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Loi Carrez : définition et calcul de la surface privative

Dans cet article vous trouverez :

Découvrez toutes les informations que vous devez savoir sur la Loi Carrez, une loi française importante régissant la vente de biens immobiliers en définissant le métrage de l’espace privatif disponible. Ce guide détaillé vous explique le calcul de la surface privative de la Loi Carrez, afin que vous puissiez aborder votre projet immobilier en toute sérénité !

Qu'est-ce que la Loi Carrez ?

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, appelée également loi Carrez, sert principalement à protéger les acquéreurs de copropriétés en réglementant les vendeurs qui tenteraient de surévaluer leur logement. Elle n’intervient que dans la vente de biens.

La règle principale est la suivante : les propriétaires ont l’obligation de mentionner la surface privative d’un logement lors de la vente. Elle sert également à protéger les acquéreurs contre une surestimation de la surface disponible de la part des propriétaires.

Le métrage obligatoire de la surface privative concerne essentiellement les biens immobiliers en copropriété, qu’elles soient verticales ou horizontales. La loi Carrez, à l’instar du diagnostic de performance énergétique (DPE, fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser lors de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier :

  • Diagnostic amiante avant-vente ou location : repérage d’éléments amiantés dans les biens dont le permis de construire remonte avant le 1er juillet 1997
  • Diagnostic gaz : contrôles des installations intérieures fixes
  • Diagnostic électrique : contrôle des installations intérieures
  • Diagnostic termites : obligatoire selon la commune où est implanté le logement
  • Etat des risques et pollution (ERP) : selon si la zone est considérée comme à risque
  • Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : pour les logements construits avant 1949

Comment calculer la surface privative en Loi Carrez ?

Afin d’obtenir une réelle estimation de la surface privative, le propriétaire doit se baser sur la surface de plancher connue en amont en soustrayant les surfaces suivantes :

  • Murs et cloisons
  • Cages d’escaliers, gaines ou embrasures
  • Surfaces extérieures comme les terrasses ou balcons

A contrario, toute surface dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m est prise en compte dans le calcul. Les lots de moins de 8m2 ne sont pas concernés sauf s’ils font partie d’une unité d’habitation.

Les annexes peuvent ainsi être incluses, ce qui n’est pas le cas avec la surface habitable en Loi Boutin pour la location immobilière :

  • Sous-sols : sauf caves, garages et parking
  • Grenier et combles qu’ils soient aménagés ou non
  • Remises et réserves
  • Vérandas et loggias qui ne sont pas dans des parties communes

Voici un tableau qui récapitule les différentes surfaces comprises ou non dans la loi Carrez et Boutin :

Loi Carrez
Loi Boutin
Greniers

Oui

Non

Sous-sols

Oui

Non

Combles aménagés

Oui

Oui

Combles non aménagés

Oui

Non

Réserves, remises

Oui

Non

Vérandas, loggias, volumes vitrés

Oui

Non

Caves

Non

Non

Garages, parking

Non

Non

Jardins, cours

Non

Non

Terrasses, balcons

Non

Non

Carrez
Boutin
Greniers

Oui

Non

Sous-sols

Oui

Non

Combles aménagés

Oui

Non

Combles non aménagés

Oui

Non

Réserves, remises

Oui

Non

Vérandas, loggias, volumes vitrés

Oui

Non

Caves

Non

Non

Garages, parking

Non

Non

Jardins, cours

Non

Non

Terrasses, balcons

Non

Non

Puis-je effectuer moi-même le mesurage de la surface Carrez ?

La loi française n’interdit pas aux propriétaires de réaliser eux-mêmes le calcul de la surface privative, il convient cependant de répondre à un cahier des charges stricte. Le calcul devient plus difficile lorsque le bien comporte des pièces mansardées. Appeler un professionnel est un choix plus sûr si vous souhaitez vendre votre bien en toute tranquillité.

Quelles sanctions en cas d’erreur sur le métrage de la loi Carrez ?

La marge d’erreur acceptée est de 5 % supérieure ou inférieure à la réelle superficie du logement. Au-delà, l’acquéreur dispose d’une période d’un an pour demander une diminution du prix de vente avec un calcul au prorata par m2. C’est pour cela qu’il est conseillé de passer par un professionnel pour réaliser son métrage !

En cas d’absence de cette expertise annexée à l’acte de vente au moment de la signature chez le notaire, le vendeur encours des sanctions allant jusqu’à 2 ans de prison et 300.000 € d’amende. L’acquéreur dispose également d’un mois pour demander l’annulation de la vente.

Toutefois, il faut savoir que la validité d’un certificat Carrez est permanente tant qu’il n’y a pas de modification ou de rénovation majeure impactant la surface initiale. Dans ce cas, il n’est pas utile de refaire cette expertise.

Quels sont les prix pour le métrage de la surface loi Carrez ?

Les prix du métrage de la surface privative de la loi Carrez sont librement fixés par les professionnels indépendants ou les sociétés de diagnostic immobilier Plusieurs critères entrent en compte comme la région où est situé le bien immobilier, des calculs complémentaires effectués, ou de certaines particularités du logement diagnostiqué.

En général, les prix varient entre 60 et 100 € pour un apparemment et entre 100 et 130 € pour une maison.

Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.