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Surface de Plancher en Immobilier : Importance, Calcul et Réglementations

Dans cet article vous trouverez :
exemple de surface de plancher

Dans le domaine de l'immobilier, la compréhension des différentes surfaces et de leurs méthodologies de calcul est cruciale pour la réussite des projets. Que l'on soit un investisseur, un développeur, un acheteur, ou même un simple citoyen souhaitant en savoir plus sur ce secteur, il est essentiel de comprendre certains termes clés. Parmi ces termes, la surface de plancher occupe une place centrale. Elle est utilisée non seulement pour des raisons de conception architecturale, mais aussi pour respecter les réglementations et normes en matière de construction

Définition et contexte de la surface de plancher

Histoire de la notion de surface de plancher

La notion de surface de plancher, telle qu’on la connait aujourd’hui en France, a été introduite par l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 et le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011. Elle est entrée en vigueur à compter du 1er mars 2012. Avant cette date, on utilisait les notions de surface hors œuvre brute et de surface hors œuvre nette. La surface de plancher est une mesure qui a été instaurée pour simplifier le calcul des surfaces prises en compte dans les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.

Définition de la surface de plancher

La surface de plancher d’une construction est définie comme la somme des surfaces de planchers de chaque niveau qui est clos et couvert, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades. Il faut déduire de cette surface certains éléments tels que les surfaces de combles non-aménageables, les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs, les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, et les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules.
Lire également : l’article L111-14 du Code de l’urbanisme.

Distinction entre la surface de plancher et d'autres notions (surface habitable, surface loi Carrez)

Il est important de distinguer la surface de plancher de la surface habitable et de la surface loi Carrez. La surface habitable désigne les pièces habitées d’une maison et est calculée en additionnant toutes les surfaces de plancher des pièces, multipliées par la hauteur sous plafond. La surface loi Carrez, quant à elle, définit la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété lors de la vente ou de l’achat d’un bien. La surface de plancher est donc une notion spécifique qui est principalement utilisée dans le cadre des projets de construction et pour déterminer le type d’autorisation d’urbanisme requis.

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Méthodologie de calcul de la surface de plancher

La surface de plancher est un concept essentiel en immobilier et constitue la base pour différentes réglementations et autorisations. Selon le Service Public français, la surface de plancher d’une construction est la somme des surfaces closes et couvertes, ayant une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, et est calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

Éléments inclus et exclus dans le calcul

Pour être considérée dans le calcul de la surface de plancher, une surface doit avoir un plafond d’au moins 1,80 m. Plusieurs éléments sont exclus du calcul de la surface de plancher, tels que :

  • Espace dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
  • Escalier ;
  • Grenier ou combles non aménageables ;
  • Murs, portes, fenêtres ;
  • Ascenseur ;
  • Aire de stationnement couverte ;
  • Local technique.

 

De plus, selon le code de l’urbanisme, il faut également déduire les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, ainsi que les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs.

Étapes pour calculer la surface de plancher

  1. Mesurer la surface de chaque niveau clos et couvert à partir du nu intérieur des façades.
  2. Vérifier la hauteur sous plafond de chaque surface, elle doit être supérieure à 1,80 m pour être incluse.
  3. Soustraire les éléments exclus, tels que les murs, escaliers, ascenseurs, aires de stationnement couvertes, etc.
  4. Additionner les surfaces nettes de chaque niveau pour obtenir la surface de plancher totale.

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Réglementations et implications

Importance de la surface de plancher dans les autorisations d'urbanisme

La surface de plancher joue un rôle clé dans l’obtention des autorisations d’urbanisme. Ces autorisations sont nécessaires pour garantir que les projets de construction respectent les règles d’urbanisme et d’environnement en vigueur. La surface de plancher permet de déterminer le type d’autorisation d’urbanisme requis pour un projet de construction, comme le précise le service public français.

Types d'autorisations d'urbanisme en fonction de la surface de plancher

Les autorisations d’urbanisme comprennent différents permis tels que le permis de construire, la déclaration préalable, et le permis d’aménager. En fonction de la surface de plancher et de l’emprise au sol du projet, différentes autorisations peuvent être nécessaires. Par exemple, un projet de construction d’une maison individuelle dont la surface de plancher est supérieure à un seuil spécifique nécessitera un permis de construire.

Obligation de recourir à un architecte au-delà d'une certaine surface de plancher

Au-delà d’une certaine surface de plancher, il est obligatoire de recourir à un architecte pour la conception du projet. Ceci est particulièrement important car un architecte possède l’expertise nécessaire pour assurer que le projet respecte les normes de construction et les règlements d’urbanisme. Le recours à un architecte est aussi déterminé par l’emprise au sol et la destination des constructions, comme mentionné dans le service public français.

Implications juridiques et financières liées à la surface de plancher

La surface de plancher a également des implications juridiques et financières dans un projet immobilier. Premièrement, si la surface de plancher n’est pas calculée correctement, cela peut conduire à des erreurs dans les demandes d’autorisation d’urbanisme, et potentiellement à des retards ou à des rejets des demandes.

Deuxièmement, la surface de plancher est souvent utilisée pour calculer les taxes et les coûts associés à un projet immobilier. Par exemple, dans certaines juridictions, des taxes foncières peuvent être calculées en fonction de la surface de plancher.

Sanctions en cas de non-respect des règles sur la surface de plancher

Enfin, ne pas respecter les règles concernant la surface de plancher peut entraîner des sanctions juridiques. Par exemple, si un bâtiment est construit sans l’autorisation requise ou sans respecter les limites de surface de plancher autorisées, cela peut entraîner des amendes, des ordonnances de mise en conformité, ou dans des cas extrêmes, la démolition de la construction.

À retenir

  • La surface de plancher est un concept clé dans le domaine de l’immobilier qui correspond à la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre.
  • La méthodologie de calcul de la surface de plancher comprend plusieurs critères, tels que prendre en compte uniquement les espaces avec une hauteur sous plafond de plus de 1,80 mètre, et exclure certains éléments tels que les escaliers, les greniers non aménageables, et les locaux techniques.
  • La surface de plancher joue un rôle crucial dans les autorisations d’urbanisme. Elle permet de déterminer le type d’autorisation nécessaire pour un projet de construction.
  • Au-delà d’une certaine surface de plancher, il est obligatoire de faire appel à un architecte.
Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.