecte chacun.
Peut-on déshériter ses enfants ?
La réponse est simple : non.
En France, les enfants sont des héritiers réservataires. Ils ont droit à une part minimale du patrimoine, que rien ne peut leur enlever.
Même un testament ne peut pas :
- les exclure,
- réduire leur part en dessous de la réserve légale,
- léguer la totalité à un tiers ou même à un conjoint.
La seule part réellement libre est la quotité disponible, qui varie selon le nombre d’enfants.
C’est une information essentielle, car elle évite de croire comme dans l’exemple humoristique de l’interview qu’on pourrait tout léguer « à la SPA » ou vendre sa résidence principale « en viager » pour tout contourner.
Organiser pour apaiser
Dans cette partie, Maître Gomier le rappelle avec justesse :
« Une bonne transmission, c’est un mélange d’assurance-vie, de donations anticipées et d’un testament bien construit. »
Chez Maslow, nous partageons cette vision :
accompagner nos clients pour les aider à faire les bons choix, avec transparence, objectivité et proximité, trois valeurs clés de notre ADN
SCI, SARL de famille et structures sociétales : des outils puissants pour optimiser la transmission
Transmettre un patrimoine immobilier ne consiste pas seulement à donner un bien. Parfois, la meilleure stratégie consiste à structurer ce patrimoine avant de transmettre. C’est tout le rôle des sociétés civiles (SCI) et tout particulièrement des SCI familiales, des outils souples qui permettent de répartir, gérer et transmettre de manière beaucoup plus intelligente et apaisée.
Comme l’explique Maître Gomier, une société civile n’est pas un gadget fiscal, mais un véritable contrat, entièrement personnalisable, qui peut transformer la manière de transmettre un patrimoine.
Pourquoi créer une SCI pour transmettre son patrimoine ?
Une réglementation essentielle :
Une SCI est une société, donc un « être juridique » à part entière.
Ses avantages :
- Liberté contractuelle totale : chaque clause peut être ajustée aux besoins de la famille.
- Gérance sur mesure : possibilité d’être gérant à vie, difficilement révocable, sauf abus.
- Clauses d’agrément : on choisit qui peut devenir associé, et surtout, qui ne le peut pas.
- Transmission facilitée : on transmet des parts sociales, plus simples à fractionner, égaliser ou démembrer.
C’est un outil privilégié lorsque l’objectif est d’éviter les conflits futurs, de garder la maîtrise du patrimoine ou de préparer une transmission progressive.
SCI ou SARL de famille : quelles différences pour transmettre ?
Dans la plupart des cas :
- La SCI sert à détenir des biens immobiliers.
- La SARL de famille est utile lorsque l’activité est commerciale (location meublée, LMNP/LMP, etc.).
Dans les deux cas, ces structures permettent :
- d’associer les enfants progressivement ;
- de conserver le contrôle sur la gestion ;
- de protéger certains biens (résidence secondaire, immobilier de famille) ;
- d’utiliser l’investissement comme levier de transmission.
Exemple 1 : Aider son enfant à investir alors qu’il ne peut pas emprunter
C’est l’exemple emblématique cité par Maître Gomier : Malo, 25 ans, avec une capacité d’emprunt limitée mais une vraie envie d’investir.
La stratégie utilisée :
Création d’une SCI avec un capital de 2 000 €.
- Malo : 90 % des parts (1 800 €).
- Le père : 10 % des parts (200 €).
Le père prête 100 000 € en compte courant d’associé.
La SCI emprunte 200 000 € auprès de la banque.
La société achète un bien à 300 000 €.
Résultat :
- Malo, qui n’aurait jamais pu emprunter cette somme seul, devient propriétaire à 90 % d’un bien financé grâce à la structure.
- Avec le temps, le crédit se rembourse, la valeur potentielle augmente, et Malo récupère une valeur nette très importante.
👉 Aucun impôt de donation dans cette opération.
👉 La transmission se fait par l’effet mécanique de la structuration sociétale.
Exemple 2 : Transmettre une résidence secondaire d’1 million d’euros grâce au démembrement
Deuxième exemple marquant :
Les parents créent une SCI pour acheter une résidence secondaire à 1 000 000 €.
Ils apportent 200 000 € en capital.
La société emprunte 800 000 €.
Une fois la SCI en place, le parent donne la nue-propriété des parts à son enfant.
Calcul de la valeur transmise :
- Valeur de la société : 1 000 000 € – 800 000 € (emprunt) = 200 000 €.
- En donnant la nue-propriété, la valeur taxable tombe à environ 100 000 € (selon l’âge du parent).
- L’enfant récupère, à terme, un bien valant potentiellement un million… après n’avoir « coûté » fiscalement que 100 000 €.
C’est l’un des montages les plus puissants pour une transmission immobilière.
Pourquoi ces outils sont si utiles ?
Parce qu’ils permettent :
- d’acheter et transmettre en même temps,
- d’éviter que les enfants héritent d’un bien indivis ingérable,
- de limiter les tensions familiales,
- d’optimiser fiscalement la transmission,
- de sécuriser la gestion du patrimoine sur le long terme.
C’est exactement la vision que nous défendons chez Maslow :
accompagner chaque investisseur avec une solution sécurisée, globale et éclairée pour construire un patrimoine solide et transmissible.
Réservez votre appel vidéo avec l’un de nos experts en investissement immobilier pour élaborer votre stratégie patrimoniale.
Le bail notarié : un nouvel outil puissant pour sécuriser les revenus locatifs
Quand on investit dans l’immobilier locatif, la crainte numéro un reste l’impayé. Depuis 2025, un changement majeur fait du bail notarié un outil particulièrement efficace pour sécuriser ses revenus. Longtemps réservé à des situations spécifiques (immeubles familiaux, baux commerciaux…), il devient aujourd’hui une vraie solution pour les investisseurs particuliers.
Qu’est-ce qu’un bail notarié ?
Un bail notarié est un contrat de location signé devant notaire.
La différence avec un bail classique est immense :
Le bail notarié possède la même force qu’un jugement, grâce à la copie exécutoire délivrée par le notaire.
Cette copie exécutoire permet d’agir beaucoup plus rapidement en cas d’impayé.
Ce qui change en 2025 : une procédure beaucoup plus rapide
Avant 2025 :
- il fallait passer par le greffe du tribunal pour pouvoir exécuter le bail ;
- cela prenait du temps, parfois plus d’un an.
Aujourd’hui :
Plus besoin du greffe.
Le bailleur peut directement mandater un commissaire de justice (ex-huissier) grâce à la copie exécutoire.
Concrètement :
- le locataire ne paie pas →
- le bailleur demande au commissaire de justice d’intervenir →
- ce dernier peut effectuer une saisie sur salaire immédiate.
Ce n’est pas une expulsion, mais un moyen d’être payé beaucoup plus vite.
Bien sûr, cela ne fonctionne que si le locataire dispose d’un salaire, et on laisse toujours le minimum vital. Mais pour un investisseur, cette rapidité change tout.
Pourquoi c’est un game changer pour les investisseurs ?
Parce que le bail notarié permet de :
- réduire drastiquement le délai entre l’impayé et le premier remboursement,
- rassurer les bailleurs qui investissent loin de chez eux,
- rendre les loyers beaucoup plus sécurisés,
- diminuer les risques économiques d’un investissement locatif.
Cela ne remplace pas les assurances loyers impayés, mais cela offre une couche de protection supplémentaire, parfaitement adaptée aux investisseurs exigeants.
Combien coûte un bail notarié ?
Le coût est encadré :
Émoluments équivalents à environ un demi-mois de loyer
(+ TVA et petits frais annexes).
C’est souvent moins cher qu’un bail rédigé en agence et bien plus sécurisant.
C’est un investissement très rentable pour les propriétaires qui veulent dormir sereinement, surtout à distance.
Une solution alignée avec la vision Maslow
Chez Maslow, notre mission est d’offrir un parcours d’investissement sécurisé, global et éclairé.
Le bail notarié correspond parfaitement à cette logique :
- protéger le patrimoine,
- sécuriser les revenus,
- et accompagner l’investisseur dans chaque décision importante.
FAQ
Comment transmettre son patrimoine sans frais ?
En utilisant les abattements prévus par la loi : 100 000 € par parent et par enfant, plus 31 865 € de dons d’argent (sous conditions), ainsi que les abattements accordés aux grands-parents. Tant que la donation reste dans ces limites, il n’y a aucun frais de donation.
Quels sont les frais pour une donation de 100.000 € ?
Aucun, si la donation de 100 000 € respecte l’abattement parent/enfant. Dans ce cas, elle est totalement exonérée de droits.
Est-il judicieux de faire une donation de son vivant ?
Oui. La donation permet d’aider ses enfants immédiatement et de réduire les droits de succession futurs. Donner tôt est fiscalement et familialement avantageux.
Quel est le plus avantageux fiscalement, la succession ou la donation ?
La donation est plus avantageuse : elle permet d’utiliser les abattements de façon anticipée, de réduire la fiscalité future et de transmettre de manière optimisée.
Réservez votre appel vidéo avec l’un de nos experts en investissement immobilier pour élaborer votre stratégie patrimoniale.
